Au Parlement

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 24/11/2015 page : 8519)

Pierre Lequiller attire l'attention du ministre de l'économie et des finances sur une incohérence du CGI pouvant doublement porter préjudice aux propriétaires de biens immobiliers concernés par la loi Carrez sur le métrage de leur surface habitable. En effet, les restrictions de la loi Carrez peuvent minorer la surface réelle d'un bien immobilier, notamment par la hauteur sous plafond minimale imposée par elle. Or l'article 324M (annexe III) du CGI précise que, sur le plan fiscal, c'est désormais la surface au sol qui sert de base à l'imposition, et non la surface Carrez. On voit bien que cette mesure est une double peine pour les propriétaires : imposés sur des surfaces considérées comme "non habitables" par le dispositif Carrez, ils ne peuvent, à la vente, ne faire valoir que la surface habitable Carrez. C'est pourquoi il l'interpelle, afin de voir si une harmonisation n'était pas possible entre ces deux interprétations de la surface d'un même bien immobilier.

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 17/11/2015 page : 8391)
Jean-Patrick Gille attire l'attention du ministre de l'économie sur les difficultés d'accès des copropriétés à l'éco-prêt à taux zéro collectif. Depuis le Grenelle de l'environnement, les copropriétés sont très fortement incitées à réaliser des économies d'énergie. Le décret n° 2013-1297 du 27 décembre 2013 et l'arrêté correspondant déterminent les conditions dans lesquelles les syndicats de copropriétaires peuvent bénéficier d'un éco-prêt à taux zéro pour financer des travaux de rénovation énergétique d'intérêt collectif sur les parties communes ou privatives de bâtiments achevés avant le 1er janvier 1990. L'article 2 de ce décret dispose que seuls les établissements de crédit ayant signé avec l'État un avenant à la convention relative à l'éco-PTZ individuel pourra délivrer l'éco-PTZ copropriétés. Or, l'avenant-type qui doit être approuvé par arrêté conjoint des ministres chargés de l'économie, du logement et de l'environnement, est en cours de publication. Et les établissements de crédit ne répondent pas positivement aux demandes des syndicats de copropriétaires. Cette situation est d'autant plus regrettable qu'elle freine les projets de travaux et donc l'ambition du gouvernement de favoriser la rénovation énergétique des bâtiments anciens. Aussi, il souhaiterait connaître les mesures qu'il envisage de mettre en œuvre afin de permettre l'accès rapide à l'éco-PTZ collectif.

Afin de faciliter la réalisation de travaux d'amélioration de la performance thermique des logements en copropriété, l'article 43 de la loi de finances rectificative pour 2011 du 28 décembre 2011 a ouvert la possibilité de délivrer directement un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) aux syndicats de copropriétaires, dans des conditions spécifiques. À la suite de l'entrée en vigueur du cadre législatif de l'emprunt collectif des syndicats de copropriétaires, prévu par l'article 103 de la loi du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit et à l'allègement des démarches administratives et du décret d'application du 11 mars 2013 relatif à l'emprunt collectif de copropriété, le cadre réglementaire spécifique de l'éco-PTZ applicable aux copropriétés a été précisé par un décret et un arrêté publiés le 31 décembre 2013. Ces derniers textes conditionnent la distribution du produit à la signature par les établissements de crédit d'un avenant à la convention les liant à l'État pour l'éco-PTZ. L'avenant a été approuvé par l'arrêté du 23 décembre 2014 relatif aux conditions d'application de dispositions concernant les avances remboursables sans intérêts octroyées aux syndicats de copropriétaires et destinées au financement de travaux de rénovation afin d'améliorer la performance énergétique des logements anciens, publié au Journal officiel du 28 décembre 2014. Par ailleurs, l'article 3 du décret du 2 décembre 2014 relatif aux avances remboursables sans intérêt destinées au financement de travaux de rénovation afin d'améliorer la performance énergétique des logements anciens prévoit l'application d'une rémunération des établissements de crédit plus importante pour un éco-PTZ copropriétés que pour un éco-PTZ individuel. Cette disposition répond à l'alerte lancée au gouvernement par les établissements de crédit sur les conditions de refinancement particulières et les coûts de gestion plus élevés induits par un prêt collectif par rapport à un prêt individuel. L'accord mutuel trouvé entre le gouvernement et les établissements de crédit devrait garantir la bonne distribution de ce produit. Le Crédit foncier de France (CFF) est d'ailleurs, depuis le 23 juillet 2015, le premier acteur à mettre en œuvre le volet « copropriété » de l'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ). Le gouvernement, pleinement conscient de l'enjeu que représente la mise en œuvre de cet éco-PTZ « copropriétés », qui devrait permettre de faciliter la rénovation thermique pour les copropriétés, invite les autres banques, dont certaines ont déjà fait part de leur intérêt, à se mobiliser pour distribuer ce produit qui contribuera à l'atteinte des objectifs de rénovation thermique des logements.

