CE MOIS-CI DANS LA CHRONIQUE : LES BONS COMPTES D'ALAIN
Depuis la publication du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005, les syndicats des copropriétaires disposent d’une réglementation pour la tenue de leur comptabilité. La comptabilité d’engagement s’est substituée à celle de trésorerie précédemment utilisée. En revanche, les entités telles que les unions de syndicats, les unions coopératives de services, les AFUL ou bien encore les associations syndicales régies par l’ordonnance du 1er juillet 2004 n’y sont pas assujetties, sachant que leurs statuts peuvent toutefois prévoir de souscrire à la méthodologie de ce décret.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 700 de juillet 2024
Depuis la réécriture récente de l’article 14-3 de la loi de 1965, issu de l’ordonnance du 30 octobre 2019, les petites copropriétés qui bénéficiaient jusqu’alors d’un régime dérogatoire, possèdent désormais un texte spécifique. L’article 41-10 de la loi prévoit en effet que «par dérogation le syndicat n’est pas tenu à une comptabilité en partie double ; ses engagements peuvent être constatés en fin d’exercice». Entrent dans cette catégorie, les syndicats comportant «au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou lorsque le budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €» (art. 41-8, L. 1965).
Le décret comptable susvisé doit donc s’appliquer dans l’immense majorité des copropriétés et la décision d’une assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice qui ne comprendraient pas toutes les charges ou tous les produits serait irrégulière (Cass.3e civ., 15 avril 2015, n° 14-13.255).
En quoi consiste cet engagement ? L’article 14-3 de la loi nous délivre la réponse : «Les charges et les produits sont enregistrés dès leur engagement juridique indépendamment de leur règlement. L’engagement est soldé par le règlement». L’idée consiste à rattacher l’ensemble des écritures devant impacter la périodicité comptable afin de prendre en considération l’indépendance des exercices. Ces notions de produits à recevoir et de charges à régler traduisent la volonté du législateur d’imposer aux copropriétés ce système d’engagement qui présente de nombreux avantages et notamment la normalisation de la comptabilité. Il permet de présenter aux copropriétaires une situation codifiée à l’aide des cinq annexes sous forme de tableaux eux aussi standardisés.
Le non-respect de cette comptabilité d’engagements est sanctionné ! En effet, la Cour de cassation énonce que «doit être annulée, en application des articles 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 2, alinéa 2, du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005, la décision de l’assemblée générale des copropriétaires approuvant les comptes de l’exercice écoulé dans lesquels ne figure pas, au titre des opérations exceptionnelles, l’indemnité allouée au syndicat par une décision de justice, peu important qu’elle ait été versée postérieurement à l’exercice approuvé» (Cass. 3e civ., 5 févr. 2014, n° 12-19.047).
Il incombe aux gestionnaires d’être scrupuleux quant à la mise en application de ce formalisme minutieux.
Alain Laux, Directeur d’une union de services
