Au Parlement

(Réponse publiée au JO le : 28/12/2010 page : 14038)

Question : M. Didier Julia rappelle à M. le secrétaire d’État chargé du logement et de l’urbanisme la réponse publiée au Journal officiel à la question écrite n° 105826 du 3 octobre 2006 relative à la gestion des résidences services dont certaines incluent les frais de restauration dans la copropriété. Il en résulte une augmentation considérable (plus de 70 %) des charges pour les propriétaires non consommateurs de ce service et dans le même temps dévalorise considérablement le bien lorsque celui-ci est mis en vente. Dans le Journal officiel du 19 février 2006, le secrétaire d’État apporte une réponse qui apparaît claire et suffisante mais qui est interprétée différemment par les directeurs des syndicats des résidences services qui incluent dans les charges de copropriété les frais de restauration dans la rubrique «charges courantes» réparties entre tous les propriétaires. Il l’interroge pour savoir s’il ne serait pas souhaitable d’apporter une clarification entre les articles 41-1 et 41-3 de la loi ENL définissant les charges courantes et s’il ne conviendrait pas de préciser que la gestion des services de restauration ne peut être incluse dans les charges de gestion de la copropriété des résidences services.

Réponse : Le fonctionnement des résidences-services est régi par les articles 41-1 et suivants de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, créés par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement. Ainsi, l’article 41-1 de la loi de 1965 précitée prévoit que le règlement de copropriété d’une résidence-service peut étendre l’objet du syndicat de copropriétaires à la fourniture, aux occupants de l’immeuble, de services spécifiques. Il peut s’agir notamment de services de restauration, de surveillance, d’aide ou de loisirs. Ces services sont fournis soit directement par le syndicat des copropriétaires, soit par un tiers. Dans ce cas, le tiers passe une convention avec le syndicat pour la fourniture des services, et une convention particulière avec chaque copropriétaire souhaitant utiliser tout ou partie des services proposés. L’article 41-3 de la loi de 1965 précitée dispose que : «Les charges relatives aux services spécifiques créés sont réparties conformément au premier alinéa de l’article 10. Les charges de fonctionnement de ces services constituent des dépenses courantes au sens et pour l’application de l’article 14-1. Toutefois, les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété.» Il résulte des éléments ci-dessus que le législateur a entendu distinguer deux types de dépenses concernant les services spécifiques fournis en résidences-services, afin de faciliter la conservation de l’objet élargi du syndicat ainsi que le respect de la destination des résidences-services des immeubles, tels que définis par le règlement de copropriété. D’une part, les dépenses de fonctionnement des services spécifiques, nécessaires à leur permanence, sont essentiellement des dépenses relatives aux infrastructures et à l’engagement du personnel assurant ces services. Ces dépenses sont des charges de copropriété, assimilées aux dépenses courantes du budget prévisionnel. Elles sont donc payées au syndicat par tous les copropriétaires, et sont réparties en fonction de l’utilité objective que présentent les services spécifiques à l’égard de chaque lot, indépendamment de l’utilisation réelle qui en est faite par les copropriétaires ou occupants des lots. D’autre part, les dépenses afférentes aux prestations individualisées, qui sont liées à l’utilisation réelle des services spécifiques par chaque copropriétaire ou occupant. Ces dépenses ne sont pas des charges de copropriété. Elles sont donc payées à celui qui fournit les services, le syndicat ou le tiers selon le cas, par les seuls copropriétaires utilisateurs, en fonction de l’usage réel qu’ils font de ces services. Toutefois, le législateur a prévu un tempérament. En effet, l’assemblée générale peut voter à la majorité qualifiée (majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix) la suppression des services spécifiques, et non à l’unanimité comme c’est la règle générale en cas de modification de la destination de l’immeuble résultant du règlement de copropriété. Si la décision de suppression ne réunit pas la majorité requise mais que la majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix des présents et représentés s’est prononcée en faveur de la suppression, un second vote à cette dernière majorité est possible. De plus, si l’assemblée générale saisie de la question n’est pas parvenue à voter la suppression de ces services spécifiques, et si leur maintien est de nature à compromettre l’équilibre financier de l’ensemble de ces services, des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix peuvent saisir le juge pour obtenir la suppression ou la suspension des services déficitaires. Dans ces conditions, il n’est pas envisagé de modifier l’  équilibre résultant des dispositions relatives aux résidences-services de la loi de 1965 précitée, pour prévoir que les dépenses de fonctionnement des services spécifiques ne constituent pas des charges de copropriété, assimilées aux dépenses du budget prévisionnel.

