Au Parlement

La tenue du carnet d’entretien entre dans les applications de gestion courante du syndic lorsqu’il recueille les informations prévues par le décret du 30 mai 2001. Lorsque la mission du syndic concerne les informations complémentaires décidées par les copropriétaires elle ne relève plus de sa gestion courante et peut faire l’objet d’une rémunération spécifique.

Mme Arlette Grosskost souhaite appeler l’attention de M. le ministre de l’Equipement, des Transports, du Logement, du Tourisme et de la Mer sur l’obligation d’établir un carnet d’entretien d’un immeuble et de le tenir à jour. Le décret n° 2001-477 du 30 mai 2001 complétant l’article 18 modifié de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixe cette obligation. Dans une réponse au Journal officiel du 8 avril 2002 (page 1922), la secrétaire d’Etat au logement précisait que « en conséquence, les éléments décrits ne justifient pas une rémunération du syndic, que ce soit pour l’établissement du syndic, et par la suite pour sa mise à jour... ». Or, il s’avère que certains syndics, en dépit de cette réponse, estiment devoir demander une prestation pour la mise à jour de ce contrat d’entretien, d’autant qu’ils ne semblaient pas avoir reçu d’instruction de leur fédération, en l’occurrence la FNAIM. En conséquence, elle lui demande de bien vouloir lui confirmer la position du ministère du logement sur cette délicate question.

La tenue du carnet d’entretien entre dans la gestion courante lorsque seules sont recueillies les informations rendues obligatoires pour son établissement et sa mise à jour prévues par le décret n° 2001-477 du 30 mai 2001. Les informations complémentaires décidées par l’assemblée générale des copropriétaires peuvent faire l’objet d’une rémunération spécifique. Il appartient aux copropriétaires de définir dans le contrat de syndic les prestations de gestion courante, en même temps qu’ils déterminent les modes de rémunération du syndic.

Rép. min. Grosskost n° 18891, JO ass. nat. du 11 août 2003, p. 6329.

La détermination des tâches de gestion courante dans la mission du syndic varie en fonction de chaque copropriété. Il appartient aux copropriétaires de définir avec précision dans les contrats de syndic les prestations relevant de gestion courante ainsi que la rémunération du syndic.

M. Léonce Deprez attire l’attention de M. le ministre de l’Equipement, des Transports, du Logement, du Tourisme et de la Mer  sur les nombreux courriers reçus à propos de la question écrite n° 72799 relative aux honoraires du syndic (8 avril 2002) pour la tenue du contrat d’entretien de l’immeuble en copropriété. Il lui demande s’il ne peut être précisé quelles sont les prestations qui entrent dans la gestion courante de l’immeuble en copropriété.

L’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis définit les missions du syndic sans distinguer les tâches de gestion courante des prestations particulières. Les tâches de gestion courante interviennent généralement dans le cadre du fonctionnement « ordinaire » de la copropriété, par exemple l’organisation et le secrétariat de l’assemblée générale annuelle, la souscription des contrats d’entretien concernant les éléments d’équipement et la  surveillance de leur exécution, par opposition aux prestations, telles que la tenue d’une assemblée générale supplémentaire, la gestion des sinistres, le recouvrement des impayés, qui ne sont pas habituelles et n’ont pas vocation à le devenir. Cependant, la définition réglementaire des tâches de gestion courante n’est pas envisageable dans la mesure où cela nécessiterait l’établissement d’une liste exhaustive. Or, la détermination du caractère courant ou non de certaines tâches varie en fonction des caractéristiques de chaque copropriété. Il appartient aux copropriétaires de définir dans les contrats de syndic les prestations de gestion courante en même temps qu’ils déterminent les modes de rémunération du syndic

Rép. min. Deprez n° 14074, JO ass. nat. du 16 juin 2003, p. 4783.

Lors de la vente d’un lot de copropriété, le vendeur est tenu de fournir un constat de présence ou d’absence d’amiante ainsi qu’un état des risques d’accessibilité au plomb. Ces obligations de repérage concernent le syndicat des copropriétaires pour les parties communes et le copro­priétaire vendeur pour sa partie privative.

