Aujourd’hui assez convoitées dans les centres villes, les places de stationnement dans les immeubles en copropriété à usage principal d’habitation ne sont pas dénuées de quelques contraintes. Cette étude se limitera aux emplacements existants ; elle ne portera pas sur leur création à l’occasion de la construction de bâtiments neufs ou de l’agrandissement de bâtiments existants.
La nature du droit et ses conséquences financières
En fonction des règlements de copropriété ou des décisions prises en assemblées générales, plusieurs situations peuvent être envisagées :
• la place à usage de stationnement correspond à un lot (cf. art. 1er, al. 1er, de la loi du 10 juillet 1965) ; son propriétaire est alors tenu de participer aux appels de fonds, en fonction de la quote-part de charges communes affectées au lot ;
• le droit à utiliser un emplacement de stationnement est l’accessoire d’un lot auquel est attaché une quote-part de charges communes ;
• ce droit correspond exclusivement à un droit de jouissance sur une partie commune ; son bénéficiaire participe, dans ce cas, aux seuls frais d’entretien et de réparation de l’emplacement mis contractuellement à sa charge par le règlement de copropriété. Il pourrait s’agir d’appels de fonds d’eau pour le nettoyage ou d’électricité pour l’éclairage du parking.
Les aires de stationnement organisées sur des parties communes de la copropriété afin d’en faire bénéficier librement les copropriétaires ou leurs visiteurs, nécessitent que les copropriétaires règlent «une indemnité forfaitaire uniforme» pour l’entretien des parties communes.
L’assurance des parties communes revient au syndicat ; celle des lots privatifs ou des droits de jouissance, est à la charge de leurs bénéficiaires.
Les travaux
• Le cloisonnement d’un emplacement de stationnement délimité par un marquage au sol sur les parties communes, pour le transformer en box fermé, requiert du copropriétaire une autorisation d’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25 de la loi de 1965 (art. 25 b). À défaut, il encourt d’être condamné à la remise en état des lieux par la destruction de la cloison édifiée à ses frais (CA Paris, pôle 1, ch. 2, 13 octobre 2015, n° 14/14910, Inf. rap. copr. mars 2016, p. 14 ; voir aussi : Julie Hainaut, Boxer les places de stationnement : encadrement et sécurité, Inf. rap. copr. juillet-août 2014, p. 37).
• Le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux permettant la recharge des véhicules électriques ou hybrides et des conditions de gestion ultérieure du nouveau réseau électrique, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet, lorsque l'immeuble possède des emplacements de stationnement d'accès sécurisé à usage privatif et n'est pas équipé des installations électriques intérieures permettant l'alimentation de ces emplacements pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides ou des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules (art. 24-5 de la loi de 1965 modifié par la loi ALUR, cf. Paul Turenne, La copropriété à l’heure des transport alternatifs, Inf. rap. copr. janvier-février 2015, p. 25). La décision d'équiper les places est prise à la majorité de l’article 24 de la loi de 1965 (art. 24 II i) ; celle qui concerne l'installation ou la modification des installations électriques intérieures ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel est soumise à la majorité de l’article 25 de la loi de 1965 (art. 25 j).
• Des règles restrictives aux droits des copropriétaires ou titulaires d’emplacements de stationnement peuvent être inscrites dans les règlements de copropriétés ou relever des termes d’une assemblée générale de copropriété.
La vente
• Le législateur a organisé un droit de priorité en faveur des copropriétaires déjà présents dans l’immeuble à l’occasion de la vente de lots à usage de stationnement (art. 8-1 créé par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, art. 20). Le droit de priorité doit être prévu dans le règlement de copropriété d’origine ; à défaut, il peut résulter d’une décision de modification du règlement de copropriété prise à l’unanimité des copropriétaires.
Il n’est pas prévu de restreindre ce droit aux seuls vendeurs qui seraient également propriétaires de logements dans l’immeuble (Rép. min. n° 81821, JOAN Q du 13 septembre 2016, p. 8207).
• Si l’autorisation de stationner sur les parties communes est accordée, à titre personnel, sur une place réservée, sa cession à un tiers sera interdite, sauf conditions particulières inscrites dans le règlement de copropriété ou décidées en assemblée générale.
• La jurisprudence admet que le droit de jouissance exclusif, accessoire à un lot de copropriété, puisse être cédé au propriétaire d’un autre lot, avec l’accord du syndicat.
• Alors que l’information de l’acquéreur, en cas de vente de lots de copropriété, a été particulièrement renforcée dernièrement, le vendeur d’un emplacement de stationnement est exonéré de produire : l’attestation de superficie dite «Carrez», les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le carnet d’entretien de l’immeuble, la future notice d’information et les éventuelles conclusions du futur diagnostic technique global (art. 46 de la loi de 1965 ; art. L. 721-2 II 5°, al. 3 et 4, et art. dL. 731-1, d. al., du Code de la construction et de l’habitation).
• Une commune ne pourrait pas s’opposer à ce qu’un promoteur, qui aurait rempli l’obligation de construire deux emplacements de stationnement par appartement en application des prescriptions d’urbanisme, commercialise séparément l’appartement et les places (Rép. min. n° 17134, JOAN Q du 18 février 2016, p. 707).