(Sénat - Réponse publiée dans le JO Sénat du 20/05/2010)

QUESTION
Mme Marie-Thérèse Bruguière attire l’attention de M. le secrétaire d’État chargé du commerce, de l’artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme, des services et de la consommation sur la protection des investisseurs ayant investi dans les résidences de tourisme, notamment dans les zones de revitalisation rurale, dans le cadre des lois Demessine et Bouvard.
En effet, il apparaît que le législateur n’a pas prévu, dans les dispositifs de défiscalisation portant sur des produits d’investissement dans des résidences de tourisme, de système de protection des investisseurs vis-à-vis des promoteurs, des vendeurs et des gestionnaires de ces biens immobiliers.
Or, de nombreux propriétaires se retrouvent aujourd’hui en graves difficultés financières face à certains groupes qui n’honorent pas leurs baux et le paiement des loyers.
Elle souhaiterait connaître les mesures que le Gouvernement entend prendre pour remédier à cette situation.

REPONSE
Le bénéfice des réductions d’impôt sur le revenu au titre des investissements locatifs réalisés dans le secteur du tourisme, prévues aux articles 199 decies-E et suivants du code général des impôts (CGI), est subordonné à un engagement du contribuable de louer le logement de manière effective et continue pendant au moins neuf ans à l’exploitant de la résidence de tourisme. La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition, si elle est postérieure, ou dans le mois qui suit la date d’achèvement des travaux. En cas de changement d’exploitant de la résidence au cours de la période couverte par l’engagement de location, le logement doit, en principe, être loué au nouvel exploitant dans un délai d’un mois et jusqu’à la fin de cette période. Il est rappelé que, conformément aux dispositions de l’article D. 321-2 du code du tourisme, les copropriétaires ont une obligation durable de location d’au moins 70 % des appartements de la résidence et que le gestionnaire doit être unique pour l’ensemble de la résidence de tourisme. En cas de non-respect de l’engagement de location, la réduction d’impôt pratiquée fait l’objet d’une reprise au titre de l’année de la rupture de l’engagement ou de la cession du logement. Cette rupture de l’engagement peut, notamment, être constituée lorsque l’exploitant cesse d’être en mesure de prendre le logement en location et qu’aucun nouvel exploitant ne prend le logement à bail dans le délai d’un mois et jusqu’à la fin de la période couverte par l’engagement. Cela étant, il est désormais admis que la période de vacance du logement concerné avant sa location à un nouvel exploitant, puisse, dans certains cas limitativement énumérésde défaillance de l’exploitant précédent, être supérieure à un mois, sans toutefois pouvoir excéder douze mois. À défaut de location effective à un nouvel exploitant dans un délai de douze mois à compter, selon le cas, soit de la date du jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, soit de la date de réception de la lettre recommandée par laquelle l’exploitant a signifié la résiliation ou la cession du bail aux copropriétaires, soit de la date de réception du commandement de payer manifestant l’intention des copropriétaires de se prévaloir de la clause résolutoire, les services fiscaux peuvent procéder à la remise en cause de la réduction d’impôt précédemment accordée. Ces règles doctrinales sont présentées dans l’instruction administrative publiée au Bulletin officiel des impôts le 11 juillet 2008 sous la référence 5 B-17-08. Elles ont été d’application immédiate, y compris, le cas échéant, pour le règlement des litiges en cours. Cette mesure de tempérament concernant le délai de vacance du logement constitue un assouplissement significatif des dispositions légales. En outre, et afin de mieux tenir compte des difficultés rencontrées par les