La vente d’un lot de copropriété à titre onéreux n’échappe pas à un formalisme rigoureux. Le vendeur doit pouvoir attester qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat. Outre les divers documents administratifs à transmettre à un acquéreur (règlement de copropriété, état descriptif de division, certificat d’immatriculation, fiche synthétique, procès-verbaux des trois dernières assemblées, diagnostics amiante, plomb, termites…), le cédant doit présenter un état daté de moins d’un mois. Il doit être rempli et complété par le syndic qui l’adresse au notaire chargé de la vente L’article 5 du décret du 17 mars 1967 dresse le contenu de l’état daté. Il se décompose en trois parties : les sommes pouvant restées dues au syndicat par le cédant ; les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur à l’égard du cédant ; les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 703 de novembre 2024
Les informations financières des deux premières parties doivent être renseignées «d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes» et pour ces trois parties, «pour chaque lot considéré» (ce qui exclut tout fusion). Une nouvelle fois, l’exigence de tenir une comptabilité claire et précise en l’individualisant lot par lot est affirmée ! Et, la répartition des charges par catégories trouve son intérêt car le syndic doit ventiler les sommes dues par le cédant au titre :
a) des provisions exigibles du budget prévisionnel ;
b) des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget ;
c) des charges impayées sur les exercices antérieurs ;
d) des sommes mentionnées aux articles 26-6 et 33 de la loi de 1965 ;
e) des avances exigibles.
Au sujet de l’item d), l’article 26-6 porte sur le montant d’un éventuel emprunt souscrit par le cédant pour financer une quote-part de travaux devant être soldé au moment de la vente. Quant à l’article 33, il s’agit des annuités visées au dernier alinéa dudit article qui concernent les copropriétaires bénéficiant des conditions de versement étalées par dixième d’une quote-part de travaux [notre revue, n° 675 p. 11].
A la différence du contrat type de syndic ou des cinq annexes du décret du 14 mars 2005, cet état daté n’est pas normalisé. Cela laisse supposer que sa forme importe peu. L’essentiel réside dans son contenu dont l’énumération légale lui confère un caractère limitatif. Le syndic remplit donc ses obligations s’il fournit les renseignements prévus à l’article 5 du décret sans qu’il ait à remplir une mission d’information plus étendue (Cass. 3e civ., 12 mars 2014, n° 13-11.042). En pratique, les notaires ou les syndics, ont mis en place un formulaire type bien connu des professionnels dont le contenu reprend l’ensemble des éléments administratifs ou financiers à transmettre aux parties.
«Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté (…) sont imputables au seul copropriétaire concerné» (art. 10-1 ; L. 1965). Depuis le 1er juin 2020, le montant desdits honoraires est plafonné par décret à 380 € TTC.
Pour être complet, précisons que le syndic doit également mentionner le montant des charges des deux exercices précédents pour le budget et hors budget et s’il y a lieu, l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.
Alain Laux, Directeur d’une union de services
