[N° 527] - Syndics, facturation , réglementation

par Edilaix
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Mme Martine Lignières-Cassou appelle l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie sur les honoraires de gestion des syndics de copropriété. Depuis dix ans, la commission des clauses abusives a mis en lumière une pratique contestable consistant à transférer une partie des tâches dites « courantes » vers des tâches dites «particulières », faisant l'objet d'une facturation d'honoraire supplémentaire. Le poids de ces transferts revient aujourd'hui à doubler les honoraires de syndics, aggravant ainsi abusivement la charge financière des copropriétaires. Aussi, elle lui demande de prendre les mesures nécessaires pour mettre fin à ces transferts, par exemple en précisant par arrêté la liste des tâches obligatoires devant entrer dans la gestion courante.

La pratique des syndics consistant à offrir dans leurs contrats des « forfaits de base » à des tarifs attractifs tout en multipliant la facturation séparée de « prestations particulières » supplémentaires, à des tarifs souvent élevés, est effectivement régulièrement dénoncée par les consommateurs. Ces dernières années, les services de la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) ont observé une recrudescence significative du nombre de plaintes portant sur ce point. Pour tenter de remédier à cette situation préjudiciable tant aux consommateurs qu'à l'image même de la profession dans son ensemble, le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie a demandé au Conseil national de la consommation de mener une réflexion sur les pistes d'amélioration possibles dans le cadre d'un groupe de travail. Cette concertation sera réalisée sur une base multilatérale entre les associations de consommateurs, les organisations de professionnels de l'administration d'immeubles et les administrations concernées du ministère de la justice, du ministère de la cohésion sociale et du logement et du ministère de l'économie. La DGCCRF présidera ce groupe avec l'objectif d'améliorer la présentation des contrats et l'information des consommateurs.

Question N° : 116906  de Mme Lignières-Cassou Martine  - Réponse publiée au JO le : 27/02/2007 page : 2167
 

[N° 527] - animaux - termites

par Edilaix
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ORDONNANCE N° 2005-655 DU 8 JUIN 2005. APPLICATION

M. Christian Jeanjean attire l'attention de M. le ministre des transports, de l'équipement, du tourisme et de la mer sur le repérage des termites en copropriété. Un arrêt récent de la Cour de cassation (4 janvier 2006) 1 laisse entendre que la recherche de présence de termites sur parties communes serait obligatoire en cas de vente d'un lot situé dans un périmètre défini par arrêté préfectoral et que le syndic pourrait ne pas avoir à obtenir l'autorisation des copropriétaires pour procéder à cette recherche. Cet arrêt concernant une affaire antérieure à l'ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005, il lui demande de bien vouloir lui préciser si l'ordonnance précitée ne modifie pas la situation juridique. - Question transmise à M. le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement.

L'article 8 de la loi n° 99-471 du 8 juin 1999 tendant à protéger les acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites et autres insectes xylophages a prévu qu'en cas de vente d'un immeuble bâti situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral, la clause d'exonération de garantie pour vice caché ne peut être stipulée qu'à la condition qu'un état parasitaire du bâtiment soit annexé à l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. Les textes réglementaires pris en application de ladite loi, n'ont pas précisé le champ d'application. Seule la circulaire n° 2001-21 du 23 mars 2001 relative à la protection des acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites, précisait que dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, l'état parasitaire devait concerner les parties privatives faisant l'objet de la vente. Le dernier alinéa de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation créé par l'ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction, prévoit que, lorsque les locaux faisant l'objet de la vente sont situés dans une copropriété, l'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment porte exclusivement sur la partie privative du lot. Cette précision revêt désormais un caractère légal 2.

1 - Cet arrêt a été commenté dans la revue de jurisprudence n°525, janvier-février 2007, page 16
2 - Cf. IRC n°516, mars 2006, page 28 « Diagnostic technique simplifié » (article de Messieurs Christophe ZEILAS et Luc BAILLET)

Question n°96540 de M. Jeanjean Christian(Union pour un Mouvement Populaire - Hérault), Réponse publiée au JO le : 03/10/2006 page : 10354
 

