Au Parlement

Règlement de copropriété. Aires de stationnement. Clause de priorité
(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 23/07/2013 page : 7848)

Pierre Morange souhaite attirer l’attention de la ministre de l’Égalité des territoires et du logement sur la question de l’insertion dans un règlement de copropriété de la “clause de priorité” lors de la vente d’un lot à usage exclusif de stationnement. Cette faculté a été rendue possible par le nouvel article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi du 25 mars 2009 qui n’a cependant pas précisé les modalités d’adoption de cette option par l’assemblée générale. Les juristes s’accordaient à penser qu’il ne pouvait s’agir ni de la majorité au sens de l’article 26, car il s’agit ici de partie privatives et non communes, ni de l’unanimité car il n’y avait pas atteinte à la destination des parties privatives ou aux modalités de leur jouissance. Seule la majorité au sens de l’article 24 pouvait correspondre selon eux au sujet. Ils ont donc été très surpris par la teneur de la réponse de son prédécesseur, le 3 janvier 2012, à la question écrite du député Maxime Bono, dans laquelle il est dit que l’ajout de cette clause ne peut se faire qu’à l’unanimité. Du fait de la quasi-impossibilité de recueillir l’unanimité des copropriétaires et de la menace qui pèse de ce fait sur la préservation de l’unité de la copropriété, esprit même de cet article 8-1, ils en sollicitent la révision. Il la prie de bien vouloir l’informer des mesures qu’elle entend prendre pour répondre à leur demande.

La question de l’insertion dans un règlement de copropriété de la “clause de priorité” lors de la vente d’un lot à usage exclusif de stationnement a été rendue possible par le nouvel article 8-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa nouvelle rédaction issue de la loi du 25 mars 2009. Cependant, les nouvelles dispositions n’ont pas précisé les modalités d’adoption de cette option par l’assemblée générale des copropriétaires. En l’état actuel du droit, l’adoption de cette clause à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés le jour de l’assemblée, majorité prévue par l’article 24 de la loi de 1965, n’est pas possible. En effet, aux termes des dispositions de l’article 49 de la loi du 10 juillet 1965, l’utilisation de la majorité prévue par l’article 24 de cette même loi pour modifier le règlement de copropriété supposerait que l’adaptation de ce règlement soit rendue nécessaire par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. Or, les dispositions législatives intervenues en 2009 ont ouvert la possibilité aux copropriétaires d’inclure la “clause de priorité” dans les règlements de copropriété mais ne l’ont pas rendue obligatoire. En l’absence d’obligation légale de modifier le règlement de copropriété, la majorité de l’article 24 ne saurait être utilisée. Par ailleurs, l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 précise notamment que «l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du règlement de copropriété». C’est donc à l’unanimité des voix des copropriétaires que de telles modifications peuvent être apportées. En outre, l’article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, en cas d’adoption de la clause de priorité «le vendeur doit, préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs lots à usage de stationnement, faire connaître au syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception son intention de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette information est transmise sans délai à chaque copropriétaire par le syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, aux frais du vendeur. Elle vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification». Si cette offre est acceptée par un copropriétaire, l’obligation de vendre en priorité son bien à ce dernier plutôt qu’à un tiers constitue une entrave à la liberté de vendre son bien. L’application de la clause de priorité a donc bien pour effet de modifier les modalités de jouissance d’une partie privative et justifie donc un vote à l’unanimité des copropriétaires.

Syndicat de copropriétaires. Responsabilité. Réglementation
(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 16/07/2013 page : 7549)

Élie Aboud attire l’attention de la ministre de l’Égalité des territoires et du logement sur les vives inquiétudes des syndicats de copropriétaires en raison de la responsabilité qu’ils encourent au regard de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans le cas, par exemple, d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction affectant les parties communes de leur immeuble. N’ayant pas d’expertise particulière en la matière, le syndicat sera pourtant condamné en premier. Certes, il pourra, par la suite, engager une action contre le vrai responsable pour se faire dédommager. (…) il lui demande de bien vouloir lui préciser l’état de sa réflexion à cet égard.

