[N° 503] - Copropriété - Assemblées générales - Convocation - Copropriétaires domiciliés à l’étranger

par Edilaix
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Le syndic de copropriété peut se trouver dans l’incertitude quant au temps d’acheminement de la convocation à l’assemblée générale et de ce fait face à un risque d’annulation de l’assemblée concernée.

M. Christian Jeanjean attire l’attention de M. le ministre de l’Equipement, des Transports, du Logement, du Tourisme et de la Mer sur les propriétaires de lot dans un immeuble en copropriété, habitant à l’étranger. L’article 64 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le propriétaire d’un lot dans un immeuble en copropriété doit notifier au syndic de copropriété, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, son domicile réel ou être en France métropolitaine, si l’immeuble y est situé. Or il arrive très souvent qu’il ne soit pas satisfait à cette obligation, notamment lorsque le copropriétaire demeure à l’étranger, ce qui est de plus en plus fréquent avec le développement des échanges internationaux. Dans ce cas, le syndic se trouve dans l’incertitude quant au temps nécessaire à l’acheminement de la convocation à l’assemblée générale, avec le risque d’annulation, si la première présentation de la lettre n’a pas lieu au moins quinze jours avant la réunion. Il en est d’autant plus ainsi que tous les régimes postaux ne connaissent pas la lettre recommandée, avec avis de réception. Il lui demande en conséquence si, en l’absence de la notification de son domicile réel ou élu en France métropolitaine, lorsque l’immeuble y est situé, le copropriétaire serait régulièrement convoqué au lieu de situation de l’immeuble et si, dans la négative, il est envisagé de compléter l’article 64 susmentionné pour réputer, dans ce cas, le copropriétaire comme étant domicilié au lieu de situation de l’immeuble.

Le Garde des Sceaux, ministre de la Justice fait connaître à l’honorable parlementaire que l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 impose à chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot de notifier au syndic son domicile réel ou élu, soit en France métropolitaine si l’immeuble y est situé, soit dans le département ou le territoire d’outre-mer de la situation de l’immeuble. Il faut constater que cette obligation n’est pas toujours respectée, notamment par les personnes résidant à l’étranger. Le syndic de copropriété se trouve alors dans l’incertitude quant au temps nécessaire à l’acheminement de la convocation à l’assemblée générale et il existe par conséquent un risque certain d’annulation de l’assemblée concernée si la première présentation de la lettre n’a pas lieu au moins quinze jours avant la réunion. Ce non-respect des dispositions légales imputable au copropriétaire concerné ne doit pas porter préjudice au syndicat en faisant peser sur les décisions prises en assemblée générale un risque d’annulation dû à la seule négligence d’un copropriétaire. La commission relative à la copropriété qui siège au ministère de la justice a été saisie de cette difficulté et a proposé de compléter l’article 64, alinéa 1er par une disposition visant à priver le copropriétaire défaillant de son droit de se prévaloir du défaut de convocation dans le délai légal pour obtenir l’annulation des décisions prises en assemblée générale. Cette proposition de la commission sera intégrée dans la plus prochaine modification du décret du 17 mars 1967 précité. Elle devrait permettre de mettre fin à la difficulté exposée.

Rép. min. n° 11656, JO ass. nat. du 5 octobre 2004, p. 7784.

NB : Il est précisé que l’article 64 du 17 mars 1967 est devenu l’article 65 et qu’il dispose en effet que « chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot doit notifier au syndic son domicile réel ou élu soit en France métropolitaire si l’immeuble y est situé, soit dans le département ou le territoire d’outre-mer de la situation de l’immeuble...».


 

[N° 505] - Copropriété - Charges communes - Calcul Réglementation

par Edilaix
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La qualification des balcons en parties communes ou privatives est déterminée par le règlement de copropriété, ce qui permet de répartir le coût des travaux lorsque seulement une partie des logements bénéficie d’un balcon.

