Les bons comptes d'Alain

La vente d’un lot de copropriété à titre onéreux n’échappe pas à un formalisme rigoureux. Le vendeur doit pouvoir attester qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat. Outre les divers documents administratifs à transmettre à un acquéreur (règlement de copropriété, état descriptif de division, certificat d’immatriculation, fiche synthétique, procès-verbaux des trois dernières assemblées, diagnostics amiante, plomb, termites…), le cédant doit présenter un état daté de moins d’un mois. Il doit être rempli et complété par le syndic qui l’adresse au notaire chargé de la vente L’article 5 du décret du 17 mars 1967 dresse le contenu de l’état daté. Il se décompose en trois parties : les sommes pouvant restées dues au syndicat par le cédant ; les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur à l’égard du cédant ; les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 703 de novembre 2024

Si l’assemblée générale de copropriété le décide à la majorité de l’article 24, la présentation des comptes des copropriétaires peut s’affiner par l’instauration des cinq sous-comptes prévus à l’article 7 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005 :

- 450-1 : Copropriétaire : budget prévisionnel ;

- 450-2 : Copropriétaire : travaux de l’article 14-2 de la loi et opérations exceptionnelles ;

- 450-3 : Copropriétaire : avances ;

- 450-4 : Copropriétaire : emprunt ;

- 450-5 : Copropriétaire : fonds de travaux.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 701 de septembre 2024

CE MOIS-CI DANS LA CHRONIQUE : LES BONS COMPTES D'ALAIN

Depuis la publication du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005, les syndicats des copropriétaires disposent d’une réglementation pour la tenue de leur comptabilité. La comptabilité d’engagement s’est substituée à celle de trésorerie précédemment utilisée. En revanche, les entités telles que les unions de syndicats, les unions coopératives de services, les AFUL ou bien encore les associations syndicales régies par l’ordonnance du 1^er juillet 2004 n’y sont pas assujetties, sachant que leurs statuts peuvent toutefois prévoir de souscrire à la méthodologie de ce décret.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 700 de juillet 2024

CE MOIS-CI DANS LA CHRONIQUE : LES BONS COMPTES D'ALAIN

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, «le syndic est chargé (…) d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte bancaire séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat».

Pour parvenir à la naissance, l’accouchement du compte bancaire séparé fût long et douloureux ! Il y eut en effet de rudes discussions à l’Assemblée nationale dans le cadre de l’élaboration de la loi SRU du 13 décembre 2000. Les professionnels s’opposaient à l’ouverture d’un compte séparé, invoquant une multiplicité d’écritures comptables. 

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 699 de juin 2024

CE MOIS-CI DANS LA CHRONIQUE : LES BONS COMPTES D'ALAIN

«Le conseil syndical peut, pour l’exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité. 

«Les dépenses nécessitées par l’exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d’administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic.»

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 698 de mai 2024

CE MOIS-CI DANS LA CHRONIQUE : LES BONS COMPTES D'ALAIN

Aux termes de l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965, les «produits du syndicat (…) sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement. L’engagement est soldé par le règlement». Les concernant, l’article 2 du décret comptable du 14 mars 2005 énonce que «sont rattachés à l’exercice les produits acquis (produits reçus et à recevoir)». 

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 697 d'avril 2024

CE MOIS-CI DANS LA CHRONIQUE : LES BONS COMPTES D'ALAIN

Le résultat de l’exercice comptable s’obtient par la soustraction des charges aux produits. La totalité des dépenses de la copropriété incluses dans la périodicité comptable constituent les charges se fractionnant en deux catégories : les «charges courantes» relatives au budget prévisionnel et les «charges travaux», lorsque l’assemblée générale les a adoptés. Faisons volontairement abstraction des «charges exceptionnelles» qui, comme leur nom l’indique, relèvent de l’inhabituel. 

