Au Parlement

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le : 30/08/2011 page : 9418)

Question : Bernard Gérard appelle l’attention de M. le garde des sceaux, ministre de la justice et des libertés, sur les dispositions applicables en matière de convocation d’assemblées générales de copropriété. L’article 64 du décret du 17 mars 1967 stipule [dispose, ndlr] qu’en la matière, «toutes les notifications sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception». Le texte précise aussi que «le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au destinataire». Si cette obligation ne pose aucun problème à l’intérieur des frontières françaises, puisque c’est la poste qui mentionne sur l’accusé de réception la date de la première présentation, il n’en va pas de même à l’étranger. Ainsi, dans certains pays tel que la Belgique, c’est au destinataire qu’il est laissé le soin de mettre la date qu’il lui convient, date qu’il écrit d’ailleurs lui-même. La lettre recommandée internationale n’est d’aucun secours en l’espèce puisque l’imprimé d’accusé de réception ne comporte pas de mention relative à la date de première présentation. Dans ces conditions, toutes les fraudes sont possibles et la sécurité juridique des décisions prises en assemblée générale de copropriété s’en trouve considérablement affaiblie. C’est d’autant plus regrettable que, jusqu’en 2007, il était fait obligation à tout copropriétaire d’un lot situé sur le territoire français de disposer d’un domicile réel ou élu en France. Cette mention a été supprimée à la demande de la Commission des communautés européennes, dans son avis du 4 avril 2006. Aussi, il lui demande s’il serait possible de remédier à cette difficulté en considérant, par exemple, que la date de remise du courrier par les services postaux français aux services postaux étrangers est assimilable à la date de la première présentation.

Réponse : (…) En raison de l’intervention de la Commission européenne, le décret n° 2007-285 du 1er mars 2007, a modifié l’article 64 du décret du 17 mars 1967 et a, notamment, rendu possible la convocation par télécopie, porté de 15 à 21 jours le délai de convocation aux assemblées générales et supprimé l’obligation faite aux personnes demeurant à l’étranger d’élire domicile en France. Auparavant, en effet, le domicile réel ou élu devait se situer obligatoirement soit en France métropolitaine si l’immeuble y était situé, soit dans le département ou le territoire d’outre-mer de la situation de l’immeuble. L’article 64 précité précise que le délai que font, le cas échéant, courir les notifications ou mises en demeure a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ou le lendemain du jour de la réception de la télécopie par le destinataire. Ainsi, pour pallier la difficulté de connaître la date de la première présentation lorsque le destinataire demeure à l’étranger, la loi prévoit que la notification de la convocation à l’assemblée générale peut être faite par télécopie. Les services de la chancellerie et du secrétariat d’État au logement réfléchissent également à la possibilité de notifier les convocations aux assemblées générales par voie électronique sécurisée. En tout état de cause, la proposition qui consiste à assimiler la date de remise du courrier par les services postaux français aux services postaux étrangers à la date de première présentation ne permet pas d’avoir la certitude que la notification de la convocation a été remise au domicile du destinataire.

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le : 23/08/2011 page : 9070)

Question : François Scellier attire l’attention de M. le ministre du budget, des comptes publics et de la fonction publique, dans le cadre de la déclaration des revenus fonciers, sur le caractère déductible ou non de certaines dépenses pour travaux. L’instruction fiscale relative aux revenus fonciers, n° 5 D-2-07 du 23 mars 2007, indique, s’agissant de travaux de restructuration des unités d’habitation, que le Conseil d’État a jugé que les travaux qui ont consisté à scinder un appartement en deux et qui ont eu pour objet la remise en état et la modernisation des locaux constituent des dépenses d’amélioration (CE, arrêt du 28 février 1983, n° 35189). L’instruction ajoute que lorsque la restructuration est partielle, c’est-à-dire lorsqu’elle porte sur certaines parties de l’unité de logement, sur le déplacement de cloisons par exemple, pour la création de salles d’eau ou de sanitaires, ces travaux doivent être regardés comme des dépenses d’amélioration. Il lui demande donc si des travaux de restructuration partielle, menés dans un immeuble à usage d’habitation soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui visent à réunir deux lots, et par exemple, deux chambres de service contiguës, constituent des dépenses d’amélioration, dès lors que ces travaux consistent à mettre aux normes cette unité d’habitation, notamment au regard du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, en supprimant une cloison et en aménageant en particulier de nouvelles installations sanitaires et ce, sans accroissement du volume et de la surface habitable de ces deux lots ainsi réunis. (…)