M. Jean-Marie Aubron expose à M. le ministre de l'Equipement, des Transports, du Logement, du Tourisme et de la Mer le problème suivant de répartition des travaux d'une copropriété dont seulement une partie des logements bénéficie d'un balcon. Moins de dix ans après le ravalement de l'immeuble, certains de ces balcons nécessitent des travaux importants car leurs occupants n'ont pas cru devoir étancher la dalle qui s'est fissurée au fil des ans en laissant s'infiltrer l'eau. Un balcon ne pouvant être considéré comme une partie commune comme les autres dans la mesure où un seul copropriétaire en a la jouissance, il souhaiterait savoir, en l'absence de précision du cahier des charges à ce sujet, si les copropriétaires dont le logement n'est pas doté d'un balcon doivent également participer à sa réfection, au prorata des millièmes de leurs appartements. - Question transmise à M. le ministre délégué au logement et à la ville.

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des lots. L'ensemble des copropriétaires participera donc à la décision et au paiement du prix des travaux de réfection des balcons si ces derniers constituent des parties communes. La qualification des balcons en parties communes, parties privatives ou parties communes en jouissance privative est déterminée par le règlement de copropriété.
Il convient de préciser que le fait d'attribuer un droit d'usage exclusif sur une partie commune n'a pas pour conséquence de transformer cette dernière en partie privative et que le règlement de copropriété doit alors répartir avec précision les charges liées aux travaux. Lorsque le règlement de copropriété est muet sur la qualification des balcons, il appartient aux juges, en cas de litige, de déterminer cette répartition, à partir des critères définis aux articles 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. En vertu de l'article 2, sont privatives les parties de bâtiment réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. En vertu de l'article 3, sont communes les parties de bâtiments affectées à l'usage et à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. L'article 3 énumère ensuite les parties réputées communes, mais la liste n'en est pas exhaustive.

Rép. min. n° 46444, JO ass. nat. du 30 novembre 2004, p. 9511.

[N° 505] - Logement Occupation illicite Lutte et prévention

par Edilaix
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Les mesures d’expulsion en cas d’occupation illicite sont réglementées par la loi et dans certains cas, la responsabilité sans faute de l’Etat peut être engagée.

M. Francis Saint-Léger appelle l'attention de M. le ministre de l'Intérieur, de la Sécurité intérieure et des Libertés locales à propos des droits des propriétaires victimes de squatters. De nombreux propriétaires sont aujourd'hui confrontés à des occupants illicites, pendant des mois parfois, sans qu'une décision ne soit prise malgré un jugement. Il désire connaître son sentiment à ce sujet.

Les mesures d'expulsion sont réglementées par la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution et par le décret n° 92-755 du 31 juillet 1992 pris pour son application qui prévoient l'intervention d'un juge. L'action peut être introduite par voie de référé, avec demande de statuer d'heure à heure, sans obligation de ministère d'avocat.
S'agissant des squatters ayant pénétré dans les lieux par voie de fait, ne sont pas applicables les dispositions législatives relatives, d'une part, au délai de deux mois permettant au préfet de saisir les services sociaux des situations des personnes susceptibles d'être expulsées, d'autre part, concernant la trêve hivernale pendant laquelle les expulsions ne peuvent intervenir. L'administration préfectorale étant particulièrement vigilante en ce qui concerne l'exécution des décisions d'expulsion des personnes de mauvaise foi, les procédures d'expulsion des squatters peuvent aboutir dans de brefs délais. Lorsque, pour des raisons de risques de troubles à l'ordre public, le concours de la force publique n'a pu être accordé pour mettre en oeuvre la décision d'expulsion, la responsabilité sans faute de l'État peut être engagée, ce qui permet au propriétaire des locaux occupés de réclamer une indemnisation pour préjudice créé par l'occupation illicite des locaux lui appartenant. Enfin, la loi pour la sécurité intérieure n° 2003-239 du 18 mars 2003, en son article 57, a créé un nouveau délit afin de sanctionner sévèrement les trafiquants qui organisent l'arrivée de squatters dans des logements. Ainsi, les forces de l'ordre, agissant sous l'autorité des procureurs de la République, disposent désormais d'un moyen de lutter efficacement contre ce type de trafics. Le Gouvernement est pleinement mobilisé pour accorder le plus souvent possible le concours de la force publique dans des situations similaires.