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 696 de mars 2024

CE MOIS-CI DANS LA CHRONIQUE : LES BONS COMPTES D'ALAIN

Un nouvel acquéreur se trouve créditeur, à la suite de la répartition définitive des charges approuvée par l’assemblée générale, d’un montant assez élevé d’un peu plus de 1 000 euros. Les provisions trimestrielles n’étant à peu près que du quart de cette somme, il faudra l’année pour épuiser ce crédit et ce nouveau copropriétaire en demande le remboursement. Pour éventuellement pouvoir le faire, faut-il solliciter l’accord d’une assemblée ?

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 695 de janvier - février 2024

CE MOIS-CI DANS LA CHRONIQUE : LES BONS COMPTES D'ALAIN

La comptabilité du syndicat des copropriétaires est réglementée et normalisée et le budget prévisionnel constitue l’une des pièces maitresses de la gestion. Ainsi, le principe consiste à faire adopter en amont par l’assemblée un budget prévisionnel servant de «support juridique» nécessaire au calcul des provisions adressées aux copropriétaires dans l’attente d’une régularisation définitive des charges à la fin de l’exercice. 

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 694 de décembre 2023

CE MOIS-CI DANS LA CHRONIQUE : LES BONS COMPTES D'ALAIN

Les charges de copropriété ordinaires forment les dépenses récurrentes et incompressibles, nécessaires au fonctionnement du syndicat des copropriétaires. A priori, il n’est pas possible d’en supprimer la totalité sauf à dissoudre le syndicat ! Elles se répartissent en deux catégories.

Les charges générales pour les dépenses de conservation ou d’administration des parties communes dont la valeur doit obligatoirement être calculée sur le fondement de l’article 5 de la loi : «la quote-part des parties communes tant générales que spéciales afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation». 

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 693 de novembre 2023

CE MOIS-CI DANS LA CHRONIQUE : LES BONS COMPTES D'ALAIN

La reprise des à-nouveaux permet de débuter un nouvel exercice en se fondant sur la comptabilité de l’exercice précédent dont la balance générale sert de support. Elle consiste à reprendre les comptes de la situation de trésorerie visée par l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 qui n’est autre qu’un bilan financier. Seuls les comptes des classes 1 à 5.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 685 de janvier-février 2023

CE MOIS-CI DANS LA CHRONIQUE : LES BONS COMPTES D'ALAIN

Parmi ses prérogatives, le syndic doit procéder auprès des copropriétaires, au recouvrement des fonds nécessaires «pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs» (art. 14-1, loi du 10 juillet 1965).

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 684 de décembre 2022

CE MOIS-CI DANS LA CHRONIQUE : LES BONS COMPTES D'ALAIN

La tenue d’une comptabilité réglementaire ne consiste pas en une banale classification des dépenses ou l’enregistrement des recettes ! Elle a également pour objet d’imputer sur la périodicité comptable tout engagement ou tout mouvement financier, qu’il s’agisse d’un débit ou d’un crédit [cette revue n° 681, p. 7]. «En application de l’article 14-3 de la loi, sont rattachés à l’exercice les produits acquis (produits reçus et à recevoir) et les charges supportées (charges réglées et à régler) au titre de l’exercice» (art. 2, décret du 14 mars 2005).

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 683 de novembre 2022

Le compte 701 est un compte de produits dit de «centralisation». Il constitue la contrepartie créditrice des provisions sur opérations courantes imputées au débit du compte de chaque copropriétaire. S’il a été créé, le sous-compte 450-1 recueille cette opération débitrice à comptabiliser au premier jour de la période concernée et dans une immense majorité des cas, elle est trimestrielle.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 681 de septembre 2022

Par le défaut de paiement de leurs charges, certains copropriétaires peuvent mettre la trésorerie du syndicat en difficulté, voire dans l’impossibilité d’honorer ses engagements financiers pour le paiement régulier de ses dépenses.

Pour s’épargner un tel scénario catastrophe, il n’est pas inutile de rappeler aux copropriétaires qu’ils sont «…tenus de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun[s] …» (art. 10, L. 10 juillet 1965). 

