Plusieurs règles de majorités graduelles en copropriété sont prévues aux articles 24 à 26 de la loi du 10 juillet 1965, en fonction de la gravité des décisions à prendre. Il s’agit de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (art. 24), de la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25), de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux-tiers des voix et de l’unanimité (art. 26). Ces dispositions, d’ordre public, comprennent une énumération des points à soumettre à leurs règles de majorité et d’autres articles de la loi y font ponctuellement référence. L’article 25 présente la spécificité d’être associé à l’article 25-1, ce qui autorise, dans certaines conditions, un second scrutin à une majorité plus faible. Bien qu’en principe déjà bien maîtrisée par les praticiens, un nouveau détour sur cette thématique nous est apparu opportun.).
Par Nathalie Figuière-Brocard, Juriste à l’Association nationale de la copropriété et des copropriétaires (Ancc)
1.- Domaine de l’article 25
De nombreuses questions très hétéroclites sont inscrites sous l’article 25. Sans être contraires à la destination de l’immeuble, elles sont considérées comme suffisamment importantes pour ne pas rentrer dans le cadre des questions courantes soumises à l’article 24. A l’instar des autres questions qui doivent être abordées par l’organe délibérant, elles nécessitent l’inscription d’un projet de résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale (cf. art. 11-I-7° du décret du 17 mars 1967).
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, des points jusque-là notés sous l’article 26, sont passés sous l’article 25 (nouveaux articles 25 n et o). Les travaux d’amélioration de l’article 30 auparavant soumis à la double majorité de l’article 26, sont désormais décidés à la majorité prévue à l'article 25. Certains sujets ont été extraits de l’article 25 pour être transcrits à l’article 24 (par exemple, la réalisation de travaux obligatoires avant à l’article 25 e). Du fait de ces modifications, des alinéas de l’article 25 ont fait l’objet d’une nouvelle numérotation. Par ailleurs, le président du conseil syndical du syndicat secondaire peut désormais recevoir mandat pour représenter les copropriétaires à l’assemblée du syndicat principal sur décision prise par l’assemblée du syndicat secondaire à la majorité de l’article 25 (voir le nouvel art. 22-II pour les autres particularités de cette situation). Une règle similaire est prévue en cas d’association syndicale libre (cf. art. 22-III).
2.- Règles de majorités
La question de la mise en concurrence de plusieurs candidats ne fera pas l’objet de cette étude.
Vote au premier tour
L’article 25 implique d’atteindre au moins la majorité des voix de tous les copropriétaires membres du syndicat (par exemple, au moins 501/1000 voix).
Deuxième tour conditionnel
Un second scrutin immédiat.-
Si la majorité de l’article 25 n’est pas atteinte, mais que «le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat» (par exemple, au moins 334/1000 voix), le législateur a organisé «une passerelle» à l’article 25-1, en autorisant la même assemblée à «décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote» (art. 25, al. 1er).
Cette disposition s’applique à toutes les questions figurant à l’article 25 (sauf celles des articles 25 n et o ; cf. art. 25-1, dernier al.), ainsi qu’à toutes celles à prendre en application d’autres articles qui viseraient «les conditions» ou «les modalités de majorité de l’article 25» (par exemple : l’article 27, al. 1er, de la loi sur la constitution de syndicats secondaires). Ces expressions font écho à l’article 25 dans sa version antérieure à la loi SRU du 13 décembre 2000 où il était prévu au dernier alinéa qu’à défaut de décision prise à la majorité de l’article 25, «une nouvelle assemblée générale statue dans les conditions prévues à l’article 24». En revanche, un second vote est exclu pour des décisions à prendre «à la majorité des voix de tous les copropriétaires» ou «à la majorité de l'article 25» (par exemple : l’article 18-I de la loi pour le refus d’un extranet). L’article 25-1 n’implique pas «une décision intermédiaire avant de procéder au nouveau vote aux conditions de majorité de l’article 24». Le second scrutin est une simple faculté offerte à l’assemblée. Il pourrait être proposé par le président de séance. L’insuffisance de voix favorables pour autoriser la réalisation de travaux au titre de l’article 25 b de la loi ne condamnerait pas la possibilité d’une seconde délibération.
Une nouvelle assemblée.-
Une nouvelle assemblée peut être convoquée dans deux hypothèses.
• Si «le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat», mais que la majorité de l’article 25 n’est pas atteinte, la première assemblée peut choisir de reporter le vote de cette question à une assemblée ultérieure (art. 19, al. 1er, du décret). Lors de ce deuxième tour, le vote sera de nouveau à la majorité de l’article 25.
• Lorsque le projet soumis à la première assemblée n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, «une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l’article 24».
Dans cette éventualité il est nécessaire qu’un premier vote ait eu lieu sur la résolution soumise à l’assemblée antérieure. Une convocation unique pour deux assemblées à des dates distinctes est exclue en raison de l’autonomie des assemblées. Ce formalisme initie un nouveau temps de réflexion et peut inciter des copropriétaires défaillants lors de la première assemblée à participer à la seconde.
Le délai de convocation de la nouvelle assemblée peut être réduit à huit jours, mais les convocations «doivent être expédiées dans le délai maximal de trois mois à compter du jour où s’est tenue l’assemblée générale au cours de laquelle la décision n’a pas été adoptée» (art. 19, al. 3, 2°, du décret). Ceci n’implique donc pas que la séance se tienne dans cette période.
Les notifications de l’article 11 du décret «n’ont pas à être renouvelées si l’ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions inscrites à l’ordre du jour de la précédente assemblée» (art. 19, al. 3, 1°, du décret). La Haute juridiction a récemment rappelé que dans cette hypothèse, «le projet de délibération soumis à la seconde assemblée générale … doit être identique à celui sur lequel l'assemblée générale n'a pas statué». Ceci implique une stricte similitude entre, d’une part, les projets de résolutions et, d’autre part, les contrats joints pour l’information des copropriétaires en application de l’article 11-I du décret.