Des instructions ont été données en ce sens. Alors que seules 48 % des demandes de concours étaient honorées en 2000, ce chiffre est passé à 58 % en 2003, malgré une forte hausse des demandes d'intervention, qui sont passées dans le même temps de 33 000 à 41 000. Pour ce qui est des droits des victimes, notamment de leur indemnisation, la responsabilité sans faute de l'État est engagée dès lors que le concours de la force publique n'a pu être accordé pour mettre en oeuvre la décision d'expulsion.

Concrètement, cela signifie que près de la moitié des crédits que le ministère de l'intérieur consacre aux frais de contentieux et de réparation civile sont utilisés à l'indemnisation des refus de concours de la force publique, ce qui représente une somme de 63 millions d'euros.


Rép. min. n° 49383, JO ass. nat. du 21 décembre 2004, p. 10277.

[N° 505] - Copropriété Réglementation Installation de climatiseurs

par Edilaix
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L’installation d’un appareil de climatisation requiert l’autorisation de l’assemblée générale. Cette procédure peut être longue et parfois aboutir à un refus.

M. Jean-Claude Guibal attire l'attention de M. le secrétaire d'État au logement sur l'installation de climatiseurs dans les habitations en copropriété. En effet, depuis le terrible épisode de la canicule de l'été 2003, les syndics de copropriétés ont été saisis d'un nombre croissant de demandes d'installations de ces équipements notamment pour des personnes âgées. Or, ces systèmes de climatisation comprennent deux unités dont l'une est située à l'extérieur de l'immeuble, en façade ou sur les balcons. En l'état actuel de la réglementation (loi de 1965) la pose de ces climatiseurs ne peut être autorisée sans une résolution de l'assemblée générale de copropriété. Cette procédure peut être longue et parfois aboutir à un refus. Aussi, de plus en plus de déclarations de pose de climatiseurs auprès des syndics sont accompagnées de certificats médicaux. Cette situation fait peser sur les syndics une lourde responsabilité. Ils souhaitent en conséquence pouvoir apporter une réponse appropriée à ces demandes qui sont motivées par un avis médical. Il lui demande donc s'il envisage de prendre des mesures dans ce domaine, notamment en actualisant les textes en vigueur.

L'installation d'un appareil de climatisation comprenant deux unités, dont l'une située à l'extérieur, requiert l'autorisation de l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à savoir la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, parce qu'elle est susceptible d'affecter les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble.
Si la majorité de l'article 25 peut paraître difficile à atteindre, il convient de rappeler que la même assemblée peut décider à la majorité la plus souple de la loi du 10 juillet 1965, à savoir, la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, en procédant immédiatement à un second vote, lorsque le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat. Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. En outre, les copropriétaires ont la possibilité d'utiliser un appareil de climatisation d'appoint, sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, dans la mesure où son installation n'affecte ni les parties communes ni l'aspect extérieur de l'immeuble. Dans ces conditions, il n'est pas prévu de modifier la loi du 10 juillet 1965 pour autoriser l'installation de ce type d'appareil.

Rép. min. n° 49426, JO ass. nat. du 18 janvier 2005, p. 601.

[N° 505] - Responsabilité du syndic de copropriété

par Edilaix
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À tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier la ou les questions à inscrire à l’ordre du jour. Ainsi la suppression de l’ordre du jour complémentaire est sans incidence sur le pouvoir de contrôle des copropriétaires

M. Michel Sergent attire l'attention de M. le secrétaire d'Etat au logement sur la responsabilité du syndic de copropriété. Trois ans après la publication de la loi SRU, le décret du 27 mai 2004 modifiant le décret du 17 mars 1967 relatif à la copropriété rentre désormais dans les faits. Pour faire suite aux premières assemblées générales de copropriétés, il ressort que, l'ordre du jour complémentaire ayant disparu, les copropriétaires se voient privés de leur pouvoir de contrôle. Le syndic devient donc la seule personnalité à exercer réellement le pouvoir de copropriété. Compte tenu de l'affaiblissement du rôle des copropriétaires dans la gestion de leur bien commun, il lui demande de bien vouloir lui préciser les obligations qui incombent désormais au syndic de copropriété et les moyens de contrôle, voire de censure, qu'ont les copropriétaires sur le syndic.