L’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 reconnaît la personnalité civile au syndicat des copropriétaires. Ce dernier est ainsi responsable des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers à raison d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes conformément au 5e alinéa du même article. Cette responsabilité est la contrepartie des pouvoirs dont il dispose sur les parties communes et les éléments d’équipement collectif tels qu’énoncés au 4e alinéa de l’article 14. Il convient toutefois de préciser, d’une part, que cette responsabilité est limitée aux dommages imputables à une partie commune ou à un élément d’équipement commun de l’immeuble dont le syndicat a la charge ou la garde et, d’autre part, que conformément aux principes généraux en matière de responsabilité civile, le syndicat pourrait y échapper en apportant la preuve, soit de l’absence d’un lien de causalité entre l’état de l’immeuble et le préjudice invoqué, soit de l’existence d’un cas de force majeure ou d’une faute de la victime. Enfin, le syndicat conserve toujours la faculté d’exercer une action en garantie ou récursoire à l’encontre de l’auteur réel du préjudice. Dans ces conditions, il n’est pas envisagé par le gouvernement de remettre en cause le régime actuel de responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Philippe Goujon appelle l’attention de la ministre de l’Égalité des territoires et du logement sur l’arrêté du 5 février 2013 et sur l’interdiction d’installer des détecteurs autonomes de fumée dans les parties communes des immeubles collectifs d’habitation. Alors que les professionnels de lutte contre les incendies l’ont alerté des risques de cette disposition, étant donné le nombre important de départs de feu qui ont lieu dans les parties communes, dont témoignent les incendies du 27 mai 2012 rue de Belleville dans le 20ème arrondissement de Paris et du 22 octobre 2012 dans le 11ème arrondissement de Paris, …

En France, un incendie se déclare toutes les deux minutes, causant de 600 à 800 décès par an. 70 % des incendies mortels se produisent la nuit, en raison de l’absence d’avertissement. Lors d’un incendie, les fumées apparaissent très rapidement mais ne réveillent pas : un grand nombre de victimes décèdent asphyxiées durant leur sommeil. Les détecteurs de fumées, par la diffusion d’une alarme sonore dès la détection de fumée, permettent de réveiller une personne endormie. L’évacuation des personnes se trouvant dans les locaux sinistrés s’en trouve facilitée, et l’alerte des secours n’en est que plus précoce. C’est la raison pour laquelle la loi du 9 mars 2010 a rendu obligatoire l’installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d’habitation. Ses textes d’application (décret n° 2011-36 du 10 janvier 2011 relatif à l’installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d’habitation et arrêté du 5 février 2013 relatif à l’application des articles R. 129-12 à R. 129-15 du Code de la construction et de l’habitation) spécifient l’interdiction d’installation de tels détecteurs dans les parties communes. Ce sont en effet le plus souvent les fumées qui tuent. La mise en place d’un détecteur de fumées dans les parties communes aurait donc pour effet paradoxal de pousser les habitants à entrer dans les fumées, ce qui est en contradiction avec l’objectif de protection contre l’incendie porté par la loi. Les mesures de sécurité dans les parties communes des immeubles collectifs doivent être de nature différente. Leur objectif doit être d’éviter la propagation du feu dans les dégagements et circulations des immeubles, notamment dans les cas où le départ de feu intervient dans les locaux à risques. Dans cette optique, ce sont des dispositions pragmatiques qui ont été retenues, comme la mise en place de portes pour séparer les locaux à poubelles du reste du bâtiment. De plus, le coût raisonné de ces mesures permettra à l’ensemble des copropriétés de les mettre en œuvre au plus vite.

(Assemblée nationale, réponse publiée au JO le 24/09/213, p. 10078)

Pascale Crozon attire l’attention de la ministre [sur les comptes bancaires des syndicats de copropriété]. Le régime de copropriété est régi par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et par la loi SRU du 13 décembre 2000. Chaque syndicat de copropriétaires a l’obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé, afin de permettre une gestion financière et comptable autonome, sécurisée et transparente. Mais la loi prévoit une dérogation […] les copropriétés gérées par un syndic professionnel peuvent se dégager de cette obligation, en faisant approuver par l’assemblée générale la non-ouverture d’un compte séparé, arguant que celui-ci entraînerait un accroissement des opérations comptables et, par conséquent, une augmentation sensible de leurs honoraires. Cette dispense, qui ne devait être qu’une exception, tend en fait à devenir la règle, […]. Or l’ouverture d’un compte séparé favorise la simplification et la clarification de la gestion financière de la copropriété : cela évite la confusion entre les différents fonds administrés éventuellement par un même syndic ; cela permet de connaître le montant exact de la trésorerie ; cela empêche le blocage des fonds, en cas de faillite du syndic ; cela autorise un contrôle plus aisé par le conseil syndical ; cela facilite le changement de syndic ; cela prive le syndic d’utiliser les fonds pour financer des travaux d’une autre copropriété et, surtout, la jurisprudence de la Cour de cassation considère que les copropriétaires qui ont opté pour la renonciation au compte séparé renoncent de facto à la garantie professionnelle, ce qui n’est jamais expliqué aux copropriétaires au moment du vote. C’est pourquoi elle lui demande de lui indiquer les mesures qu’elle envisage de prendre pour remédier à cette inégalité de traitement et d’améliorer la protection des copropriétaires.

La loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains du 13 décembre 2000 a modifié les dispositions concernant le compte séparé de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, pour imposer aux syndics l’ouverture d’un compte séparé au nom de chaque syndicat de copropriétaires, sauf dispense accordée par l’assemblée générale lorsque le syndic est un professionnel soumis à la loi Hoguet. Il ressort des enquêtes menées par diverses associations de consommateurs et de copropriétaires que l’ouverture d’un compte séparé est assez peu pratiquée, les syndics professionnels obtenant généralement la dispense d’ouverture d’un tel compte et l’autorisation de déposer les fonds reçus au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires sur le compte unique ouvert au nom du syndic. L’objectif d’une plus grande transparence des prestations fournies par les syndics de copropriété et de meilleure protection des copropriétaires conduit effectivement à examiner la possibilité de mettre fin à la faculté ouverte par la loi du 13 décembre 2000. C’est pourquoi la suppression de la possibilité pour l’assemblée générale d’accorder une dispense d’ouverture d’un compte séparé figure dans le projet de loi Alur, en cours d’examen par le Parlement.

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 01/10/2013 page : 10352)

Dominique Le Mèner attire l’attention de la ministre sur la réforme introduite par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009. Il a été créé une procédure préventive pour les immeubles en copropriété aux articles 29-1 a et 29-1 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Cette procédure permet au syndic ou à des copropriétaires représentant au moins 15 % du syndicat, de saisir le président du tribunal de grande instance en vue de la désignation d’un mandataire ad hoc lorsque les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles à la clôture des comptes. Le 2ème alinéa de l’article 29-1 b dispose que «le président du tribunal de grande instance précise, dans son ordonnance, l’imputation des frais entre le syndicat des copropriétaires et le syndic ou le partage des frais entre eux [...]». Il s’agit des frais inhérents à la désignation du mandataire. En pratique, certains syndics professionnels ayant mis en œuvre cette procédure ont été condamnés personnellement au paiement de tout ou partie de ces frais, alors même qu’ils avaient fait diligence pour mettre fin aux difficultés financières du syndicat des copropriétaires. Ces frais acquittés deviennent ainsi une charge définitive et «irrécouvrable» contre le syndicat. En ordonnant une telle imputation, la loi présume d’une faute dans la gestion du syndic, sans que celle-ci soit prouvée et pour laquelle l’assureur en responsabilité civile professionnelle du syndic ne peut intervenir. Il lui demande donc si une évolution du droit sur cette question est envisageable afin que les sommes engagées soient recouvrables lorsqu’à l’issue de la procédure, la gestion du syndic a clairement été mise hors de cause.

Le deuxième alinéa de l’article 29-1 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le président du tribunal de grande instance «précise, dans son ordonnance, l’imputation des frais entre le syndicat des copropriétaires et le syndic, ou le partage des frais entre eux, dans les cas visés aux premier et deuxième alinéas de l’article 29-1 a», c’est-à-dire lorsqu’il a été saisi sur requête à l’initiative du syndic ou en référé, à l’initiative de copropriétaires représentant au moins 15 % des voix du syndicat. Le texte prévoit la possibilité de répartir les frais entre le syndicat des copropriétaires et le syndic mais ne précise pas les critères de cette répartition. En particulier, il ne limite pas aux seuls cas de défaillance avérée du syndic l’imputation des frais à ce dernier. Or, les incertitudes liées à la répartition finale des frais de procédure peuvent décourager certains syndics de mettre en œuvre la procédure préventive introduite dans la loi du 10 juillet 1965 par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et de lutte contre l’exclusion [loi Molle]. Soucieux d’améliorer l’efficacité des dispositifs de prévention des difficultés des copropriétés, le gouvernement prévoit, dans le cadre du projet de loi Alur, que ces frais ne pourront être imputés au syndic, à moins qu’il ne soit démontré que la situation d’endettement résulte d’un manquement de sa part.