[N° 531] - Copropriété : règles de majorité, conséquences

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M. Jean-Marie Sermier attire l’attention de M. le ministre de l’emploi, de la cohésion sociale et du logement sur les droits des copropriétaires minoritaires. Plus le nombre de copropriétaires est élevé, plus les droits des minoritaires sont respectés. La préparation et/ou la tenue des assemblées générales sont de véritable lieu de réflexion où chacun peut faire valoir son point de vue et où s’opère toute la démocratie dans la prise de décision. Il n’en est pas toujours de même lorsque leur nombre est beaucoup plus faible. Ainsi, lorsqu’ils sont trois, l’alliance de deux d’entre eux peut bloquer à tout jamais le minoritaire dans ses propositions et/ou projets. Il devient ainsi l’« otage » des autres copropriétaires parfois guidés par des motifs bien peu moraux ; par exemple, obliger le minoritaire, par lassitude et force des choses, à vendre sa part à vil prix aux deux autres. De même, les copropriétaires majoritaires peuvent s’accorder des droits qu’ils refuseront au minoritaire dans le même objectif. Il lui demande quelles sont alors les possibilités offertes au copropriétaire minoritaire pour faire respecter la démocratie dans le sens de l’intérêt général de la copropriété et non dans l’objectif d’un règlement de compte dont il est victime. Il lui demande aussi quelles sont les possibilités d’évolution de la réglementation en la matière pour faire mieux respecter les droits de la minorité.

Les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises en assemblée générale des copropriétaires. Les copropriétaires opposants ou défaillants ont la possibilité d’introduire une action en contestation des décisions prises en assemblée générale ; ils disposent d’un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. La jurisprudence annule les décisions de l’assemblée générale lorsqu’une majorité de copropriétaires a utilisé abusivement ses voix, dans un intérêt autre que celui du syndicat des copropriétaires, sans motif réel et sérieux. Une jurisprudence plus rare sanctionne de la même façon les abus de minorité.

Réponse publiée au JO le : 17/04/2007 page : 3785, Question N° : 118491  de M. Sermier Jean-Marie
 

[N° 531] - Politique fiscale - Perspectives

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M. Denis Jacquat appelle l’attention de M. le ministre de l’économie, des finances et de l’industrie sur les propositions exprimées par la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM).
La FNAIM souligne la nécessité de prévenir afin d’éviter les dégradations des copropriétés. Dans ce cadre, la FNAIM suggère la création parallèle d’un produit bancaire simple et défiscalisé de type livret A non plafonné, afin de favoriser la mise en oeuvre de ces politiques dynamiques de gestion immobilière, produit qui serait dispensé de l’imposition sur les revenus de capitaux mobiliers. Il le remercie de bien vouloir lui faire connaître son avis à ce sujet.

L’entretien des copropriétés et la prévention des dégradations auxquelles elles sont exposées sont des questions importantes. Toutefois, la création d’un nouveau livret d’épargne n’est pas adaptée au problème soulevé. Indépendamment des questions d’opportunité relatives à la création d’un nouveau livret défiscalisé et à la complexité de mise en oeuvre de ce type de mécanisme, les liquidités disponibles sur le marché bancaire sont actuellement très importantes. Il n’apparaît pas justifié d’avoir recours à une épargne supplémentaire des ménages pour financer des prêts orientés destinés à l’entretien des copropriétés.

Réponse publiée au JO le : 01/05/2007 page : 4124, Question N° : 118553  de M. Jacquat Denis

[N° 531] - Copropriété - charges communes - montant. résidences pour personnes âgées

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M. Dominique Richard attire l’attention de M. le ministre de l’emploi, de la cohésion sociale et du logement sur les conséquences de l’article 95 de la loi 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement. Cet article modifie la loi du 10 juillet 1965 en y introduisant un nouveau chapitre relatif aux résidences- services. Parmi les dispositions qu’il contient, il est prévu que « le statut de copropriété [soit] incompatible avec l’octroi de services de soins ». Or, il existe des copropriétés destinées à des personnes âgées et qui ont recours à ce type de services, en mettant en place, par exemple, un service rendu par des infirmiers présents en permanence et employés par une société de syndic. Ainsi, leurs missions essentielles auprès des personnes âgées se trouvent-elles menacées par cet article et ne pourront être assurées dans d’aussi bonnes conditions en ayant recours à des infirmiers exerçant leur activité de façon libérale, c’est-à-dire sans être en permanence dans l’établissement. C’est pourquoi il lui demande dans quelle mesure le Gouvernement entend assurer à ces copropriétés la permanence de leurs services de soins.

