Florence Tulier-Polge est administrateur judiciaire à Evry et à St Maur-des-Fossés. Elle est l’un des rares professionnels à agir indifféremment avec un mandat civil ou un mandat commercial. Elle participe au redressement de plusieurs copropriétés de la région parisienne. Elle a activement collaboré au sein du Conseil national des administrateurs judiciaires et des mandataires judiciaires à l’élaboration du texte de l’arrêté du 8 octobre 2015.
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L’arrêté «tient compte des nouvelles missions confiées dans la loi ALUR»
L’arrêté du 8 octobre 2015 fixant la rémunération applicable au mandataire ad hoc et à l’administrateur provisoire désignés en matière de copropriétés en difficulté, est paru au journal officiel du 11 octobre. Quel a été le rôle du Conseil national des administrateurs judiciaires et des mandataires judiciaires dans l’élaboration de ce texte ?
Cela faisait plusieurs années que les professionnels de la copropriété en difficulté appelaient de leurs vœux la mise en place d’un tarif réglementé transparent pour les justiciables.
Rappelons que jusqu’à la loi ALUR, qui institue un corps d’administrateurs judiciaires spécialisés pour ces missions et le principe d’un tarif applicable à toutes les procédures de mandat ad hoc et administration provisoire relevant de l’article 29-1, la rémunération des professionnels était fixée par chaque tribunal, en fonction des diligences effectuées dans chaque dossier, sans qu’il puisse être fait référence à un barème.
Certains tribunaux, notamment le TGI de Paris, ont toutefois élaboré des barèmes d’honoraires applicables dans leur ressort, comprenant des rémunérations forfaitaires par lot ou en fonction des dépenses, dans un souci de lisibilité pour les justiciables et afin de prévenir des abus.
Ces barèmes, inspirés d’un décret de 1959 relatif à l’administration provisoire, ont profondément évolué avec la nature de nos missions, mais aucun, à ma connaissance, n’intégrait la spécificité de la gestion d’une copropriété en difficulté.
Par ailleurs, la loi ALUR, puis le décret d’application du 17 octobre 2015, ont considérablement enrichi le rôle de l’administrateur provisoire et multiplié les diligences à accomplir. Dans ce contexte, le principe d’un tarif national applicable au mandat ad hoc et à l’administration provisoire de copropriétés en difficulté, est apparu comme une évidence.
Le Conseil national a été associé très largement à son élaboration dans le cadre de la préparation du décret du 17 août 2015, qui devait en fixer les grandes lignes.
La volonté partagée était de ne pas rompre radicalement avec les tarifs appliqués par les juridictions, qui avaient fait leurs preuves sur le terrain, de tenir compte des nouvelles missions qui nous étaient confiées dans la loi ALUR, notamment en matière de traitement du passif et d’élaboration d’un plan de redressement du syndicat endetté, et, enfin, de limiter le coût de la procédure pour les immeubles de petite taille, dans lesquels les honoraires de l’administrateur provisoire sont répartis sur un faible nombre de copropriétaires.
Nous avons bénéficié d’une écoute attentive et d’une excellente compréhension des difficultés propres à nos missions, tant de la part de la Chancellerie que du ministère en charge du logement. Le syndicat de notre profession, l’association syndicale des administrateurs judiciaires (ASPAJ), a également été associé à la réflexion sur le tarif et a pu faire valoir le point de vue des professionnels.
L’arrêté est le fruit, à mon sens, de cette collaboration, qui a permis de porter à la connaissance des rédacteurs du texte, la réalité de nos tâches et de nos difficultés sur le terrain, et de faire la part de ce qui pouvait être forfaitisé ou pas, tout en assurant aux professionnels une rémunération suffisante pour maintenir des prestations de qualité.
L’arrêté du 8 octobre répond-il aux attentes de la profession ?
L’arrêté du 8 octobre 2015 opère d’abord une distinction entre les copropriétés de 500 lots et plus et les autres. Pour ces grandes copropriétés, particulièrement complexes à administrer, et conformément aux souhaits du Conseil national, il appartiendra au juge de déterminer la rémunération de l’administrateur provisoire en fonction de tâches et diligences accomplies, sans faire référence au barème de l’arrêté.
S’agissant des copropriétés de 499 lots et moins, le nouveau barème distingue les prestations de gestion courante, d’une part, et les tâches spécifiques de redressement introduites par la loi ALUR, d’autre part.
Respectant les principes déclinés par l’article 61.1.5 du décret, il comprend des droits fixes et des droits proportionnels selon les tâches, et détaille une liste de prestations «hors barème» rémunérées en fonction des diligences réalisées par le professionnel.