Payer ses charges n’est donc pas une option, mais une obligation. En clair, un devoir !

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 680 de juillet août 2022

Ce mois-ci dans la chronique : Les bons comptes d'Alain

«Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble … les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté… La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre… »

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 679 de juin 2022

Ce mois-ci dans la chronique : Les bons comptes d'Alain

La perception d’une indemnité d’assurance par le syndicat des copropriétaires doit faire l’objet d’un traitement comptable aussi minutieux que l’affectation de la dépense potentielle afférente au sinistre !

En effet, si la copropriété perçoit une indemnité, cela suppose qu’un dossier de sinistre ait été préalablement ouvert et que le remboursement concerne des dégâts occasionnés sur les parties communes.

Depuis le 1^er juin 2018, la convention IRSI (convention d’indemnisation et de recours des sinistres immeuble) remplace l’ancienne CIDRE. Elle a clarifié bon nombre de situations, notamment celle qui concerne la prise en charge des frais de recherche de fuite à la suite d’un dégât des eaux : «les assureurs prennent en charge les recherches de fuite organisées à leur initiative ou à celles de leurs assurés».

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 678 de mai 2022

CE MOIS-CI DANS LA CHRONIQUE : LES BONS COMPTES D'ALAIN

Comme toute structure «digne de ce nom», l’exercice comptable d’un syndicat des copropriétaires doit couvrir une période de douze mois. Les comptes sont arrêtés à la date de clôture et le principe retenu par les textes consiste en une annualisation budgétaire pour apporter plus de lisibilité et de transparence aux comptes et faciliter également un comparatif d’année en année.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 682 d'octobre 2022

Ce mois-ci dans la chronique : Les bons comptes d'Alain

L’annexe 2 du décret comptable n° 2005-240 du 14 mars 2005 est un «compte de résultats». S’intitulant général, son objet consiste à exposer toutes les charges réelles d’une périodicité comptable ainsi que les produits générés essentiellement par les provisions adressées aux copropriétaires pour les financer. Ce tableau à la présentation normalisée, se compose de deux parties : en haut, les charges pour opérations courantes (charges ordinaires), et en bas, les travaux.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 677 d'avril 2022

Ce mois-ci dans la chronique : Les bons comptes d'Alain

L’annexe 1 du décret comptable n° 2005-240 du 14 mars 2005 est un bilan. Son objet consiste à présenter une photographie à un instant T de la situation financière du syndicat à la date de clôture de l’exercice comptable, après répartition des charges.

Ce tableau, à la présentation normalisée, également intitulé Situation de trésorerie par l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965, est séparé en deux parties : l’actif à gauche et le passif, à droite. La Situation financière en haut à gauche, se compose des fonds réellement détenus par les soldes comptables du syndicat émanant des divers comptes de banque de la classe 5 : chèque, livret, caisse…

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 676 de mars 2022

Ce mois-ci dans la chronique : Les bons comptes d'Alain

Statuant à la majorité de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l’assemblée générale peut décider des travaux d’amélioration, de transformation d’éléments d’équipement communs, l’adjonction d’éléments nouveaux ou bien l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun notamment, à la condition d’être conformes à la destination de l’immeuble (art. 30).

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 675 de janvier-février 2022

Ce mois-ci dans la chronique : Les bons comptes d'Alain

Ce mois-ci dans la chronique : Les bons comptes d'Alain

Pour la mise en œuvre d’une comptabilité séparée propre à chaque copropriété, doivent être tenu différents documents ou registres. Parmi ceux-ci : la balance générale. Il s’agit d’un état qui fournit une information synthétique sur chaque compte mouvementé et qui en récapitule la totalité au cours d’une périodicité établie, devant comporter un certain nombre d’éléments et a minima : 

