[N° 515] - Copropriété - Réglementation - Application - Petites copropriétés

par Edilaix
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M. Claude Bartolone appelle l'attention de M. le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement sur les inquiétudes d'un certain nombre de syndics de copropriétaires. Le décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 dispose qu'à compter du 1er janvier 2006, l'ensemble des copropriétés seront soumises à de nouvelles règles comptables. Une telle disposition fait craindre aux petites copropriétés une complexification des normes et par là même le recours à une expertise alourdissant les charges qui grèvent le budget des copropriétaires. Ces nouvelles dispositions semblent contraires à la tendance historique de simplification administrative. Par conséquent, il souhaite connaître la position du Gouvernement sur la proposition de mise en place d'un régime simplifié pour les petites copropriétés, et notamment celles qui sont gérées par des syndicats bénévoles, tel que le Conseil national de la comptabilité l'a préconisé.

Exclure les petits syndicats de copropriété du régime du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes des syndicats de copropriétaires nécessiterait une définition claire en la matière et une modification de l'article 14-3 de la loi n° 65-557 modifiée du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, afin de prévoir explicitement un régime simplifié pour le cas des petits syndicats. La commission relative à la copropriété, qui siège au ministère de la justice et qui comprend des représentants des propriétaires, n'a, à sa majorité, pas jugé opportun de retenir un régime différencié et a renoncé à définir les petits syndicats, faute de pouvoir mettre au point des critères totalement pertinents.
 

Question N° : 74626  de M. Bartolone Claude - Réponse publiée au JO le : 27/12/2005 page : 12092
 

[N° 516] - Copropriété - Syndicats de copropriétaires - Comptes - Approbation

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M. Guy Teissier attire l'attention de M. le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement sur le nouveau dispositif comptable des syndicats de copropriétaires et, plus particulièrement, sur les documents de synthèse figurant sous forme de tableaux, en annexe du décret du 14 mars 2005. L'article 11 du décret du 17 mars 1967 modifié prévoit pour la validité des décisions de l'assemblée générale que ces documents, conformes aux tableaux, doivent être notifiés aux copropriétaires en même temps que l'ordre du jour, avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé, lorsqu'ils sont appelés à approuver les comptes ou à voter le budget prévisionnel pour les assemblées générales qui auront lieu en 2006 et même en 2007. Or il n'est pas matériellement possible de réaliser une présentation des comptes conforme aux tableaux du décret du 14 mars 2005, qui nécessite la tenue d'une comptabilité d'engagement, alors que, jusqu'à présent, les syndicats de copropriété relèvent d'une comptabilité de trésorerie. Il lui demande en conséquence quelles mesures transitoires il compte mettre en place pour éviter que les décisions de l'assemblée générale relatives à l'approbation des comptes, ou au vote du budget prévisionnel, n'encourent un sérieux risque d'annulation par les tribunaux.

L'article 11 du décret n° 67-223 modifié du 17 mars 1967 portant règlement d'administration publique pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit, pour la validité des décisions de l'assemblée générale des copropriétaires, que les documents comptables, à notifier en même temps que l'ordre du jour, doivent être conformes aux modèles annexés au décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires. L'article 75 de la loi n° 2000-1208 modifiée du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) fixe au 1er janvier 2006 l'entrée en vigueur des nouvelles règles comptables du syndicat des copropriétaires. Ces règles ont été précisées par le décret précité du 14 mars 2005. De nombreux syndics professionnels et les associations nationales représentatives des copropriétaires ont fait valoir que la publication de ce dernier décret était trop tardive pour pouvoir assurer, d'ici le 1er janvier 2006, la formation de leurs personnels aux nouvelles règles comptables des copropriétés et pour acquérir les logiciels correspondants, qui d'ailleurs ne sont pas disponibles sur le marché.
Aussi le Sénat, à l'occasion de l'examen en première lecture du projet de loi portant “Engagement national pour le logement “, a-t-il adopté, le 26 novembre 2005, un amendement parlementaire reportant d'un an, au 1er janvier 2007, l'application des nouvelles règles comptables des copropriétés. L'amendement voté par le Sénat précise également que les comptes du syndicat seront tenus conformément à ces règles à partir du premier exercice comptable commençant à compter du 1er janvier 2007.

