[N° 575] - Logements. Installations électriques vétustes. Diagnostics

par Edilaix
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(Sénat - réponse publiée au JO le 08/12/2011 page : 3162)

Question : René Beaumont attire l’attention du secrétaire d’État chargé du logement sur l’urgence à étendre le dispositif de diagnostic des installations électriques anciennes en France, alors que l’on estime respectivement à 7 millions et 2,3 millions le nombre d’installations électriques dangereuses ou très dangereuses. Depuis le 1er janvier 2009, un état de l’installation intérieure d’électricité doit être produit au moment de la vente d’un immeuble à usage d’habitation lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de quinze ans. (…) En 2005, le Conseil national de la consommation avait émis un avis dans lequel il préconisait (…) la mise en place de dispositifs additionnels comme l’extension du diagnostic aux baux d’habitation ainsi qu’aux parties communes des immeubles collectifs d’habitation. Ces mesures seraient de nature à engager la réduction progressive et drastique des installations électriques anciennes dangereuses qui sont notamment à l’origine d’incendies dramatiques. Il lui demande de lui indiquer quelles sont les intentions du Gouvernement sur ce sujet.

Réponse : Depuis le 1er janvier 2009, tout logement, dont l’installation électrique intérieure a été réalisée il y a plus de quinze ans, doit faire l’objet d’un diagnostic de cette installation, lors de sa mise en vente. Les études statistiques (…) ont montré que les propriétaires réalisent les travaux de mise en sécurité de leur installation suite aux conclusions du diagnostic. Ces travaux ne faisant pas l’objet d’une obligation réglementaire, cela dénote une certaine sensibilisation des propriétaires aux dangers de l’électricité. Or, ces travaux sont à la charge du propriétaire et non du locataire, c’est pourquoi le diagnostic ne vise pas les logements mis en location. Sur ce point, la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains a institué plusieurs dispositions protectrices en faveur du locataire, notamment l’obligation, pour le bailleur, de la mise en location d’un logement décent. La définition du logement décent inscrite dans le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 impose des réseaux et branchements d’électricité en bon état d’usage et de fonctionnement. En ce qui concerne les installations électriques des parties communes, elles ne peuvent faire l’objet d’un diagnostic dans le cadre de l’état de l’installation électrique lors de la vente d’un logement. En effet, l’entretien des parties communes est à la charge de l’ensemble des copropriétaires, proportionnellement aux tantièmes attribués par le règlement de copropriété. Un tel diagnostic ne peut donc être porté par un unique copropriétaire, et par conséquent ne peut figurer dans le dossier de diagnostic technique obligatoire à la vente d’un logement. (…)

[N° 575] - Baux. Charges locatives. Rémunération des gardiens d’immeubles

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 15/11/2011 page : 12068)

Question : Guy Teissier attire l’attention du secrétaire d’État chargé du logement sur la consultation de la liste des charges récupérables sur le locataire. Le décret n° 2008-1411 du 19 décembre 2008 fixe la liste des charges récupérables sur les locataires. Désormais, pour être récupérables sur les locataires, les dépenses correspondant à la rémunération, ainsi qu’aux charges y afférentes, des gardiens, concierges et employés d’immeuble, doivent correspondre à des tâches d’entretien des parties communes et d’élimination des rejets effectuées «conformément à leur contrat de travail». En outre, l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que les pièces justificatives doivent être tenues, sous condition de délai, à la disposition des locataires, afin qu’ils puissent contrôler les charges que le bailleur entend récupérer avant le paiement effectif de ces charges dues. Ainsi, devant l’augmentation des charges récupérables sur les locataires, la consultation du contrat de travail du gardien, qui comporte logiquement la description des tâches principales et le montant de la rémunération, devrait faire partie des pièces justificatives des charges récupérables. C’est pourquoi il lui demande de confirmer, conformément au décret du 19 décembre 2008, que désormais le contrat de travail du gardien ou des employés d’immeuble constitue bien une pièce justificative au sens de l’article 23 précité et qu’il doit être mis à la disposition des locataires au moment du contrôle des charges.