La nouvelle rédaction de l'article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 d'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit qu'à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Les copropriétaires peuvent donc, dès qu'une décision de l'assemblée générale leur paraît opportune, demander au syndic d'inscrire une question à l'ordre du jour, sans attendre la notification de la convocation à l'assemblée générale. La suppression de l'ordre du jour complémentaire est sans incidence sur le pouvoir de contrôle des copropriétaires.
Celui-ci continue de s'exercer régulièrement, comme auparavant, par l'intermédiaire du conseil syndical. En outre, en vertu de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires ont le droit de procéder à un contrôle des pièces justificatives des charges de copropriété pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître les comptes et la tenue de celle-ci.
Enfin, l'article 11 du décret du 17 mars 1967 prévoit la notification aux copropriétaires de certains documents au plus tard en même temps que la notification de l'ordre du jour de l'assemblée générale, pour la validité des décisions ou pour l'information des copropriétaires.

Rép. min. n° 13754, JO sénat du 2 décembre 2004, p. 2766.
 

[N° 506] - Copropriété - Syndics - Facturation - Réglementation

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En cas de changement de syndic, la transmission de dossier qui est une obligation légale ne devrait donner lieu à aucune rémunération complémentaire du syndic.

Allant dans le sens de la protection du consommateur contre les abus et dans celui d'un meilleur respect des règles de la concurrence, le ministre d'État, ministre de l'Économie, des Finances et de l'Industrie a obtenu des établissements bancaires qu'ils suppriment les frais qu'ils prélevaient à
l'occasion des clôtures de compte.
Les syndics de copropriétés envisageant de leur côté des honoraires de transmission de dossier lorsqu'un syndicat de copropriétaires décide de changer de syndic. M. Bruno Bourg-Broc demande à M. le ministre délégué au Logement et à la Ville s'il compte demander aux syndics de renoncer à ces facturations peu propices à la liberté de choix des copropriétaires et donc de nature à restreindre le jeu de la concurrence dans le domaine de la gestion du logement.

En cas de changement de syndic, l'ancien syndic doit remettre à son successeur la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles, l'ensemble des documents et archives du syndicat, en vertu de l'article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Cette transmission est donc une obligation légale qui ne devrait donner lieu à aucune rémunération
complémentaire du syndic. Un supplément d'honoraires peut être prévu dans le contrat de syndic. Un arrêt de la cour d'appel de Paris du 4 septembre 2003, 23e chambre section B, précise toutefois que “la transmission du dossier au successeur est une obligation légale et que le syndic ne peut dès lors demander des émoluments pour l'exécution de cette obligation sauf justification de prestations complémentaires non incluses dans le forfait de gestion courante”.
Il appartient aux syndicats de copropriétaires de tirer les conséquences de cet arrêt et d'être vigilants sur ce point lors de l'adoption du contrat de syndic.

Rép. min. n° 52238, JO ass. nat. du 15 février 2005, p. 1742.

[N° 506] - Logement - Politique du logement - Ventes immobilières par lots - Conséquences

par Edilaix
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Les conséquences de la vente à la découpe sont souvent désastreuses pour les locataires. Le Gouvernement a élaboré un dispositif de protection dont la mise en place devrait être annoncée en février. Il concerne les locataires les plus âgés et ceux dont les revenus sont inférieurs à un certain plafond.

