Au Parlement

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le : 28/06/2011 page : 6867)

Question : Mme Marie-Jo Zimmermann attire l’attention de M. le ministre de l’intérieur, de l’outre-mer et des collectivités territoriales sur le cas d’une commune membre d’une copropriété administrée dans les conditions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Elle lui demande qui doit représenter la commune aux assemblées de cette copropriété.

Réponse : […] Dans le cas où une commune, personne morale de droit public, est copropriétaire, la question se pose en effet de sa représentation aux assemblées de copropriété. En application des dispositions de l’article L. 2122-21 du code général des collectivités territoriales, le maire est chargé, sous le contrôle du conseil municipal et sous le contrôle administratif du représentant de l’État dans le département, d’exécuter les décisions du conseil municipal et, notamment, de conserver et d’administrer les propriétés de la commune et de faire, en conséquence, tous actes conservatoires de ses droits. Par conséquent, c’est le maire ou son représentant qui doit siéger pour la commune aux assemblées de copropriété.

QUESTION : Mme Pascale Crozon  interroge M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, du développement et de l'aménagement durables, sur les conditions d'installation de panneaux solaires dans les immeubles en copropriété. En effet, aux termes de l'article 25, alinéa g, de la loi du 10 juillet 1965, les travaux d'économie d'énergie portant sur l'isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l'air, le système de chauffage et la production d'eau chaude ne peuvent êtres décidés qu'à la majorité absolue de l'ensemble des copropriétaires, et non à la majorité simple des présents ou représentés prévue par l'article 24 de la même loi. De ce fait, l'absentéisme en assemblée générale tend à freiner l'installation de panneaux solaires ou autres sources renouvelables d'énergie dans les immeubles en copropriété. Compte tenu des engagements pris en faveur des énergies renouvelables par le programme « Moderniser le bâtiment et la ville » du Grenelle de l'environnement, elle lui demande s'il envisage d'assouplir cette législation afin de responsabiliser les propriétaires et de permettre au solaire de prendre toute sa place dans le parc immobilier privé. 

REPONSE publiée au JO le 08/04/2008 page 3094 : L'article 25-g de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que sont adoptés à la majorité des voix de tous les copropriétaires « les travaux d'économie d'énergie portant sur l'isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l'air, le système de chauffage et la production d'eau chaude ». Toutefois, l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que lorsque « le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote ». La possibilité offerte par l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 suffit à assurer le succès d'une résolution proposant notamment l'installation de panneaux solaires, dans la mesure où cet article répond justement au souci de parer à l'absentéisme en assemblée générale. Dans le cadre du Grenelle de l'environnement, le comité opérationnel « bâtiments existants », qui a remis son rapport d'étape le 7 janvier 2008 au ministère de l'écologie, du développement et de l'aménagement durables, n'a pas jugé nécessaire de modifier les règles de majorité prévues pour le vote de travaux d'économie d'énergie. C'est pourquoi une modification sur ce point particulier n'apparaît pas aujourd'hui nécessaire.

QUESTION : M. Jean-Pierre Schosteck appelle l'attention de Mme la ministre du logement et de la Ville sur l'intérêt de rendre obligatoire l'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires dans les immeubles anciens. En effet, dans de nombreuses copropriétés de ce type, le syndicat des copropriétaires considère le plus souvent qu'il y a un impératif d'équité à répartir les charges selon la consommation réelle de chaque copropriétaire et non selon la répartition par millièmes, comme pratiqué actuellement, et qui apparaît arbitraire voire injuste. Il lui demande quelles mesures pourraient être prises pour répondre à ce souci d'équité qui pourrait par ailleurs conduire à des économies de consommation d'eau. 

REPONSE publiée au JO le 03/06/2008 page 4707 : Depuis la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, il est désormais possible à l'assemblée générale des copropriétaires de décider, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, la pose de compteurs divisionnaires d'eau froide pour l'ensemble de la copropriété. Si cette majorité n'est pas atteinte et si le projet a recueilli au moins le tiers des voix, une seconde délibération est possible à la majorité des copropriétaires présents ou représentés. Sinon, une nouvelle assemblée générale est convoquée dans un délai maximum de trois mois. Une fois cette décision prise et les compteurs installés, les consommations réelles établies lors des relevés sont facturées aux copropriétaires. Le syndic facture alors à chaque copropriétaire le montant de sa propre consommation d'eau. C'est pourquoi, compte tenu des possibilités déjà existantes qui facilitent l'adoption d'une telle décision, une modification des dispositions législatives n'apparaît pas nécessaire.

