Point de droit

Aujourd’hui assez convoitées dans les centres villes, les places de stationnement dans les immeubles en copropriété à usage principal d’habitation ne sont pas dénuées de quelques contraintes. Cette étude se limitera aux emplacements existants ; elle ne portera pas sur leur création à l’occasion de la construction de bâtiments neufs ou de l’agrandissement de bâtiments existants.

Le statut de la copropriété offrait jusqu’à récemment une matrice sécurisante des droits de chacun, largement marquée par l’ordre public (cf. art. 43 de la loi du 10 juillet 1965). Cependant, il est frappant de constater la prolifération de nouvelles prescriptions assorties de dérogations aux contours indéterminés. Ceci conduira les avocats, les juristes et les experts à débattre sur des critères inédits qui deviendront de nouveaux étalons à suivre une fois qu’ils auront été validés par les magistrats.

Plusieurs règles de majorités graduelles en copropriété sont prévues aux articles 24 à 26 de la loi du 10 juillet 1965, en fonction de la gravité des décisions à prendre. Il s’agit de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (art. 24), de la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25), de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux-tiers des voix et de l’unanimité (art. 26). Ces dispositions, d’ordre public, comprennent une énumération des points à soumettre à leurs règles de majorité et d’autres articles de la loi y font ponctuellement référence. L’article 25 présente la spécificité d’être associé à l’article 25-1, ce qui autorise, dans certaines conditions, un second scrutin à une majorité plus faible. Bien qu’en principe déjà bien maîtrisée par les praticiens, un nouveau détour sur cette thématique nous est apparu opportun.).

Dans la première partie de ce Point de droit, nous avions rappelé l’imprescriptibilité de l’action en vue de voir réputer non écrites les clauses d’un modificatif de règlement de copropriété approuvé par une assemblée générale instituant des syndicats secondaires, sans qu’aucune assemblée spéciale n’ait été tenue (application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, CA Paris, 23e ch. B, 24 mai 2007).

À l’origine, le statut de la copropriété n’a pas été organisé pour de grands ensembles immobiliers composés de plusieurs bâtiments regroupant des centaines de copropriétaires. Pour chercher à remédier aux complications de gestion inévitables de ces immeubles gigantesques, le législateur a inséré de nouvelles dispositions dans la loi du 10 juillet 1965, parmi lesquelles figure la faculté de créer des syndicats secondaires (art. 27, J.-M. Roux, Grandes copropriétés : Faut-il un statut spécifique ?, Inf. Rap. Copr. n° 601, septembre 2014, p. 11).

La loi sur la transition énergétique du 17 août 2015 (n° 2015-992) fixe des objectifs ambitieux auxquels les copropriétaires doivent répondre. Lorsqu’il est nécessaire d’intervenir sur les parties communes de la copropriété, ou lorsqu’il s’agit de réaliser des travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives, il revient à l’assemblée générale de copropriété de se prononcer.

L’ordre du jour d’une assemblée générale précise chacune des questions soumises à la délibération des copropriétaires (art. 9, al. 1^er , et 13 du décret du 17 mars 1967). Il permet à chaque copropriétaire de connaître l’objet exact de la future réunion d’assemblée et de s’y préparer. Il est établi en concertation avec le conseil syndical (art. 26, al. 5 du décret de 1967). Mais récemment, il est devenu particulièrement réglementé afin de garantir l’examen de points jugés primordiaux par l’Etat.

Vivre en copropriété implique de répondre à l’obligation de payer des charges, c’est-à-dire, les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour leur quote-part, après que l’approbation des comptes ait été validée par l’assemblée générale. Pour prendre une décision en toute connaissance de cause, au départ, le conseil syndical était le seul organe qui pouvait avoir accès aux pièces justificatives des charges, en application de sa mission de contrôle du syndic (art. 26, al. 1er, du décret).

Dans le contexte actuel de réduction des droits du copropriétaire sur son bien et d’augmentation des obligations qui lui sont imposées, le copropriétaire ne doit pas négliger les possibilités qui lui sont offertes de faire entendre sa voix pour faire valoir ses droits et parfois aussi de remédier à la carence du syndic.

Pour légitimer un certain nombre de réformes, il est devenu d’usage de se fonder sur la volonté de simplifier les règles existantes. Mais cela se traduit parfois par une (trop ?) grande variété de possibilités. Le phénomène n’a pas échappé au domaine des assemblées générales de copropriété, ...