Réponse : L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit, lorsque les charges locatives donnent lieu à versement de provisions, qu’elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur est tenu de communiquer au locataire le décompte par nature des charges ainsi que, pour les immeubles collectifs, le mode de répartition entre locataires. À compter de l’envoi du décompte de charges, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires durant un mois. La nature des pièces justificatives n’a pas été définie par le législateur de 1989. Toutefois, par analogie avec les dispositions de l’article 24 de la loi n° 82-526 du 22 juin 1982, dite “loi Quillot“, les factures, les contrats de fournitures et d’exploitation en cours et leurs avenants, ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire de chacune des catégories de charges pour le bâtiment ou l’ensemble de bâtiments d’habitation concernés sont tenus à la disposition des locataires par le bailleur, ou, dans les immeubles soumis au statut de la copropriété, par le syndic. Par ailleurs, le contrat de travail du gardien précise les tâches que celui-ci doit accomplir et notamment celles relatives à l’entretien des parties communes et à l’élimination des rejets. Ce contrat sert ainsi de fondement juridique pour la récupération des charges sur les locataires, conformément à l’article 2 du décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables. C’est pourquoi le contrat de travail du gardien constitue une pièce justificative devant être tenue à disposition des locataires, ce qui est confirmé par la jurisprudence (Cour d’appel de Paris, 6e chambre, 7 mars 2006).

[N° 575] - Copropriété. Fonctionnement. Syndicat de deux copropriétaires

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 15/11/2011 page : 12069)

Question : Chantal Robin-Rodrigo appelle l’attention du secrétaire d’État chargé du logement, sur le fonctionnement en pratique des «copropriétés à deux personnes». Le nombre et la complexité des litiges attachés à ces ensembles bizarres pour devoir admettre qu’en l’état de la jurisprudence ils sont assujettis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 même en l’absence de tout règlement de copropriété. C’est la solution de droit positif qui semble prévaloir actuellement. Or dès lors se pose le problème de l’incompatibilité de fait du fonctionnement d’une copropriété à deux personnes au regard d’un élément essentiel du régime de la copropriété : le mécanisme de décision majoritaire. Or celui-ci est un élément essentiel du statut de la copropriété. À ce propos, l’article 22 de la loi précitée dispose que «lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme de voix des autres copropriétaires». Force est de constater qu’à défaut d’accord parfait et unanime des deux copropriétaires sur toutes les décisions à prendre pour l’administration du syndicat et la gestion des parties communes, la gestion du bien dans les conditions prévues par le statut de la copropriété est impossible puisque chacun des deux copropriétaires en désaccord dispose d’un même nombre de voix. Un scrutin ne peut faire apparaître aucune majorité. Dans la pratique on se retrouve ainsi dans la situation d’une indivision dont les membres sont en désaccord, ce qui bloque fâcheusement tout processus de rénovation d’un bien immobilier, sauf à l’obtenir par voie judiciaire. Or tout ceci pourrait être évité si la réglementation venait enfin à mettre fin à cette situation et donc instaurer un régime spécifique et opérationnel pour ce type de copropriété. Aussi, elle lui demande de lui préciser les mesures urgentes qu’il entend prendre à ce sujet.