Aux termes du second alinéa de l’article 41-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les résidences services ne peuvent pas proposer de services de soins ou d’aide et d’accompagnement exclusivement liés à la personne qui ne peuvent être fournis que par des établissements et des services relevant du I de l’article L. 312.1 du code de l’action sociale et des familles. Conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965, le statut de la copropriété des immeubles bâtis est néanmoins compatible avec l’octroi de services d’aides fournis sans intention de réaliser les missions d’intérêt général et d’utilité sociale accomplies dans les conditions du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles. Les infirmiers présents en permanence dans les résidences services peuvent ainsi fournir les aides visées à l’article D. 129-35 du code du travail, telles que l’entretien de la maison, l’aide à la mobilité et le transport de personnes ayant des difficultés de déplacement, à l’exclusion de prestations médicalisées.

Réponse publiée au JO le : 15/05/2007 page : 4537, Question N° : 119767de M. Richard Dominique

[N° 531] - Copropriété - Syndics - Facturation - Réglementation

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M. Jean-Claude Guibal attire l’attention de M. le ministre de l’emploi, de la cohésion sociale et du logement sur les facturations d’honoraires des syndics de copropriété, En effet, traditionnellement, les syndics facturent deux sortes d’honoraires : les honoraires forfaitaires de gestion courante et les honoraires particuliers. Or, depuis une dizaine d’années, les syndics ont opéré un glissement d’une partie de tâches dites « courantes » vers des tâches dites particulières, impliquant donc une augmentation du montant global de la facture, Ce mouvement de transfert vient à doubler les honoraires de syndics et ont une incidence financière lourde pour de nombreux Français. Par ailleurs, il apparaît, selon l’association des responsables de copropriété, que la commission des clauses abusives signalait et condamnait ce système de transfert, tout comme les tribunaux dès 1996. En conséquence, il lui demande si le Gouvernement entend préciser par arrêté ou par des mesures cadres les tâches de gestion que doit recourir la notion de gestion courante.

Le Gouvernement est conscient de la nécessité de développer la transparence dans la facturation des prestations offertes par les syndics. La distinction entre les charges dites de « gestion générale » et les charges dites « particulières » est un élément fondamental de cette transparence. Il reste à déterminer si cette pratique doit faire l’objet d’une réglementation. Le Conseil national de la consommation (CNC) mène une réflexion sur le sujet puisqu’il a adopté, le 30 novembre 2006, un mandat portant création d’un groupe de travail spécialisé relatif à l’amélioration de la transparence tarifaire des prestations des syndics de copropriété. Le Gouvernement attend les conclusions de ce groupe de travail pour prendre les mesures adaptées.

Réponse publiée au JO le : 17/04/2007 page : 3786, Question N° : 120244 de M. Guibal Jean-Claude

[N° 532] - Syndics, exercice de la profession. Réglementation

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M. Charles Cova attire l’attention de M. le ministre de l’emploi, de la cohésion sociale et du logement sur la non-exécution par les syndics de copropriété de décisions prises par les assemblées de copropriétaires. Il souhaite connaître les voies de recours dont disposent les copropriétaires et les sanctions encourues par les syndics de copropriété en cas de non exécution desdites décisions.

En application de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic est tenu d’exécuter les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires. Si le syndic, seul responsable de sa gestion, n’exécute pas, exécute mal ou avec retard les décisions de l’assemblée, il engage contractuellement sa responsabilité devant le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 1992 du code civil. Le syndic est également responsable à l’égard de chaque copropriétaire, sur le fondement délictuel ou quasi délictuel des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission, que sa responsabilité soit ou non par ailleurs engagée contractuellement envers le syndicat. Toutefois, cette dernière responsabilité suppose nécessairement qu’une faute causant un préjudice direct et personnel, dont la preuve doit être rapportée par le copropriétaire demandeur, puisse être retenue à l’encontre du syndic. Cette action en responsabilité envers un syndic défaillant doit être engagée devant le tribunal de grande instance. Enfin, il convient de rappeler, indépendamment de toute action en justice, que l’assemblée générale des copropriétaires a toujours la possibilité de ne pas renouveler le mandat d’un syndic et de révoquer ce dernier dans les conditions de majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, c’est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Réponse JO le 15-05-2007 page : 4538, Question N° : 121380 de M. Cova Charles(Union pour un Mouvement Populaire - Seine-et-Marne)

 

[N° 580] - Syndics. Commissionnement d’entreprise

par Edilaix
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(Sénat - réponse publiée au JO le 17/05/2012 page : 1280)
 

Question : Robert Navarro attire l’attention du secrétaire d’État chargé du logement sur les rétrocommissions perçues par des syndics de copropriétaires. Il a été interpellé par l’association des responsables de copropriété du Languedoc (ARC) concernant des faits très graves en matière de copropriété qui consisteraient, pour un syndic de copropriétaires à percevoir des commissionnements d’entreprise. Ce type de système pose un problème dans la mesure où les copropriétaires font confiance à leur syndic pour faire jouer la concurrence et identifier le meilleur prestataire sur des critères objectifs. (…) Face à cette situation, il lui demande quel dispositif il compte mettre en place face à ces pratiques.
 