S’agissant de la gestion courante, l’arrêté s’inspire largement des barèmes de certains grands tribunaux, notamment celui de Paris, et conserve un mode de calcul forfaitaire ou proportionnel reposant notamment sur le nombre de lots de la copropriété (10 € HT/ mois/lot), le montant annuel des dépenses (entre 3 et 3.5 % du montant annuel), et la rémunération forfaitaire des contentieux (450 € HT).
A l’instar des syndics, le suivi des travaux est rémunéré sur la base d’un pourcentage de leur montant.
Pour ce qui concerne les tâches relatives au traitement du passif et au redressement du syndicat (établissement de la liste des dettes, préparation du plan de redressement, relations avec les créanciers, etc.), l’arrêté a retenu les suggestions du Conseil national de s’inspirer du barème propre aux procédures collectives, qui comprend des prestations similaires rémunérées par des droits fixes.
Par exemple, chaque vérification de créance ou contestation de celle-ci génère un droit fixe, et le tarif proportionnel retenu en cas de cession d’un actif est identique à celui applicable en matière de loi de sauvegarde du Code de commerce.
Le texte prévoit, par ailleurs, le versement immédiat d’un droit fixe de 1 500 €, destiné à rémunérer les premières diligences effectuées, comme en matière de sauvegarde des entreprises.
S’agissant des petites copropriétés de moins de 15 lots, le nouveau barème est le fruit d’un compromis entre la volonté de limiter les coûts de la procédure et la nécessité d’assurer aux professionnels une rémunération «plancher». Ainsi, le droit fixe constitue la rémunération de la gestion courante durant la première année, afin de limiter la charge de la procédure pour les copropriétaires, et à partir de la deuxième année, la rémunération est forfaitairement de 150 € HT/mois de 2 à 15 lots.
Le tarif parait donc globalement équilibré.
On peut regretter, toutefois, que certaines prestations soient rémunérées au forfait à des montants sensiblement inférieurs aux tarifs pratiqués par les syndics professionnels pour des prestations identiques, voire pas rémunérées du tout.
C’est le cas du suivi des travaux urgents ou exceptionnels (rémunération fixée à 1 % du montant des travaux) ou de la préparation et de la rédaction des procès-verbaux de décisions, lorsque l’administrateur détient les pouvoirs de l’assemblée générale (rémunérées à partir du 5ème procès-verbal et dans la limite de 8 par an).
L’article 14 de l’arrêté prévoit la liste des actes pouvant faire l’objet d’une rémunération hors barème. Quelles remarques vous inspirent les missions qui ont été retenues ?
L’arrêté a retenu très largement les suggestions qui avaient été faites par le Conseil national et l’ASPAJ lors des travaux préparatoires, en laissant à l’appréciation du juge, la rémunération de diverses tâches de l’administrateur provisoire difficilement quantifiables a priori, qu’elles relèvent de la gestion courante ou du redressement du syndicat.
Les professionnels étant de plus en plus confrontés à des copropriétés soit dépourvues de syndic (et donc de toute comptabilité), soit présentant des comptes irréguliers au regard de la législation en vigueur, il est satisfaisant que figure dans la liste des tâches hors barème la reconstitution de la comptabilité du syndicat, qui est un préalable à l’information des créanciers et à tout redressement sérieux.
La gestion des mutations, rendue plus complexe et consommatrice de temps par les dispositions de la loi ALUR, celle des sinistres, difficile à quantifier, et les actes accomplis afin de recouvrer les créances sur les copropriétaires débiteurs, sont également rémunérés en fonction du travail accompli.
Il y aura lieu, toutefois, de déterminer si la rémunération des tâches de recouvrement envers les copropriétaires débiteurs, est exclusive du droit fixe de 450 € prévu pour le suivi annuel des procédures contentieuses.
Par ailleurs, dans un souci de pragmatisme qu’il faut saluer, l’ensemble des diligences propres aux nouveaux pouvoirs confiés à l’administrateur en matière de cession d’actif, scission, modification du règlement de copropriété et administration provisoire renforcée sont situés «hors barème».
Enfin, le travail qu’effectuent les professionnels avec les acteurs publics dans le cadre des divers programmes d’amélioration de l’habitat, est également reconnu, puisque l’arrêté mentionne expressément dans le «hors barème» le temps passé avec les partenaires publics locaux et leurs prestataires.
En conclusion, le nouveau tarif me parait être un bon compromis entre la volonté du législateur de limiter les coûts de la gestion courante, notamment pour les copropriétés de petite taille, en privilégiant les droits fixes et les rémunérations proportionnelles, et la nécessité d’offrir une rémunération satisfaisante et incitative aux professionnels.