Réponse : (…) La limitation des droits de vote du copropriétaire majoritaire en assemblée générale prévue par l’article 22 a certes pour conséquence, lorsqu’il n’y a que deux copropriétaires, de soumettre toute décision d’assemblée générale à l’unanimité des copropriétaires. Néanmoins, cette règle générale se justifie par la nécessité de protéger le droit de propriété de tous les copropriétaires, y compris ceux minoritaires, et d’empêcher que le copropriétaire majoritaire ne soit «seigneur et maître» de l’assemblée générale, ce qui fausserait le mécanisme de décision majoritaire sur lequel repose le fonctionnement de tout syndicat de copropriétaires. En cas de blocage, plusieurs solutions sont possibles : le recours par les copropriétaires à la conciliation ou à la médiation, prévues respectivement par les articles 127 et suivants du code de procédure civile et 131-1 et suivants du même code ; la saisine du juge par le copropriétaire qui s’estime lésé d’une demande d’annulation, pour abus de majorité ou de minorité, du refus par l’assemblée générale de prendre une décision. Toutefois, le juge, même s’il reconnaît l’existence d’un abus de majorité ou de minorité et s’il annule en conséquence la décision de refus, ne peut décider en lieu et place de l’assemblée générale ; demander au maire, au président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou au préfet de saisir le juge pour voir constater la carence du syndicat des copropriétaires, cette procédure aboutissant à l’expropriation de l’immeuble. Dans ces conditions, il n’est pas envisagé de réformer la loi de 1965 précitée ou son décret d’application pour prévoir un régime spécifique aux syndicats des copropriétaires ne comprenant que deux copropriétaires.

[N° 574] - Logement. Politique du logement. Consommateurs, informations, réglementation

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 08/11/2011 page : 11796)

Question : Jean-Marie Sermier attire l’attention de M. le secrétaire d’État auprès du ministre de l’économie, des finances et de l’industrie, chargé du commerce, de l’artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme, des services, des professions libérales et de la consommation, sur les mesures de protection des consommateurs en matière de logement. Le projet de loi, actuellement en discussion au Parlement, visant à renforcer les droits, la protection et l’information des consommateurs, présente dans ses articles 2 et articles additionnels suivants, des mesures relatives au secteur immobilier. Elles constituent des avancées appréciables qui pourraient cependant être complétées par des dispositions réglementaires en faveur des consommateurs. Ainsi en est-il de la mise en place d’un constat de décence avant la mise en location plutôt que de travailler a posteriori sur l’indécence des logements. Ainsi, en est-il de l’amélioration de lisibilité des diagnostics remis aux locataires comme aux acheteurs : leur lecture est aujourd’hui souvent incompréhensible et source de litige. Ainsi en est il aussi de la mise en place d’une date unique de révision des loyers tant dans le parc privé conventionné ou non, que dans le parc public. Par ailleurs, l’état des lieux requis pour toute acquisition d’un logement de plus de 20 ans et financé à l’aide d’un PTZ+, a été supprimé par le décret du 3 aout 2010. Ce qui semble être plus une reculade qu’une meilleure protection du consommateur. Il aimerait connaître sa position sur ces différents points.

Réponse : Les mesures concernant le secteur de l’immobilier regroupées à l’article 2 du projet de loi renforçant les droits, la protection et l’information des consommateurs ont pour objectif de faciliter l’accès au logement et la mobilité locative et de préserver le pouvoir d’achat des locataires pour qui les dépenses consacrées au logement représentent plus de 23 % en moyenne dans leur budget. Ces mesures concernent notamment la location immobilière (le dépôt de garantie, le délai de préavis de congé, les états des lieux, la régularisation des charges locatives, l’information des consommateurs, les clauses des contrats de location) et la gestion immobilière avec les problématiques concernant les syndics de copropriété, et les contrats de construction de maisons individuelles. Toutes ces mesures conjuguées permettent un renforcement des droits des locataires et une amélioration de leur information. Les mesures de protection du consommateur en matière de logement figurant dans le projet de loi actuellement en discussion au Parlement peuvent bien entendu être complétées par des dispositions réglementaires. La lisibilité de l’information sur les diagnostics immobiliers a été dans ce cadre récemment améliorée. En effet, le diagnostic de performance énergétique (DPE) a fait l’objet d’un décret n° 2010-1662 du 28 décembre 2010 qui a clarifié les informations données aux consommateurs sur le classement énergétique des logements. La mise en place d’un constat de décence avant la mise en location n’est pas l’orientation choisie dans ce domaine par les pouvoirs publics car il s’agit d’une procédure difficilement envisageable au regard du parc privé et du droit de la propriété. En revanche le constat de l’indécence des logements a posteriori a fait l’objet d’une disposition nationale appréciée par les associations de consommateurs au moyen du décret consacré au logement décent. La mise en place d’une date unique de révision des loyers pour l’ensemble du parc locatif risquerait d’avoir pour effet de gêner la mobilité du parc locatif et de limiter la concurrence dans ce secteur. Enfin, la mesure du décret n° 2010-912 du 3 août 2010 supprimant l’état des lieux requis pour l’acquisition d’un logement de plus de vingt ans financée à l’aide d’un prêt à 0 % de l’État (un PTZ+) est une mesure de simplification administrative prise en application la loi de finances initiale pour 2010, qui a supprimé l’exigence législative de respect de normes spécifiques de surface et d’habitabilité pour ces acquisitions.