Question N° 76 184 de M. Guy Teissier – Réponse publiée au JO le 07/02/2006 page :1289

[N° 516] - Handicapés - Logement - Adaptation - Aides de l'État

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M. Jean-Marc Roubaud appelle l'attention de M. le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement sur l'accessibilité et l'adaptabilité des logements aux personnes à mobilité réduite. Á l'heure actuelle, le handicap et la mobilité réduite sont pris en compte dans la construction neuve où les règles d'aménagement sont parfaitement codifiées. Toutefois, cela ne suffit pas. En effet, si l'on se réfère à l'accroissement de la tranche de la population de plus de soixante ans d'ici à 2040, c'est-à-dire plus de 15 %, la construction neuve ne peut, à elle seule, satisfaire les besoins d'accessibilité des logements. Elle le peut d'autant moins que les personnes concernées déclarent, en grande majorité, vouloir rester chez elles. Aussi, il lui demande s'il envisage de développer une politique de rénovation en faveur de l'accessibilité et de l'adaptabilité des logements pour les personnes à mobilité réduite.

La réglementation actuellement en vigueur en matière d'accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d'habitation collectifs impose des exigences sur les circulations intérieures et les portes de tous les logements ainsi que sur certaines parties des logements situés au rez-de chaussée et aux étages desservis par ascenseur. Ces dispositions sont applicables uniquement aux constructions neuves. La loi n° 2005-102 du 11 février 2005 pour l'égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées renforce de manière significative les obligations en matière d'accessibilité et d'adaptabilité. Il est notamment prévu d'appliquer des dispositions aux bâtiments d'habitation collectifs existants dans le cas où ceux-ci font l'objet de travaux. En outre, toute personne handicapée occupant un logement dont le propriétaire possède un parc locatif suffisant, dans un bâtiment où une dérogation à l'application de ces dispositions a été autorisée, pourra bénéficier sous certaines conditions d'un droit à être relogé dans un bâtiment accessible selon ses besoins et ses possibilités. Le projet de décret d'application est actuellement en cours d'élaboration et fait l'objet d'une très large concertation avec l'ensemble des partenaires et notamment le conseil national consultatif des personnes handicapées (CNCPH). Ces dispositions vont dans le sens d'un plus grand confort d'usage pour les personnes handicapées comme pour celles souffrant de difficultés de déplacement et notamment les personnes âgées. Par ailleurs, dans le cadre de la réhabilitation du parc social et privé, des dispositions particulières d'aides financières en faveur des personnes handicapées ont été adoptées. Tout d'abord, le décret n° 2001-336 du 18 avril 2001 a porté le taux maximal de la prime à l'amélioration des logements à usage locatif et occupation sociale (PALULOS) à 40 % pour la réalisation de travaux d'adaptation du logement, dans la limite d'un plafond de dépenses de 13 000 euros par logement. En outre, l'article 2 de la loi n° 2001-1247 relative à la priorité dans l'attribution des logements sociaux aux personnes en situation de handicap institue une déduction de dépenses engagées pour l'accessibilité et l'adaptation des logements aux personnes handicapées sur le montant de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) versée par les organismes HLM. Cette mesure fiscale élargie par la loi du 11 février 2005 aux sociétés d'économie mixte permet aux bailleurs de récupérer a posteriori les montants de TFPB acquittés aux services des impôts. Aujourd'hui, il est observé une montée en puissance du dispositif. Une évaluation de ce dégrèvement sera conduite par l'union sociale pour l'habitat au cours de l'année 2006. Pour le parc privé, le décret n° 2001-351 du 20 avril 2001 portant réforme de l'Agence nationale d'amélioration de l'habitat (ANAH), prévoit des mesures particulières en faveur des personnes handicapées. C'est ainsi que les conditions d'ancienneté du logement (quinze ans) pour bénéficier d'une aide de l'ANAH ne sont pas exigibles pour la réalisation de travaux d'accessibilité et d'adaptation aux besoins des personnes handicapées. Les taux de subvention pour des travaux d'adaptation sont aussi majorés.