M. Bernard Roman attire l’attention de M. le ministre de l’Equipement, des Transports, du Logement, du Tourisme et de la Mer sur l’insécurité juridique qui entoure les nouvelles dispositions réglementaires en matière de recherche d’amiante et d’état d’accessibilité au plomb dans les parties communes lors d’une vente de lot de copropriété. Un communiqué de la direction générale de l’urbanisme, de l’habitat et de la construction du 30 août 2002 précise que le constat amiante prévu au décret du 3 mai 2002 relève de la compétence du syndicat de copropriétaires pour ce qui concerne les parties communes et en déduit que le copropriétaire vendeur ne peut s’engager que sur les parties privatives. En ce qui concerne l’état des risques d’accessibilité au plomb, pour les immeubles qui y sont soumis, le ministère de l’Emploi et de la Solidarité précise dans le Guide méthodologique pour la réalisation de l’état des risques d’accessibilité au plomb que si l’état des risques n’a pas été réalisé sur les parties communes, le vendeur ne pourra s’exonérer de la garantie des vices cachés concernant ces parties communes, sa responsabilité pouvant donc être recherchée solidairement avec les autres copropriétaires. Il existe donc une divergence d’interprétation puisque dans le cas du constat amiante, son absence dans les parties communes permettrait au vendeur d’exonérer sa garantie à raison de l’impossibilité juridique de procéder au diagnostic, alors qu’en ce qui concerne l’état des risques d’accessibilité au plomb, son absence dans les parties communes n’autoriserait pas le vendeur à s’exonérer de sa garantie. Il lui demande donc si le Gouvernement envisage de procéder à une harmonisation des deux interprétations et dans quel sens.

L’honorable parlementaire attire l’attention de M. le ministre de l’Equipement, des Transports, du Logement, du Tourisme et de la Mer, sur deux documents relatifs aux conséquences juridiques de la non-production, en cas de vente d’un lot de copropriété, d’un état des risques d’accessibilité au plomb ou d’un constat d’amiante portant sur les parties communes. Il n’y a pas de divergence d’interprétation entre le communiqué diffusé le 30 août 2002 par la direction générale de l’urbanisme, de l’habitat et de la construction et la circulaire conjointe des ministères en charge de la santé et du logement datée du 16 janvier 2001. Dans les deux cas il est indiqué qu’il appartient au copropriétaire de produire, en cas de vente d’un appartement situé dans un immeuble collectif d’habitation en copropriété, un constat de présence ou d’absence d’amiante ainsi qu’un état des risques d’accessibilité au plomb, lorsque l’immeuble entre dans les champs d’application prévus par les textes. Ces obligations de repérages étant à la charge du syndicat des copropriétaires pour les parties communes, il ne peut pas être exigé du copropriétaire qu’il produise d’autre document que ceux portant sur les parties privatives. Dans ce cas, l’exonération de la garantie des vices cachés ne pourra s’appliquer que sur les parties du bien vendu pour lesquelles les constats exigés par la réglementation auront été annexés aux actes de vente, c’est-à-dire sur les parties privatives. Par ailleurs, en ce qui concerne l’amiante, le copropriétaire vendeur est tenu de fournir, pour les parties communes, les résultats des recherches préexistantes de flocages, calorifugeages et faux-plafonds contenant de l’amiante réalisées entre 1996 et 1999 en application du décret n° 96-97 du 7 février 1996, ainsi que la fiche récapitulative du dossier technique amiante, que ce même décret impose de constituer au plus tard le 31 décembre 2005 pour les parties communes d’immeubles en copropriété, lorsqu’elle existe effectivement

Rép. min. Roman n° 9314, JO ass. nat. du 14 avril 2003, p. 2987.

Le gouvernement a demandé à la Commission relative à la copropriété de proposer des adaptations législatives qui permettraient de ne plus considérer les charges liées aux prestations de service, dans les résidences services, comme des charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes.

M. Christian Blanc appelle l’attention de M. le ministre de l’Equipement, des Transports, du Logement, du Tourisme et de la Mer sur le fonctionnement des résidences services pour les personnes âgées. Les résidences services répondent aux attentes des personnes âgées valides souhaitant évoluer dans un environnement sécurisant pour profiter pleinement de leur retraite sans se soucier des tracas quotidiens. En effet, elles proposent des prestations telles qu’un service de restauration, de ménage, d’infirmerie, de chambres d’hôtes, etc. Ces prestations ne se trouvent habituellement pas dans les copropriétés. La spécificité des résidences services, intrinsèquement liée à la population âgée de ces résidences, n’est pas prise en compte par la loi de la copropriété (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). La non-séparation des « charges d’habitation » d’avec les « charges services » pose le problème des lourdes charges qui incombent aux propriétaires de logements vides, ainsi qu’aux héritiers d’anciens propriétaires, alors qu’ils ne bénéficient pas des services quotidiens de ces habitations. Le piège juridique qu’elles représentent pour tout acquéreur potentiel constitue une menace quant à la pérennité de ces structures. Aussi, il lui demande quelles sont ses intentions afin de modifier le statut des résidences services de France, en tenant compte de leurs caractères particuliers, pour permettre un remaniement systématique, obligatoire et généralisé, du fonctionnement et de la répartition des charges de ces résidences.