QUESTION :  M. Antoine Herth attire l'attention de Mme la ministre de l'économie, de l'industrie et de l'emploi sur les frais de relance simple imputés aux copropriétaires n'ayant pas payé leurs charges.
De nombreux syndics de copropriété adressent à leurs copropriétaires, lorsque ceux-ci ne se sont pas acquittés de leurs charges, une lettre de relance, dite « simple » avant l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre simple, non prévue par les textes, est facturée de plus en plus cher, la moyenne se situant actuellement à 10 euros. Les syndics prélèvent ainsi de l'argent très facilement au détriment de copropriétaires parfois très modestes et sont, actuellement en train de multiplier ces relances qui deviennent intempestives, systématiques et précoces. L'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifié par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, prévoit pourtant explicitement que les frais de relance simple ne sauraient être imputés aux débiteurs et que seules les relances adressées après une première mise en demeure sont imputables. Il lui demande donc de bien vouloir lui confirmer que les frais de relance simple avant mise en demeure ne sont pas imputables aux retardataires.

REPONSE publiée au JO le 08/07/2008 page 5955 : Par dérogation au principe général posé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 selon lequel « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot », l'article 10-1 du même texte définit, de manière limitative, les frais imputables au seul copropriétaire concerné. Il en va effectivement ainsi des « frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ». L'interprétation de ces dispositions législatives relève de la compétence exclusive de l'autorité judiciaire. En tout état de cause, la rédaction du texte de loi suppose que le syndic soit en mesure de justifier les montants qu'il facture ainsi que leur évolution par la remise d'une note de frais. Dans un arrêt du 3 mai 2007, postérieur à la modification législative du 13 juillet 2006, la cour d'appel de Paris a considéré que les frais de recouvrement ne pouvaient être considérés comme « nécessaires », au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que « s'ils sortent de la gestion courante du syndic » et qu'ils traduisent des « diligences réelles, inhabituelles et nécessaires ». On peut, à la lumière de cette décision, estimer que tel ne serait vraisemblablement pas le cas si les frais de relance simple étaient forfaitisés dans le cadre du contrat de syndic, ou si cette pratique devenait systématique ou trop précoce.

QUESTION :  M. Paul Jeanneteau attire l'attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur les modalités d'application de l'article 21 du décret 2004-479 du 27 mai 2004 modifiant l'article 33 du décret 67-223 du 17 mars 1967. Cet article prévoit que le syndic remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie du carnet d'entretien et, le cas échéant, copie du diagnostic technique visé au premier alinéa de cet article. Il lui demande donc si la précision donnée quant à la charge des frais signifie que le syndic ne peut exiger d'un copropriétaire des frais particuliers que pour le carnet d'entretien et le diagnostic technique. S'agissant par ailleurs des frais de photocopies réalisées par le syndic avec son matériel, il lui demande de lui préciser de quel moyen dispose un copropriétaire pour s'opposer à une facturation de ces photocopies sur des bases très supérieures à celles pratiquées dans le commerce

REPONSE publiée au JO le 24/06/2008 page 5439 : Le dernier alinéa de l'article 33 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d'administration publique pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que le syndic « remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie du carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, du diagnostic technique mentionné au premier alinéa du présent article ».
La formulation de cet article 33 n'entend pas limiter la facturation de l'envoi d'un document au seul carnet d'entretien et diagnostic technique ; en revanche, cet article rend obligatoire la communication de ces documents lorsqu'un copropriétaire en fait la demande. Toutefois, les copies ou les extraits certifiés conformes des procès-verbaux et de leurs annexes ne doivent pas, en principe, générer des frais pour le demandeur, cette mission du syndic étant prévue dans son contrat, soit au titre de la gestion courante, soit à la rubrique « prestations particulières ». Enfin, rien n'empêche un syndic de répondre favorablement à toute autre demande de communication de documents présentée par un copropriétaire. Pour ce qui concerne la question de la facturation d'une prestation par un syndic, il convient de rappeler que le principe est celui de la liberté de fixation des prix prévue à l'article L. 113-1 du code de la consommation. Néanmoins, tout copropriétaire, en tant que consommateur, a la possibilité de saisir le juge judiciaire qui est le seul compétent pour juger du caractère abusif ou non d'un prix.

QUESTION : M. Jacques Domergue attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé de l'industrie et de la consommation sur les facturations abusives de certains syndics d'immeubles. Une liste des prestations de base qui doivent normalement être incluses dans le forfait annuel facturé par les syndics aux copropriétés a été établi par le Conseil national de la consommation (CNC) . Or, six mois après la publication de cette liste, l'association des responsables de copropriétés (ARC) estime que l'effort des syndics pour s'y conformer reste très insuffisant. En conséquence, il lui demande si on ne pourrait pas fixer par un arrêté que l'avis jusqu'à présent facultatif du CNC soit transformé en obligation.

