CE MOIS-CI DANS LA CHRONIQUE : LES BONS COMPTES D'ALAIN
Les charges de copropriété ordinaires forment les dépenses récurrentes et incompressibles, nécessaires au fonctionnement du syndicat des copropriétaires. A priori, il n’est pas possible d’en supprimer la totalité sauf à dissoudre le syndicat ! Elles se répartissent en deux catégories.
Les charges générales pour les dépenses de conservation ou d’administration des parties communes dont la valeur doit obligatoirement être calculée sur le fondement de l’article 5 de la loi : «la quote-part des parties communes tant générales que spéciales afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation».
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 693 de novembre 2023
Lorsqu’elles ne sont pas générales, les charges prennent la dénomination de spéciales. Il s’agit des dépenses entrainées par les services collectifs et les équipements communs. Ces dernières sont à répartir en fonction de l’utilité objective qu’elle présente pour chaque lot. Cette notion doit s’apprécier par la faculté d’une utilisation potentielle pour le lot de bénéficier de tel ou tel service ou équipement commun... Prenons l’exemple de l’ascenseur : les copropriétaires situés en rez-de-chaussée n’ont pas à supporter ses frais, sauf s’il dessert des caves ou parkings en sous-sol. Dans ce cas, il est normal que les copropriétaires participent à la dépense même si, en pratique, ils ne l’utilisent pas pour convenance personnelle…
La participation aux charges de chaque copropriétaire varie donc selon tous ces paramètres, principalement selon leur nature. Relevant toutes des comptes de la classe 6, elles sont répertoriées par nature d’après la nomenclature suivante :
60 : Achats de matières et fournitures ;
61 : Services extérieures ;
62 : Frais d’administration et honoraires ;
63 : Impôts – taxes et versements assimilés ;
64 : Frais de personnel ;
65 : Montant spécifique alloué au conseil syndical pour la délégation visée à l’article 21-1 de la loi ;
66 : Charges financières des emprunts, agios ou autres.
Pour établir le budget devant être adopté chaque année par l’assemblée, chaque poste de charges doit être classé et il doit y être associé une répartition spécifique d’après les critères fixés par l’article 10 de la loi.
Prenons l’exemple d’un ensemble immobilier constitué d’un parc de trois bâtiments distincts. Si chacun des bâtiments possède son alimentation électrique, il faudra prévoir une répartition spécifique par bâtiment en plus d’une éventuelle alimentation générale pour le parc potentiellement équipé de luminaires ou d’un portail d’accès automatique. Dans cette dernière hypothèse, quatre comptes 602 (électricité) de terminaison différente, devront être créés. Notons que les frais d’éclairage doivent être répartis selon les tantièmes de copropriété afférents à chaque lot.
Sur le plan fiscal, les copropriétaires bailleurs sont autorisés à déduire de leur revenu foncier, le montant total des provisions pour dépenses des articles 14-1 et 14-2-1 de la loi de 1965 versées au syndicat dans l’année de leur revenu foncier.
Alain Laux, Directeur d’une union de services
