Organe clef de la copropriété, le conseil syndical est tenu d’assister le syndic et de contrôler sa gestion. Des fonctions définies de façon peu prolixe par les textes, lesquels se montrent d‘ailleurs tout aussi avares lorsqu’il s’agit de préciser les modalités d’organisation du conseil syndical. Volonté délibérée du législateur afin de laisser le plus de liberté aux copropriétaires ? Sans doute, même si dans certains cas, cela peut donner lieu à contentieux.
Personnes pouvant être désignées au conseil syndical
Les membres du conseil syndical sont désignés par l’assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés membres d’une société propriétaire de lots, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. Lorsqu’une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s’y faire représenter, à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet (art. 21 précité).
Afin d’éviter tout conflit d’intérêt, il est expressément interdit à certaines personnes d’exercer les fonctions de conseiller syndical, fussent-elles copropriétaires. Il s’agit :
- du syndic ;
- de son conjoint ou partenaire lié par un PACS ;
- de ses ascendants ou descendants ;
- de ses parents en ligne collatérale ;
- de ses préposés.
Ces prohibitions ne concernent pas les syndicats coopératifs, ce qui est logique puisque, dans cette hypothèse, les fonctions de syndic sont assurées par le président du conseil syndical.
On rappellera que le gardien de la copropriété est l’employé du syndicat et non du syndic et qu’il peut donc être membre du conseil syndical, à condition bien sûr qu’il soit copropriétaire. Toutefois, cette présence peut ne pas être souhaitable en raison des relations constantes que le gardien a avec le syndic.
Les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 étant d’ordre public, aucune restriction autre que celles prévues par les textes ne peut être prévue. Est ainsi réputée non écrite la clause du règlement de copropriété prévoyant que les fonctions de membre du conseil syndical ne peuvent être exercées que par des copropriétaires à jour de leurs obligations financières (Cass. 3e civ., 18 décembre 2002).
De même, le mandataire d’un copropriétaire à l’assemblée générale, s’il n’est lui-même copropriétaire, ne peut être membre du conseil syndical (Aix-en-Provence, 7 janvier 2011).
Enfin, la possibilité pour le conjoint ou partenaire d’un copropriétaire d’être désigné comme conseiller syndical est soumise à condition. A moins que chaque membre du couple ne soit propriétaire d’un lot distinct, un seul d’entre eux est admis à participer au conseil syndical (Rép. Min. n° 34796, JOAN Q, 9 novembre 2004). Lorsque le bien appartient en propre à l’un des membres du couple, un mandat du copropriétaire à son conjoint ou partenaire est nécessaire (Rouen, 30 novembre 2005).
Désignation des conseillers syndicaux
Toute désignation suppose, au préalable, une candidature et il incombe au juge de vérifier si une manifestation de volonté du copropriétaire ainsi désigné existe (Cass. 3e civ., 16 mars 2011). Les candidatures doivent être individuelles de sorte que toute élection en bloc des conseillers syndicaux est prohibée, sauf si aucun copropriétaire ne s’oppose à cette désignation et qu’il y ait autant de candidats que de siège à pourvoir (Cass. 3e civ., 15 mai 2001).
L’assemblée générale se prononce à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, 25-1. A défaut de désignation par l’assemblée générale à la majorité requise, un ou plusieurs copropriétaires, voire le syndic, peuvent saisir le juge, lequel désignera les conseillers syndicaux avec l’accord des intéressés ou, à défaut, constatera l’impossibilité d’instituer un conseil syndical (art. 21, dernier alinéa).
Des suppléants peuvent être désignés, dans les mêmes conditions. Ceux-ci ne sont amenés à siéger au sein du conseil syndical qu’en cas de cessation définitive d’un membre titulaire et non pour pallier une absence temporaire (art. 25 Décret 17 mars 1967).
Le mandat des membres du conseil syndical, qu’ils soient titulaires ou suppléants, ne peut excéder trois années renouvelables.
Le nombre de conseillers syndicaux
Les textes n’apportent aucune précision quant au nombre de conseillers syndicaux mais leur rédaction plaide a minima pour un organe collégial. À titre d’exemple, le président du conseil syndical est élu «parmi ses membres» (cf. art. 21 précité), ce qui suppose plusieurs individus. Certaines décisions de justice vont d’ailleurs en ce sens (Paris, 24 février 1999).
Les règles de fonctionnement et d’organisation du conseil syndical sont d’ordinaire traitées dans le règlement de copropriété. A défaut, l’assemblée générale peut se prononcer sur le sujet à la majorité de l’article 24 (art. 22 décret du 17 mars 1967).
Attention toutefois lorsqu’un nombre ferme est défini : si le règlement prévoit un nombre déterminé de conseillers syndicaux, l’assemblée ne peut en élire un nombre différent, la résolution pouvant alors être annulée (Cass. 3e civ., 21 juin 2006). Une modification préalable du règlement de copropriété est alors nécessaire.
Enfin, lorsqu’il existe un ou plusieurs syndicats secondaires, la représentation au conseil syndical du syndicat principal attribuée à un syndicat secondaire est proportionnelle à l’importance du ou des lots qui constituent ce syndicat secondaire par rapport à celle de l’ensemble des lots qui composent le syndicat principal. Le ou les copropriétaires du ou des lots qui ne se sont pas constitués en syndicat secondaire disposent ensemble, s’il y a lieu, des autres sièges au conseil syndical du syndicat principal. En l’absence de stipulation particulière du règlement de copropriété du syndicat principal, les copropriétaires désignent leurs représentants au conseil syndical de ce syndicat au cours d’une assemblée générale soit du syndicat secondaire, soit du syndicat principal (art. 24 Décret 17 mars 1967).
