Point de droit

Le paiement des charges constitue l'une des principales obligations du copropriétaire. Celles-ci sont divisées en deux catégories principales bien connues : les charges dites générales concernant la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes, et celles dites spéciales résultant des services collectifs et éléments d'équipement communs. Or, pour ces dernières, il est fait appel à une notion qu'il n'est pas toujours aisé de cerner : le critère d'utilité.

L’idée d’accorder une sorte de «seconde chance» à une résolution rejetée n’est pas nouvelle. La possibilité de voter à nouveau sur une résolution rejetée existe depuis les origines de la loi de 1965. Mais cela nécessitait alors l’organisation d’une nouvelle assemblée générale. Il a fallu attendre la loi SRU du 13 décembre 2000 pour améliorer le dispositif et rendre possible le recours immédiat à un nouveau vote.

Il est une question que peu se posent tant la réponse semble évidente : toute personne peut-elle assister à une assemblée générale ? Et très rapidement de se rendre compte que d’aucuns répondront par la négative, d’autres par l’affirmative. En fait, la réalité se trouve, comme souvent, entre ces deux extrêmes.

Peu de copropriétaires le savent, mais ceux qui n’ont pas donné leur accord aux travaux en assemblée générale, peuvent demander un étalement des paiements sur dix ans. Toutefois, cette faculté de paiement différé, échelonné, ne concerne que certaines opérations.

La grille de répartition des charges est régulièrement source de litiges : non-conformité (prétendue ou avérée) aux principes institués par la loi, erreur matérielle… Ces situations ont l’inconvénient, outre de pénaliser financièrement un ou plusieurs de copropriétaires, de créer des tensions au sein même de la copropriété, inspirant parfois, et ce en toute illégalité, des comportements de mauvais payeurs. Une situation résultant de la difficulté de modifier les tantièmes de charges.

Les impayés constituent un véritable fléau dans les copropriétés, au risque parfois de compromettre la solidité financière de celles-ci. Afin de faciliter le recouvrement des charges, le législateur a institué une procédure intéressante consistant à réclamer, non seulement les sommes dues, mais également celles qui ne sont pas encore exigibles.

La création d’un fonds de travaux obligatoire était loin d’aller de soi, d’aucuns y voyant une épargne forcée à la constitutionnalité douteuse. En s’inspirant du rapport de Dominique Braye, alors président de l’ANAH, “Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés” (janvier 2012), les auteurs de la loi ALUR ont surtout voulu tenter une nouvelle approche de la gestion prévisionnelle des travaux, les dispositions applicables jusqu’alors n’ayant pas forcément eu le succès escompté.

Mesure de bon sens pour les uns, à l’intérêt discutable pour les autres, l’individualisation des frais de chauffage laisse rarement indifférent. Malgré cela, l’obligation n’en existe pas moins et les copropriétaires doivent se prononcer sur l’installation de compteurs ou de répartiteurs de chaleur. Petit tour d’horizon sur les principales mesures en la matière et le calendrier imposé par le législateur.

Prés de deux années après la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, l’innovation principale, à savoir l’immatriculation des syndicats des copropriétaires n’était toujours pas effective, faute des textes réglementaires attendus pour son application.

L’archivage répond à la nécessité de retrouver la trace d’une information passée dans l’oubli, au moins momentanément. C’est un moyen de preuve qui doit être réalisé de manière rigoureuse et fiable. En copropriété, il participe d’une gestion efficace de l’immeuble.