[N°619] - Vente immobilière Dématérialisation Documents.

par Edilaix
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Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 03/05/2016 page : 3860)
Bernard Accoyer attire l’attention de la ministre du logement, de l’égalité des territoires et de la ruralité sur les conséquences de la loi n° 2014-366 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR). Cette loi a, entre autres, des répercussions très importantes sur les actes notariés. Il a ainsi eu connaissance d’un acte de vente d’un local commercial ancien qui a nécessité l’édition et l’impression de plus de 600 pages (les annexes en représentant près de 90 %) alors que ce même acte n’aurait nécessité «que» 70 pages avant la loi ALUR. De plus, ce dossier de plus de 600 pages a dû être édité une première fois pour le compromis de vente et une seconde après la vente. À l’heure où les notions d’économies, à tous niveaux : énergie, temps, papier, travail humain sont omniprésentes, il lui demande quelles mesures le gouvernement entend mettre en œuvre pour mettre un terme à cette surenchère de procédures et simplifier réellement les actes notariés.

Les dispositions des articles L. 721-2 et L. 721-3 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), dans leur rédaction résultant de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR, avaient pour objectif de mieux informer les acquéreurs de lots de copropriété sur la situation financière, juridique et technique de la copropriété. La finalité de ces dispositions était de prévenir le phénomène des copropriétés en difficulté en permettant au candidat à l’acquisition d’un lot de copropriété de mesurer sa capacité d’assumer le paiement des charges de copropriété inhérentes au lot qu’il envisage d’acquérir.
En pratique, ces dispositions n’ont pas produit tous les effets recherchés par le législateur dans son objectif d’améliorer l’information et la protection des acquéreurs, le volume des pièces annexées pouvant nuire à l’information efficace de ces derniers, en entraînant une surinformation. Il a par ailleurs été constaté un allongement notable des délais de réalisation des transactions et parfois l’impossibilité d’obtenir l’ensemble des pièces requises dans un bref délai, ce qui pose le problème de la sécurisation du point de départ du délai de rétractation prévu à l’article L. 271-1 du CCH et porte atteinte à la sécurité des actes.
Alerté par les professionnels de l’immobilier et par les notaires sur ces difficultés, le gouvernement a pris une ordonnance afin de simplifier le dispositif mis en place par la loi ALUR. Ainsi, l’ordonnance n° 2015-1075 du 27 août 2015 relative à la simplification des modalités d’information des acquéreurs prévues aux articles L. 721-2 et L. 721-3 du CCH, a procédé à des ajustements de nature à alléger les informations à communiquer à l’acquéreur et à permettre aux transactions de se dérouler dans des délais satisfaisants. Désormais, les éléments d’information et documents requis ne devront plus être obligatoirement annexés à la promesse de vente, mais pourront être remis à l’acquéreur en amont de la signature de la promesse. Par ailleurs, sous réserve de l’acceptation expresse de l’acquéreur, la remise des informations sur support papier n’est plus la seule modalité autorisée. La remise peut être effectuée par tout moyen et sur tout support, y compris par un procédé dématérialisé dans le respect des principes permettant de s’assurer de l’identité de la personne à qui les informations sont remises et de la date de cette remise. La remise des documents et informations exigibles doit être attestée par l’acquéreur par écrit dans un document qu’il signe et qu’il date de sa main en cas de promesse de vente établie sous seing privé. Ces mesures permettent ainsi une réduction significative du volume de l’avant-contrat.
Par ailleurs, les nouvelles dispositions ciblent les informations financières de la copropriété sur les seuls éléments utiles pour l’acquéreur. Ainsi l’information relative aux sommes dues par le vendeur au syndicat n’est plus exigée dans la mesure où elle ne présente pas d’intérêt avéré pour l’information de l’acquéreur puisque ces sommes sont prélevées, le cas échéant, sur le prix de vente perçu par le vendeur au bénéfice du syndicat. Enfin, l’ordonnance adapte l’information à transmettre en fonction de la situation de l’acquéreur ou du lot. Lorsque l’acquéreur est déjà copropriétaire d’un lot de la copropriété, désormais le vendeur n’aura plus l’obligation de lui remettre les documents et informations dont il est déjà en possession tels que les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble, le carnet d’entretien de l’immeuble, la notice d’information et les conclusions du diagnostic technique global. Les documents exigibles en cas de vente de lots secondaires, tels que les caves ou places de stationnement, sont allégés pour cibler les plus pertinents. L’ensemble de ces mesures est de nature à fluidifier les transactions immobilières tout en préservant l’objectif d’une meilleure information de l’acquéreur dès le stade de la promesse de vente.
 