[N° 574] - Urbanisme. Lotissements. Emprises foncières, cession aux communes

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 18/10/2011 page : 11069)

Question : Marie-Jo Zimmermann attire l’attention de M. le ministre de l’intérieur, de l’outre-mer, des collectivités territoriales et de l’immigration sur le cas où la voirie d’un lotissement n’a pas été rétrocédée à la commune. Si la commune souhaite régulariser ultérieurement la situation et si le promoteur est introuvable, elle lui demande si elle peut alors recourir à la procédure prévue pour les biens vacants sans maître et intégrer directement la voirie dans son domaine public.

Réponse : Les articles R. 442-7 et R. 442-8 du code de l’urbanisme prévoient que le problème de la gestion ultérieure des voies du lotissement doit être réglé avant même que l’autorisation de lotir soit délivrée, de façon à éviter toute ambiguïté. Le demandeur d’une autorisation de lotir doit soit justifier d’une convention avec la commune par laquelle celle-ci accepte la remise des voiries, soit prendre l’engagement de constituer, dès la première vente d’un lot, une association syndicale destinée à gérer ces voiries. Ainsi, les acquéreurs de lots savent, dès l’acquisition, si les voies seront remises à la commune ou s’ils devront en assurer la gestion. Si les voies sont ouvertes à la circulation publique, l’association syndicale ou la copropriété qui en a la charge peut signer avec la commune une convention, prévoyant la cession de l’emprise des voies à la commune. Dans ce cas, la commune doit engager la procédure classique de classement prévue par l’article L. 141-3 du code de la voirie routière. En outre, l’article L. 318-3 du code de l’urbanisme permet, après enquête publique, le transfert d’office de ces voies dans le domaine public de la commune.

 

[N° 574] - Propriété. “Multipropriété”. Réglementation, réforme et perspectives

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 11/10/2011 page : 10809)

Question : William Dumas attire l’attention de M. le secrétaire d’État auprès du ministre de l’économie, des finances et de l’industrie, chargé du commerce, de l’artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme, des services, des professions libérales et de la consommation, sur le système de vacances à temps partagé, connu sous le nom de timeshare. Ce système qui permet d’acheter le droit d’occupation d’un appartement, dans un lieu précis, pendant une ou plusieurs semaines dans l’année, a vite conduit de nombreuses personnes dans une impasse, avec pour conséquence le paiement de charges toujours plus élevées dont elles ne peuvent se défaire. La loi n° 209-888 du 22 juillet 2009 de développement et de modernisation des services touristiques a modifié la législation applicable en la matière, en prévoyant la possibilité, pour un sociétaire, de se retirer d’une société en timeshare sur autorisation, pour justes motifs, d’une décision de justice. Pourtant, la situation des victimes du timeshare reste la même et des personnes âgées à faibles revenus, ou des héritiers n’ayant même pas consenti directement à ce lien contractuel, restent enfermés dans un engagement perpétuel contraire à l’esprit du droit français. Aussi lui demande-t-il de bien vouloir lui indiquer les mesures qu’il entend prendre pour répondre à la détresse des citoyens ne pouvant plus assumer la charge de leur part en société de timeshare.