investisseurs, trois nouveaux aménagements ont été apportés au dispositif « Demessine » dans le cadre de la loi de finances pour 2010 : l’article 23 permet l’étalement sur trois ans - au titre de l’année de la rupture de l’engagement de location et de chacune des deux années suivantes - de la reprise de la réduction d’impôt en cas de rupture de l’engagement de location pendant une durée supérieure à douze mois en cas de défaillance de l’exploitant ; l’article 86 prévoit que l’indexation d’une part minoritaire du loyer sur le chiffre d’affaires de la résidence ne fait pas obstacle à l’imposition des revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers, et donc au bénéfice de la réduction d’impôt « Demessine » ; enfin, l’article 87 introduit une nouvelle exception à la remise en cause de la réduction d’impôt lorsque les copropriétaires substituent au gestionnaire défaillant de la résidence de tourisme une ou un ensemble d’entreprises qui assurent les mêmes prestations sur la période de location restant à couvrir, conformément aux prescriptions légales. Cette dernière faculté est ouverte aux personnes concernées à la double condition que la candidature d’un autre gestionnaire n’ait pu être retenue après un délai d’un an et qu’ils regroupent au moins 50 % des appartements de la résidence. Concernant la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), les investisseurs confrontés à une situation de défaillance de la société gestionnaire de la résidence de tourisme ne sont exposés au risque de devoir restituer la TVA dont ils ont pu exercer la déduction que dans la mesure où les activités auxquelles concourt leur appartement ne seraient, en définitive, plus soumises à la TVA (CGI, art. 271 ; annexe II au même code, art. 207-III). Ainsi, s’ils parviennent à conclure un contrat avec un nouveau gestionnaire fournissant des prestations d’hébergement répondant aux conditions fixées par l’article 261 D (4°-a) du CGI, aucune régularisation de la TVA, qu’ils ont pu déduire à l’origine, ne sera exigible. Il en sera de même si les propriétaires décident d’affecter leur appartement à une activité hôtelière ou parahôtelière au sens de l’article 261 D (4°-b) du CGI. En revanche, si les propriétaires louent à l’avenir leur appartement sous une forme occasionnelle, permanente ou saisonnière de logement meublé ou garni, les loyers perçus seront exonérés de plein droit de la TVA. Corrélativement, ils seront tenus de procéder au reversement d’une fraction de la TVA dont ils ont initialement exercé la déduction. Par ailleurs, si les propriétaires souhaitent céder leur appartement et que le cessionnaire affecte celui-ci à une activité locative soumise à la TVA sur le fondement des a ou b du 4° de l’article 261 D du CGI déjà cité, la cession de l’immeuble n’entraînera ni taxation ni reversement de la taxe initialement déduite en application du dispositif mentionné à l’article 257 bis du même code. En revanche, si l’acquéreur n’affecte pas l’immeuble à une telle activité, il faudra distinguer les deux situations suivantes : si la cession de l’appartement est soumise à la TVA immobilière, aucune régularisation de la taxe antérieurement déduite ne sera exigible chez le cédant ; si cette cession n’est pas soumise à la TVA immobilière, le cédant sera tenu de procéder aux reversements de la TVA précitée. Enfin, il est précisé que les services de la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF), notamment chargés de vérifier la bonne application des règles relatives à l’information sur les prix des produits et des services, ainsi que la licéité des contrats ou des pratiques commerciales réglementées (démarchage, vente à distance, crédit, voyages à forfait, multipropriété...), peuvent être saisis en cas de doute sur la validité et la régularité des opérations. L’ensemble de ces précisions sont de nature à répondre aux préoccupations exprimées.

