Si l’assemblée générale de copropriété le décide à la majorité de l’article 24, la présentation des comptes des copropriétaires peut s’affiner par l’instauration des cinq sous-comptes prévus à l’article 7 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005 :
- 450-1 : Copropriétaire : budget prévisionnel ;
- 450-2 : Copropriétaire : travaux de l’article 14-2 de la loi et opérations exceptionnelles ;
- 450-3 : Copropriétaire : avances ;
- 450-4 : Copropriétaire : emprunt ;
- 450-5 : Copropriétaire : fonds de travaux.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 701 de septembre 2024
Pourquoi se priver de cette faculté visant à éclairer le positionnement de chaque copropriétaire dans les diverses catégories de charges ?
Autant que faire se peut, cette disposition permettant d’améliorer leur compréhension, doit être mise en place à l’initiative du syndic ou du conseil syndical chargé d’élaborer l’ordre du jour de chaque assemblée en concertation avec lui.
Rappelons que le décret du 14 mars 2005 avait notamment pour objet de normaliser la comptabilité des syndicats et de permettre aux copropriétaires de «pouvoir s’impliquer dans la gestion de leur immeuble». Toute bonne action pour atteindre cet objectif ne doit donc pas être écartée et encore moins négligée.
Les sous-comptes facilitent également l’élaboration de «l’état daté» visé à l’article 5 du décret du 17 mars 1967. Ce dernier dispose en effet que le syndic indique dans sa première partie, les sommes pouvant rester dues par un copropriétaire cédant au titre :
a) des provisions exigibles du budget prévisionnel ;
b) des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;
c) des charges impayées sur les exercices antérieurs ;
d) des sommes mentionnées aux articles 26-6 et 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;
e) des avances exigibles.
Afin de pouvoir dispatcher les différentes catégories de charges (ordinaires, travaux, avances, emprunt…) sans risque d’erreur et les imputer dans leur classification respective, il convient de leur attribuer un «code fiscalité». Il peut s’agir de chiffres mais aussi de lettres style : BORD pour «budget ordinaire», TRVX pour «travaux» ou bien AVAC pour «avances».
Pour l’hypothèse de paiements partiels ou épisodiques de la part d’un copropriétaire débiteur devant des charges ordinaires, des travaux et des cotisations pour futurs travaux par exemple, à défaut d’indication dudit débiteur, l’imputation doit s’effectuer sur les dettes les plus anciennes (cf. art. 1342-10 du Code civil). L’organisation de la comptabilité avec les sous-comptes facilite le traitement de telle situation.
Enfin, adopter cette présentation contribue également à la compréhension des copropriétaires quant à leur lecture de l’état des comptes débiteurs ou créditeurs de l’annexe 1 devant en théorie, si la comptabilité est tenue méticuleusement, faire état de leur position dans les diverses catégories de charges : le budget prévisionnel, les charges travaux, les avances, l’emprunt et le fonds de travaux. (cf. cette revue, n°678 p. 13).
Alain Laux, Directeur d’une union de services