REPONSE publiée au JO le 05/08/2008 page 6810 Le constat dressé par l'honorable parlementaire a conduit le ministre chargé de la consommation à saisir de cette question le Conseil national de la consommation (CNC) début 2007, en lui demandant de faire des propositions destinées à améliorer la lisibilité des contrats de syndics et, partant, la comparabilité des offres des différents cabinets. Ces travaux ont abouti le 27 septembre 2007 à l'adoption d'un avis consensuel entre professionnels et consommateurs, établissant une liste des prestations considérées comme relevant de la gestion courante et qui devraient, à ce titre, être facturées par les syndics dans le cadre d'un forfait annuel prédéterminé.

Cet avis est disponible sur Internet à l'adresse www.finances.gouv.fr/conseilnationalconsommation. Prenant acte de cette avancée, le secrétaire d'État chargé de la consommation et du tourisme a demandé aux organisations professionnelles de prendre les mesures appropriées pour assurer la mise en oeuvre effective de l'avis dès avril 2008. Il a demandé à la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes d'évaluer l'application de cet avis.
Les premiers résultats positifs devront être confirmés tout au long de l'année et un nouveau bilan sera établi fin 2008. Si les résultats obtenus à cette date ne sont pas satisfaisants, l'adoption d'un texte normatif sera envisagée.

QUESTION : M. Jean-Marc Ayrault attire l'attention de Mme la ministre de l'économie, de l'industrie et de l'emploi sur l'augmentation des tarifs des consommations de gaz dans les copropriétés. Les contrats de gaz des chaufferies collectives d'immeubles en copropriété sont considérés comme des contrats professionnels et non domestiques. Le tarif appliqué considère les contractants comme des professionnels alors que l'usage domestique de l'énergie n'est en rien lié à une production quelconque de richesse ou d'activité. L'absence de distinction entre l'usage domestique et professionnel des contrats au tarif dit B2S pénalise grandement les consommateurs des copropriétés.
Ces derniers sont d'ailleurs le plus souvent dans des situations modestes, cette situation est vécue comme injuste et inadaptée. Il souhaiterait prendre connaissance des intentions du Gouvernement pour tenter de rétablir une égalité de traitement entre les consommateurs de gaz à usage domestique, qu'ils soient sous le régime d'une copropriété ou d'un raccordement individuel au réseau.

► Rubrique :  copropriété
► Tête d’analyse : assemblées générales
► Analyse : votes par correspondance. perspectives

QUESTION publiée au JO le :  28/07/2009  p. 7313
M. Jean-Pierre Grand attire l’attention de M. le secrétaire d’État chargé du commerce, de l’artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme, des services et de la consommation sur la tenue des assemblées
générales de copropriétés. Dans les communes balnéaires ou de montagne, il s’agit bien souvent de résidences secondaires dont les propriétaires habitent loin. Ils ne peuvent donc pas se rendre à la convocation pour faire valoir leur droit de vote. De plus, ils doivent faire face à des charges de plus en plus lourdes sur ce type de logement. Aussi, au-delà de la possibilité de donner un pouvoir, il lui demande de bien vouloir lui indiquer s’il entend permettre le vote anticipé par correspondance afin de permettre à un maximum de copropriétaires de donner leurs avis.

 REPONSE publiée au JO le :  20/10/2009  p. 9912
Conformément à l’article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la convocation des copropriétaires à l’assemblée générale doit être notifiée à ces derniers au moins vingt et un jours avant la réunion. Elle précise l’ordre du jour ainsi que les questions sur lesquelles les copropriétaires seront amenés à statuer. Par ailleurs, l’article 11 du même texte prévoit la notification de documents supplémentaires en fonction de l’objet des questions. Les copropriétaires ne pouvant être présents lors de l’assemblée générale peuvent se faire représenter, conformément à l’article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Le choix du mandataire est libre, il n’est pas nécessaire qu’il soit membre du syndicat. Cependant, une personne ne peut recevoir plus de trois délégations, à moins qu’elles ne dépassent pas 5 % des voix. Par ailleurs, le Gouvernement étudie l’opportunité d’instituer une possibilité de vote par correspondance pour les copropriétaires possédant un lot dans une commune de montagne ou une station balnéaire.