Réponse : Les a et b du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts prévoient que les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net foncier imposable à l’impôt sur le revenu comprennent, pour les propriétés urbaines, les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement. Les dépenses de construction, reconstruction ou d’agrandissement s’entendent notamment de celles qui ont pour effet d’apporter une modification importante au gros œuvre de locaux existants, des travaux d’aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction ou encore de ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants. En conséquence, les travaux qui visent, en supprimant une cloison, à réunir deux lots en un seul ne peuvent être admis en déduction dès qu’ils ne peuvent être considérés, du fait de leur importance, comme des travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration. À cet égard, il est indiqué que dans son arrêt du 9 juillet 1991, n° 1105 Bellavia, la Cour administrative d’appel de Nancy a considéré que les travaux ayant abouti à la réunion de quatre immeubles en un seul et ayant comporté notamment la démolition des anciennes cloisons et la pose de nouvelles cloisons devaient être regardés, en raison de leur nature et de leur importance, comme des travaux de transformation et de rénovation assimilables à une reconstruction, bien qu’ils n’aient pas entraîné un changement d’affectation des locaux, ni augmenté leur surface habitable. Par ailleurs, il est rappelé que les dépenses d’installations sanitaires qui sont réalisées à l’occasion de la réunion de deux lots en un seul ne peuvent également pas être admises en déduction des revenus fonciers, étant donné que ces dépenses d’installation qui constituent des dépenses d’amélioration sont indissociables de ces travaux de reconstruction. En effet, il est de jurisprudence constante que les travaux d’amélioration n’ouvrent pas droit à déduction, lorsqu’ils sont effectués, non en vue d’améliorer des locaux existants, mais à l’occasion de travaux de construction, reconstruction et agrandissement dont ils sont indissociables et auxquels ils doivent être assimilés (CE, arrêt du 10 juillet 1996 n° 137789). (…)

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le : 16/08/2011 page : 8871)

Question : Catherine Lemorton attire l’attention de Mme la ministre de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement sur le sujet de la double assurance des copropriétaires d’immeubles. Celle-ci s’appuie sur une assurance individuelle obligatoire ainsi que sur l’assurance des copropriétaires contractée et gérée par le syndic. Censée faciliter la gestion des contrats, l’obligation de double assurance pose en fait de nombreux problèmes, notamment, pour ne prendre que cet exemple, lors d’un sinistre tel qu’un dégât des eaux. L’accord contracté entre assureurs (dans le cadre de la convention CIDRE) a alors pour conséquence de découpler les responsabilités de travaux entre les deux types de contrats et donc les prises en charge : au contrat de copropriété l’essentiel des travaux de réfection des sols et plafonds ; au contrat individuel l’embellissement de l’appartement sinistré (peintures, moquettes...). Cette situation amène donc des copropriétaires, non responsables du sinistre, à devoir assumer les réparations. Elle conduit également à une comptabilisation toujours croissante du nombre de sinistres et donc à une hausse importante des primes (celles-ci ont pu en effet être multipliées par deux en cinq ans). Elle demande si le Gouvernement compte proposer un texte prenant réellement en compte et rééquilibrant la chaîne des responsabilités sur ce sujet afin d’éviter à ces propriétaires d’êtres tenus responsables financièrement de sinistres qui ne sont pas de leur fait.

