Le syndicat des copropriétaires ne doit pas être pénalisé par la défaillance de l’un de ses membres : tel est l’objectif poursuivi par le législateur. Concrètement, cela signifie que le copropriétaire qui est en impayé de charges doit supporter seul les «frais nécessaires» exposés en vue de recouvrer la dette. La question se pose alors de la définition même de ces frais.
Définition des frais nécessaires
L’alinéa a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :
- les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure ;
- les droits et émoluments des actes des huissiers de justice ;
- le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
Cette liste n’est pas limitative et a été complétée par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic. Celui-ci énumère dans sa clause 9.1, les frais de recouvrement imputables au seul copropriétaire débiteur. Ainsi, en sus des actes définis ci-dessus, constituent également des frais nécessaires :
- la conclusion d'un protocole d'accord par acte sous seing privé ;
- les frais de constitution et de mainlevée d'hypothèque ;
- le dépôt d'une requête en injonction de payer ;
- la constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;
- le suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles également).
On notera que les honoraires des avocats ne sont pas visés par les textes. Sans doute le législateur a-t-il considéré que ces frais étaient alors compris dans les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile. En permettre expressément le remboursement auprès du copropriétaire défaillant au titre des frais nécessaires aurait alors abouti à récupérer deux fois une même somme.
La mise en place des actes de recouvrement
L’article 10-1 précité dispose que sont imputables au copropriétaire défaillant les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque «à compter de la mise en demeure». Cette-dernière constitue donc un préalable obligatoire et être réalisée en recommandé. Le syndic qui procéderait initialement à des relances ne pourrait en imputer leur coût auprès du copropriétaire concerné.
Une fois la mise en demeure effectuée, tous les actes visés par les textes (relances…) peuvent-ils être systématiquement imputés au débiteur ? C’est la loi ENL du 13 juillet 2006 qui a défini la notion de frais nécessaires. Avant cette intervention législative, la définition résultait de la jurisprudence, laquelle était très abondante sur le sujet. Une décision rendue sous l’empire de l’ancienne législation nous intéresse plus particulièrement : la cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 3 mai 2001, a refusé de considérer comme «nécessaires» les frais engendrés par de nombreuses relances au motif qu’il est sans intérêt de multiplier les relances dès lors qu’une mise en demeure suffit pour faire courir les intérêts moratoires. Ce n’est pas la facturation en elle-même des frais de relance qui a été sanctionnée par les juges, mais leur multiplicité. Cette décision trouverait-elle à s’appliquer à nouveau de nos jours ? Si l’article 10-1 ne fait aucunement référence à la notion d‘acte ayant un intérêt procédural, son dernier alinéa précise que «le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige».
Par conséquent, les frais nécessaires imputés au seul copropriétaire défaillant sont soumis au contrôle du juge, lequel peut donc tout à fait considérer que ne sont pas récupérables, les frais résultant d’une multiplicité d’acte de relances et/ou de mises en demeure. Qui devra alors les supporter ? La tentation sera grande pour le syndic de les imputer auprès du syndicat. A charge pour le conseil syndical et l’assemblée générale d’être vigilants et de demander au syndic de supporter lui-même ses frais si l’on constate une propension trop importante de sa part à multiplier les relances au détriment d‘actes plus utiles (injonction de payer, procédure dite de l’article 19-2…).
La question du plafonnement des frais nécessaires
La loi ALUR du 24 mars 2014 a mis en place un plafonnement des honoraires du syndic mais uniquement pour certaines prestations. L’alinéa b) de l’article 10-1 précité a été complété par une phrase et est ainsi rédigé : «b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret.»
Contrairement à l’alinéa a), celui-ci vise uniquement l’état daté réalisé par le syndic à l’occasion d’une mutation. Or, la question se pose de savoir si le plafonnement des honoraires par décret concerne cette seule prestation ou également les frais nécessaires.
Se basant sur l’exposé des motifs de l’amendement parlementaire à l’origine de cette mesure, le Conseil d’Etat, dans un arrêt du 5 octobre 2016, indique que le plafonnement concerne bien les frais de recouvrement : «Il résulte des termes de la seconde phrase du b) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 cité au point 7 ci-dessus, éclairés par les travaux préparatoires de la loi du 24 mars 2014 (ALUR) dont cette phrase est issue, que le plafonnement par décret qu’elle prévoit concerne tant les frais de recouvrement des charges impayées mentionnés au a) de cet article que les honoraires d’établissement de l’état daté mentionnés à son b).»
Le débat est donc juridiquement clos : les frais de recouvrement pour impayés doivent être plafonnés par décret. Or, à ce jour, plus de quatre ans depuis la loi ALUR, aucun décret n’a été publié, tant pour l’état daté que les frais de recouvrement…
