À l’origine, le statut de la copropriété n’a pas été organisé pour de grands ensembles immobiliers composés de plusieurs bâtiments regroupant des centaines de copropriétaires. Pour chercher à remédier aux complications de gestion inévitables de ces immeubles gigantesques, le législateur a inséré de nouvelles dispositions dans la loi du 10 juillet 1965, parmi lesquelles figure la faculté de créer des syndicats secondaires (art. 27, J.-M. Roux, Grandes copropriétés : Faut-il un statut spécifique ?, Inf. Rap. Copr. n° 601, septembre 2014, p. 11).
Cette issue pourrait connaître un regain d’actualité depuis qu’elle a été présentée selon les termes de la loi ALUR comme un éventuel remède aux copropriétés en difficulté (art. 29-8 1° de la loi de 1965).
Par Nathalie Figuière-Brocard, Juriste à l’Association nationale de la copropriété et des copropriétaires (Ancc)
1.- La pluralité
… de bâtiments
La création de syndicat(s) secondaire(s) requiert l’existence de plusieurs bâtiments séparés (art. 27, al. 1er de la loi, d’ordre public cf. art. 43 ; M.-C. Ruffet, L’instauration d’un syndicat secondaire – un moyen de mettre fin à la crise, Inf. Rap. Copr. n° 544, décembre 2008, p. 20). En l’absence de définition légale, les magistrats ont précisé qu’un « bâtiment » correspond à une unité techniquement et fonctionnellement indépendante des autres immeubles (CA Paris, 23e ch. 15 janvier 1993, Loyers et Copr. mai 1993, p. 12). L’unicité du gros œuvre d’une copropriété empêche «de constater l’existence de parties indépendantes et donc l’existence d’immeubles séparés» (Cass. civ. 3e, 26 février 1997, Loyers et Copr. août-septembre 1997, p. 20). L’organisation en syndicats secondaires est également exclue pour gérer uniquement deux nouveaux étages en surélévation d’un immeuble soumis au régime de la copropriété qui en comprenait déjà quatre (Cass. civ. 3e, 2 octobre 2001, Defrénois 2001, p. 1512, obs. C. Atias).
… de propriétaires
Un syndicat secondaire ne peut pas exister si tous les lots de ce syndicat sont réunis en une seule main (application de l’article 1er, al. 1er, de la loi de 1965 ; Cass. civ. 3e, 28 janvier 2016, pourvoi n° 14-29582, Inf. Rap. Copr. mai 2016, p. 11, obs. M.-F. Ritschy).
2.- Création
… en cours de vie de la copropriété
La décision de création est prise par une assemblée spéciale (composée des seuls copropriétaires dont l’ensemble des lots constitue un ou plusieurs bâtiments), convoquée en général par le syndic du syndicat principal et statuant à la majorité de l’article 25 (avec possibilité de recours à la majorité de l’article 25-1 ; cf. art. 27, al. 1er, Cass. civ. 3e, 22 sept. 2004, JCP éd. Gén., 20 octobre 2004, IV, p. 1931). Le syndicat principal ne pourrait pas imposer à des copropriétaires d’un bâtiment de créer un syndicat secondaire.
Si les copropriétaires des autres bâtiments ne décident pas de créer un syndicat secondaire, ils continuent à être gérés par le syndicat principal.
À terme, coexisteront le syndicat principal et le(s) syndicat(s) secondaire(s). Il sera procédé pour les assemblées spéciales de la même manière que pour les assemblées générales (art. 20 du décret). Les membres du syndicat secondaire restent membres du syndicat principal (CA Paris, 4e pôle, 2e ch., 17 mars 2010, Loyers et Copr. novembre 2010, comm. 300, p. 32).
… par le règlement de copropriété
Même si aux termes de l’article 27 de la loi de 1965 il est fait référence à une décision en «assemblée spéciale» pour la création des syndicats secondaires (ce qui suppose la préexistence de la copropriété), il a été admis de manière dérogatoire que cette création puisse être organisée dès l’origine dans le règlement conventionnel de copropriété, et ce, avant la naissance du(des) syndicat(s) secondaire(s) (CA Aix, 13 nov. 1997, Dalloz 1998, somm. p. 123, obs. C. Atias).
3.- Conséquences d’une création illégale
Une situation illégale pourrait être contestée à tout moment, le délai de l’article 42 de la loi de 1965 n’est pas applicable (CA Paris, 23e ch. B, 24 mai 2007, Loyers et Copr. septembre 2007, p. 33, note G. Vigneron).
Après s’être livrée à une analyse souveraine, les juges d’une cour d’appel ont par exemple constaté que deux bâtiments créés en syndicats secondaires dès l’origine par le règlement de copropriété étaient fortement imbriqués et interdépendants. Ils ont en conséquence reconnu que les syndicats secondaires avaient acquis une personnalité juridique opposable aux tiers depuis leur création, mais qu’ils devaient être supprimés pour l’avenir et que leur patrimoine devait être transféré au syndicat principal (CA Paris, 23e Ch., sect. B, 11 octobre 2007, Loyers et Copr. janvier 2008, n° 22, p. 24, obs. G. Vigneron).
Dans le prochain numéro, la gestion et la représentation du (des) syndicat(s) secondaires.