Le régime juridique actuel des résidences avec services, sous statut de la copropriété, a pour principal inconvénient de considérer les charges liées aux prestations de service comme des charges de copropriété et donc de les répartir par lot de façon intangible, sans égard à l’utilisation effective des services en question. Il en résulte qu’une part importante du montant des charges de copropriété est à la charge de chaque copropriétaire, qu’il utilise ou non les services proposés. Le Gouvernement a demandé à la commission relative à la copropriété, dont le secrétariat est assuré par le ministère de la Justice, de lui proposer les adaptations législatives qui pourraient être envisageables pour les résidences avec services.

Rép. min. Blanc n° 23078, JO ass. nat. du 27 octobre 2003, p. 8220.

Les charges générales qui concernent la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes sont réparties entre copropriétaires selon le critère de la valeur relative des lots fixée en tenant compte de leur consistance, de leur superficie et de leur situation.

M. Jacques Le Guen attire l’attention de M. le ministre de l’Equipement, des Transports, du Logement, du Tourisme et de la Mer sur les modalités de répartition des charges de copropriété.
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis distingue deux catégories de charges : la
première est constituée par les charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes de l’immeuble ; la seconde recouvre les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun. Les charges des parties communes sont réparties entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes de charges correspondant à leurs lots. En pratique, ces tantièmes de charges sont généralement identiques aux tantièmes de copropriété attachés à chaque lot. Si tous les copropriétaires participent aux dépenses, même si elles ne présentent aucune utilité pour leurs lots, certains estiment en revanche que les charges communes, et plus particulièrement les dépenses d’entretien, devraient être équitablement réparties. Il lui demande de bien vouloir lui faire part de son sentiment à ce sujet.

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 distingue deux catégories de charges, les charges générales qui concernent la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, et les charges spéciales entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs. Conformément au premier alinéa de l’article 10 de cette loi, la répartition des charges spéciales doit être effectuée en fonction de l’utilité que les éléments d’équipement et les services collectifs présentent à l’égard de chaque lot. Aux termes de l’article 10, alinéa 2, de la même loi, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges générales en fonction de la valeur relative de leurs lots. Celle-ci est établie selon la consistance, la superficie et la situation des lots, sans égard à l’utilité que les parties communes présentent pour chaque lot. Les dépenses engagées dans l’intérêt commun pour le maintien de l’immeuble sont supposées profiter à tous et doivent donc être supportées par tous les propriétaires. Elles sont dues à raison de la propriété du lot et non de son utilisation ou de son occupation effective, même si ces dernières peuvent avoir des conséquences sur l’utilisation des parties communes. Une autre référence pour la participation aux charges générales, liée à l’utilisation des parties communes, serait difficilement déterminable, variable dans le temps et source de difficulté pour le syndicat. Or le bon état d’entretien de l’immeuble dépend du paiement régulier des charges. La participation aux charges générales en fonction de la valeur relative des lots constitue un critère pérenne et d’utilisation facile.

Rép. min. Le Guen n° 22306, JO ass. nat. du 27 octobre 2003, p. 8219.

En cas de vote à la majorité de l’article 24 au cours d’une deuxième assemblée, le syndic est tenu de convoquer cette deuxième assemblée dès lors que le conseil syndical ou un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix le demandent.

Mme Nathalie Gautier attire l’attention de M. le ministre de l’Equipement, des Transports, du Logement, du Tourisme et de la Mer sur le déroulement des assemblées générales en matière de copropriété. La loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain a instauré une nouvelle procédure de prise de décision dont l’objectif est d’éviter les blocages tout en s’assurant du soutien d’un nombre suffisant de copropriétaires. Si le projet recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité absolue de l’article 25, la même assemblée peut prendre une décision à la majorité simple de l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. Mais dans les cas où le projet recueille moins du tiers des voix de tous les copropriétaires, une deuxième assemblée peut être convoquée pour statuer sur la question et doit se tenir dans un délai maximum de 3 mois à compter de la première. Or, la loi n’indique pas clairement si le syndic est tenu de convoquer cette nouvelle assemblée : le nouvel article 25-1 de la loi de 1965 précise que cette dernière peut statuer au cours d’une nouvelle réunion sans indiquer s’il s’agit d’une obligation. En conséquence, elle souhaite avoir des précisions sur la loi et sur l’interprétation qui en est faite.

