Copro. en difficulté

Le rapport de l’ANAH pour 2018 est éloquent. Qu’il s’agisse du traitement de l’habitat indigne ou très dégradé ou du redressement des copropriétés en difficulté proprement dites, 126,2 millions d’euros pour le premier et 66,1 millions d’euros pour le second, ont été octroyés par l’Agence nationale de l’habitat.

De quoi donner des idées et surtout déclencher des initiatives de la part de ceux qui sont en charge de la gestion des copropriétés susceptibles de bénéficier d’aides de la part des pouvoirs publics, lorsque l’on se souvient que le Plan Initiative Copropriété, piloté par l’ANAH, permet de mobilier deux milliards d’euros.
Deux solutions. Soit convaincre les copropriétaires de solliciter eux-mêmes les aides, soit faire les démarches au nom du syndicat. Et pourquoi pas les deux ?

Les loueurs indélicats subissent de nombreuses condamnations morales. Pourtant, les difficultés persistent. La rigueur juridique n’est, en effet, pas toujours au rendez-vous dans les dispositifs forgés pour lutter contre ce phénomène.

L’actualité marseillaise récente a encore mis en lumière les conditions précaires, parfois dramatiques, dans lesquelles vivent de nombreuses personnes au sein des copropriétés. A telle enseigne que des mesures radicales doivent être prises par les pouvoirs publics (arrêtés de péril ou d’insalubrité, expropriations, voire démolitions). Le présent numéro met l’accent à plusieurs titres sur cette situation dans laquelle des propriétaires se trouvent, parfois brutalement, dépourvus de leur bien. S’en suit alors l’épineux problème du relogement et son cortège de questions (Où reloger ? Qui paye ? Pendant combien de temps ?). Autant d’interrogations auxquelles le syndic ou l’administrateur provisoire a beaucoup de mal à répondre.

 Forte concentration géographique des actions en paiement.

Habitat insalubre : proposition de loi en réécriture

"Le dispositif n’est pas adapté à l’urgence des travaux"
Maxime Repaux est membre du Syndicat des architectes du Bouches-du-Rhône. A la suite de l’effondrement mortel d’un immeuble placé sous le régime de la copropriété, les architectes rappellent au préfet de la région l’urgence des travaux réclame des mesures radicales.

Le 10 octobre 2018, le secrétaire d’État auprès du ministre de la Cohésion des territoires a présenté un plan «Initiative copropriétés», piloté par l’ANAH. Un recensement, réalisé en février dernier par les préfets de région, a permis d’identifier 684 grandes copropriétés, soit 56 000  logements en situation critique dont 14 sites comptant 128 copropriétés en difficulté, représentant 23 300 logements qui feront l’objet d’un suivi national.

Le parquet a ouvert, mardi 27 novembre, une information judiciaire contre X pour «homicides et blessures involontaires aggravés par violation manifestement délibérée d’une obligation de prudence ou de sécurité» et pour «mise en danger de la vie d’autrui» à la suite de l’effondrement de deux immeubles au 65 et 67 de la rue d’Aubagne, dans le quartier de Noailles, l’un appartement à Marseille-Habitat, l’autre étant géré en copropriété. Les deux immeubles avaient fait l’objet d’expertises avant leur effondrement tuant huit personnes.

«Le marchand de sommeil prospère dans les copropriétés en difficulté»
Michel Polge dirige le Pôle national de lutte contre l’habitat indigne (PNLHI). Cette structure interministérielle joue un rôle d’expertise au service des acteurs de terrains intervenant sur la lutte contre l'habitat indigne, qui recouvre toutes les situations de logements exposant leurs occupants ou des tiers à des risques pour leur santé ou leur sécurité.

La gestion d’un immeuble en copropriété amène le syndic à être en contact, directement ou indirectement, avec les propriétaires de lots ou leurs occupants. À raison de cette proximité, et eu égard aux missions qu’il assure au sein des immeubles, il est l’une des personnes qui, selon les pouvoirs publics, peut aider au repérage des personnes qui se livrent à des activités connues sous l’appellation de «marchands de sommeil».
Il en est découlé pour lui une obligation particulière visant à attirer l’attention des autorités.

L’histoire met en scène une équipe de professionnels et de copropriétaires, tous animés par une détermination hors du commun pour sauver un immeuble qui s’était engagé dans une spirale de difficultés financières.