(Assemblée nationale - Réponse publiée au JO le : 27/04/2010)

QUESTION
M. Henri Emmanuelli attire l’attention de M. le secrétaire d’État chargé du commerce, de l’artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme, des services et de la consommation sur la mise en conformité des contrats de syndic professionnel. En effet, les associations de consommateurs mettent en cause depuis plusieurs années certaines clauses de ces contrats qu’ils estiment illicites ou abusives. Cette position a été confortée par la justice puisqu’en novembre 2009, le tribunal de grande instance de Grenoble a jugé, dans un litige opposant un syndic à l’UFC-Que choisir, que 80 % des clauses du contrat litigieux étaient non conformes à l’avis du Conseil national de la consommation (CNC). Cette situation étant très préoccupante, ces associations souhaitent que, conformément aux promesses faites, l’État édicte rapidement un arrêté encadrant la teneur du contrat de syndic professionnel et que, dans cette perspective, il prenne en compte les recommandations du CNC, les observations des associations de consommateurs et les précisions apportées par ce jugement. Il lui demande donc de lui indiquer la position de l’État dans ce dossier.

REPONSE
Le Conseil national de la consommation (CNC) a émis, le 27 septembre 2007, un avis proposant une liste de quarante-quatre prestations relevant de la gestion courante confiée aux syndics de copropriété et devant être facturées dans le cadre d’un forfait annuel prédéterminé. Ces recommandations ont pour ambition de rendre plus lisibles les contrats de syndics et en faciliter la comparaison. Par ailleurs, ces recommandations participent à l’amélioration de la gestion des copropriétés. Lors des assises de la consommation tenues le 26 octobre 2009, le secrétaire d’État chargé du commerce, de l’artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme, des services et de la consommation a annoncé sa décision de fixer, par arrêté, la liste des prestations de syndics couvertes par le forfait annuel payé par les copropriétaires afin de clarifier les règles d’information des consommateurs dans leurs relations avec les gestionnaires de syndics. Il s’agit d’avoir des prestations ne prêtant pas à interprétation et que chaque gestionnaire devra proposer a minima dans son forfait. Bien entendu, il ne s’agit pas de pénaliser les syndics qui ont fait des efforts et respectent déjà l’avis du CNC, et ils sont nombreux, mais de rétablir la confiance pour chaque consommateur envers son syndic. L’arrêté du 19 mars 2010 publié au Journal officiel du 21 mars 2010 reprend la liste de prestations de gestion courante telle que recommandée par le CNC, assortie de quelques précisions sur certains postes de dépenses afin d’exclure toute interprétation divergente. Les aménagements du projet de texte sont issus des consultations des deux rapporteurs du groupe de travail du CNC. Enfin, le secrétaire d’État chargé du commerce, de l’artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme, des services et de la consommation a apporté une attention toute particulière au jugement du 2 novembre 2009 du tribunal de grande instance (TGI) de Grenoble concernant les clauses abusives comprises dans un contrat de syndic. Certaines associations de consommateurs ont souhaité que le projet de texte tienne compte de l’analyse faite par le TGI de Grenoble en matière de clauses abusives. Il convient toutefois de noter que la question des clauses abusives ne relève pas du même support juridique que l’arrêté. Le secrétaire d’État chargé du commerce, de l’artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme, des services et de la consommation a décidé de saisir la commission des clauses abusives de cette question.
 

► Rubrique :  logement
► Tête d’analyse : sécurité

QUESTION publiée au JO le :17/11/2009  p. :  10793 : Mme Arlette Grosskost appelle l’attention de M. le secrétaire d’État chargé du logement et de l’urbanisme sur le calendrier de mise en conformité des ascenseurs, en application de l’article 79 de la loi urbanisme et habitat n° 2003-590 du 2 juillet 2003.
Le texte fixait trois tranches de travaux pour la mise aux normes des ascenseurs : 2008, 2013 et 2018. En raison d’un surplus d’activité pour un nombre d’entreprises restreint qui avait du mal à répondre à la demande et face aux difficultés rencontrées par les copropriétés, le délai initialement imposé par la loi a été repoussé. La loi de mobilisation pour le logement, votée en mars dernier, a tiré les conséquences de cette modification en repoussant de trois ans (de 15 à 18 ans) le délai imparti pour la modernisation des ascenseurs, à compter de la publication de la loi du 2 juillet 2003, afin de permettre aux copropriétaires d’étaler leurs dépenses. L’association des responsables de copropriété (ARC) constate cependant que le décret permettant de repousser d’autant les dates-butoirs n’est pas paru à ce jour et s’inquiète des conséquences financières de cette situation pour les copropriétés qui risquent de devoir réaliser quasiment en même temps la première et la deuxième tranche de travaux. L’ARC craint également un embouteillage des travaux.
Elle lui demande, en conséquence, de lui indiquer s’il envisage de prendre des mesures afin de proroger les délais de réalisation au-delà de 2010.