Question de Monsieur Patrick Bloche à Monsieur le ministre délégué au Logement et à la Ville : Monsieur le ministre, l’Assemblée nationale a adopté à l'unanimité, le 19 novembre dernier, lors de la discussion budgétaire, un amendement du groupe socialiste visant à encadrer l'activité des marchands de biens qui vendent à la découpe. Ce terme quelque peu barbare désigne une technique de spéculation immobilière qui consiste à acheter un immeuble pour le revendre appartement par appartement avec une forte plus-value.
Malheureusement, l'occasion a été manquée, lors de l'examen du projet de loi de programmation de cohésion sociale, de donner d'ores et déjà force de loi aux dispositions contraignantes supplémentaires que les députés socialistes avaient proposées.
Les conséquences de la vente à la découpe sont brutales et désastreuses pour les locataires, qui sont le plus souvent placés dans l'impossibilité de conserver leur logement. Sont ainsi évincés des locataires pour la plupart issus, j'insiste sur ce point, des classes moyennes ou de condition modeste, qui ne peuvent racheter leur logement ou faire face à l'augmentation inévitable du loyer qui suit la vente.
Ce phénomène spéculatif frappe désormais partout et a pris une telle ampleur, en si peu de temps, que la mixité sociale est aujourd'hui menacée dans de nombreuses villes. La vente à la découpe accélère et amplifie bien évidemment la flambée des loyers.
On nous dit que les plus hautes autorités de l'État s'intéressent enfin à ce problème. Vous-même, monsieur le ministre, seriez sur le point de prendre des initiatives. Mais il y a urgence, urgence sociale : c'est dès maintenant qu'il faut encadrer les ventes à la découpe et protéger les locataires menacés car c'est en ce moment que nos quartiers sont touchés !
Relayant les préoccupations de nombreux élus locaux, le maire de Paris, Bertrand Delanoë, a proposé un moratoire de six mois sur les ventes à la découpe. Ma question est simple (…) : allez-vous instaurer un tel moratoire ?

Monsieur le député, je vous remercie de votre question car vous faites partie de ces parlementaires qui ont essayé de traiter le problème de manière objective, en essayant de trouver des solutions efficaces (…). (…) je vous ai annoncé le calendrier que j’allais suivre (…).
Le 17 janvier, la commission nationale de concertation s'est réunie. Une deuxième et dernière rencontre se tiendra le 31 janvier pour voir si nous pouvons traiter le problème par voie conventionnelle car c'est la solution la plus rapide : il suffit d'un simple décret. Si les propositions avancées ne sont pas suffisantes, je vous indique d'ores et déjà que le Gouvernement a élaboré un dispositif et qu'il prévoit d'aller plus loin, par voie réglementaire et législative, pour protéger les locataires, en particulier les plus âgés et ceux dont les ressources sont inférieures à un certain plafond, leur éviter tout risque d'être obligés d'acquérir leur logement à un prix spéculatif et leur garantir un délai convenable.
Sachez que je vous associerai, ainsi que les autres parlementaires parisiens, à la mise en place de ce dispositif, qui sera annoncé dans la première semaine de février.

Rép. min. n° 1837, JO ass. nat. du 27 janvier 2005, p. 366.

[N° 508] - Charges communes - Provisions pour charges - Réglementation

par Edilaix
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Pour ce problème délicat des provisions pour charges, en cas de mutation, l'intérêt du syndicat étant privilégié, il est essentiel pour lui de savoir qui est propriétaire à l'approbation des comptes. Il appartient aussi aux professionnels de l'immobilier et aux notaires de déterminer avec leurs clients le contenu des clauses conventionnelles.

M. Jean-Marc Nudant appelle l'attention de M. le ministre délégué au Logement et à la Ville sur l'interprétation du décret du 27 mai 2004, et plus particulièrement son article 6-2 alinéa 3 relatif à l'apurement des comptes. En effet, la notion de “trop ou moins perçu sur les provisions, relevé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire, lors de l'approbation des comptes” est difficilement acceptée et crée l'incompréhension des vendeurs et des acheteurs. Il lui rappelle que l'acheteur du lot est toujours la personne présente lors de l'approbation des comptes qui a eu lieu dans le semestre qui suit l'arrêté de l'exercice comptable. Or, la disparition du compte d'attente ou prorata temporis déconcerte l'acheteur qui va supporter le glissement à la hausse du budget prévisionnel voté un an plus tôt. Comme il déconcerte le vendeur qui, en cas du glissement vers le bas du budget prévisionnel, se verra déposséder du crédit sur charges trop versées, puisque l'acquéreur en bénéficiera. Les conventions particulières prévues à l'article 6-3 sont toujours possibles et obligent contractuellement les parties à l'acte. Ne serait-il pas possible pour éviter toute discussion d'imaginer une clause qui impliquerait les intervenants lors du compromis de vente au moment où toutes explications et toutes négociations sont encore possibles ? Selon l'article 6-3, les négociations entre parties sont inopposables au syndicat des copropriétaires. Si elles ne sont pas respectées par l'un d'elles. L'article 6-2 sera appliqué. La régularisation après reddition se ferait entre les parties comme un propriétaire bailleur avec son locataire. Il lui demande de bien vouloir lui préciser les intentions du Gouvernement dans ce domaine.