Ils peuvent atteindre 70 % du montant des travaux dans la limite de 8 000 euros subventionnables. Enfin, ces opérations bénéficient d'un taux de TVA réduit à 5,5 %. En dernier lieu, l'État offre des avantages fiscaux en faveur de l'adaptation des logements au handicap. Un crédit d'impôt de 25 % du montant des dépenses d'installation ou de remplacement d'équipement réalisées pour les personnes handicapées est accordé dans la limite de 5 000 euros de travaux pour une personne seule et de 10 000 euros pour un couple. 
Ce crédit d'impôt court de la période du 1er janvier 2005 au 31 décembre 2009.

Question N° : 71869  de M Jean Marc Roubaud - Réponse publiée au JO le 10/01/2006-  page : 286

[N° 516] - Sécurité publique - Sécurité des biens et des personnes - Commission nationale de déontologie de la sécurité - Fonctionnement - Financement

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M. Jean-Claude Bois attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'intérieur et de l'aménagement du territoire, sur la situation de la
commission nationale de déontologie de la sécurité (CNDS). Cette autorité indépendante qui est chargée de « veiller au respect de la déontologie par les personnes exerçant des activités de sécurité sur le territoire de la République », en particulier au sein de la police et de l'administration pénitentiaire, publie chaque année le résultat de ses investigations. La constatation de ces dérapages et bavures nécessite donc des déplacements qui, aujourd'hui, ne peuvent plus être pris en charge. En effet, bien que les affaires suivies par cette autorité, créée en 2000, ne cessent d'augmenter, un gel de 100 000 euros sur le budget de 545 004 euros, consenti en 2005, a été décidé ce qui entraînera indubitablement l'arrêt des missions de la CNDS donc des instructions des affaires pour la fin de cette année. Il lui demande en conséquence quelles décisions à court terme il envisage de prendre afin de remédier à cette situation. - Question transmise à M. le Premier ministre.

L'honorable parlementaire appelle l'attention de M. le Premier ministre sur les crédits de fonctionnement de la Commission nationale de déontologie de la sécurité. Rappelant que les contraintes habituelles de gestion en fin d'exercice dans un contexte de rigueur budgétaire s'imposent à tous les services de l'État quels qu'ils soient, monsieur le Premier ministre souhaite lui indiquer que moins d'un cinquième du total des fonds dont la CNDS bénéficie au titre de la loi de finances initiale pour 2005 avait été mis en réserve. L'annulation des crédits gelés à hauteur de 75 000 euros vient d'être décidée pour la CNDS dans le cadre de l'examen de fin de gestion.

Question N° : 75526  de M. Jean-Claude Bois - Réponse publiée au JO le : 01/11/2005  page : 10156

[N° 516] - Copropriété - Syndicats de copropriétaires - Archives - Réglementation

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M. Christian Jeanjean attire l'attention de M. le garde des sceaux, ministre de la justice, sur l'application des dispositions de l'article 33 du décret du 17 mars 1967 relatif à la copropriété des immeubles bâtis qui fait obligation au syndic de détenir les archives du syndicat des copropriétaires. En raison de l'importance de ces archives en cas de représentation de nombreux syndicats, le syndic confie souvent leur conservation à une entreprise spécialisée dont il répercute parfois le coût sur les copropriétaires. Il souhaiterait savoir s'il s'agit d'une obligation entrant dans la mission ordinaire du syndic, rémunérée sur les honoraires de gestion ou, au contraire, s'il s'agit d'une prestation spéciale pouvant faire l'objet d'une rémunération supplémentaire, hors honoraires ordinaires.

