La loi sur la transition énergétique du 17 août 2015 (n° 2015-992) fixe des objectifs ambitieux auxquels les copropriétaires doivent répondre. Lorsqu’il est nécessaire d’intervenir sur les parties communes de la copropriété, ou lorsqu’il s’agit de réaliser des travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives, il revient à l’assemblée générale de copropriété de se prononcer.
Par Nathalie Figuière-Brocard, Juriste à l’Association nationale de la copropriété et des copropriétaires (Ancc)
La loi relative à la copropriété du 10 juillet 1965 prévoit plusieurs règles de majorité graduelle pour les prises de décisions, allant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (art. 24), à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25), jusqu’à l’unanimité. Certaines décisions relevant de la majorité de l’article 25 bénéficient également de la faculté d’être prises à la majorité de l’article 24 (c’est la «passerelle» de l’article 25-1).
● Travaux liés au chauffage
Lorsqu’un immeuble répond à l’obligation d’individualisation des frais de chauffage, l’assemblée générale statue à la majorité de l’article 24 sur la question desdits travaux, ainsi que sur la présentation des devis élaborés à cet effet (hors cas dérogatoires, cf. art. 24-9).
Elle se prononce à la majorité de l’article 25 sur l’installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage (art. 25 l, voire 25-1).
● Travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre
«À moins qu’ils ne relèvent de la majorité prévue par l’article 24, les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre» sont décidés à la majorité de l’article 25. «Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné» (art. 25 f, voire 25-1).
● Diagnostic de performance énergétique et audit énergétique
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ou l’audit énergétique selon le cas, fait l’objet d’un vote à la majorité de l’article 24 (art. 24-4 ; cf. Paul Turenne, Rénovation énergétique : Diagnostics et audits en première ligne !, Inf. rap. copr. avril 2015, p. 25).
● Plan de travaux d’économies d’énergie.- Contrat de performance énergétique
À la première assemblée générale qui suit l’établissement du DPE ou de l’audit énergétique, les copropriétaires décident d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique à la majorité, soit de l’article 24 (II h), soit de l’article 25 (art. 25 f, voire 25-1) en fonction des travaux à réaliser.
● Diagnostic technique global
La proposition d’engager un diagnostic technique global (DTG) dans les immeubles concernés, ainsi que ses modalités de réalisation par un tiers sera soumise en 2017 à la majorité de l’article 24 (II g ; cf. Julie Hainaut, Se préparer à 2017, Inf. rap. copr. avril 2016, p. 26).
● Plan pluriannuel de travaux
À la première assemblée qui suit la réalisation ou la révision du DTG, la proposition d’élaborer ou de mettre en œuvre un plan pluriannuel de travaux (choix des devis, durée, calendrier des appels de fonds), se votera selon les cas, à la majorité de l’article 24 ou à celle de l’article 25 (futur art. L. 731-2 du Code de la construction et de l’habitation et art. 24 II h, art. 25 f, voir 25-1).
● Fonds de travaux
La création, l’alimentation et la gestion du futur fonds de travaux, le cas échéant, sera prise à la majorité de l’article 24 ; sauf vote contraire à l’unanimité dans les copropriétés de moins de dix lots, ou cas dérogatoire lorsque le DTG ne révèlera aucun travaux à réaliser dans les dix ans à venir (futur art. 14-2 respectivement III et II 2°, al. 6). L’assemblée statuera également à la majorité de l’article 24 sur le choix éventuel de l’établissement bancaire dans lequel sera ouvert le compte séparé rémunéré au nom du syndicat et sur lequel seront versées les cotisations du fonds de travaux (futur art. 18 II, al. 4, de la loi de 1965). Sans pouvoir être inférieur à 5 % du budget prévisionnel, le montant de la cotisation annuelle sera décidé par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 (voire 25-1 ; futur art. 14-2 II 2°, al. 5).
L’assemblée pourra voter à la majorité de l’article 25 (voire 25-1), l’affectation des sommes déposées sur le fonds de travaux en vue de financer des travaux prescrits par les lois et les règlements ou qui sortiraient du cadre du budget prévisionnel. Lorsqu’en cas d’urgence, le syndic aura fait «procéder de sa propre initiative à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, l’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1» pourra «affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux» (futur art. 14-2II2°,al.3 et 4).
● Vélos et véhicules électriques ou hybrides
Lorsqu’un immeuble le permet, l’assemblée décide à la majorité de l’article 25 (voire 25-1) des travaux d’installation (ou de modification) des points de charge permettant l’alimentation des emplacements de stationnement des véhicules électriques ou hybrides, ainsi que de la réalisation d’installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces véhicules (art. 25 j). Mais, la question de la réalisation des travaux de points de recharges, ainsi que les conditions de gestion ultérieure du nouveau réseau électrique sont, quant à elles, prises à la majorité de l’article 24 (art. 24-5 et 24 II i). L’assemblée statuera à cette même majorité à compter de 2017 sur la question des travaux permettant l’équipement de stationnements sécurisés pour les vélos (futur art. 24-5).
● Conseil syndical.- Avis et délégations
L’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 25, «arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire» (art. 21, al. 2). Elle peut également choisir à la majorité de l’article 25 (voire 25-1) de déléguer au conseil syndical la recherche d’entreprises et de solutions de financement avant l’approbation des devis par l’assemblée (cf. art. 25 a).
L’abaissement des règles de majorités depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 devrait faciliter la prise de décisions en assemblée. Cependant, il existe des interférences entre les textes, susceptibles de conduire à des litiges (par exemple, les articles 24 h, 25 n et 30 concernant les travaux d’amélioration).