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 17/11/2015 page : 8380)
Sandrine Doucet attire l'attention de la secrétaire d'État chargée des personnes handicapées et de la lutte contre l'exclusion sur la situation des personnes à mobilité réduite dans les bâtiments d'habitat collectif en copropriété dont la construction est antérieure à l'arrêté du 24 décembre 1980. En effet, les copropriétés construites avant cette date ne sont pas assujetties à l'obligation d'allouer un nombre minimal de places de stationnement adaptées et réservées aux personnes à mobilité réduite, et la création de ces places ne peut se faire qu'au moyen d'une demande à l'assemblée des copropriétaires, qui est libre de refuser. Aussi, elle souhaiterait connaître les solutions qui sont envisagées par le gouvernement pour permettre aux personnes à mobilité réduite de disposer de places adaptées quelle que soit la date de construction de la copropriété dans laquelle elles résident.

Depuis l'arrêté du 24 décembre 1980 fixant les dispositions relatives à l'application du décret n° 80-637 du 4 août 1980 modifiant le code de la construction et de l'habitation, partie règlementaire, en vue de rendre accessibles et adaptables aux personnes handicapées à mobilité réduite les bâtiments d'habitation collectifs neuf et les logements qu'ils contiennent, un minimum de 5 % des places de stationnement d'automobiles destinées aux habitants et aux visiteurs doit être adapté aux personnes à mobilité réduite, en particulier aux usagers en fauteuil roulant, pour les bâtiments d'habitation collective nouvellement construits. L'ordonnance n° 2014-1090 du 26 septembre 2014 relative à la mise en accessibilité des établissements recevant du public, des transports publics, des bâtiments d'habitation et de la voirie pour les personnes handicapées, a consolidé cette disposition en y ajoutant l'obligation de louer ces places de manière prioritaire aux personnes handicapées habitant toute copropriété construite après le 1er janvier 2015. Ainsi, depuis 35 ans, le nombre d'immeubles possédant des places de stationnement adaptées n'a cessé de croître et le dispositif organisé autour de l'ordonnance de 2014 vient consolider et accélérer le processus.

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 10/11/2015 page : 8207)
Deux députés alertent le ministre de l'économie sur les 50 nouvelles mesures de simplification pour les entreprises élaborées par le Conseil de la simplification. Il lui demande comment il entend simplifier la procédure d'autorisation pour l'implantation de la fibre optique dans les parties communes d'un immeuble.

Le choc de simplification voulu par le Président de la République s'est d'ores et déjà traduit par l'adoption d'un grand nombre de mesures concrètes ces deux dernières années qui ont permis de fluidifier les relations entre les particuliers, l'administration et les entreprises. Le 30 octobre 2014, parmi les 50 mesures rendues publiques, la mesure n° 20 visait à simplifier la procédure d'autorisation pour l'implantation de la fibre optique dans les parties communes d'un immeuble. En effet, l'acceptation de l'offre d'un opérateur de déployer la fibre optique dans un immeuble collectif nécessite l'accord préalable de l'assemblée générale des copropriétaires. Dans la mesure où cette dernière ne se réunit en général qu'une fois par an, l'avancement des projets de déploiement de la fibre optique dans des immeubles existants s'en trouve ralenti. L'article 114 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques modifie ainsi l'article 24-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Cet article, qui précise les liens entre l'assemblée générale des copropriétaires et le syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical est complété, afin de permettre à l'assemblée générale de donner mandat au conseil syndical, pour se prononcer sur toute proposition de déploiement de la fibre dans l'immeuble sans attendre la tenue de la prochaine assemblée générale. L'article 114 de la loi du 6 août 2015 prévoit également qu'un projet de résolution en ce sens est systématiquement inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale chaque année tant que l'immeuble n'est pas fibré. Cette mesure permet d'accompagner la dynamique engagée par le gouvernement en faveur du déploiement des réseaux à très haut débit jusqu'à l'abonné et in fine de respecter l'engagement pris par le Président de la République, du très haut débit pour tous d'ici 2022.
 