RÉPONSE publiée au JO le : 22/12/2009  p. :  12343 : La loi du 2 juillet 2003 portant diverses dispositions relatives à l’urbanisme, à l’habitat et à la construction a prévu qu’un décret en Conseil d’État établisse la liste des dispositifs de sécurité à installer dans les ascenseurs et détermine les délais impartis aux propriétaires pour la réalisation des travaux. En outre, elle a précisé que les délais déterminés par décret ne devaient pas excéder quinze ans à compter de la publication de la loi, soit à partir du 3 juillet 2003. Le décret du 9 septembre 2004 a prévu un échelonnement de ces travaux en trois phases, se terminant respectivement le 3 juillet 2008, le 3 juillet 2013 et le 3 juillet 2018. Un premier bilan, réalisé en 2006, par les services du ministère chargé du logement a montré la nécessité de reporter le délai du 3 juillet 2008. Un décret modificatif de mars 2008 a donc reporté ce délai au 31 décembre 2010. Les propriétaires ont ainsi bénéficié d’un délai supplémentaire de deux ans et demi pour prendre les dispositions appropriées. Par ailleurs, la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion a modifié le code de la construction et de l’habitation en ouvrant la possibilité d’augmenter de trois ans le délai maximal octroyé par décret aux propriétaires d’ascenseurs pour effectuer les travaux de sécurité. Un second bilan, communiqué en mai 2009, a montré que le degré d’avancement des travaux de sécurité était satisfaisant et que le rythme de réalisation observé était compatible avec le respect des délais réglementaires mis en place par décret. Le report de délai de la première phase au 31 décembre 2010 pourra être respecté pour près de 100 % des ascenseurs. En ce qui concerne les délais de réalisation des phases suivantes, le Gouvernement réalisera en 2010 une nouvelle étude qui permettra de mesurer l’avancement du plan de mise en conformité des ascenseurs, notamment de la deuxième tranche de travaux. C’est au vu de ces éléments que le Gouvernement décidera s’il convient de repousser les délais de réalisation des deuxième et troisième phases du plan de mise en conformité des ascenseurs.

► Rubrique : copropriété

► Tête d’analyse : syndics
► Analyse : contrôle. renforcement

QUESTION publiée au JO le : 26/05/2009  p.5068
M. Pierre Lang attire l’attention de M. le secrétaire d’État chargé de l’industrie et de la consommation sur l’intérêt d’instaurer une période d’essai de trois à six mois pour les syndics de copropriété. En effet, la majorité des syndics ne remplissent pas correctement leur mission et se font élire pour des périodes de un à trois ans, sans que les copropriétaires aient véritablement la possibilité de les tester sur leurs compétences. Par ailleurs, les syndics devraient être obligés de fournir un CV complet avec des références d’immeubles gérés par leur cabinet avant la signature du contrat avec la copropriété. Il lui demande s’il entend prendre des mesures pour aider les copropriétaires à sélectionner de bons syndics, en leur permettant de prendre ces syndics à l’essai, et de vérifier leurs compétences réelles.

REPONSE publiée au JO le : 13/10/2009  p.9711
Les copropriétaires peuvent ressentir des difficultés pour sélectionner le bon syndic adapté à leur copropriété. Cette difficulté se pose dans les mêmes termes lorsqu’il s’agit de changer de syndic. C’est la raison pour laquelle le Conseil national de la consommation (CNC) a été mandaté pour mener une réflexion sur les conditions de désignation et de changement de syndics de copropriété. Il s’agit de réfléchir sur les moyens à mettre en oeuvre pour faciliter le changement de syndic de copropriété par les assemblées de copropriétaires.
Le mandat du CNC permettra également de trouver des solutions aux difficultés dénoncées régulièrement par les associations de consommateurs qui souhaitent étendre le choix du syndic initial à d’autres opérateurs que celui
proposé ou présenté par le promoteur. À cette occasion, pourra être étudiée la question de la possibilité d’une période d’essai lors de la désignation du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires.