Réponse : L’article 66 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, pris pour l’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 fixant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce, dite loi Hoguet dispose : «le mandataire ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autres rémunérations, à l’occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées». Il résulte de cet article que le syndic de copropriété ne peut légalement percevoir de rétrocommissions de la part d’entreprises en contrepartie de la passation de contrats avec ces entreprises pour le compte des syndicats de copropriétaires dont il est le mandataire. Un syndic percevant de telles rétrocommissions peut voir sa responsabilité civile professionnelle engagée vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, dès lors que le syndicat est en mesure de démontrer l’existence non seulement d’une faute, tenant en la violation de l’article 66 du décret précité, mais aussi d’un préjudice en résultant pour les copropriétaires.

[N° 580] - Charges communes. Recouvrement. Réglementation

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 08/05/2012 page : 3584)
 

Question : Patrick Beaudouin attire l’attention de M. le ministre en charge du logement, sur le recouvrement des charges d’immeubles par les syndics. Il s’avère que des cabinets spécialisés, comme la société R, proposent désormais à des syndics d’immeubles une méthodologie de gestion du traitement des impayés susceptible «de simplifier la tâche du syndic» et «d’accélérer l’encaissement de charges impayées». Pour ce faire, la société R demande aux syndics le vote d’une résolution lors des assemblées générales lui permettant d’être en mesure de se substituer aux syndics. (…)
Il est à noter le détail de la proposition de résolution rédigée par la société R et qui est soumise aux assemblées générales par les syndics : «Point 8 - Dès que le titre exécutoire est devenu définitif, la société R s’engage à acquérir la créance du syndicat des copropriétaires». Le point 9 indique : «afin de permettre à la société R de régler au syndicat le montant de la créance en principal et d’en être couverte, la créance lui est cédée par un contrat de cession signé par le syndic au nom du syndicat, et notifié, à la diligence de la société R, au copropriétaire défaillant. La décision de l’assemblée générale des copropriétaires approuvant la présente proposition vaut contrat de cession». Si le paiement des charges de copropriété est une obligation impérieuse, et que les mauvais payeurs chroniques qui fragilisent certaines résidences doivent être sanctionnés, il est légitime de s’interroger sur ce type de contrat dans lequel aucune indication n’est mentionnée quant au coût réel, pour le copropriétaire défaillant, de l’intervention de la société R, pas plus que n’est précisé le montant minimal de charges impayées qui entraînent la saisine de société R (200, 500, 1 000 € ?). Il lui demande, en conséquence, dans quelle mesure ces cabinets spécialisées, comme la société R, qui se substituent aux syndics sont véritablement fondés à le faire alors même que les missions des syndics définies par la loi précisent que ceux-ci doivent administrer les immeubles et pourvoir à leur conservation, leur garde et leur entretien. De la même façon, il aimerait connaître son avis sur la possibilité de cession de créances et de prises d’hypothèques par un cabinet de recouvrement en lieu et place des syndicats de copropriétaires via une résolution générale antérieurement votée en assemblée générale et non par le biais d’une résolution et d’un vote spécifiques relatifs aux lots des copropriétaires. (…)

 