Réponse : La loi n° 2009-888 du 22 juillet 2009 a apporté des améliorations significatives à la situation des propriétaires de semaines de vacances en appartement à «temps partagé». La possibilité de retrait de la société d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé pour «justes motifs», l’accès aux comptes sociaux de la société et l’amélioration de l’information sur les contrats de jouissance d’immeubles à temps partagé, permettent une amélioration notable de la protection des consommateurs. Cette loi, qui a transposé la directive 2008/122/CE du 14 janvier 2009 relative à la multipropriété, renforce notablement la protection du consommateur dans ce domaine. Un bilan de la mise en œuvre de ces nouvelles dispositions est en cours dans le cadre d’une enquête menée par les services de la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF). Des améliorations peuvent encore être apportées à la situation des propriétaires de séjours à temps partagé car leurs difficultés résultent aussi de la gestion peu transparente de certaines copropriétés. C’est pour remédier à ces difficultés que le gouvernement travaille à l’élaboration d’un projet de loi portant réforme des activités de gestion immobilière. Ce texte, en cours d’examen, permettra d’améliorer encore l’information des copropriétaires sur la gestion du compte de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires pourra obtenir une information plus complète sur la situation comptable de la copropriété. L’objectif de ce projet de texte est d’assurer une plus grande transparence des pratiques des syndics. Par ailleurs, les agents de la DGCCRF seront habilités à contrôler la bonne exécution des missions dévolues aux syndics par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. À l’évidence, une amélioration de l’information des copropriétaires permettra une maitrise plus performante des charges de copropriété.


 

[N° 574] - Logement. Ascenseurs. Mise aux normes. Délais

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 04/10/2011 page : 10616)

Question : Marie-Lou Marcel attire l’attention du secrétaire d’État chargé du logement, sur la réalisation des travaux obligatoires de mise en conformité des ascenseurs. L’Union nationale des associations de copropriétés déplore la décision prise par le ministère du logement de ne pas prolonger de deux ans le délai des 2e et 3e tranches de ces travaux fixés à juillet 2013. Elle souhaiterait avoir accès à l’étude réalisée au dernier trimestre 2010 sur laquelle le ministre appuie sa décision car elle redoute des failles méthodologiques notamment dans les catégories de syndics retenues selon le nombre de leurs salariés. C’est une anomalie importante selon elle qui justifie cette prolongation dont le Parlement avait ouvert la possibilité par la loi du 25 mars 2009. Cette loi est aujourd’hui désavouée par le gouvernement. La décision de ne pas prolonger le délai semble particulièrement préjudiciable aux copropriétés, dont à peine 50 % d’entre elles à ce jour auraient fait ces travaux de mise en conformité des ascenseurs. Cela signifie qu’en un peu plus d’un an les 50 % de copropriétés concernées vont devoir agir dans l’urgence pour faire les audits, mettre en concurrence les entreprises et voter les travaux. En effet, pour que ces travaux soient achevés en juillet 2013, il faut qu’ils soient votés en 2012. Il faut donc que les décisions soient prises avant juin 2012, en sachant que 80 % des assemblées générales ont lieu au premier semestre. Or les ascensoristes ne pourront pas faire face à une telle demande dans un délai aussi court. Ils ne pourront donc pas répondre aux appels d’offres. Il n’y aura pas de mise en concurrence et les prix seront donc non négociables et assurément très élevés. Elle lui demande de bien vouloir prolonger par décret le délai des travaux de mise en conformité des ascenseurs, (…).