L'article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 d'application de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu'à l'occasion de la mutation, à titre onéreux d'un lot, le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes. L'honorable parlementaire signale que ces règles sont difficilement comprises et acceptées par les parties au contrat de vente, parce que l'acquéreur serait toujours la personne présente lors de l'approbation des comptes et que la disparition de la règle du prorata temporis aurait pour conséquence que le moins perçu serait à sa charge, donc au bénéfice du vendeur, et le trop perçu à son bénéfice, donc au détriment du vendeur.
Il convient de préciser, au préalable, que la partie au contrat qui participe à l'assemblée générale chargée d'approuver les comptes est la personne qui a la qualité de copropriétaire vis-à-vis du syndicat des copropriétaires. Or, il ressort de l'article 6 du décret que c'est la notification du transfert de propriété au syndic qui rend la mutation opposable au syndicat. Tant que la notification n'a pas été réalisée, le vendeur conserve la qualité de copropriétaire et continue de recevoir les convocations à l'assemblée générale. Ensuite, l'approbation des comptes permet de dégager la différence entre le total des dettes du syndicat réglées ou restant à régler et le total des appels de fonds lancés par le syndic. L'intérêt du syndicat est privilégié. Il importe donc peu de savoir qui du vendeur ou de l'acquéreur a versé telle ou telle provision, totalement ou partiellement. L'essentiel pour le syndicat est de savoir qui est propriétaire à l'approbation des comptes, en application des règles de l'article 6 précité, et d'avoir ainsi un interlocuteur unique, ce qui présente un intérêt certain en cas de litige entre les parties. C'est toujours dans l'intérêt du syndicat que l'article 6-3 rend les conventions entre l'acquéreur et le vendeur inopposables au syndicat. Il n'est pas envisagé d'édicter des clauses types pour régler les relations entre les parties au contrat de vente. Il appartient aux professionnels de l'immobilier et en particulier aux notaires de déterminer avec leurs clients le contenu des clauses conventionnelles, dans le cadre de la liberté contractuelle.   


Rép. min. n° 50794 à M. Nudant, JO ass. nat. du 5 avril 2005, page 3547.

[N° 508] - Charges communes - Calcul - Réglementation

par Edilaix
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L’adaptation du règlement de copropriété ne doit pas servir à la rectification ou l’ajustement du quantum de charges suite à des erreurs de calcul de surface ; ces problèmes peuvent être résolus selon les  articles11 et 12 de la loi du 10 juillet 1965.

M. Patrick Bloche attire l'attention de M. le ministre délégué au Logement et à la Ville sur la refonte des règlements de copropriété dans le cadre de la loi SRU. La loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains du 13 décembre 2000 donne obligation aux copropriétaires d'actualiser, avant le 13 décembre 2005, les règlements de copropriété. Or les surfaces figurant dans les règlements de copropriété actuels, et qui servent de base au calcul des charges, ne sont pas toujours exactes. Pour des raisons diverses, certaines surfaces d'appartement ont été minorées ou, au contraire, surestimées. Aussi, de nombreux copropriétaires demandent qu'à l'occasion de cette nouvelle rédaction


les surfaces soient expertisées. Mais, dans de nombreux cas, il semblerait que le copropriétaire principal s'y oppose du fait des frais d'expertise. C'est pourquoi une modification, visant à établir une plus grande clarté et une répartition plus équitable des charges, pourrait être apportée à la loi SRU. Elle pourrait préciser que, lors de la nouvelle rédaction des règlements de copropriété, la surface de chaque lot y figurant soit certifiée à la suite d'une expertise obligatoire rédigée par un géomètre assermenté. Une telle modification aurait l'avantage d'établir une plus grande clarté et une répartition plus équitable des charges. Il lui demande donc s'il entend faire une modification en ce sens.

