Dans la première partie de ce Point de droit, nous avions rappelé l’imprescriptibilité de l’action en vue de voir réputer non écrites les clauses d’un modificatif de règlement de copropriété approuvé par une assemblée générale instituant des syndicats secondaires, sans qu’aucune assemblée spéciale n’ait été tenue (application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, CA Paris, 23e ch. B, 24 mai 2007).
Par Nathalie Figuière-Brocard, Juriste à l’Association nationale de la copropriété et des copropriétaires (Ancc)
Il convient par ailleurs de signaler une récente jurisprudence sur le fondement de l’article 42, al. 1er, de la loi de 1965 (Cass. civ. 3e 26 mai 2016, n° 15-14475 et 15-17190, publié au bulletin). Les magistrats de la Haute juridiction viennent en effet de reconnaître aux propriétaires de lots relevant du seul syndicat principal, la qualité de contester pendant dix ans l’assemblée constitutive d’un syndicat secondaire et les assemblées subséquentes, alors qu’ils n’en font pas partie. En l’espèce, leur qualité à agir résiderait dans le fait que la création du syndicat secondaire est susceptible de les impacter (voir également Cass. 3e civ., 10 avril 2013, n° 12-17194 sur la recevabilité d’une action introduite par un syndicat principal et son syndic).
4.- La gestion
… au niveau des charges
L’organisation de syndicats secondaires implique l’approbation d’une ventilation des charges propres aux parties communes des bâtiments concernés, distincte de celles des tantièmes généraux de charges de l’ensemble immobilier. Cette répartition peut exceptionnellement être décidée en cours de vie du syndicat aux conditions de majorité de l’article 25, avec un recours possible à 25-1.
Le syndicat principal est seul compétent pour décider de ses dépenses et pour procéder à leur recouvrement ; les dépenses du syndicat secondaire sont réparties entre les seuls copropriétaires de ce bâtiment, il appartient au syndicat secondaire de procéder à leur recouvrement (CA Paris, pôle 4, 2e ch., 17 mars 2010, précité).
… au niveau fonctionnel
Tout comme le syndicat principal, le(s) syndicat(s) secondaire(s) a(ont) la personnalité morale (combinaison des articles 14 et 27,
al. 3, de la loi de 1965). Plusieurs effets découlent de cette autonomie des syndicats :
- les décisions du(des) syndicat(s) secondaire(s) sont prises en assemblées générales distinctes ;
- les copropriétaires du(des) syndicat(s) secondaire(s) peuvent désigner un syndic distinct ou non de celui du syndicat principal et le syndic du syndicat principal ne peut pas se substituer au syndic du syndicat secondaire ;
- chaque syndicat a son propre conseil syndical ;
- les objets du(des) syndicat(s) secondaire(s) et du syndicat principal sont différents, mais connexes. Il s’agit pour le(s) syndicat(s) secondaire(s) «d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne du ou des bâtiments, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu » (mais non réduit) «avec l’accord de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l’article 24» (art. 27, al. 2, de la loi). Le syndicat secondaire a la capacité d’agir en justice pour défendre son objet (Cass. 3e civ. 8 octobre 2015, n°14-16686, Inf. Rap. Copr. mai 2016, n°618, p. 12, M.-F. Ritschy). La spécialité de la personne morale du syndicat secondaire l’empêche d’agir en justice pour la défense des intérêts relevant de la copropriété (Cass. 3e civ., 14 décembre 1982, JCP éd. Not. 1983, II, p. 266).
5.- Représentation du syndicat secondaire au syndicat principal
Chaque syndicat étant indépendant, il a son propre conseil syndical, mais celui du syndicat secondaire doit être représenté au syndicat principal s’il en existe un, selon une règle de proportionnalité en lien avec l’importance des lots qui le constituent (art. 27, dernier al., de la loi et art. 22, d. al., et 24 du décret de 1967 ; cf. pour un exemple, note 2 sous l’article 24 du code de la copropriété éd. LexisNexis 2016 ; voir également l’article 48 du décret et la 13e recommandation de la Commission relative à la copropriété).
Par exception, un mandataire pourrait, «recevoir plus de trois délégations de vote s’il participe à l’assemblée générale d’un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire» (art. 22 I, al. 3, de la loi de 1965). Par ailleurs, depuis la loi ALUR, des modalités de mandat du président du conseil syndical secondaire pour représenter les copropriétaires à l’assemblée générale du syndicat principal ont été insérées à l’article 22 II de la loi de 1965. Cette faculté pose cependant des difficultés, notamment en cas de contestation de décisions d’assemblées générales des syndicats secondaires appelés à voter des décisions aux majorités des articles 25, 26 voire à l’unanimité (propos de Jean-Robert Bouyeure lors du colloque Edilaix du 17 octobre 2014, Inf. Rap. Copr. n° 604).