Réponse : La plupart des règlements de copropriété imposent au syndic de souscrire une assurance au nom du syndicat de copropriétaires couvrant, d’une part, les dommages à l’immeuble et, d’autre part, la responsabilité civile du syndicat. Parallèlement, le copropriétaire doit souscrire un contrat d’assurance si le contrat pris par le syndic ne couvre pas les parties privatives. Parmi les dommages à l’immeuble figurent les dégâts des eaux, qui représentent environ 80 % des sinistres. Dans ce domaine, afin notamment d’écourter les délais d’indemnisation, les assureurs ont élaboré deux types de conventions : la convention CIDRE (convention d’indemnisation directe et de renonciation à recours), dont le champ d’application est limité aux dommages matériels dont le montant est égal ou inférieur à 1 600 € HT et aux dommages immatériels dont le montant est égal ou inférieur à 800 € HT, et la convention CIDE-COP (convention d’indemnisation des dégâts des eaux dans les copropriétés), applicable lorsque les dommages matériels sont supérieurs à 1 600 € HT. Ces conventions, conclues entre assureurs ne sont pas opposables aux assurés, qui conservent les droits et garanties de leurs contrats. Elles ont pour but de favoriser le règlement rapide des dégâts des eaux, en désignant conventionnellement l’assureur qui doit intervenir, en fonction de la nature des biens endommagés, et éviter ainsi les situations de cumul entre l’assurance du syndic de copropriété et celle du copropriétaire ou de l’occupant. Dans ce cadre, l’assureur indemnise le lésé sans application de la franchise, même lorsque le contrat en comporte une (sauf en cas de sinistres répétitifs), et la vétusté n’est pas appliquée, sauf si elle dépasse 25 %. Dans un avis du 3 juin 2008, le CCSF (Comité consultatif du secteur financier) a recommandé aux assureurs d’aménager les conventions CIDRE et CIDE-COP, pour permettre l’exercice du recours contre les auteurs des sinistres de manière plus coercitive, par exemple à partir du deuxième sinistre répétitif survenu dans un délai de 24 mois consécutifs. Dans son rapport 2009-2010, le CCSF a constaté que ses recommandations avaient été mises en œuvre par la FFSA (Fédération française des sociétés d’assurance) et le GEMA (Groupement des entreprises mutuelles d’assurance). Dans ces cas, il apparaît que les intérêts de l’assuré non responsable sont préservés.

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le : 26/07/2011 page : 8192)

Question : Marc Dolez appelle l’attention de M. le secrétaire d’État chargé du logement, sur l’article 7 de la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967, relative aux ventes d’immeubles à construire ou en cours de construction et à l’obligation de garantie à raison des vices de construction, qui dispose notamment que «le règlement de copropriété est remis à chaque acquéreur lors de la signature du contrat ; il doit lui être communiqué préalablement.» Il lui demande de lui indiquer, au vu de la jurisprudence, ce qu’il faut précisément entendre par «préalablement».

Réponse : L’article L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation prévoit que le règlement de copropriété est remis à chaque acquéreur d’un immeuble lors de la signature du contrat de vente en état futur d’achèvement et qu’il doit lui être communiqué préalablement. Lorsque le contrat de vente est précédé d’un contrat préliminaire, ce qui est pratiquement toujours le cas, l’article R. 261-30 du même code prévoit que le vendeur doit notifier à l’acquéreur le projet d’acte de vente un mois au moins avant la date de la signature de cet acte. Le règlement de copropriété doit être annexé à ce projet d’acte de vente et il est donc notifié dans les mêmes délais, à savoir un mois au moins avant la date de la signature de l’acte de vente, afin que l’acquéreur puisse signer ce dernier en parfaite connaissance de cause.

M. Laurent Hénart attire l'attention de Mme la ministre du logement et de la ville concernant le fonctionnement des copropriétés. Il y a quelques années, des commissions locales de médiation de copropriété (CLMC) avait été créées dans les grandes villes. L'objectif poursuivi était de faciliter la compréhension par les copropriétaires des règles appliquées par les syndics pour l'administration et la gestion financière des immeubles en copropriété et tendre vers une véritable transparence en uniformisant la présentation des comptabilités, des appels de fonds et des décisions des assemblées générales. Aussi, les CLMC devaient-elles permettre de régler amiablement les litiges entre copropriétaires et professionnels. En effet, sans vouloir se substituer au tribunal, seul compétent pour les problèmes de copropriété, les CLMC devaient permettre à chaque partie de gagner du temps et de l'argent dans le traitement de certains litiges. De plus, le recours à la justice pour trancher un conflit est un moyen onéreux qui laisse souvent un sentiment d'insatisfaction. Ainsi un débat loyal devant une telle commission composée paritairement de représentants des deux parties permettraient de régler un nombre important de difficultés. Pourtant, les CLMC n'ont pas eu la longévité attendue et n'ont pu réaliser ces objectifs. Disparue aujourd'hui, certains arguent qu'il serait utile d'en créer une dans chaque département, à l'image des commissions départementales de conciliation des rapports locatifs (CDC) qui se révèlent particulièrement efficaces. Aussi, souhaiterait-il connaître la position du Gouvernement sur le sujet.