Réponse : Conformément à ses engagements, le ministère chargé du logement a réalisé fin 2010 une enquête auprès des gestionnaires d’immeubles et des entreprises d’ascenseurs afin d’évaluer l’avancement des travaux obligatoires de sécurité sur les ascenseurs. Cette étude figure sur le site Internet du ministère depuis mars 2011 à la rubrique bâtiment et construction/sécurité des bâtiments. L’exploitation statistique a permis de conclure en particulier que les travaux de la deuxième tranche étaient réalisés à plus de 50 % à fin 2010 et que le rythme de réalisation de ces deux dernières années était compatible avec la date limite de réalisation prévue pour ces travaux, soit le 3 juillet 2013. Le report de la date limite du 3 juillet 2013 ne semble donc pas justifié à l’heure actuelle. Un quatrième bilan est envisagé en 2012 pour donner une mesure de l’avancement des travaux à fin 2012.
 

[N° 573] - Copropriété. Assemblées générales. Règles de majorité. Réduction des voix

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 27/09/2011 page : 10398)

Question : Jacques Le Guen attire l’attention du secrétaire d’État chargé du logement, sur le principe de réduction des voix du copropriétaire majoritaire. Dans une assemblée générale de copropriété, chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Ce principe est posé par l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété. Cet article prévoit par ailleurs que lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. En pratique, certains copropriétaires majoritaires cherchent parfois à éluder l’application de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, afin de conserver le contrôle de l’assemblée générale. Ceux-ci transfèrent la propriété d’une partie de leurs lots à un prête-nom (une société civile immobilière ou une personne physique de confiance, souvent liée par un lien familial), généralement sous la forme d’une donation. Ces situations apparaissent souvent dans un contexte de mésentente entre le copropriétaire majoritaire et les autres copropriétaires, en particulier lorsque les minoritaires font savoir qu’ils envisagent de demander au syndic l’application du principe de réduction des voix. C’est pourquoi les copropriétaires minoritaires souhaiteraient que soit précisé l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, et en particulier que le principe de la réduction des voix puisse également s’appliquer lorsque le copropriétaire majoritaire fait donation de la nue-propriété à une ou plusieurs personnes, ou encore lorsque différents lots dont le total des voix est supérieur ou égal à la moitié des voix de la copropriété sont gérés ou administrés par une seule et même autorité. Les copropriétaires minoritaires souhaiteraient en outre que lorsqu’une décision à prendre ne concerne que le copropriétaire majoritaire, le total de ses voix soit réduit au tiers de l’ensemble des voix de la copropriété. (…).

Réponse : L’article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que «chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.» Néanmoins, pour tourner le principe de réduction des voix du copropriétaire majoritaire, certains copropriétaires peuvent être tentés de céder à une personne physique ou morale, à titre onéreux ou gratuit, un ou plusieurs de leurs lots, ou d’en démembrer la propriété notamment par la constitution d’un usufruit. Dans un tel cas, les juges du fond apprécient souverainement l’existence d’une manœuvre frauduleuse tendant à tourner la règle de limitation des voix du copropriétaire majoritaire posée par l’article 22 de la loi de 1965 précitée, et appliquent des sanctions. Une telle fraude, si elle est démontrée par le demandeur à l’action, est régulièrement sanctionnée, comme le montre la jurisprudence. Ainsi, la donation d’une cave en vue de constituer une majorité fictive (TGI Paris, 14 février 1996), comme la vente d’un lot accessoire poursuivant le même objectif (Cass. Civ. 3e, 6 juillet 1982 ; CA Paris, 16 juin 1998), est annulée par le juge. De plus, le juge annule les décisions d’assemblée générale prises lorsqu’est établi le caractère frauduleux d’une donation (Cass. Civ. 3e, 21 février 1995), d’une vente (Cass. Civ. 3e, 9 décembre 1986) ou de la constitution d’une société civile immobilière entre époux (Cass. Civ. 3e, 20 janvier 1993). Enfin, il peut déclarer la vente frauduleuse inopposable aux copropriétaires minoritaires, et annuler en conséquence les décisions prises par l’assemblée générale (TGI Paris, 24 mai 1984). Dès lors, il résulte des éléments ci-dessus que les intérêts des copropriétaires minoritaires sont suffisamment protégés. Il n’est donc pas envisagé de modifier la loi de 1965 précitée pour prévoir de manière générale que la limitation des voix s’applique en cas de constitution d’usufruit sur un lot ou de gestion de plusieurs lots par des copropriétaires liés entre eux, étant rappelé que la fraude ne se présume pas, et qu’elle ne peut résulter de la seule existence de liens personnels ou juridiques entre plusieurs copropriétaires. ●