Réponse publiée au JO le : 23/11/2010 page : 12970

Question : Mme Maryse Joissains-Masini attire l’attention de Mme la secrétaire d’État chargée de la prospective et du développement de l’économie numérique sur la nécessaire évolution du décret de 2004, concernant les convocations des syndics. La procédure actuelle impose aux syndics de produire les convocations par voie postale ou par télécopie. La convocation doit contenir tous les éléments afférents, soit parfois une cinquantaine de pages. Les conseillers syndicaux font l’inventaire d’ouvertures possibles vers une ergonomie via Internet afin d’infléchir la procédure vers plus d’écologie tout en appliquant la loi. En effet, la gabegie est désolante : papier, tirages, enveloppes, postage, distribution, déplacement, contraintes. Les syndics ne pourraient-ils pas envoyer un avis par courriel, invitant leurs destinataires à se connecter au site aménagé par leurs soins ? En ce qui concerne la preuve au récipiendaire (article 1316-4 du code civil) la solution est fournie par un certificat unique identifiant le demandeur. En favorisant l’élaboration d’un décret explicite spécial syndics, elle demande si elle ne ferait pas œuvre utile pour ces professionnels en lien avec des millions de copropriétaires français.

Réponse : Le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi n° 65 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit dans son article 64 que «toutes les notifications et mises en demeure prévues par ladite loi et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par télécopie avec récépissé», mais également que «la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l’avis mentionné à l’article 59 (...) peuvent valablement résulter d’une remise contre récépissé ou émargement». Dans la pratique, on constate un emploi généralisé des deux premières méthodes : lettre recommandée avec demande d’avis de réception  ; télécopie avec récépissé. Une solution immédiate pour la réduction des coûts pourrait être de demander à chaque copropriétaire de créer un numéro de télécopie virtuel (il existe de nombreux services gratuits de ce type sur Internet) qui permettrait : aux syndics d’envoyer la convocation par un fax traditionnel ou IP, avec récépissé ; aux copropriétaires de recevoir les convocations par e-mail. Ceci repose sur des initiatives individuelles. Dans le cadre des investissements d’avenir, un montant de 2,25 MdEUR est alloué aux contenus et nouveaux usages du numérique. Une partie de ce montant (qui permettra à l’État de participer à la recherche et développement et d’intervenir en investisseur avisé dans des projets) sera utilisé spécifiquement dans des projets de «sécurité et résilience des réseaux» qui pourrait promouvoir, entre autres domaines, celui du courrier électronique à valeur probante. Il apparaît souhaitable que des expérimentations sur des sujets de large diffusion tels que les convocations et comptes rendus des assemblées générales de copropriété puissent être conduites afin d’adapter ensuite le droit de façon optimale.

Réponse publiée au JO le : 23/11/2010 page : 12942

Question : M. Jean Bardet attire l’attention de M. le secrétaire d’État chargé du commerce, de l’artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme, des services et de la consommation sur l’organisation des votes lors des assemblées générales de copropriétés. Des propriétaires possèdent des résidences secondaires, souvent dans des communes balnéaires ou de montagne, et ne peuvent, pour beaucoup d’entre eux, participer aux assemblées générales des copropriétaires, en raison de l’impossibilité où ils se trouvent de se rendre libres et de se déplacer aux dates de convocation. De plus, depuis quelques années, la législation fait obligation aux syndics de remettre avec les lettres de convocation un certain nombre de documents ou d’informations sur le fonctionnement des immeubles qu’ils gèrent, dont l’ordre du jour et les projets de résolutions, à l’image de ce qui se pratique dans les sociétés de capitaux commerciales et industrielles. En effet, d’après l’article L. 225-107 du code de commerce, «tout actionnaire peut voter par correspondance». Ainsi, il lui demande la possibilité d’étendre aux assemblées de copropriétaires le vote par correspondance, afin de faciliter la représentation et l’expression du plus grand nombre de copropriétaires.

Réponse : En l’état actuel du droit, un copropriétaire qui se trouve empêché d’assister en personne à l’assemblée générale des copropriétaires ne peut valablement y participer que par l’intermédiaire d’un mandataire désigné dans les conditions définies à l’article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ce dispositif, qui rend possible l’amendement d’une résolution lors de l’assemblée générale, tend à favoriser la tenue d’un véritable débat contradictoire entre les copropriétaires et le syndic sur les différents points de l’ordre du jour. Ce débat, qui introduit de la souplesse dans le processus décisionnel du syndicat, permet aussi d’approfondir et de mettre en perspective les documents et informations obligatoirement communiqués par le syndic aux copropriétaires en vue de la réunion de l’assemblée. Ainsi que l’honorable parlementaire le relève à juste titre, l’obligation d’information à la charge du syndic s’est au fil des années amplifiée, le texte qui la décrit comportant aujourd’hui dix-huit points, contre cinq seulement en 1967 (art. 11 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis). Au vu de l’amélioration indiscutable de l’information mise à la disposition des copropriétaires par le syndic aux fins de tenue de leur assemblée générale, le ministre d’État, garde des sceaux, ministre de la justice et des libertés, à demandé à ses services d’engager, en lien avec la Commission relative à la copropriété, une réflexion approfondie sur la création d’une faculté, pour les copropriétaires ne participant pas en personne à l’assemblée générale, d’exprimer leur vote par correspondance.