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 03/11/2015 page : 8090)
Joaquim Pueyo attire l'attention de la ministre du logement sur une disposition de la loi pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové. En effet, l'article 9-1 créé par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dispose dans son article 58 (V) que « chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre ». Il semble que de nombreuses compagnies d'assurances ne soient en mesure de proposer cette garantie obligatoire, préférant la proposer dans le forfait facultatif « propriétaire non occupant ». Dans la mesure où l'assurance de la copropriété offre une garantie similaire, il lui demande s'il est possible de mettre en œuvre cette obligation de manière à minimiser le coût pour le propriétaire, sans qu'il soit nécessaire de souscrire individuellement une assurance supplémentaire, en renforçant par exemple la couverture exigée du contrat d'assurance collectif.

Les obligations d'assurance imposées par la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014 en matière de copropriété concernent les copropriétaires occupants, les copropriétaires non-occupants et les syndicats de copropriétaires ; elles portent sur les risques de responsabilité civile auxquels chacun de ces acteurs doit répondre. Ces obligations répondent à des objectifs et à des cas différents. Ainsi, le propriétaire occupant devra être assuré pour garantir sa responsabilité envers les voisins, les tiers et la copropriété. Le copropriétaire non occupant doit également souscrire une assurance car sa responsabilité en tant que bailleur peut être recherchée. L'assurance contre les risques de responsabilité civile lui permettra ainsi d'être couvert contre les risques subis par ses locataires du fait du bâtiment loué (tels que le défaut d'entretien ou le vice de construction) ou du fait des agissements d'un autre colocataire causant des troubles de jouissance. Elle devra également l'assurer contre les risques pour lesquels sa responsabilité est susceptible d'être recherchée envers les voisins, les tiers et la copropriété. L'obligation d'assurance faite aux syndicats de copropriétaires leur permettra de les garantir des dommages, dont ils peuvent être déclarés responsables, à l'égard des copropriétaires ou des tiers que ceux-ci peuvent subir sur leurs parties immobilières privatives ou sur leurs objets mobiliers. Le parlementaire évoque le cas des compagnies d'assurance qui proposent l'assurance « copropriétaire non-occupant » sous la forme d'un forfait facultatif dans le cadre d'un contrat assurant la copropriété. Cette faculté satisfait à l'obligation désormais imposée par la loi pour la couverture de risques bien particuliers. Néanmoins, la loi faisant obligation à chacun des copropriétaires d'être assuré, il revient à la décision du syndicat des copropriétaires de choisir s'il entend souscrire un forfait facultatif « propriétaire non occupant ». Dans le cas contraire, chacun des copropriétaires aura l'obligation de s'assurer individuellement. Afin de préserver la liberté d'appréciation de chaque syndicat au regard du contexte de la copropriété, il n'est pas envisagé de modifier le dispositif existant.

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 15/09/2015 page : 7051)

Michel Zumkeller attire l'attention de la ministre du logement sur la loi ALUR, et plus particulièrement son article 54 qui instaure de nouvelles mesures pour mieux informer les acquéreurs de lots de copropriété dès la signature des avant-contrats de vente (…). Pour répondre à cette nouvelle obligation, les notaires, par leur pratique, impose l'établissement d'un document improprement dénommé «pré-état daté» et qu'ils exigent des syndics de copropriété en l'absence de tout lien contractuel avec ces derniers (…). Face à cette situation, il souhaiterait connaître le fondement juridique du «pré-état daté».

Le document intitulé «pré-état daté» n'a pas d'existence ni légale, ni réglementaire. Seul l'état daté, prévu par l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et décrit par l'article 5 du décret du 17 mars 1967 d'application de cette loi, constitue un document exigible préalablement à la vente d'un lot en copropriété. La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, a prévu que les frais d'établissement de cet état daté seraient plafonnés par un décret, dont la parution est prévue prochainement.