Réponse publiée au JO le 08/01/2008 page 209 : La réintroduction, au sein de chaque département, des commissions locales de médiation de copropriété (CLMC), à l'image des commissions départementales de conciliation des rapports locatifs (CDC) ne paraît pas devoir être envisagée. En effet, si les commissions départementales de conciliation des rapports locatifs (CDC), créées auprès de chaque préfet de département, conformément à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, offrent aux bailleurs et locataires la possibilité de se rencontrer pour rechercher une solution amiable à leurs différends locatifs, une simple transposition de ces dernières dans le domaine du droit de la copropriété n'est, par contre, pas opportune, s'agissant de litiges qui relèvent d'une législation spécifique (loi n° 65-553 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis) et qui, la plupart du temps, n'opposent pas deux personnes entre elles, mais un ou plusieurs copropriétaires au syndic qui gère l'immeuble.

M. Antoine Herth  attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé de la consommation et du tourisme sur les honoraires dits « privatifs » appliqués par les syndics de copropriété. Ces honoraires, prélevés par le syndic sur la trésorerie des syndicats de copropriété, sont imputés à titre privatif sur
certains copropriétaires. Il s'agit notamment des frais de rappel simple (avant mise en demeure) en cas de retard de règlement de charges, des frais de création des comptes des nouveaux acquéreurs, ou encore des frais de déclaration de sinistre lorsqu'un sinistre a son origine dans une partie
privative. Or cette facturation est illégale, même lorsqu'elle est prévue dans le contrat de syndic ; sont en effet en effet exclus des frais imputables tels qu'ils sont prévus par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967. Malheureusement, l'avis du 27 septembre pris par le Conseil national de la consommation, concernant l'amélioration de la transparence des tarifs des syndics, ne s'exprime pas sur ces honoraires privatifs. Aussi il souhaiterait que soit confirmé le caractère illicite des ces frais et qu'en soit dressée la liste. Par ailleurs, il voudrait connaître les mesures que le Gouvernement entend prendre afin de rappeler les syndics à la stricte application de la loi et de sanctionner ces pratiques.

Réponse publiée au JO le 12/02/2008 page 1187 : L'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 autorise les syndics, à titre dérogatoire, à imputer au seul copropriétaire concerné un certain nombre de dépenses. Il s'agit, d'une part, de certains frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement et l'encaissement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire (frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, émoluments des actes des huissiers, etc.), d'autre part, des honoraires d'établissement de l'état daté, ce dernier point ayant été ajouté par voie d'amendement parlementaire dans le cadre de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement. Toutes les autres dépenses exécutées par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires et autorisées par ce dernier doivent être réparties selon les modalités prévues au règlement de copropriété. Il est exact que la question des honoraires dits « privatifs » n'est pas abordée par l'avis du 27 septembre 2007 du Conseil national de la consommation (CNC) relatif à l'amélioration de la transparence des tarifs des syndics, ce point n'ayant pas été inclus dans le mandat du groupe de travail qui a été chargé d'étudier la question. Il a en effet paru opportun de mettre l'accent, pour tenir compte du domaine d'intervention traditionnel du CNC, sur la question des modalités de présentation des tarifs dans le cadre du principe posé à l'article L. 113-3 du code de la consommation pour la mise en oeuvre duquel le ministre de l'économie, des finances et de l'emploi peut user de son pouvoir réglementaire. Les services de la direction, générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) ne sont pas, de plus, habilités à constater ou à sanctionner les infractions aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 précitée, dont le contentieux est du ressort exclusif du juge civil. Néanmoins, les pratiques tarifaires des syndics feront, au-delà du simple contrôle de la mise en oeuvre de l'avis du CNC, l'objet d'une surveillance au premier semestre 2008 de la part des services de la DGCCRF.