► Rubrique : copropriété
► Tête d’analyse : syndics
► Analyse : facturation - contrôle - rapport - conclusions - mise en œuvre

QUESTION publiée au JO le 19/05/2009
M. Pascal Deguilhem attire l’attention de M. le secrétaire d’État chargé de l’industrie et de la consommation sur le souhait de Monsieur le président de l’Association girondine des responsables de copropriétés du Sud-ouest de voir l’avis du Conseil national de la consommation transformé en arrêté ministériel qui impose aux syndics professionnels de se conformer à ses dispositions. Au coeur des problèmes de copropriété, se trouve le problème des charges de copropriété rendues de plus en plus lourdes par les pratiques tarifaires des syndics professionnels qui s’ingénient à trouver des prestations imaginaires, illégales, voire fantaisistes. Le Conseil national de la consommation a jugé ces pratiques opaques, abusives et suffisamment préoccupantes pour justifier un avis sous forme d’injonction émis le 27 septembre 2007. En effet, le Conseil national de la consommation donnait quinze mois aux syndics professionnels pour se conformer à cet avis. Le ministre s’est engagé, au nom du Gouvernement, à contrôler l’application de cet avis, d’une part, et à transformer cet avis en arrêté, si les contrôles s’avéraient décevants, d’autre part. À ce jour, plus de dix-huit mois après l’émission de l’avis et plus de cinq mois après l’échéance, il n’a donné aucune réponse, malgré les courriers des associations de consommateurs et les résultats des enquêtes qui lui ont été transmis. Il le remercie de bien vouloir lui faire connaître sa position sur ce dossier.

REPONSE publiée au JO le 23/06/2009 :
Le secrétaire d’État chargé de l’industrie et de la consommation, porte-parole du Gouvernement, s’est saisi dès 2007 de la question de la rémunération des syndics de copropriété, car c’est un sujet qui génère des frustrations pour les Français.
Le baromètre des réclamations des consommations - constitué à partir de l’ensemble des réclamations adressées à la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) - a montré qu’une partie significative de ces difficultés venait du contrat de syndic, et notamment, de la répartition entre les charges qui relèvent de la « gestion courante » et qui doivent rentrer dans le forfait et les « charges particulières », qui sont facturées en sus. Or il est important que les prestations incluses dans le forfait de base soient les mêmes pour tous les syndics si l’ont veut que les propriétaires puissent faire jouer la concurrence en toute transparence, et choisir ainsi le moins onéreux à qualité de prestations identiques. C’est pour cela que le secrétaire d’État a appelé, début octobre 2007, l’ensemble des professionnels à mettre en oeuvre volontairement un avis du Conseil national de la consommation (CNC) qui détaille la liste des dix-huit prestations courantes qui doivent être incluses dans le forfait. Il a donné six mois aux professionnels pour montrer qu’ils étaient capables de mettre en œuvre volontairement des nouveaux contrats conformes à cet avis. Puis, il a demandé à la DGCCRF de faire des vérifications sur le premier trimestre 2008 : le premier bilan était plutôt positif sur la mise en oeuvre de cet avis. Mais il demande à être confirmé. Les services du ministre restent donc très vigilants et s’il apparaissait que les efforts des professionnels n’étaient pas suffisants, le ministre a la possibilité de recourir à un arrêté sur la base de l’article L. 113-3 du code de la consommation pour rendre obligatoire la présentation des contrats selon la préconisation du CNC. Mais, pour l’instant, il est plutôt confiant dans la volonté des acteurs de favoriser l’auto-régulation.

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le : 12/04/2011 page : 3714)

Question : M. André Vallini attire l’attention de Mme la ministre du logement sur l’accessibilité des personnes handicapées aux immeubles dont elles sont copropriétaires. En effet, les personnes handicapées se heurtent régulièrement au refus de l’assemblée générale des copropriétaires d’aménager l’accès de l’immeuble qu’ils détiennent. Il lui demande donc quelles mesures entend prendre le Gouvernement pour que les droits des personnes handicapées prévalent sur les délibérations des copropriétaires, lors d’une assemblée générale de copropriétaires.