CA Aix-en-Provence, ch. 1 C, 1er décembre 2016, n° 15/16308.
CA Metz, ch. urg., 5 janvier 2017, n° 17/00005 et 15/02761.-

JO du 28 janvier 2017 : la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017
JO du 23 décembre 2016 : décret n° 2016-1822 du 21 décembre 2016
JO du 29 décembre 2016 : décret n° 2016-1914 du 27 décembre 2016
JO du 30 décembre 2016 : décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016

L’ANAH a contribué au redressement de copropriétés en difficulté en aidant 15 867 logements en 2016 contre 17 027 logements en 2015.

L’Agence s’illustre, surtout, dans son action contre la précarité énergétique avec  le programme Habiter Mieux qui profite aux copropriétés. Celui-ci a permis de rénover tout confondu près de 41 000 logements en 2016.
En 2017, l'ANAH dispose d’un budget de 823,1 M€ auquel s’ajoutent 185 M€ du Fonds d’aide à la rénovation thermique.

«La gestion d’un immeuble en difficulté ou à redresser requiert une expérience et des compétences»

Entretien avec Olivier SAFAR, expert immobilier MRICS, syndic de copropriété membre de l’UNIS (Union des syndicats de l’immobilier), président de la commission copropriété de l’UNIS, membre de QualiSR, membre de la Chambre nationale des experts en copropriété. L’UNIS, l’ANAH et l’association QualiSR ont signé le 25 janvier 2017 plusieurs conventions qui concrétisent une ambition commune : renforcer la professionnalisation des acteurs intervenant dans les copropriétés fragiles ou en difficulté.

©Edilaix.com

L’UNIS (Union des syndicats de l’immobilier) s’engage vers une certification des syndics de redressement. Fin janvier, Christophe Tanay, président de l’UNIS, Blanche Guillemot, directrice générale de l’ANAH (Agence nationale de l’habitat) et Catherine Jeufraux-Emorine, présidente de l’association Quali-SR (syndics de redressement) ont signé plusieurs conventions en vue de favoriser la professionnalisation des syndics qui interviennent au chevet des copropriétés fragiles ou en difficulté.

Sommaires
CA Rouen, 1^e ch. civ., 10 mai 2017, n° 16/03457.
Cass. 3^e civ., 9 novembre 2017, n° 15-10.807, inédit.

La loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l’Égalité et à la citoyenneté (JO 28 janv.) a entendu apporter des précisions ou procéder à diverses modifications au régime des copropriétés en difficulté afin de tenir compte des constats dressés après l’intervention de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014. Si la loi ALUR avait, on le sait, rapproché considérablement le statut de la copropriété de celui des entreprises en difficulté, ce qui allait selon nous dans le bon sens, plusieurs points méritaient, néanmoins, d’être revus

Sensibles aux remarques qui ont été exprimées au lendemain de la réforme des copropriétés en difficulté opérée par la loi ALUR, les pouvoirs publics ont profité de la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l’Égalité et à la citoyenneté (JO 28 janv.) pour toiletter légèrement les dispositions relatives au mandat ad hoc et à l’administration provisoire (voir nos observations en page IV de ce numéro).
Si, globalement, les mesures prises vont dans le bon sens, il faudrait s’atteler désormais au décret du 17 mars 1967 qui comporte, çà et là, des lacunes ou des imprécisions qu’il conviendrait de gommer afin que nous soyons dotés d’un régime cohérent et efficace permettant de sortir certaines copropriétés de l’ornière.
L’occasion nous sera d’ailleurs donnée de faire le point de la situation lors du colloque organisé par les éditions Edilaix le 24 mars prochain à Paris. L’expérience de tous sera la bienvenue.

«Le dessaisissement automatique du syndic en fonction m’apparaît contre-productif.»

Vincent Gillibert  est administrateur judiciaire à Marseille.
Il a été désigné pour le redressement des sept syndicats des copropriétaires de la résidence Corot (à lire en accès réservé).

© DR

Depuis le 8 mai 2017, les syndicats de copropriétaires peuvent directement bénéficier d’une subvention pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique des copropriétés en situation de fragilité, complétée par une subvention pour assistance à maîtrise d’ouvrage.  

Zoom sur les conditions auxquelles leur attribution est subordonnée. 

Selon les articles 713 à 715 du Code de procédure civile, l’ordonnance de taxe rendue par le président d’une juridiction de première instance peut être frappée d’un recours devant le premier président de la cour d’appel par «tout intéressé», dans un délai d’un mois à compter de sa «notification».