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 15/09/2015 page : 7051)

Laurence Arribagé attire l'attention de la ministre du logement sur le recouvrement des charges d'immeubles par les syndics. Il s'avère que des cabinets spécialisés démarchent et proposent aux syndics d'immeubles une méthodologie de gestion du traitement des impayés visant à «simplifier» la tâche du syndic en se substituant à ce dernier via une autorisation obtenue en assemblée générale. Alors même qu'il appartient aux syndics d'immeubles de recouvrer les charges dans le cadre de leur mandat de gestion et de leurs pouvoirs propres, elle souhaite savoir si cette délégation est légale, si le vote d'une telle délégation en assemblée générale des copropriétaires est possible et si un syndic peut ainsi se faire ainsi substituer par une société tierce pour recouvrer des charges d'immeubles, voire également lui céder les créances des copropriétaires débiteurs.

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 15/09/2015 page : 7049)

Virginie Duby-Muller attire l'attention de la ministre du logement sur les frais relatifs à l'établissement de l'état daté des charges dans le cadre de la vente d'un bien en copropriété. En effet, avant la vente, le syndic doit remettre, à la demande du vendeur, un état daté qui fait le bilan des charges de copropriété liées au lot vendu. Ce document récapitule, sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues par le vendeur. Cependant, des vendeurs informent la députée, de prix librement fixés par les syndics, fluctuants et parfois excessifs (plus de 500 euros) pour établir cet état daté des charges.

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 21/04/2015 page : 2949)

Alain Suguenot attire l’attention de la ministre de l’écologie, du développement durable et de l’énergie sur la facture annoncée de plus de 6 milliards d’euros à la charge des Français pour le paiement de la rénovation des colonnes d’électricité dans les immeubles. Alors qu’il y a aujourd’hui 1 million et demi de colonnes montantes d’électricité en service en France qui permettent de distribuer l’électricité à tous les habitants d’un immeuble, à chaque étage, une partie serait obsolète. Une colonne sur cinq ne serait ainsi plus aux normes, en particulier en région parisienne, et dans d’autres grandes villes. Face au danger (tel qu’un risque d’incendie) que représentent des circuits électriques vieillissants, il est, bien évidemment, urgent de rénover ces colonnes. Or le coût des travaux peut aller de 20 000 à 70 000 euros pour une copropriété. De nombreux résidents ne peuvent simplement pas payer. Qui doit, alors, régler la facture ? ERDF prétend que ce n’est pas à lui de le faire et demande à ce que ce soit les copropriétés qui le fassent. La loi n’est pas explicite à ce sujet et le flou juridique qui en résulte a poussé les associations de copropriétaires à saisir le médiateur de l’énergie afin de savoir qui allait payer ces sommes. Celui-ci a proposé de créer une taxe sur notre facture d’électricité. Tous les Français seraient ainsi appelés à rembourser et partageraient les coûts. Même ceux absolument pas touchés par la rénovation de ces colonnes d’électricité. Cette proposition alourdirait, une fois de plus, les taxes de nos concitoyens, notamment dans nos petites et moyennes villes de campagne, dont la majorité des habitants n’est pas concernée par la question. Cela serait fortement injuste. Aussi, il lui demande d’apporter rapidement tous les éclaircissements nécessaires à cette question. …

Les colonnes montantes sont la partie des lignes d’alimentation électrique situées à l’intérieur des parties communes d’un immeuble collectif, qui dessert en électricité l’ensemble des logements. Beaucoup de ces colonnes ont été par le passé construites par des propriétaires d’immeubles. Le décret n° 46-2503 du 8 novembre 1946 relatif aux colonnes montantes d’électricité prévoyait l’incorporation aux réseaux de distribution de ces colonnes, à moins que les propriétaires acceptent d’en rester propriétaires sans plus percevoir en contre partie aucune redevance spécifique. Le nombre de ces colonnes montantes a été estimé à environ 1 600 000 au plan national, dont environ 50 % serait intégré de manière certaine au réseau public de distribution. Sur les 800 000 colonnes a priori non intégrées au réseau, environ la moitié serait dans un état de vétusté. On estime le coût global de leur remise en état à plusieurs milliards d’euros. D’une part, une charge financière trop importante qui pèserait sur les seuls propriétaires pourrait retarder la mise en œuvre des travaux, avec des risques en termes de sécurité. D’autre part, la prise en charge par les seuls gestionnaires de réseaux se répercuterait ultérieurement sur les tarifs d’utilisation de ces réseaux, donc, in fine, sur le consommateur final. Le projet de loi relatif à la transition énergétique pour la croissance verte prévoit l’élaboration d’un rapport sur ce sujet par le gouvernement, et la soumission de ce rapport au Parlement. Ce rapport doit également proposer des solutions financières et réglementaires. Il est un préalable nécessaire à toute prise de position du gouvernement sur les modalités de la répartition des responsabilités pour le financement de la rénovation des colonnes montantes vétustes.
 