Réponse : La réglementation relative à l’accessibilité des bâtiments d’habitation collectifs aux personnes handicapées, prévue par le code de la construction et d’habitation, ne prévoit pas d’obligation de mise en accessibilité de ces bâtiments dans un délai fixé et sous peine de sanctions. Néanmoins, le législateur a facilité cette mise en accessibilité dans les immeubles existants soumis au statut de la copropriété. Si les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels, l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que ces travaux soient votés par l’assemblée générale à la majorité simple des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés. De plus, l’assemblée générale qui refuse de décider les travaux d’accessibilité pour des considérations autres que l’intérêt collectif du syndicat commet un abus de droit, et sa décision peut être annulée par le juge sur ce fondement, à la demande du copropriétaire qui s’estime lésé. Dans ces conditions, il n’est pas envisagé de modifier la loi de 1965 précitée.

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le : 29/03/2011 page : 3122)

Question : M. Jean-Yves Le Bouillonnec attire l’attention de M. le secrétaire d’État chargé du logement et de l’urbanisme sur les abus des syndicats de copropriété [syndics, ndlr] dans la fixation de leurs honoraires. Le 19 mars 2010, le secrétaire d’État chargé du commerce a signé un arrêté visant à rendre plus transparente la gestion des syndicats mais cela n’a pas mis un terme à la “surfacturation“ de certains services comme les courriers, les photocopies ou encore la présence aux réunions d’un représentant du syndicat. Cette opacité est également renforcée par le refus de certains syndics d’ouvrir un compte séparé pour chaque copropriété qui le demande comme la loi en donne la possibilité. (…). Il souhaite donc connaître ses intentions pour mettre un terme à ces abus et lui demande notamment de renforcer les contrôles sur les syndics de copropriété qui refusent de se conformer à leurs obligations de transparence.

Réponse : Les prix et honoraires des syndics de copropriété sont libres. Toutefois, les syndics sont tenus d’informer les copropriétaires, notamment dans leurs contrats, des modalités et de la teneur de leurs forfaits annuels. L’arrêté du 19 mars 2010 fixant la liste des prestations de gestion courante incluses dans le forfait annuel des syndics de copropriété précise les modalités de ces informations nécessaires à l’amélioration de la transparence des pratiques tarifaires dans ce secteur. Ce texte a été publié au Journal officiel du 21 mars 2010. Toutefois, il est exact que certaines pratiques commerciales peuvent susciter un certain nombre de difficultés. C’est la raison pour laquelle la commission des clauses abusives (CCA) a été saisie par le ministre chargé de la Consommation afin de réaliser une expertise des contrats de syndics. Les conclusions de la CCA permettront de prendre les dispositions appropriées afin de mettre un terme aux pratiques abusives en matière de facturation de certaines prestations. S’agissant du refus de certains syndics d’ouvrir un compte séparé pour chaque copropriété, comme prévu par la loi, un projet de loi portant réforme de l’exercice des activités d’entremise et de gestion immobilières prévoit des dispositions permettant de renforcer l’information du copropriétaire sur la gestion comptable de la copropriété et un encadrement du choix du compte séparé. En tout état de cause, les contrôles renforcés de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes seront maintenus.

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le : 29/03/2011 page : 3103)

Question : [Mme la ministre de l’économie, de l’industrie et de l’emploi est interrogée] sur la situation des syndicats de copropriétaires au regard de l’ouverture des marchés de l’énergie. En effet, alors qu’aux termes de nombreuses dispositions du code de la consommation, le syndicat des copropriétaires est assimilé à un non-professionnel et bénéficie des prérogatives du consommateur personne physique, il est considéré, dans le cadre de l’ouverture des marchés de l’énergie, comme un client non résidentiel, soit comme une personne morale achetant de l’électricité ou du gaz naturel non destinés à son usage domestique et lié au fournisseur par un contrat “professionnel“. Aussi lui demande-t-il si des adaptations à ce principe sont envisagées, considérant que l’énergie consommée par les syndicats, tant par les chaufferies collectives, l’éclairage ou le fonctionnement des ascenseurs, bénéficie directement aux copropriétaires de l’immeuble qui en assument le coût.