La désignation d’un administrateur judiciaire dans le cadre de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 est-elle toujours synonyme de disparition du syndic au sein de la copropriété ? Assurément si l’on en croit le régime des syndicats en difficulté (son mandat prend fin de plein droit, sans indemnité).

Au demeurant, la pratique démontre que l’administrateur provisoire fait assez souvent appel à un syndic afin de l’assister dans sa mission, eu égard à son expérience dans le domaine de la copropriété et à ses spécificités. La compétence du professionnel de la gestion de crise et de l’impayé alliée à celle du professionnel de la gestion de l’immeuble collectif. La Cour de cassation semble se déclarer favorable à cette association de compétences.

Et si c’était cela la solution ?

Le numéro 6 des CCED est dédié, dans sa très grande majorité, à la retranscription du colloque du 3 juin dernier dédié aux copropriétés en proie à des problèmes importants, ponctuels ou récurrents.
Toute l’équipe des éditions Edilaix tient à remercier tant les intervenants que les personnes qui ont assisté à cette manifestation qui a réuni certains acteurs majeurs de ce domaine. Nul doute que nous serons amenés à l’avenir à faire le bilan des nouvelles dispositions législatives et règlementaires.
 Cela s’inscrit dans une démarche qui, dès l’origine des Cahiers, a consisté à faire connaître et, autant que possible, à participer à l’évolution du régime des syndicats en difficulté qui tend à devenir une spécialité à part entière au sein du statut de la loi du 10 juillet 1965. Tels sont les objectifs que nous nous sommes fixés.

«L’administration provisoire renforcée n’est pas une fin en soi mais une étape.»

Bernard Cheysson, avocat au barreau de Paris, intervient depuis plus de 20 ans aux côtés des communes, opérateurs et administrateurs judiciaires pour les assister dans le redressement des copropriétés et des grands ensembles immobiliers en difficulté.
Sa compétence en la matière l’a amené à participer à la mise en œuvre, pour la première fois, du nouveau dispositif d’administration provisoire renforcée dans le cadre de l’ORCOD-IN de Clichy-sous-Bois.

!!! Astuce !!! pour le visionnage plein écran : cliquer sur l'étoile en bas à droite de la fenêtre.

Le résumé en images du colloque organisé en juin 2016

Prévenir et guérir les corpropriétés fragiles ou en difficulté

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Conditions de délégation de l’exercice du droit de préemption urbain.
- JO du 31 mars 2016.- Décret n° 2016-384 du 30 mars 2016

Le projet de loi “Egalité et citoyenneté” enregistré par l’Assemblée nationale, prévoit dans son article 33, chapitre IV, Titre II, de préciser, par ordonnance, les dispositions contenues dans la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR, relatives aux copropriétés en difficulté en vue notamment de sécuriser l’avance des frais de publication judiciaire par l’administrateur provisoire à un syndicat en difficulté lorsque celui-ci n’a plus de trésorerie, de rectifier un oubli dans l’information du maire et du président de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI), de sécuriser la mise en œuvre du plan d’apurement en introduisant une procédure de relevé de forclusion dans l’article 29-3 pour les créanciers n’ayant pu déclarer leur créance à l’administrateur provisoire lorsque cette défaillance n’est pas de leur fait.
 

Patrick Rossi est l’ancien chef de bureau à la direction des affaires civiles et du sceau de 2010 à 2015. Avant d’intégrer l’école nationale de la magistrature, Monsieur Rossi a été maître de conférences à l’université de Valenciennes. Magistrat reconnu comme un spécialiste du droit commercial, il intègre la chancellerie en 2010. «Une expérience d’une richesse incroyable» dira-t-il lors d’un entretien. Il est aujourd’hui président du tribunal de grande instance de Compiègne.

Initiée le 9 décembre 2013, l’opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPAH) copropriété dégradée, concernant l’ensemble immobilier Le François-Ouest à Vaulx-en-Velin, près de Lyon, devrait s’achever en juin 2017. Le point sur le chantier.

Florence Tulier-Polge est administrateur judiciaire à Evry et à St Maur-des-Fossés. Elle est l’un des rares professionnels à agir indifféremment avec un mandat civil ou un mandat commercial. Elle participe au redressement de plusieurs copropriétés de la région parisienne. Elle a activement collaboré au sein du Conseil national des administrateurs judiciaires et des mandataires judiciaires à l’élaboration du texte de l’arrêté du 8 octobre 2015.

©Crédit Guillaume Hecht