Ce mois-ci dans la chronique : Les bons comptes d'Alain
«Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble … les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté… La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre… »
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 679 de juin 2022
Le principe fixé par l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dont il n’est pas inutile de rappeler son caractère d’ordre public (art. 43, L. du 10 juillet 1965) est clair : les copropriétaires doivent verser au syndicat une provision trimestrielle en terme à échoir de la valeur du quart du budget nécessairement adopté sur l’exercice qui précède. Cette condition vise à prévenir toute sollicitation pécuniaire sur un budget qui n’aurait pas été voté par une assemblée, seule gardienne de la faculté de fixer les règles financières inhérentes à son fonctionnement ; et donc d’éviter toute contestation sur des sommes à régler, notamment.
Si la périodicité comptable du syndicat coïncide avec l’année civile, les quatre provisions annuelles sont exigibles les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre. Ces dates d’exigibilité sont importantes, notamment en cas de vente d’un lot. En pareille situation, il convient en effet de savoir qui du vendeur ou de l’acquéreur, doit acquitter le trimestre en cours par rapport à la réception de «l’avis de transfert» du notaire.
L’obligation du terme à échoir consiste à imposer aux copropriétaires des paiements d’avance afin de constituer la trésorerie nécessaire au syndicat pour lui permettre de pouvoir honorer ses dépenses dès leur réception.
Sur la forme, il a été apporté au texte une certaine souplesse permettant à l’assemblée générale de déroger à ce principe réglementaire car la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre «… ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale». Les modalités différentes que peut fixer l’assemblée ne peuvent toutefois porter que sur la définition de la périodicité et/ou une quotité différente (cf. Recommandation 21 de la CRC). On peut imaginer qu’une petite copropriété reçoive chaque début d’année, plusieurs factures liées à divers contrats (assurance, maintenance portail, espaces verts, extincteurs…) ou de prestations de services qui supposent un effort financier plus élevé que le reste de l’année. Auquel cas, l’assemblée peut, par exemple, décider d’approvisionner 35 % le 1er janvier, 35 % le 1er avril, puis 15 % le 1er juillet et les 15 % restants, le 1er octobre. Dans ce même cas d’espèce, il est également parfaitement envisageable de rapprocher les deux premières échéances ainsi : 35 % le 1er janvier, 35 % le 1er mars puis 15 % le 1er juillet et enfin les 15 % restants le 1er octobre. A priori, tout est faisable sous réserve d’être extrêmement précis dans la formulation du procès-verbal afin que les échéances puissent être appréhendées par les copropriétaires sans brutalité ! En revanche, revenir à l’ancien système de «reddition trimestrielle à terme échu» est contraire à l’intention du législateur qui a entendu le prohiber…
Pour les écritures comptables, l’opération consiste à débiter le compte des copropriétaires de la valeur de leur provision dont le montant se calcule selon les répartitions spécifiques de chaque compte de charges, et créditer une ligne de «centralisation» de l’échéance sur le compte 701 : «provisions sur opérations courantes».
Pour l’approvisionnement de fonds liés à des travaux, l’assemblée doit fixer leur modalité pratique d’exigibilité (valeur et échéance).
Alain Laux, Directeur d’une union de services