Le deuxième alinéa de l’article 25-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, signifie l’absence d’obligation pour l’assemblée générale de voter à nouveau sur un projet qui n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires mais la possibilité, si elle le souhaite, de le faire à la majorité de l’article 24 au cours d’une seconde assemblée. La question de la convocation de l’assemblée générale par le syndic n’a pas été évoquée lors du débat parlementaire, mais, en vertu de l’article 8 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris en application de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que le conseil syndical ou un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix (ou un nombre inférieur de voix conformément au règlement de copropriété) demandent de réunir une seconde assemblée, le syndic est tenu de la convoquer.

Rép. min. Gautier n° 21479, JO ass. nat. du 10 novembre 2003, p. 8650.

L’impayé peut compromettre gravement l’équilibre financier d’une copropriété.
La loi SRU a mis en place une procédure simple, rapide et efficace à introduire par voie d’assignation à la demande du syndicat et à l’encontre du copropriétaire débiteur. Le juge a aussi le pouvoir d’apprécier les frais à imputer au débiteur.

M. Pierre Morel-A-L’Huissier attire l’attention de M. le ministre de l’Equipement, des Transports, du Logement, du Tourisme et de la Mer sur les impayés dans le cas de copropriétés. La copropriété est une collectivité dont le bon fonctionnement dépend du paiement régulier des charges par chacun des membres. Or, l’impayé qui peut compromettre son équilibre financier est très répandu. Le contentieux pour impayés représente 68 % des procédures concernant la copropriété. Or, la loi SRU du 13 décembre 2000 a renforcé les outils juridiques à la disposition des copropriétés, avec notamment le nouvel article 10-1 de la loi de 1965 sur la copropriété. Dans cet article, la notion de « frais nécessaires » engagés pour recouvrir ses dettes demeure floue. En conséquence, il lui demande de bien vouloir lui préciser s’il entend apporter des précisions quant à cette notion.

Comme le rappelle l’honorable parlementaire, la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite loi SRU, a renforcé les outils juridiques du syndicat des copropriétaires pour recouvrer les impayés de charge. C’est ainsi que, pour les charges dues au titre du budget prévisionnel, elle a mis en place une procédure accélérée de recouvrement des provisions introduites par le nouvel article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Cette procédure est simple, rapide et efficace. Elle est introduite, par voie d’assignation, à la demande du syndicat et à l’encontre du copropriétaire débiteur, devant le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé. Une autre mesure introduite par la loi SRU est la sanction du débiteur négligent. L’objectif est d’obtenir une meilleure répartition des charges lorsque le syndicat engage des frais pour recouvrer des charges impayées par un copropriétaire. Avant la loi SRU, il ne pouvait obtenir, en raison des mécanismes de répartition de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, le remboursement de ces frais par le copropriétaire débiteur. Le nouvel article 10-1 déroge à la règle de répartition des dépenses du syndicat entre tous les copropriétaires en précisant que les frais nécessaires sont imputables au seul copropriétaire débiteur. Les frais s’entendent strictement de ceux rendus obligatoires pour la mise en oeuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. En application du dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le juge a le pouvoir discrétionnaire d’apprécier en fonction de l’équité ou de la situation économique des parties au litige quels sont les frais nécessaires à imputer au débiteur.

Rép. min. Morel-A-L’Huissier n° 19053, JO ass. nat. du 6 janvier 2004, p. 105.

L’établissement et la mise à jour du carnet d’entretien relèvent de la gestion courante et ne justifient pas une rémunération spécifique du syndic sauf prestations particulières demandées par l’assemblée

M. Léonce Deprez appelle l’attention de M. le ministre de l’Equipement, des Transports, du Logement, du Tourisme et de la Mer sur l’application de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.
Il appartient aux syndics de copropriété de tenir un carnet d’entretien pour chaque immeuble. Il lui demande de confirmer que l’établissement du carnet d’entretien et sa mise à jour éventuelle ne justifient pas une rémunération spécifique du syndic s’agissant de l’exercice normal de ses fonctions et d’autant que de nombreuses copropriétés avaient mis en place un tel outil bien avant l’obligation instituée par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000.

L’établissement et la mise à jour du carnet d’entretien entrent dans la gestion courante et ne justifient pas une rémunération spécifique du syndic lorsque seules sont recueillies les informations rendues obligatoires par le décret n° 2001-477 du 30 mai 2001 fixant le contenu de ce carnet. L’assemblée générale des copropriétaires peut demander au syndic de mentionner dans le carnet d’entretien des informations complémentaires et accorder à ce titre une rémunération spécifique.