Réponse : Le syndic désigné par l’assemblée générale des copropriétaires est titulaire d’un contrat de mandat, aux termes duquel il représente le syndicat des copropriétaires et exerce les missions prévues par les textes au nom et pour le compte de ce syndicat. Le mandat confié au syndic repose donc sur un rapport de confiance, ce qui lui confère une forte dimension personnelle. C’est pourquoi l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 pose le principe selon lequel «seul responsable de sa mission, le syndic ne peut se faire substituer». Ce même article rappelle que seule l’assemblée générale peut, dans les conditions prévues à l’article 25 a), déléguer certains de ses pouvoirs. Si l’interdiction pour le syndic de se faire substituer est tempérée par l’article 30 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi de 1965 précitée, qui précise que le syndic peut se faire représenter par ses préposés, cette possibilité ne concerne toutefois que les actes de gestion purement matériels, n’impliquant aucune délégation de pouvoir. En dehors d’un tel cas, le syndic ne peut donc «sous-traiter» tout ou partie de sa mission. En matière de recouvrement de sommes restées impayées par les copropriétaires, l’article 18 de la loi de 1965 précitée prévoit que la mission du syndic comprend l’administration de l’immeuble, sa conservation, sa garde et son entretien. A ce titre, le syndic doit notamment procéder aux appels de fonds afférents au paiement des charges, ainsi qu’au recouvrement des sommes restées impayées par les copropriétaires, étant rappelé qu’en application de l’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi de 1965 précitée, le syndic peut engager les actions en justice nécessaires au recouvrement sans autorisation préalable de l’assemblée générale. Le recouvrement des charges impayées fait donc partie des pouvoirs propres reconnus au syndic pour l’exercice de sa mission. Dans ces conditions, comme la mise en œuvre des actions et procédures nécessaires au recouvrement des sommes restées impayées par les copropriétaires ne constitue pas une prérogative de l’assemblée générale, susceptible de délégation, mais un pouvoir propre du syndic, l’assemblée générale ne peut légalement déléguer une telle prérogative. De plus, en application de l’interdiction de se faire substituer, le syndic ne peut déléguer ce pouvoir à un tiers et il doit mettre en œuvre personnellement les procédures et actions nécessaires au recouvrement.

 

[N° 580] - Voirie. Enneigement. Trottoirs

par Edilaix
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Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 17/04/2012 page : 3010)
 

Question : Gilbert Mathon interroge M. le ministre de l’intérieur sur les responsabilités des syndics de copropriété en matière de déneigement des trottoirs jouxtant les copropriétés. (…) Est-ce aux occupants, propriétaires et locataires de l’immeuble, d’assurer le déneigement des trottoirs bordurant la voie publique de la copropriété ou est-ce au syndic d’assurer ce déneigement ? En cas d’accident sur un trottoir enneigé, quel est le partage des responsabilités entre les copropriétaires, les locataires, le syndic et la collectivité ? Il souhaite donc obtenir des éclaircissements sur ces questions.
 

Réponse : Aucune disposition législative ou réglementaire n’impose aux propriétaires des immeubles de dégager la neige tombée sur les trottoirs. En revanche, l’article L. 2212-2 du Code général des collectivités territoriales prévoit qu’une des missions de la police municipale est d’assurer «la sûreté et la commodité du passage dans les rues, quais, places et voies publiques, ce qui comprend le nettoiement...». Dans ce cadre, selon l’article L. 2122-28 (1°) du code précité, «le maire prend des arrêtés à l’effet d’ordonner des mesures locales sur les objets confiés par les lois à sa vigilance et à son autorité». Dès lors, la jurisprudence a reconnu au maire le pouvoir de prescrire aux riverains des voies publiques de balayer le trottoir situé devant leur habitation (CE, 15 octobre 1980, Garnotel). Ceci inclut le déneigement des trottoirs. En cas d’accident, le juge appréciera si les précautions nécessaires avaient été prises par les propriétaires des immeubles, notamment dans les régions où les chutes de neige sont abondantes. En cas de négligence avérée, le propriétaire commet une faute qui engage sa responsabilité sur le fondement des articles 1382 et 1383 du code civil (Cour de Cassation, chambre civile 2, 19 juin 1980, Jeannot, n° 78-16360). Dans le cas des immeubles en copropriété, le règlement de copropriété ne peut contenir de clause concernant le déneigement des trottoirs. En effet, ces derniers relèvent de la voirie publique, alors que le règlement ne peut contenir que des clauses relatives aux parties communes d’un immeuble en copropriété, qui sont la propriété privée et indivise des copropriétaires composant le syndicat des copropriétaires. En cas d’immeuble en copropriété, l’exécution de l’arrêté municipal prescrivant des mesures de déneigement des trottoirs relevant de la voirie publique est à la charge du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic. Dès lors, il appartient au syndic de prendre, au nom du syndicat des copropriétaires, les mesures pratiques nécessaires à l’exécution de l’arrêté municipal. En cas d’accident, la victime, copropriétaire ou tiers, peut engager la responsabilité pour négligence ou faute soit du syndicat des copropriétaires, soit du syndic, soit des deux. Si la responsabilité du syndicat est reconnue, l’indemnisation est à la charge du syndicat, et supportée par l’ensemble des copropriétaires, chacun à hauteur de sa quote-part de charges. Le syndicat peut ensuite se retourner contre son syndic s’il estime que l’accident résulte d’une négligence ou d’une faute de ce dernier.