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 673 de novembre 2021

Ce mois-ci dans la chronique : Les bons comptes d'Alain

Comment répercuter les charges locatives auprès de son locataire ? L’article 11 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 énumère la liste des documents à annexer à la convocation d’une assemblée générale pour la validité des décisions. Pour l’approbation des comptes du syndicat, seules les cinq annexes visées par le décret comptable du 14 mars 2005 sont imposées, le relevé général des dépenses (RGD) n’en fait pas partie… Pourtant, ce document s’avère précieux, notamment pour les copropriétaires-bailleurs. Il dresse l’inventaire de toutes les charges de l’année. De nombreux professionnels le joignent désormais à la convocation d’une assemblée, opération d’autant plus facilitée par les performances des logiciels qui les éditent … 

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 672 d'octobre 2021

Ce mois-ci dans la chronique : Les bons comptes d'Alain

Le syndic «assure la gestion comptable et financière du syndicat et … est chargé … de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat…» (art. 18 de la loi de 1965).

L’entrée en vigueur du décret du 14 mars 2005 a consacré une autonomie comptable mais aussi financière des copropriétés devant disposer, chacune, d’une comptabilité individualisée. Fini le temps où il était possible de régler les services d’un prestataire intervenant dans plusieurs immeubles avec un paiement global, de renflouer la caisse d’un immeuble en difficulté par la trésorerie du syndic ou celle d’un autre ensemble immobilier, ou bien encore de livrer du fioul dans cinq lieux différents et s’apercevoir - en comparant le volume livré - que 500 litres se sont évanouis dans la nature !!! L’arrivée d’un plan comptable a constitué une belle avancée. Encore faut-il que les praticiens l’appliquent avec toute la rigueur qui s’impose.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 671 de septembre 2021

Ce mois-ci dans la chronique : Les bons comptes d'Alain

Il arrive que des créances ne puissent jamais être recouvrées. Deux exemples : un copropriétaire reconnu en situation de faillite personnelle par ordonnance judiciaire ne pouvant plus régler ses charges, ou bien le cas d’un acompte versé à un fournisseur pour une commande de travaux et qui ne parviendra pas à honorer son engagement... Examinons ici le traitement comptable du premier cas.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 670 de juillet-août 2021

Ce mois-ci dans la chronique : Les bons comptes d'Alain

Appels de fonds, projet de répartition, régularisation… Comment y voir clair quand il s’agit de régularisation de charges ?

Dans l’immense majorité des cas, en votre qualité de copropriétaire, vous devriez recevoir quatre provisions à l’année «…exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale» (art. 14-1, L. 10 juil. 1965). Ces provisions ou appels de fonds constituent des «acomptes» (ou «à valoir») à verser en terme à échoir et elles servent, bien entendu, à financer l’ensemble des charges de la copropriété en organisant la trésorerie nécessaire durant la périodicité comptable.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 669 de juin 2021

Ce mois-ci dans la chronique : Les bons comptes d'Alain

Il semble désormais établi par la jurisprudence que l’état descriptif de division (EDD) est un document technique non contractuel nécessaire pour les besoins de la publicité foncière. Bien souvent, il est intégré au règlement conventionnel de copropriété dont l’article 8 de la loi de 1965 précise son objet. Sans entrer dans le détail des revirements réalisés par la Cour de cassation sur l’état descriptif, il est utile de rappeler qu’il conditionne la comptabilité du syndicat des copropriétaires. L’EDD détermine, mesure, localise et identifie tous les lots privatifs de l’immeuble auxquels une quote-part de parties communes y est obligatoirement associée.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 668 de mai 2021

Ce mois-ci dans la chronique : Les bons comptes d'Alain

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, l’article 14-2 de la loi a institué un fonds de travaux «alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel». Il concerne «les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation…»  et se constitue «… à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux…».