Le garde des sceaux, ministre de la justice fait connaître à l'honorable parlementaire que les conditions de la rémunération du syndic sont librement négociées et fixées entre celui-ci et le syndicat des copropriétaires. La quasi-totalité des contrats de syndic opère une distinction entre la rémunération du mandataire au titre de la gestion courante et la rémunération du mandataire au titre des prestations particulières. La conservation des archives du syndicat constitue une obligation légale qui incombe au syndic et qui entre en conséquence dans la gestion courante du syndicat. Elle doit donc être rémunérée comme telle.

Question N° : 75154 de M Christian Jeanjean - Réponse publiée au JO le : 10/01/2006 page : 299

[N° 516] - Baux - Charges locatives - Réforme - Perspectives

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M. Jean-Claude Lenoir appelle l'attention de M. le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement sur la réglementation relative aux charges locatives que les bailleurs peuvent mettre à la charge des locataires. Le décret de 1987, qui fixe de manière limitative la liste des charges concernées, remontant à près de vingt ans, il lui demande s'il n'y aurait pas lieu de l'actualiser afin de tenir compte de l'évolution des normes de confort et de décence des logements, qui génère de nouvelles catégories de dépenses actuellement non récupérables. Il le remercie de bien vouloir lui préciser ses intentions en la matière.

Conscient des difficultés soulevées par l'application des textes qui régissent les charges locatives et qui n'ont pratiquement jamais été modifiés depuis leur publication qui remonte à près de vingt ans, le Gouvernement a, au début de l'année 2003, confié à M. Philippe Pelletier, président de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (ANAH), une mission devant conduire à des propositions d'évolution de ces textes en les actualisant. Le rapport élaboré à l'issue de cette mission, en juin 2003, répond à cet objectif et a fait l'objet d'une réflexion au sein de la Commission nationale de concertation qui rassemble des représentants des locataires et des bailleurs. Cette réflexion s'est accompagnée en 2004 d'une démarche de consultation conduite par Mme Isabelle Massin, présidente de la commission, auprès de chaque membre de cette instance. Les conclusions de cette consultation ont été attentivement examinées par le Gouvernement. Ce même sujet des charges locatives récupérables a donné lieu à nouveau à débat au Sénat le 26 novembre 2005, lors de l'examen en première lecture du projet de loi portant “Engagement national pour le logement”. Cependant, aucun des amendements parlementaires déposés n'a été adopté qui aurait conduit à une modification de la situation actuelle.

Question N° : 74616  de M. Jean Claude Lenoir  - Réponse publiée au JO le 10/01/2006 page : 288

[N° 518] - Professions immobilières - agences immobilières - pratiques commerciales

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M. Guy Geoffroy attire l'attention de M. le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement sur la réglementation qui régit les rapports entre bailleurs et locataires et plus particulièrement sur les prérogatives des agences immobilières. Certaines pratiques courantes sont en effet révélées par des locataires qui en contestent la légalité. Il en est ainsi des agences qui facturent des frais dits “administratifs” pour l'envoi des quittances et avis d'échéances de loyer des locataires, ce qui est contraire à la législation actuelle (loi du 6 juillet 1989) que confirme ; par exemple la recommandation n° 00-01 de la commission des clauses abusives. S'agissant de la régularisation des charges, les agences sont tenues d'opérer une régularisation au moins annuelle, dans le cas où les locataires ont des provisions sur charges mensuelles. Or, il n'est pas rare de constater que cette régularisation dépasse ce délai réglementaire.
Ainsi, il lui demande quelles garanties et moyens pourraient être donnés aux locataires, afin qu'ils puissent relayer légalement les abus dont ils peuvent être victimes.