M. Michel Piron  interroge M. le secrétaire d'État chargé de la consommation et du tourisme sur l'état de la réglementation relative à la pratique, en matière de copropriété, des honoraires dits « privatifs ». Il s'agit d'honoraires prélevés par un syndic sur la trésorerie des syndicats de copropriété et attribués à titre privatif à certains copropriétaires, par exemple, des frais de rappel pour retard de paiement de charges, des frais de création de comptes aux nouveaux acquéreurs, ou bien des frais de déclaration de sinistre lorsqu'un sinistre trouve son origine dans une partie privative...
Or, il semble que ces facturations soient illégales puisque, d'une part, elles ne relèvent pas des frais limitativement énumérés par la loi du 10 juillet 1965 et par le décret du 17 mars 1967 et, d'autre part, il ne peut être dérogé à ces dispositions, qui sont d'ordre public. C'est pourquoi il lui demande de bien vouloir lui confirmer le caractère illicite de ces frais et, éventuellement, de lui faire savoir ce que le Gouvernement entend faire pour rappeler à toutes les parties leur caractère illicite et les sanctions applicables en la matière.

Réponse publiée au JO le 12/02/2008 page 1187  : L'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 autorise les syndics, à titre dérogatoire, à imputer au seul copropriétaire concerné un certain nombre de dépenses. Il s'agit, d'une part, de certains frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement et l'encaissement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire (frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, émoluments des actes des huissiers, etc.), d'autre part, des honoraires d'établissement de l'état daté, ce dernier point ayant été ajouté par voie d'amendement parlementaire dans le cadre de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement. Toutes les autres dépenses exécutées par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires et autorisées par ce dernier doivent être réparties selon les modalités prévues au règlement de copropriété. Il est exact que la question des honoraires dits « privatifs » n'est pas abordée par l'avis du 27 septembre 2007 du Conseil national de la consommation (CNC) relatif à l'amélioration de la transparence des tarifs des syndics, ce point n'ayant pas été inclus dans le mandat du groupe de travail qui a été chargé d'étudier la question. Il a en effet paru opportun de mettre l'accent, pour tenir compte du domaine d'intervention traditionnel du CNC, sur la question des modalités de présentation des tarifs dans le cadre du principe posé à l'article L. 113-3 du code de la consommation pour la mise en oeuvre duquel le ministre de l'économie, des finances et de l'emploi peut user de son pouvoir réglementaire. Les services de la direction, générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) ne sont pas, de plus, habilités à constater ou à sanctionner les infractions aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 précitée, dont le contentieux est du ressort exclusif du juge civil. Néanmoins, les pratiques tarifaires des syndics feront, au-delà du simple contrôle de la mise en oeuvre de l'avis du CNC, l'objet d'une surveillance au premier semestre 2008 de la part des services de la DGCCRF.

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le : 19/07/2011 page : 7872)

Question : Mme Anne Grommerch attire l’attention de M. le garde des sceaux, ministre de la justice et des libertés, sur la loi du 22 décembre 2010 relative à l’exécution des décisions de justice, aux conditions d’exercice de certaines professions réglementées et aux experts judiciaires. En effet, il semble que de nouvelles dispositions intéressent les bailleurs et les copropriétaires. En matière d’expulsion et d’abandon d’un logement, les huissiers ont de nouvelles compétences avec cette loi. Aussi, elle lui demande de bien vouloir lui faire connaître le champ de ces compétences en la matière.

Réponse : La loi n° 2010-1609 du 22 décembre 2010 relative à l’exécution des décisions de justice, aux conditions d’exercice de certaines professions réglementées et aux experts judiciaires prévoit désormais que les locaux abandonnés pourront être repris par leurs propriétaires de manière simplifiée. L’article 4 de cette loi prévoit en effet que le propriétaire disposant d’éléments laissant supposer que le logement est abandonné par ses occupants peut mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement, le défaut d’occupation étant une des causes de résiliation du bail soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Si, à l’issue d’un délai d’un mois après cette mise en demeure, celle-ci est infructueuse, l’huissier de justice pourra se rendre sur place afin de s’assurer de l’abandon du logement, en procédant à un constat, le tout en pénétrant dans les lieux en présence du maire de la commune, d’un conseiller municipal ou d’un fonctionnaire municipal délégué par le maire à cette fin, d’une autorité de police ou de gendarmerie, ou, à défaut, de deux témoins majeurs, comme cela est le cas en matière de procédure d’exécution. Au vu de ces éléments, le juge pourra constater la résiliation du bail et ordonner la reprise des locaux, qui sera alors réalisée par l’huissier de justice. L’objectif de ce texte est d’alléger la procédure de reprise de son bien par le bailleur lorsqu’il est manifeste que le local loué n’est plus habité, une procédure d’expulsion, protectrice des droits d’un locataire effectivement occupant, étant inadaptée en cas d’abandon de logement. Par ailleurs, l’article 3 de cette loi prévoit désormais que les huissiers de justice, dans leur mission de signification et d’exécution, pourront pénétrer dans les parties communes des immeubles d’habitation, le propriétaire, ou, en cas de copropriété, le syndicat de copropriétaires - représenté par son syndic - étant tenu de lui assurer cet accès. L’objectif est ici de permettre aux huissiers de justice de vérifier la réalité du domicile des personnes auxquelles un acte doit être remis ou à l’encontre desquelles une saisie doit être pratiquée. Ces deux articles nécessitent des décrets d’application, qui sont en cours d’élaboration