(Assemblée nationale, réponse publiée au JO le 01/10/2013, p. 10360)

Gilbert Collard appelle l’attention du [ministre] sur les offres contractuelles pour le moins hétérogènes pratiquées par les syndics de copropriété. Cette question devrait être abordée dans le projet de loi Alur. Cependant, le délai nécessaire au vote de la loi Alur et à la publication de ses mesures réglementaires d’application pourrait renvoyer à 2016 la suppression des clauses contractuelles léonines ou abusives. Il lui demande donc s’il ne serait pas plus expédient, dans cette attente, de clarifier sans délai les termes trop imprécis de l’arrêté du 19 mars 2010.

Les missions et les conditions de fonctionnement et de rémunération des syndics de copropriété sont principalement fixées par les articles 18, 18-1A, 18-1 et 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. La liste minimale des prestations de gestion courante des syndics a fait l’objet d’un arrêté du 19 mars 2010 entré en vigueur le 1er juillet 2010. Cet arrêté précise notamment que «toute prestation particulière doit figurer explicitement en tant que telle dans le contrat de syndic». Le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové prévoit d’insérer à l’article 18-1-A de la loi de 1965 des dispositions instaurant le principe d’une rémunération forfaitaire des syndics pour les tâches de gestion courante. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire pourrait être perçue à l’occasion de prestations particulières, définies par décret. Ces dispositions seront de nature à éviter certaines dérives, comme, par exemple, le fait de facturer en «honoraires particuliers» ce qui relève de la gestion courante. En effet, l’objectif est de limiter le nombre des prestations particulières pouvant être facturées de façon spécifique afin qu’elles constituent l’exception alors que les prestations de gestion courante faisant l’objet d’un forfait doivent être la règle. Par ailleurs, la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale a proposé lors de l’examen du projet de loi le 24 juillet, que le contrat de syndic respecte un contrat-type défini par décret en Conseil d’État, ce qui ne pourra que renforcer les exigences de transparence et de précision dans les modalités de tarification des honoraires des syndics.

(Assemblée nationale, réponse publiée au JO le 24/09/2013, p. 7371)

Gérard Cornu attire l’attention de la ministre sur la décision de reporter d’un an la prochaine échéance de la sécurité des ascenseurs existants (SAE), répondant ainsi à une demande des copropriétés, en retard sur la mise aux normes.  La Fédération des ascenseurs craint que ce délai envoie un signal de démobilisation, […]. Il lui demande de bien vouloir lui préciser le calendrier retenu de telle sorte que, du moins, les professionnels concernés puissent anticiper.

Le ministère de l’Égalité des territoires et du logement a réalisé un bilan d’avancement des travaux de mise aux normes des ascenseurs en fin 2012. Ce bilan a fait notamment apparaître un retard important dans la réalisation des travaux de sécurité des ascenseurs de la deuxième phase dont le délai était fixé au 3 juillet 2013 : à moins d’un an de l’échéance, 40 % des ascenseurs n’étaient toujours pas mis aux normes de sécurité de cette deuxième phase. En conséquence, la ministre a décidé de reporter d’un an - soit au 3 juillet 2014 - la date d’échéance de la deuxième phase afin de permettre aux propriétaires d’effectuer les travaux nécessaires. La durée d’un an est un compromis accepté par l’ensemble des professionnels, qui ne saurait nuire à la relance d’une dynamique de travaux. Cette décision fait l’objet du décret n° 2013-664 du 23 juillet 2013 relatif au délai d’exécution et au champ d’application des travaux de sécurité sur les installations d’ascenseurs.

(Sénat, publiée au JO du 03/10/2013, p. 1397)

Jean-Marie Tetart attire l’attention du ministre de l’Égalité des territoires et du logement sur la situation des gardiens d’immeubles qui ne sont actuellement pas concernés par l’interdiction de détenir des pouvoirs de copropriétaires, comme c’est le cas des syndics et de leurs proches. Cette situation engendre souvent des conflits d’intérêts. (…) Il lui demande donc quelles mesures compte prendre le gouvernement pour que ce type de situation cesse rapidement.

