Point de droit

Chaque copropriétaire use et jouit librement de ses lots. Mais cette liberté n’est pas absolue : outre l’interdiction de porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, est instituée l’obligation de laisser l’accès à ses parties privatives en cas de travaux votés par l’assemblée générale. Une mesure nécessaire de bon sens mais qui peut poser certains problèmes pratiques.

Le mandat permet aux copropriétaires qui ne peuvent participer à une assemblée générale de faire entendre leurs voix. Un moyen qui favorise le processus décisionnel. Pourtant, malgré son caractère incontournable en copropriété, on a tendance à oublier que le mandat est un contrat liant deux personnes et que le syndicat y est étranger.

Une assemblée générale doit obéir à un certain formalisme ; à défaut les sanctions encourues peuvent aller jusqu’à son annulation pure et simple. Pour éviter au mieux les mauvaises surprises, voici quelques exemples, entraînant l’annulation de l’assemblée générale ou d’une résolution.

L’ assemblée générale prend toutes les décisions concernant la vie de la copropriété, de la désignation de ses représentants aux travaux à réaliser. Pour ce faire, le législateur a fait en sorte que les copropriétaires puissent se prononcer en toute connaissance de cause et qu’ils soient informés suffisamment tôt des sujets qui vont être débattus. C’est pourquoi la convocation à l’assemblée générale obéit à un formalisme très précis, notamment en ce qui concerne le délai dans lequel elle doit être communiquée aux copropriétaires.

Près d’un foyer sur deux possède un animal de compagnie. Autant dire que les amis des bêtes sont nombreux. Si l’on peut craquer pour une petite boule de poils, on oublie souvent que celle-ci va grandir et devenir chaque jour un peu plus envahissante, quitte à se rappeler aux bons souvenirs de nos voisins. Ajoutons à cela la problématique des NAC, ces “nouveaux animaux de compagnie” qui désignent en fait de charmantes bestioles provenant de contrées lointaines, et l’on peut vite se rendre compte que la possession d’un animal en copropriété n’est pas forcément un acte anodin.

Le paiement des charges constitue l'une des principales obligations du copropriétaire. Celles-ci sont divisées en deux catégories principales bien connues : les charges dites générales concernant la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes, et celles dites spéciales résultant des services collectifs et éléments d'équipement communs. Or, pour ces dernières, il est fait appel à une notion qu'il n'est pas toujours aisé de cerner : le critère d'utilité.

L’idée d’accorder une sorte de «seconde chance» à une résolution rejetée n’est pas nouvelle. La possibilité de voter à nouveau sur une résolution rejetée existe depuis les origines de la loi de 1965. Mais cela nécessitait alors l’organisation d’une nouvelle assemblée générale. Il a fallu attendre la loi SRU du 13 décembre 2000 pour améliorer le dispositif et rendre possible le recours immédiat à un nouveau vote.

Il est une question que peu se posent tant la réponse semble évidente : toute personne peut-elle assister à une assemblée générale ? Et très rapidement de se rendre compte que d’aucuns répondront par la négative, d’autres par l’affirmative. En fait, la réalité se trouve, comme souvent, entre ces deux extrêmes.

Peu de copropriétaires le savent, mais ceux qui n’ont pas donné leur accord aux travaux en assemblée générale, peuvent demander un étalement des paiements sur dix ans. Toutefois, cette faculté de paiement différé, échelonné, ne concerne que certaines opérations.

La grille de répartition des charges est régulièrement source de litiges : non-conformité (prétendue ou avérée) aux principes institués par la loi, erreur matérielle… Ces situations ont l’inconvénient, outre de pénaliser financièrement un ou plusieurs de copropriétaires, de créer des tensions au sein même de la copropriété, inspirant parfois, et ce en toute illégalité, des comportements de mauvais payeurs. Une situation résultant de la difficulté de modifier les tantièmes de charges.