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le : 19/07/2011 page : 7872)

Question : [Deux députés] attirent l’attention de M. le garde des sceaux, ministre de la justice et des libertés, concernant certaines surfacturations de travaux de syndics. En effet, il vient d’être saisi ce jour d’une affaire où un cabinet parisien aurait facturé à une copropriété un ravalement de façade sur la base d’une surface de 343 mètres carrés alors que celle-ci n’en mesure que 93 au demeurant. […] les copropriétaires ont porté plainte et celle-ci a été classée sans suite par le procureur de la République. […], il lui demande de lui indiquer les voies de recours possible afin que ces derniers soient entendus par la justice.

Réponse : Les copropriétaires d’un immeuble sont regroupés en syndicat de copropriétaires qui conclut un contrat de mandat avec un syndic de copropriété afin que celui-ci gère l’immeuble en copropriété et notamment en assure la sauvegarde. Le syndic engage sa responsabilité pénale s’il commet des infractions aux textes législatifs et réglementaires en vigueur qu’il est tenu de respecter. Il peut s’agir notamment d’infractions volontairement commises dans la gestion financière telles qu’abus de confiance ou escroquerie. Le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires peuvent se porter partie civile s’ils y ont un intérêt légitime. En cas de classement sans suite d’une plainte par le procureur de la République, le syndicat des copropriétaires ou les copropriétaires qui s’estiment victimes des agissements du syndic peuvent former un recours hiérarchique devant le procureur général dans les conditions de l’article 40-3 du code de procédure pénale. Ils peuvent aussi décider de reprendre la procédure en se constituant partie civile devant le doyen des juges d’instruction conformément aux dispositions de l’article 85 du même code, ou par citation directe devant le tribunal correctionnel. En cas d’écher de ces recours, il est toujours possible de rechercher la responsabilité civile du syndic de copropriété. Le syndic engage sa responsabilité civile s’il ne respecte pas ses obligations. Les fonctions du syndic de copropriété sont décrites principalement à l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il est chargé notamment d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien. Le syndic a le devoir de conseiller et d’informer le syndicat sur les divers problèmes dont il a connaissance et d’attirer l’attention du syndicat sur l’intérêt ou la nécessité de prendre des mesures appropriées pour y faire face. Le syndic est contractuellement lié avec le syndicat des copropriétaires et non avec chacun des copropriétaires. Le syndic engage donc sa responsabilité civile contractuelle envers le syndicat et civile délictuelle envers les copropriétaires s’il ne respecte pas ses obligations. Les actions en justice sont en conséquence exercées par le syndicat des copropriétaires sur le fondement contractuel et/ou par un ou des copropriétaires sur le fondement délictuel.
 

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le : 05/07/2011 page : 7255)