Les frais, administratifs ou postaux, occasionnés par l'envoi d'une quittance, ou d'un avis d'échéance, à un locataire par une agence immobilière ne peuvent être réclamés au locataire en sus du loyer. Cette opération constitue, en effet, un acte d'administration effectué pour le compte du bailleur, lequel, aux termes de l'article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. Il ressort tout aussi clairement de l'article 23 de la même loi que les charges locatives ayant donné lieu au versement de provisions doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Le non-respect de ces dispositions par une agence immobilière expose le bailleur dont elle est mandataire à être sanctionné par le juge à la demande du locataire. Cependant, les litiges relatifs aux charges locatives peuvent également être soumis à une instance de conciliation composée de représentants de bailleurs et de locataires, siégeant dans chaque département ; il s'agit des commissions départementales de conciliation, dont le secrétariat est tenu par les directions départementales de l'équipement. Un récent bilan de fonctionnement de ces instances, établi par la Commission nationale de concertation (CNC), a fait ressortir la nécessité de conduire, avec les représentants des organisations de gestionnaires au sein de cette commission, une réflexion sur le rôle des syndics et des administrateurs de biens dans les relations locatives. Un groupe de travail sera très prochainement mis en place à cet effet. Par ailleurs, le Gouvernement rappelle que l'une des propositions du rapport rédigé à sa demande, en 2003, par M. Philippe Pelletier est la recherche d'un accord collectif de location au sein de la CNC en matière de régularisation et de justification des charges locatives.

Question N° : 66853 de Geoffroy Guy- Réponse publiée au JO le 31/01/2006-  page : 993

[N° 518] - Logement - réglementation - diagnostics obligatoires. mérule du bois

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M. Marc Le Fur attire l'attention de M. le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement sur les états parasitaires exigés par la loi avant la vente d'un logement. Ces états parasitaires ne concernent que le règne animal sans tenir compte d'un certain nombre de champignons comme le mérule qui fait également des dégâts considérables. Il demande au ministre ce qu'il compte faire pour que la présence de tels champignons puisse être détectée avant la vente de tout bâtiment dans les zones infestées.

Compte tenu de l'impact financier non négligeable des diagnostics, il ne paraît pas souhaitable d'en multiplier excessivement le nombre. Aussi, la priorité a été mise sur les éléments pouvant porter atteinte à la santé et à la sécurité des personnes. Par ailleurs, la présence de champignons lignivores, et notamment de mérules, dans les constructions est généralement consécutive à une rupture de l'équilibre hydrique des bâtiments entraînant un taux anormalement élevé d'humidité des éléments de bois. La rupture hydrique apparaît bien souvent à la suite de défauts d'entretien ou d'erreurs de conception lors de réhabilitations (enduits étanches intempestifs, obturations des ventilations, non-respect de l'équilibre originel de la construction).
Il appartient aux maîtres d'ouvrages et maîtres d'oeuvre d'être vigilants, notamment lors des travaux de réhabilitation. Dans ce sens, le ministère de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement a prévu, en partenariat avec l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (ANAH), la réalisation d'un guide de bonnes pratiques en réhabilitation visant à éviter l'apparition de la mérule.

Question N° : 79878 de M. Le Fur Marc - Réponse publiée au JO le : 01/02/2006  page : 1582

[N° 518] - Copropriété - travaux - colonnes montantes. financement

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M. Pierre Lang attire l'attention de M. le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement sur la remise aux normes des colonnes montantes d'électricité et de gaz, qui alimentent en énergie les différents logements des immeubles. En vertu de contrats signés entre les copropriétés et les opérateurs depuis de nombreuses années, ces installations appartiennent à EDF et GDF.
Une question se pose néanmoins au moment de la remise en état des colonnes montantes d'électricité et de gaz : les travaux doivent-ils être pris en charge par les copropriétés, ou par EDF et GDF ? Ces entreprises, en tant que propriétaires des installations, ont naturellement prévu des budgets pour la remise aux normes des colonnes. En pratique, pourtant, les opérateurs sont parfois réticents à financer les travaux nécessaires. Dès lors, il aimerait savoir qui, des copropriétés ou des opérateurs, doit payer la remise aux normes des colonnes montantes d'électricité et de gaz installées dans les immeubles.

