Parmi les innovations de la loi ALUR (bientôt détrônée par la loi ELAN ?), on ne peut pas dire que le diagnostic technique global soit celle qui ait le plus marqué les esprits. Le caractère non-obligatoire d’un diagnostic supplémentaire arrivant de surcroît après la réalisation de l’audit énergétique n’y est certainement pas étranger. Or, c’est oublier qu’il s’agit d‘un outil très intéressant dans le cadre de travaux d’économie d’énergie.
Description du diagnostic technique global
Toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de dix ans doit être précédée d’un diagnostic technique global (art. L. 731-4 CCH).
En dehors de cette hypothèse, la réalisation du DTG n’est pas obligatoire et il appartient à l’assemblée générale, statuant à la majorité de l’article 24, de «se prononce[r] sur la question» dès lors que l’immeuble est à destination totale ou partielle d’habitation (art. L. 731-1 précité).
On notera que la rédaction est ici inhabituelle : il n’est pas précisé expressément que le syndic a l’obligation d’inscrire un tel projet de résolution.Toutefois, l’emploi de l’indicatif (l’assemblée générale «se prononce» sur la réalisation ou non d’un DTG) laisse supposer qu’il y a obligation de statuer sur cette question et, de fait, obligation pour le syndic de l’inscrire à l’ordre du jour.
La réalisation du DTG est confiée à un tiers, personne physique ou morale, disposant de compétences précises dans le domaine du bâtiment définies à l’article D. 731-1 du CCH. Figurent notamment parmi celles-ci : les modes constructifs traditionnels et contemporains, les produits et matériaux de construction, les pathologies du bâtiment ou encore les possibilités d'amélioration énergétique et de réhabilitation thermique et leurs impacts acoustiques.
Ce tiers doit également attester sur l'honneur de son impartialité et de son indépendance à l'égard du syndic, sauf si ce dernier a obtenu l'autorisation de l’assemblée générale de contracter avec un prestataire auquel il est lié juridiquement. Il doit, en outre, attester sur l'honneur de son impartialité et de son indépendance à l'égard des fournisseurs d'énergie et des entreprises intervenant sur l'immeuble et les équipements sur lequel porte le DTG.
Toujours dans le but de garantir son indépendance et d’éviter toute sorte de commissionnement, le tiers chargé de la réalisation du diagnostic ne peut accorder, directement ou indirectement, à la copropriété concernée aucun avantage ni rétribution, sous quelque forme que ce soit. Il ne peut recevoir, directement ou indirectement, pour lui-même, ses membres ou ses employés, de la part d'une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements sur lesquels porte sa prestation, aucun avantage ni rétribution, sous quelque forme que ce soit (art. D. 731-2 CCH).
Et après ?
Une fois réalisé, le contenu du DTG est présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit sa réalisation ou sa révision. Le syndic doit alors inscrire à l'ordre du jour de cette assemblée générale la question de l'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux ainsi que les modalités générales de son éventuelle mise en œuvre. Par ailleurs, pour les assemblées générales futures, le syndic sera également dans l’obligation d’inscrire des résolutions relatives à la mise en œuvre de ce plan.
Les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire selon les délibérations de l'assemblée générale, notamment aux termes du DTG complété, le cas échéant, par des études complémentaires, sont intégrés au carnet d'entretien de la copropriété.
Dans le cadre d’une bonne gestion de l’immeuble, il est fortement conseillé d’articuler le DTG avec le fonds de travaux. En effet, lorsque celui-ci atteint un montant supérieur au budget, le syndic doit obligatoirement inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale (art. 14-2 loi du 10 juillet 1965) :
1° La question de l'élaboration du plan pluriannuel de travaux préconisé dans le cadre du diagnostic technique global ;
2° La question de la suspension des cotisations au fonds de travaux, en fonction des décisions prises par l'assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux.
Or, pour se prononcer sur le plan pluriannuel de travaux, encore faut-il qu’un DTG ait été réalisé. Dans le cas contraire, seule la question relative à la suspension des cotisations du fonds de travaux pourrait être posée.
D’un point de vue pratique, et pour les immeubles anciens, il est fortement conseillé de réaliser un tel diagnostic et d’adapter ensuite le taux de cotisation du fonds de travaux en fonction de ses conclusions. Car, si le législateur a fixé un taux minimum de 5 %, celui-ci peut apparaître parfois totalement insuffisant au regard de la taille de l’immeuble ou de l’importance des travaux.