En application de l’article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965, «tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit membre ou non du syndicat». La loi impose néanmoins plusieurs limites au copropriétaire qui souhaite se faire représenter dont celle qui prévoit que «chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et ses mandants n’excède pas 5 % des voix du syndicat». Compte tenu de cette limite voulue par le législateur pour éviter tout contrôle de l’assemblée générale des copropriétaires ou une certaine forme de clientélisme, il n’apparaît pas nécessaire d’introduire une disposition générale visant à interdire aux gardiens d’immeubles de détenir des pouvoirs de copropriétaires. Cette position est corroborée par le fait que, s’agissant des gardiens d’immeubles, un certain nombre de copropriétaires estiment trouver un avantage supplémentaire à confier leur représentation à ces derniers, témoins quotidiens de la gestion de leur immeuble et de la vie dans leur copropriété.

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 16/07/2013 page : 7548)

Patrice Verchère attire l’attention du ministre de la Justice, sur la situation particulière d’un membre d’une association syndicale de propriétaires qui attaquerait une décision prise par l’association. Dans l’hypothèse où le tribunal donnerait raison au plaignant et condamnerait ainsi l’association syndicale de propriétaires au paiement des frais de justice, à d’autres sommes ou encore à des amendes, le premier se retrouverait également condamné en tant que membre de l’association. Il lui demande alors s’il serait tenu solidairement des autres membres à participer financièrement aux frais ou aux condamnations prononcés par le tribunal.

Les associations syndicales sont régies par l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires ainsi que par son décret d’application n° 2006-504 du 3 mai 2006. Aucun de ces deux textes ne comporte de disposition traitant de la répartition et du recouvrement des charges, notamment des frais de justice auxquels l’association peut se trouver condamnée. La jurisprudence considère que la répartition et le recouvrement des charges de l’association syndicale sont exclusivement régies par ses statuts, qui les fixent librement (Cour d’appel de Paris, 23e chambre B, 29 mars 2001 : Dalloz 2001, p. 3069, note C. Atias). En outre, la Cour de cassation juge que l’application de la législation relative aux associations syndicales est exclusive de celle de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dont l’article 10-1 dispense le copropriétaire qui obtient gain de cause contre son syndicat de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires (cf notamment l’arrêt rendu par la 3e chambre civile de la Cour de cassation le 15 décembre 1993, Bull. civ. III, n. 170). Il paraît en résulter, sous réserve de l’appréciation souveraine des juridictions, que, lorsque le membre d’une association syndicale fait condamner cette dernière en justice, sa participation aux frais ou aux condamnations prononcées par le tribunal est soumise aux statuts de l’association, lesquels sont librement établis sur ce point.

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 09/07/2013 page : 7211)

Jean-François Lamour appelle l’attention de la ministre déléguée auprès du ministre du redressement productif sur les craintes exprimées par certains locataires et propriétaires relativement à la diffusion du système Vigik. Le système Vigik, initialement réservé à la Poste, France Télécom, ERdF, GRdF et aux services d’urgence, devait permettre à ces prestataires d’accéder aux parties communes des résidences équipées d’une serrure électronique. L’ouverture du marché postal à la concurrence a conduit la Poste à partager ce système avec les autres prestataires titulaires d’une autorisation postale, puis avec les distributeurs de publicité non adressée. Il en résulte que les va-et-vient se sont multipliés dans de nombreuses résidences. Il lui demande quelles solutions peuvent être dégagées avec la Poste pour restreindre l’accès des distributeurs de publicité non adressée.

Au regard de l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires décident en assemblée générale et selon la procédure prévue à ce même article, des modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. Les copropriétaires fixent ainsi les plages horaires d’ouverture de l’immeuble, les modalités techniques d’ouverture et choisissent le système qui répond le mieux à leur double préoccupation : d’assurer la sécurité des personnes et des biens ; de permettre la desserte de leur immeuble par les services publics, les entreprises et les organismes pour lesquels il existe un droit d’accès ou dont les copropriétaires souhaitent les prestations. Le système Vigik est un système de contrôle d’accès physique conçu par La Poste afin de lui permettre d’assurer à chaque destinataire la distribution quotidienne des envois postaux à laquelle elle est tenue en tant que prestataire du service universel postal (…). L’utilisation de Vigik a été progressivement étendue à d’autres services publics et prestataires postaux autorisés en fonction des évolutions dues à l’ouverture des marchés sans préjudice du droit des copropriétaires découlant de l’article 26 de la loi précitée modifiée. (…)
 

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 18/06/2013 page : 6471)