Question : M. Jean-François Mancel appelle l’attention de Mme la ministre de l’économie, de l’industrie et de l’emploi sur un point d’application de l’article 31 de la loi n° 2008-1443 du 30 décembre 2008, codifié à l’article 199 septvicies du code général des impôts et, plus particulièrement, du dernier alinéa de son I suivant lequel : «Elle [la réduction d’impôt] n’est pas non plus applicable aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant fait l’objet d’un agrément ministériel ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine, mentionnés au premier alinéa du 3° du I de l’article 156». La règle du non-cumul ainsi édictée par la loi doit, semble-t-il, faire l’objet d’un assouplissement, lorsque la réduction d’impôt est exercée sur un logement situé au sein d’immeubles situés en secteurs sauvegardés ou en ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager), ou encore d’immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l’ISMH (Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques) ou ayant fait l’objet d’un agrément ministériel, ou ayant reçu le label délivré par la fondation du patrimoine et faisant l’objet de travaux de transformation en local d’habitation le rendant ainsi éligible au bénéfice de l’article 199 septvicies du code général des impôts. L’hypothèse envisagée est celle où sont effectués, au sein d’un même immeuble : au titre de la qualification “monument historique”, les travaux de réhabilitation relatifs aux parties communes (toitures et façades) ; au titre du dispositif de réduction d’impôt (article 199 septvicies du CGI), la réalisation, au sein des parties privatives correspondant au bien acquis par le contribuable, les travaux permettant la transformation en logement d’un local affecté à un usage autre que l’habitation. Un tel assouplissement a expressément été prévu par la doctrine administrative concernant le dispositif Robien : «[...] lorsqu’une option pour la déduction au titre de l’amortissement [Robien] a été exercée sur un logement situé dans un immeuble en copropriété, que les dépenses afférentes aux parties communes de cet immeuble (toitures et façades) puissent bénéficier, toutes autres missions étant, par ailleurs, remplies, de l’imputation sans limitation des déficits fonciers sur le revenu global prévu au 1er ou 2e alinéa du I de l’article 156 du code précité» (réponse ministérielle à la question n° 13327 de M. Christian Demuynck, Journal officiel du Sénat du 25 août 2005, page 2176). L’assouplissement doctrinal demandé préciserait, par ailleurs, que les dépenses éligibles au dispositif visé au 1er alinéa de l’article 156, I, 3° du code général des impôts (monuments historiques) ne pourraient être prises en compte dans le cadre du plafond de 300 000 € servant de base au calcul de la réduction d’impôt de 25 % (2009 et 2010) puis de 20 % (2011 et 2012).

Réponse : L’article 31 de la loi de finances rectificative pour 2008 a mis en place une réduction d’impôt sur le revenu en faveur des contribuables domiciliés en France qui acquièrent ou font construire, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, un logement neuf qu’ils s’engagent à donner en location nue à usage d’habitation principale du locataire pour une durée minimale de neuf ans (dispositif «Scellier»). Lorsque la location du logement est consentie dans les conditions du secteur intermédiaire, le contribuable bénéficie d’un complément de réduction d’impôt, sous réserve de proroger l’engagement de location initial de neuf ans d’une ou de deux périodes triennales. La réduction d’impôt «Scellier», codifiée sous l’article 199 septvicies du code général des impôts (CGI), est accordée au titre d’un seul logement par an, sur la base du prix de revient du logement concerné, lui-même plafonné à 300 000 €. Il est expressément prévu que les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant fait l’objet d’un agrément ministériel ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine, mentionnés au premier alinéa du 3° du I de l’article 156 du CGI, sont exclus du champ d’application du dispositif «Scellier». Le législateur a ainsi entendu interdire au titre d’un même investissement le cumul de la réduction d’impôt «Scellier» avec le régime dérogatoire de prise en compte des charges supportées à raison de ces immeubles classés monuments historiques ou inscrits prévu à l’article 156 précité du CGI. Il n’est pas envisageable de déroger à ces dispositions de non-cumul, expressément prévues par la loi. Une telle mesure d’assouplissement, qui conduirait à permettre à un contribuable de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux particulièrement puissants au titre d’un seul et même investissement, irait en effet directement à contre-courant de la volonté du législateur de plafonner le montant des avantages fiscaux dont peut bénéficier un contribuable. Cela étant, il a paru possible d’admettre que les propriétaires d’immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques, ayant fait l’objet d’un agrément ministériel ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine, puissent bénéficier de la réduction d’impôt «Scellier», sous réserve que le bénéfice du régime dérogatoire de prise en compte des charges prévu au 3° du I de l’article 156 du CGI ne soit pas demandé au titre de l’immeuble concerné pendant toute la période d’engagement de location, initiale ou prorogée, requise pour l’application du dispositif «Scellier». En conséquence, les contribuables peuvent, au titre d’un investissement éligible aux deux dispositifs fiscaux concernés, opter, dans les conditions précitées, pour l’application soit de la réduction d’impôt «Scellier», soit du régime spécifique de déduction des charges foncières des monuments historiques. Cette solution est applicable aux investissements réalisés à compter du 1er janvier 2010.