Point de droit

Si l’enfer est pavé de bonnes intentions, alors la mise en concurrence obligatoire du syndic y a sa place. Censée permettre aux copropriétaires de négocier plus facilement les honoraires qui leur sont proposés, cette disposition n’aura été que source d’incompréhensions, voire de rejet, par les professionnels pour n’être finalement que peu appliquée en pratique. Au point que les modifications apportées par l’ordonnance du 30 octobre 2019 en ont ôté tout intérêt, ou presque.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 664 de décembre 2020

Censé n’être qu’un moyen marginal de participation aux assemblées générales, le vote par correspondance s’est vu propulser sur le devant de la scène en raison de la crise sanitaire. Institué par la loi ELAN de 2018 mais revu et corrigé par l’ordonnance de réforme du droit de la copropriété du 30 octobre 2019, ce dispositif est loin de faire l’unanimité. Si d’aucuns y voient un nouveau mode d’expression des copropriétaires afin d’améliorer la participation aux assemblées, d’autres craignent au contraire une aggravation de l’absentéisme et de la qualité des débats.

article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 663 de novembre 2020

Selon une étude publiée par la Chancellerie, plus de 44 500 affaires ont été portées devant les tribunaux en 2017, dont les deux-tiers uniquement sur les impayés. Un nombre relativement important et en constante augmentation au fil des années.

Les motifs de saisine sont multiples et l’action peut être intentée, selon les cas, par un copropriétaire ou pour le compte du syndicat.

Dans cette hypothèse, il conviendra alors de s’assurer si une habilitation du syndic est nécessaire ou non.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 662 d'octobre 2020

L’absentéisme croissant des copropriétaires aux assemblées générales a poussé le législateur à mettre en place des passerelles de majorité permettant ainsi de voter à nouveau sur une même résolution, mais à une majorité moindre.
L’avantage d’un tel dispositif est d’éviter toute paralysie du processus décisionnel.
Toutefois, si l’ordonnance du 30 octobre 2019 a apporté quelques modifications en ce domaine, la rédaction de celles-ci demeure perfectible et ne manque pas de soulever des interrogations.

Personnage incontournable de l’assemblée générale, le président de séance ne se voit pourtant consacré que peu de développements par les textes. Pourtant, il s’agit d’une fonction à ne pas prendre à la légère, le président devant être un véritable chef d’orchestre. Car s’il annonce les résultats des votes de chaque résolution, il doit surtout mener les débats durant l’assemblée générale.

L’accès aux pièces justificatives des charges constituent un droit pour tout copropriétaire. Il permet à chacun de contrôler par lui-même les différents postes de dépenses de la copropriété, se superposant ainsi au conseil syndical. Toutefois, ce droit d‘accès est loin d’être aussi étendu que celui conféré à ce-dernier.

Chaque copropriétaire qui entend réaliser, à ses frais, des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit respecter une procédure bien précise. A défaut, il risque de s’exposer à des mesures assez radicales telles que la remise en état des lieux, avec toutes les conséquences financières qui en découlent. D’où la nécessité d’agir avec un minimum de rigueur si l’on souhaite éviter les mauvaises surprises.

Si l’on a coutume de dire que l’assemblée générale est souveraine, sa liberté n’est pas totale pour autant. Il ne faut pas oublier qu’une copropriété constitue une micro-société dont les membres sont en relations constantes. Quelques désaccords, des inimitiés voire de farouches oppositions peuvent survenir et avoir un impact sur la décision d’une assemblée générale. Or, entre la liberté et l’abus, il n’y a parfois qu’un pas que d’aucuns franchissent aisément.

Si les travaux d’économie d’énergie réalisés en copropriété portent essentiellement sur des parties communes (façade, toiture, chaudière…), les parties privatives peuvent également être impactées (remplacement des fenêtres par exemple). Or, sous réserve d’obtenir l’unanimité, ce qui relève généralement du vœu pieux, il est impossible d’imposer des travaux sur une partie privative.

C’est pour faciliter la rénovation énergétique des bâtiments que le législateur est alors intervenu en introduisant la notion de «travaux d’intérêt collectif».

Si la loi ALUR a rendu obligatoire la création d’un Extranet, le contenu de celui-ci n’était nullement défini. Il en est ressorti une très grande hétérogénéité des documents mis à la disposition des copropriétaires, certains syndics proposant des Extranet très complets tandis que d’autres s’apparentaient davantage à une coquille vide. C’est pourquoi le législateur de la loi ELAN est intervenu pour en faire un outil le plus complet possible.