Rép. min. n° 29184, JO ass. nat. du 10 février 2004, p. 1058.

Lorsque deux syndicats engagent des frais pour recouvrer les charges impayées, ceux-ci sont désormais imputés en totalité aux copropriétaires débiteurs en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

M. Pierre Morel-A-L’Huissier attire l’attention de M. le ministre de l’Equipement, des Transports, du Logement, du Tourisme et de la Mer sur les impayés dans le cas de copropriétés. La copropriété est une collectivité dont le bon fonctionnement dépend du paiement régulier des charges par chacun des membres. Or, l’impayé qui peut compromettre son équilibre financier est très répandu. Le contentieux pour impayés représente 68 % des procédures concernant la copropriété. Or, la loi SRU du 13 décembre 2000 a renforcé les outils juridiques à la disposition des copropriétés, avec notamment le nouvel article 10-1 de la loi de 1965 sur la copropriété. Dans cet article, la notion de « frais nécessaires » engagés pour recouvrir ses dettes demeure floue. En conséquence, il lui demande de bien vouloir lui préciser s’il entend apporter des précisions quant à cette notion.

Comme le rappelle l’honorable parlementaire, la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite loi SRU, a renforcé les outils juridiques du syndicat des copropriétaires pour recouvrer les impayés de charge. C’est ainsi que, pour les charges dues au titre du budget prévisionnel, elle a mis en place une procédure accélérée de recouvrement des provisions introduites par le nouvel article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Cette procédure est simple, rapide et efficace. Elle est introduite, par voie d’assignation, à la demande du syndicat et à l’encontre du copropriétaire débiteur, devant le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé. Une autre mesure introduite par la loi SRU est la sanction du débiteur négligent. L’objectif est d’obtenir une meilleure répartition des charges lorsque le syndicat engage des frais pour recouvrer des charges impayées par un copropriétaire. Avant la loi SRU, il ne pouvait obtenir, en raison des mécanismes de répartition de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, le remboursement de ces frais par le copropriétaire débiteur. Le nouvel article 10-1 déroge à la règle de répartition des dépenses du syndicat entre tous les copropriétaires en précisant que les frais nécessaires sont imputables au seul copropriétaire débiteur. Les frais s’entendent strictement de ceux rendus obligatoires pour la mise en oeuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat.
En application du dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le juge a le pouvoir discrétionnaire d’apprécier en fonction de l’équité ou de la situation économique des parties au litige quels sont les frais nécessaires à imputer au débiteur.

Rép. min. n° 19053, JO ass. nat. du 6 janvier 2004, p. 105.
 

Les sommes perçues par un syndic bénévole, correspondant au remboursement des dépenses réellement engagées ne sont pas assujetties aux cotisations et contributions sociales.

M. Pierre Lasbordes demande à M. le ministre des Affaires sociales, du Travail et de la Solidarité de lui confirmer la solution, exprimée dans une précédente réponse ministérielle (Rép. min. Berthol, JO ass. nat. 30 janvier 1989, p. 530, n° 2305), selon laquelle le copropriétaire élu pour exercer les fonctions de syndic bénévole de la copropriété dont il est membre ne peut être considéré comme exerçant en cette qualité une profession soumise obligatoirement au régime général de la sécurité sociale, et n’est redevable d’aucune cotisation sur les sommes qui lui sont allouées par le syndicat des copropriétaires à titre de remboursements forfaitaires de frais destinés à couvrir la mise à la disposition de la copropriété d’une pièce de son habitation principale, ainsi que les frais de téléphone, de déplacement et divers (frais de bureau, pourboires...) incombant normalement à la copropriété, lorsque ces sommes ne sont pas excessives eu égard à l’importance de la copropriété et n’excèdent pas la limite fixée à l’article L. 241-6-4 du Code de la sécurité sociale.

Les sommes perçues par le syndic bénévole élu de la copropriété dont il est membre ne sont pas assujetties aux cotisations et contributions sociales si elles correspondent au remboursement des dépenses réellement engagées par le syndic, que ce dernier en justifie le montant et démontre qu’elles sont bien conformes à leur objet. Dans le cas contraire, ces sommes sont assimilées à des éléments de rémunération assujettis selon les règles du Code de la sécurité sociale relatives au régime des professions industrielles et commerciales.

Rép. min. n° 17151, JO ass. nat. du 17 février 2004, p. 1201.