[N° 573] - Copropriété. Vente d’un lot. Syndicat de deux copropriétaires

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 27/09/2011 page : 10391)

Question : Chantal Robin-Rodrigo appelle l’attention du secrétaire d’État chargé du logement, sur le manque patent d’information sur les «copropriétés à deux personnes» lors d’une vente notariée. En effet, il est très surprenant de constater qu’au jour d’aujourd’hui que l’un des lots d’une copropriété à deux personnes peut être vendu en l’absence de toute information préalable puisqu’il n’y a pas de syndic. Ceci ne constitue ni une obligation pour le vendeur, et ni une obligation pour le notaire qui passe l’acte de vente. Or, a minima, le notaire qui effectue la vente se devrait, à la fois, de réaliser une enquête préalable sur l’état du bien vendu au regard de cette situation particulière, ainsi que toute l’information nécessaire auprès de l’acheteur en cas de situation de copropriété à deux personnes détectée. Mieux, il devrait être légalement possible pour un notaire de pouvoir, en sus, et en cas d’absence de règlement de copropriété constatée, pouvoir immédiatement pallier cette situation. Mais pour cela, une réforme complète de la «copropriété à deux personnes» s’impose. Aussi elle lui demande de lui indiquer ses intentions à ce sujet.

Réponse : L’article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit qu’avant l’établissement de l’acte de vente, le syndic adresse au notaire chargé de la vente un état daté précisant les sommes restant dues par le vendeur au syndicat, par le syndicat au vendeur, ainsi que celles qui devraient incomber à l’acquéreur. Le syndic précise en annexe le montant des charges afférentes au lot objet de la vente sur les deux dernières années, ainsi que les procédures en cours auxquelles le syndicat est partie. En cas d’absence de syndic, le notaire ne reçoit pas d’état daté. Il doit donc, au titre de son obligation générale d’information et de conseil, informer l’acquéreur de cette absence de syndic, faute de quoi sa responsabilité civile professionnelle pourrait être engagée. Par ailleurs, il convient de préciser que l’article 47 du décret de 1967 précité prévoit, en l’absence de syndic, la possibilité pour toute personne intéressée, de saisir le juge d’une demande de désignation d’un administrateur provisoire, qui a pour principale mission de convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic. De plus, l’article 4 du décret de 1967 précité impose, lors de la vente d’un lot de copropriété, que l’acte de vente mentionne expressément que l’acquéreur a eu connaissance du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, ainsi que de leurs modifications respectives, lorsqu’ils existent et ont été publiés. Le même article précise que si les actes précédemment mentionnés n’ont pas été publiés, ils s’imposent néanmoins à l’acquéreur s’il est expressément constaté dans l’acte de vente qu’il en a eu préalablement connaissance et a adhéré aux obligations en résultant. En cas d’absence de règlement de copropriété, les textes ne prévoient aucune obligation d’information particulière. Toutefois, le notaire, au titre de son obligation générale d’information et de conseil, doit informer l’acquéreur de l’absence de règlement de copropriété, faute de quoi sa responsabilité civile professionnelle pourrait être engagée. Par ailleurs, il convient de préciser qu’en cas d’absence de règlement, il résulte de l’article 3 du décret de 1967 précité et d’une jurisprudence constante que tout copropriétaire peut saisir le juge d’une demande d’établissement d’un règlement judiciaire (Cass. Civ. 3e, 15 nov. 1989 ; 13 sept. 2005 ; CA Paris, 4 janv. 2000 ; 17 janv. 2002). Dans ces conditions, les éléments rappelés ci-dessus permettant une information suffisante de l’acquéreur, il n’est pas envisagé de réformer la loi de 1965 précitée ou son décret d’application pour prévoir une obligation spécifique d’information de l’acquéreur sur les caractéristiques et les modalités de fonctionnement du syndicat des copropriétaires lorsque ce dernier ne comporte que deux copropriétaires, ou la possibilité pour le notaire chargé de la vente d’établir un règlement de copropriété lorsqu’un tel document n’existe pas.