L'article 49 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis permet à l'assemblée générale des intervenues depuis son établissement, à la majorité de l'article 24 de la même loi, soit la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, jusqu'au 13 décembre 2005.
Il s'agit d'une faculté et non d'une obligation. Il est exclu, sous couvert de l'adaptation du règlement de copropriété, de rectifier les erreurs de calcul ou d'ajuster le quantum des charges, quand bien même ces opérations seraient justifiées par la mention de surfaces erronées. La modification de la répartition des charges nécessite, en effet, en vertu de l'article 11 de la loi précitée, une décision à l'unanimité des voix des copropriétaires, sauf lorsqu'elle fait suite à des travaux, des actes d'acquisition ou de disposition décidés par l'assemblée générale à la majorité exigée par la loi, auquel cas la modification suit la même règle de majorité. Par ailleurs, il convient de rappeler qu'en vertu de l'article 12 chaque copropriétaire dispose, dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, du droit de poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart. En outre, cette action peut également être exercée avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier. Dans ces conditions, il n'est pas prévu d'imposer une expertise obligatoire des surfaces à l'occasion des adaptations de règlements de copropriété.

Rép. min. n° 55158 à M. Bloche, JO ass. nat. du 5 avril 2005, page 3549.

[N° 508] - Règlement de copropriété Mise à jour - Délais

par Edilaix
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Cette question de l’adaptation du règlement de copropriété, de ses implications et des délais pourra être examinée lors du débat parlementaire sur la loi “Habitat pour tous”.

Mme Valérie Pecresse attire l'attention de M. le ministre délégué au Logement et à la Ville sur la disposition de la loi SRU du 13 décembre 2000 relative à l'adaptation des règlements de copropriété. Cette disposition offre un délai de cinq ans, soit jusqu'au 13 décembre 2005, pour mettre à jour les règlements de copropriété, selon une majorité réduite ouverte par l'article 49 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Elle rappelle en effet que l'article 49 de la loi du 10 juillet 1965 permet à l'assemblée générale des copropriétaires de décider des adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les dispositions législatives et réglementaires intervenues postérieurement à son établissement. Elle n'ignore pas que cette disposition de la loi SRU est une simple faculté offerte aux copropriétaires et non une obligation. Elle n'ignore pas non plus qu'après le 13 décembre 2005 il sera toujours possible d'adapter le règlement de copropriété mais selon la règle de majorité prévue pour les modifications du règlement de copropriété, à savoir la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.
Cela étant posé, il faut rappeler que la publication des décrets d'application de la loi SRU a pris du retard et n'a été effective qu'en juin 2004, soit plus de trois ans et demi après le vote de la loi. En attendant cette publication, la mise en conformité des règlements de copropriété a donc été suspendue et a ainsi pris du retard sur le délai de cinq ans imparti. Ainsi, elle souhaiterait que le Gouvernement prolonge le délai initial de cinq ans d'au moins deux années afin que cette disposition de la loi SRU ne soit pas un simple effet d'annonce mais une vraie facilité offerte aux copropriétaires.


L'article 49 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis permet à l'assemblée générale des copropriétaires de décider les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement, à la majorité de l'article 24 de la même loi, soit la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, jusqu'au 13 décembre 2005. Il pourrait être envisagé de pérenniser purement et simplement cette mesure, à condition que l'adaptation des règlements de copropriété demeure une simple faculté et que le champ d'application de cette adaptation soit clairement délimité. En effet, il ne s'agit pas de permettre que, sous couvert de l'adaptation, les syndicats de copropriétaires procèdent, à la majorité de l'article 24, à la modification du règlement de copropriété qui nécessite toujours la majorité de l'article 26, voire l'unanimité lorsqu'il s'agit par exemple de modifier la répartition des charges, en vertu de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965. La question pourra être examinée lors du débat parlementaire sur la loi “habitat pour tous” en cours de préparation.

Rép. min. n° 55813 à Mme Pecresse, JO ass. nat. du 12 avril 2005, page 3856.