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 667 d'avril 2021

Ce mois-ci dans la chronique : Les bons comptes d'Alain

Question : je ne parviens pas à retrouver sur l’annexe 1, la valeur des provisions versées pour le financement des charges courantes alors que les provisions pour les travaux figurent sur ce document… Est-ce normal ? Oui, car : «… en application de l’article 14-3 de la loi, sont rattachés à l’exercice les produits acquis (produits reçus et à recevoir) et les charges supportées (charges réglées et à régler) au titre de l’exercice» (art. 2, D. du 14 mars 2005). Le principe est simple : toute opération doit être enregistrée dans la comptabilité au titre d’un exercice, dès son engagement juridique ; qu’il s’agisse d’une dépense ou d’une recette.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 666 de mars 2021 

Ce mois-ci dans la chronique : Les bons comptes d'Alain

Après la publication de l’ordonnance 2019-1101 du 30 octobre 2019, ont été insérés dans la loi du 10 juillet 1965, cinq déclinaisons de l’article 21 qui concerne les prérogatives du conseil syndical.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 665 de janvier-février 2021 

Ce mois-ci dans la chronique : Les bons comptes d'Alain

La comptabilité des copropriétés est réglementée par le décret du 14 mars 2005. Il s’agit d’un système d’engagement dit en partie double où «… tout mouvement ou variation enregistré dans la comptabilité est représenté par une écriture qui établit une équivalence entre ce qui est porté au débit et ce qui est porté au crédit des différents comptes affectés par cette écriture». Cette méthodologie suppose que le gestionnaire doit comptabiliser sur l’exercice {N}, toute dépense [mais également des produits] qui concerne la période comptable ; réceptionnée ou non.

article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 664 de décembre 2020

Ce mois-ci dans la chronique : Les bons comptes d'Alain

Quelle est la distinction entre les «réparations» ou des «travaux» en comptabilité ?

Le principe est le suivant : les «travaux» dits de l’article 14-2 sont constitués par des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

A contrario, les «réparations» sont des petits dépannages dont les coûts doivent être inclus au budget prévisionnel au compte 615 des charges auquel il convient d’y associer autant de répartitions spécifiques que contient le RCP (règlement de copropriété). Leur imputation en comptabilité doit s’effectuer dès leur engagement, par exemple au moment de la signature d’un devis.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 663 de novembre 2020

Ce mois-ci dans la chronique : Les bons comptes d'Alain

Est-il possible pour un syndic de s’affranchir d’un rapprochement bancaire mensuel des entités qu’il gère ? Règlementairement, oui. L’édition de l’état de rapprochement bancaire n’est pas obligatoire. Mais les opérations inhérentes aux comptes 512 de banque doivent être tenues méticuleusement. Il est donc vivement conseillé de le faire et de l’éditer (ou de l’archiver électroniquement) mensuellement et pour chaque banque.

article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 662 d'octobre 2020

Ce mois-ci dans la chronique : Les bons comptes d'Alain

Le “compte d’attente” est à utiliser avec précaution, celui-ci ayant été employé par bon nombre de praticiens comme un “tiroir fourre-tout”…

Dans la technicité habituelle de la comptabilité, ce compte est fort utile.

article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 661 de septembre 2020

Il n’est pas inutile de rappeler que les copropriétaires ne détiennent aucun contrat avec leur syndic, qui lui, dispose d’une unique relation contractuelle avec le syndicat au sens de l’article 1101 du Code civil qui dispose : «le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s’obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose».

Question d’un lecteur : «J’aimerais être rassuré sur la répartition des charges : comment être certain que les frais de fonctionnement de l’ascenseur sont bien imputés ?»

Question d’un lecteur : «Je tente d’exercer avec sérieux ma nouvelle fonction de président du conseil syndical en me rendant chez notre syndic pour vérifier les comptes. J’avoue ne pas comprendre les modalités pratiques de la répartition de l’eau froide... Pourriez-vous m’apporter un éclairage en ce sens ?»

Question d’un lecteur : «Je ne parviens pas à retrouver dans le relevé général des dépenses des comptes annuels de ma copropriété, le montant des appels de fonds que j’ai versés pour des travaux. Ces appels, qui ont été faits en dehors des appels de charges de fonctionnement que l’on reçoit chaque trimestre, n’apparaissent nulle part et pour ma déclaration d’impôt, je suis obligé de refaire le calcul moi-même… Est-ce normal ?»