Réponse : Les dispositions du code de la consommation concernant les contrats de fourniture d’électricité ou de gaz naturel sont applicables aux consommateurs aux termes de l’article L. 121-86 du code de la consommation et, pour la plupart d’entre elles, aux consommateurs finals non domestiques, c’est-à-dire aux “petits professionnels“ souscrivant une puissance électrique égale ou inférieure à 36 kilovoltampères ou consommant moins de 30 000 kilowattheures par an de gaz naturel, ainsi qu’il est prévu à l’article 43 de la loi n° 2006-1537 du 7 décembre 2006 relative au secteur de l’énergie. La loi n° 2010-1488 du 7 décembre 2010 portant nouvelle organisation du marché de l’électricité (NOME) a modifié l’article L. 121-86 du code de la consommation. Elle a étendu le champ d’application des articles L. 121-87 à L. 121-94 aux contrats souscrits par un non-professionnel pour une puissance électrique égale ou inférieure à 36 kilovoltampères ou pour une consommation de gaz naturel inférieure à 30 000 kilowattheures par an. Désormais, une insécurité juridique est levée en ce qui concerne les personnes morales. Ainsi, les syndicats de copropriété bénéficient de cette protection, dès lors que leurs contrats se situent dans les limites fixées de puissance électrique souscrite ou de consommation annuelle de gaz naturel. Par conséquent, en tant que de besoin, ils peuvent également saisir le Médiateur national de l’énergie. Pour ce qui concerne les tarifs réglementés d’électricité et de gaz, les syndicats de copropriétaires bénéficient de la réversibilité c’est-à-dire de la possibilité de bénéficier de ces tarifs après avoir souscrit une offre de marché dès lors qu’ils souscrivent une puissance électrique égale ou inférieure à 36 kilovoltampères ou consomment moins de 30 000 kilowattheures par an de gaz naturel (articles 66 et 66-1 de la loi du 13 juillet 2005 de programme fixant les orientations de la politique énergétique modifiés par la loi NOME).

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le : 22/03/2011 page : 2875)

Question : [L’attention de M. le secrétaire d’État chargé du logement et de l’urbanisme est attirée] sur la mise en oeuvre du dispositif d’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ). Selon le président du comité de suivi du volet bâtiment du Grenelle de l’environnement, celui-ci profiterait essentiellement au logement individuel, les copropriétés paraissant pour le moment beaucoup moins intéressées. (…)

Réponse : L’instauration de l’éco-PTZ pour le financement des travaux de rénovation lourde est une des mesures majeures du Grenelle de l’environnement (…). Sur la période 2009-2010, ce sont environ 150 000 prêts qui ont été distribués. Le montant moyen des travaux correspondants est de 19 200 € (…). Par ailleurs, la majorité des logements rénovés grâce à un écoprêt sont des maisons individuelles (93 % des opérations financées). Tout d’abord, il convient de souligner que ces logements étant plus énergivores que les logements collectifs, le fait qu’ils soient rénovés en premier est favorable à l’atteinte des objectifs du Grenelle de l’environnement. (…) Par ailleurs, la faible part des écoprêts réalisés pour la rénovation des logements en immeuble collectif s’explique par les difficultés liées au processus décisionnel en copropriété. Dans le cadre du plan bâtiment, mis en place pour veiller à la mise en oeuvre des différentes mesures du programme de réduction des consommations énergétiques des bâtiments, un groupe de travail - le chantier copropriété - est consacré aux travaux d’économie d’énergie dans les copropriétés et a pour but de lever ces difficultés. Des dispositions adoptées dans le cadre de la loi portant engagement national pour l’environnement, dite loi “Grenelle II“, devraient permettre à l’avenir de faciliter la réalisation de ces travaux. (…)