L'article 3 de la loi n° 65-577 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que “dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes (...) les éléments d'équipement commun”. Sont généralement comprises sous cette qualification, les diverses canalisations de l'immeuble, parmi lesquelles on retrouve les colonnes montantes de gaz et d'électricité. En conséquence, il convient de se reporter au règlement de copropriété qui détermine conventionnellement les parties communes de l'immeuble. Le règlement peut prévoir que les
colonnes soient des parties privatives, communes ou qu'elles restent la propriété d'EDF et de GDF. Si le règlement stipule que les colonnes montantes sont des parties communes au sens de l'article 3 de la loi de 1965, l'alinéa 1er de l'article 10 de la loi de 1965 s'applique : “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot”. Il est aujourd'hui admis que la notion de charges entraînées par les services collectifs ou éléments d'équipement communs recouvre, non seulement les dépenses de fonctionnement ou d'entretien, mais également les dépenses entraînées par la remise en l'état ou la mise en conformité (Civ. 3e, 5 juin 1970 : JCP 1970, II, 16537). Dès lors, la charge de remise en l'état ou de mise en conformité des colonnes montantes appartient à celui que le règlement de copropriété désigne comme propriétaire. Dans le silence des titres, les colonnes montantes sont réputées appartenir aux parties communes.

Question N° : 75719 de M Lang Pierre- Réponse publiée au JO le : 17/01/2006 page : 526

[N° 518] - Copropriété - sécurité - ascenseurs. mise aux normes

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M. Francis Delattre attire l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie sur les conséquences financières pour les copropriétaires de l'application de la loi 2003-590 du 2 juillet 2003 relative à la sécurité des ascenseurs et modifiant le code de la construction et de l'habitation. Il peut citer l'exemple d'une résidence de sa ville bâtie en 1968 regroupant 172 copropriétaires, dont 136 concernés par les charges d'ascenseurs. Bien que les 18 ascenseurs de cette résidence soient régulièrement entretenus dans le cadre d'un contrat d'entretien, leur mise en conformité nécessite une dépense qui peut varier entre 43 000 et 47 000 euros par appareil. Par ailleurs, pour le respect des échéances de 2008 et de 2013, il est fortement recommandé d'effectuer les mises à niveau exigibles pour 2013 en même temps que celles exigées pour 2008, sous peine de voir se multiplier les pannes par suite de la cohabitation de systèmes incompatibles entre eux. Cette dépense, même échelonnée jusqu'en 2008, s'avère insupportable pour de nombreux copropriétaires.
Il lui demande en conséquence quelles mesures il envisage pour leur permettre de faire face à ces légitimes travaux.

L'honorable parlementaire attire l'attention du Gouvernement sur les conséquences financières pour les copropriétaires de l'application de la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 relative à la sécurité des ascenseurs et modifiant le code de la construction et de l'habitation. Avant d'entreprendre toute intervention dans une installation d'ascenseurs, surtout si elle est importante, il peut être utile de se rapprocher d'un bureau d'experts spécialisé en ascenseurs qui peut aider à optimiser les dépenses nécessaires. Dans certains cas, les améliorations obligatoires peuvent être obtenues par des dispositifs simples, voire même par des réglages appropriés et un entretien régulier, conformes aux dispositions des nouveaux textes relatives à l'entretien des ascenseurs. En cas de difficultés financières, les propriétaires qui répondent à certaines conditions de ressources peuvent solliciter
l'attribution d'une subvention auprès de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (ANAH). Les décisions d'attribution des subventions de l'ANAH sont prises par une commission d'amélioration de l'habitat, après instruction par la délégation locale de l'agence, sur la base des conditions générales d'attribution des aides de l'agence et du programme d'actions départemental qui fixe notamment les règles de priorités applicables aux dossiers présentés dans le département.

Question N° : 68 036 de M. Delattre Francis - Réponse publiée au JO le 17/01/2006 page 523