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 30/06/2015 page : 5045)

Pascal Popelin appelle l’attention de la ministre du logement, de l’égalité des territoires et de la ruralité sur la mise en œuvre de certaines dispositions découlant de la loi ALUR et notamment de l’instauration du compte bancaire séparé pour les copropriétés de plus de 15 lots. En effet, dans la loi du 24 mars 2014, le législateur avait intégré une disposition obligeant les syndics à ouvrir un compte bancaire séparé pour chaque copropriété dont ils ont la charge. Son application semble générer des charges nouvelles aux copropriétaires qui subissent, en compensation de cette mesure, une hausse tarifaire. Si certaines copropriétés ont pu se prémunir et limiter la hausse annoncée en faisant jouer la concurrence, d’autres, souvent les plus modestes, ont été mises devant le fait accompli et n’ont eu d’autres choix que de subir des hausses pouvant aller jusqu’à 25 %. Loin de remettre en cause la philosophie initiale de cette mesure, il souhaiterait savoir si le gouvernement dispose d’éléments d’informations sur ce phénomène à l’échelle nationale et les mesures qu’il entend prendre, dans l’hypothèse où ce phénomène serait général.
Concernant l’impact de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) sur l’éventualité d’une hausse tarifaire des syndics induite par l’obligation d’ouverture d’un compte bancaire séparé, l’article 55 I, 3° , f, de la loi ALUR a modifié l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui dispose notamment, dans sa nouvelle rédaction : « Le syndic...est chargé...d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut décider, à la majorité de l’article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet, ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations entraîne la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation...Toutefois, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements..., l’assemblée générale peut...dispenser le syndic d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat ».

L’article 55 III de la loi ALUR prévoit que les dispositions relatives au compte bancaire séparé entrent en vigueur dans le délai d’un an à compter de la promulgation de la loi ALUR et qu’elles s’appliquent aux mandats en cours à compter de leur renouvellement. L’obligation d’ouverture d’un compte séparé doit donc être entendue comme s’appliquant à tout contrat de syndic conclu ou renouvelé à compter du 24 mars 2015.
Ces nouvelles dispositions répondent au souci maintes fois exprimé par les copropriétaires de suivre la gestion des fonds qu’ils confient au syndic en ayant l’assurance que les intérêts des sommes éventuellement placées bénéficient bien à leur syndicat et que, en cas de défaillance du syndic, ces fonds ne soient pas confondus avec ses fonds propres. La loi ALUR a par ailleurs introduit un certain nombre de mécanismes de nature à permettre aux copropriétaires de se prémunir contre d’éventuelles hausses injustifiées des honoraires des syndics. Ainsi, dans un souci de transparence et dans le but de préserver le pouvoir d’achat des copropriétaires, la loi ALUR a instauré le principe de la forfaitisation des honoraires des syndics, les prestations complémentaires pouvant faire l’objet d’une rémunération supplémentaire devant être limitativement énumérées par un décret. Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 a ainsi défini un contrat-type de syndic obligatoire et a arrêté une liste des prestations pouvant faire l’objet d’une rémunération hors forfait. L’ouverture et la gestion du compte séparé sont obligatoirement incluses dans le forfait et lorsqu’il est possible de déroger au compte séparé, pour les copropriétés de 15 lots au plus, le syndic ne peut proposer de rémunération différenciée. Ces dispositions, couplées au dispositif de mise en concurrence des syndics également introduit par la loi ALUR, permettront d’équilibrer les relations contractuelles entre les parties au contrat de syndic. En effet, les contrats aisément comparables grâce au contrat-type, faciliteront la mise en concurrence des syndics, ce qui devrait permettre d’éviter une augmentation de la rémunération de ces derniers sous prétexte de l’obligation d’ouverture d’un compte séparé.