[N° 573] - Copropriété. Fonctionnement. Syndicat de deux copropriétaires

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 20/09/2011 page : 10140)

Question : Chantal Robin-Rodrigo appelle l’attention du secrétaire d’État chargé du logement, sur l’inorganisation actuelle des «copropriétés à deux personnes». En effet, un trait commun à de nombreuses copropriétés à deux est qu’elles «vivent» dans un état d’inorganisation déplorable notoire. À ce titre, le statut de la copropriété s’applique à ces copropriétés dans toute sa rigueur. Dans ce cadre, les travaux doivent être décidés en assemblée générale. L’accord écrit d’un copropriétaire pour l’exécution de travaux par l’autre est sans valeur. Or, dans la plupart des cas, ce type de copropriété, très fréquente notamment en milieu rural, ne dispose dans les faits d’aucune organisation. Dans les cas où un début d’organisation existe, cela se limite fréquemment à un état descriptif de division parfois assorti d’un règlement de copropriété embryonnaire. Toujours dans ce cas, les copropriétaires ignorent tout du fonctionnement élémentaire de l’institution : pas de syndic, pas d’assemblée générale. Les parties communes ne sont pas sérieusement assurées. Par ailleurs, certains courtiers d’assurance proposent des garanties complémentaires «bancales» insérées dans les polices individuelles des copropriétaires. Enfin, on ne trouve même pas les pratiques courantes des copropriétés anciennement régies par l’article 664 du code civil. Tout se passe à peu près bien quand les deux copropriétaires s’entendent. Ce n’est malheureusement pas souvent le cas, et ils découvrent alors effarement l’obligation d’avoir recours à la justice pour obtenir la désignation d’un administrateur provisoire. Compte tenu de cette regrettable situation qui ne garantit ni l’entretien des biens immobiliers sur la durée, ni les relations pacifiées de voisinage, elle lui demande de lui indiquer les mesures urgentes qu’il compte prendre au sujet de ce dossier.

Réponse : En application de son article 1er, la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis s’applique automatiquement dès lors que la propriété d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles bâtis est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. En conséquence, le statut de la copropriété est applicable à un immeuble bâti divisé en deux lots ou plus, dès lors que ces lots appartiennent à deux personnes différentes. Si la méconnaissance des modalités de fonctionnement d’un syndicat des copropriétaires peut parfois constituer une réelle difficulté, qui n’est pas spécifique aux syndicats ne comportant que deux copropriétaires, en paralysant la prise de décision ainsi que leur exécution, il n’est pas pour autant envisagé de réformer en profondeur la loi de 1965 précitée, mais plutôt de développer l’information des acquéreurs, notamment par le biais des notaires ainsi que des associations départementales pour l’information sur le logement (ADIL). Par ailleurs, les textes prévoient déjà la possibilité de recourir au juge pour lever les blocages de fonctionnement d’un syndicat des copropriétaires, qu’il s’agisse de l’établissement judiciaire d’un règlement de copropriété, de la désignation judiciaire d’un syndic, d’un administrateur provisoire, d’un conseil syndical ou même de la convocation d’une assemblée générale. Dans ces conditions, il n’est pas envisagé de réformer la loi de 1965 précitée ou son décret d’application pour prévoir un régime spécifique aux syndicats des copropriétaires ne comprenant que deux copropriétaires.