[N°618] - Copropriété Associations syndicales libres Règlementation.

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 05/04/2016 page : 2892)
Lionnel Luca attire l’attention de la ministre du logement sur la réglementation applicable aux associations syndicales libres (ASL). Au regard de l’ordonnance n° 2004-632, une ASL qui ne dépose pas ses statuts ne peut légitimement attaquer en justice un propriétaire débiteur. Au regard de cette même ordonnance, une ASL ne peut être constituée sans le consentement unanime des copropriétaires. Il résulte de ces deux dispositions qu’à défaut du consentement de propriétaires débiteurs, aucun statut ne peut être déposé et aucune action ne peut être engagée contre eux, au détriment des intérêts de l’ensemble de la copropriété. Il lui demande par conséquent quelle modification réglementaire elle entend prendre afin de dénouer cette situation administrativement inextricable.

Conformément à l’article 7 de l’ordonnance n° 2014-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires, les ASL ne sont légalement constituées qu’à compter du consentement unanime des propriétaires membres, constaté par écrit, et de l’établissement des statuts. Ces deux opérations ne peuvent être disjointes. La volonté d’adhérer à une association syndicale libre implique d’approuver en même temps ses statuts. La première déclaration en préfecture d’une association syndicale libre, accompagnée de deux exemplaires des statuts, peut être faite par tout membre de l’association en application de l’article 4 du décret n° 2006-504 du 3 mai 2006 portant application de l’ordonnance précitée. Ainsi, un ou plusieurs propriétaires indélicats qui auraient donné leur accord écrit pour faire partie de l’association syndicale libre et approuvé ses statuts, ne peuvent ensuite bloquer la procédure de dépôt des statuts en préfecture, dont un extrait est ensuite publié au Journal officiel, et qui dote l’association syndicale libre de la capacité juridique.
[«Les lotissements sont désormais fort nombreux en France. Leurs propriétaires sont normalement réunis en une association syndicale libre ; cette personne morale particulière a pour mission, au moins, de gérer les éléments communs, les voies notamment, avec tous leurs accessoires, les canalisations, les équipements divers… » Extrait du Guide des ASL, 7e édition, par Christian Atias aux éditions Edilaix].

[N°618] - Copropriété Associations syndicales autorisées Mise en conformité des statuts.

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 05/04/2016 page : 2890)

Gilbert Collard interroge le ministre de l’intérieur sur les suites réservées à l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 et à son décret d’application du 3 mai 2006. Ce texte concerne les ASA (associations syndicales autorisées de propriétaires). Les 6 500 ASA auraient dû modifier leurs statuts, afin de moraliser l’usage des pouvoirs en blanc lors de leurs assemblées générales. Or, les services du ministère reconnaissent que certaines associations se refusent à moraliser leurs statuts ; ce qui nuit à la bonne démocratisation des réunions statutaires. Il souhaiterait donc connaître les mesures envisagées, afin d’obtenir le respect de textes en vigueur.

L’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires a abrogé la loi du 21 juin 1865 relative aux associations syndicales pour lui substituer de nouvelles dispositions. L’article 19 de l’ordonnance précitée dispose «qu’un propriétaire peut mandater pour le représenter toute personne de son choix». Le décret n° 2006-504 du 3 mai 2006 portant application de l’ordonnance du 1er juillet 2004 dispose, dans son article 19, que l’assemblée des propriétaires délibère valablement quand le total des voix des membres présents et représentés est au moins égal à la moitié plus une du total des voix de ses membres. Il prévoit également la possibilité pour les propriétaires de confier des mandats de représentation écrits et ne valant que pour une seule réunion. Ces dispositions ont été introduites pour garantir une plus grande transparence du fonctionnement des associations syndicales de propriétaires. Les pouvoirs en blanc, c’est-à-dire sans indication du mandataire par le mandant, sont donc exclus dans les assemblées générales de propriétaires. L’article 60 de l’ordonnance précitée imposait une mise en conformité des statuts des associations syndicales, notamment à cette interdiction des mandats en blanc dans un délai de deux ans à compter de la publication du décret d’application, soit au plus tard le 6 mai 2008. La période de mise en conformité des statuts des associations syndicale de propriétaires est donc désormais achevée et les manquements constatés à l’interdiction des pouvoirs en blanc peuvent être portés devant le juge administratif.
[«L’ASA est constituée par un groupement de propriétaires en vue de réaliser des travaux d’intérêt collectif dont les dépenses sont réparties sur chaque bénéficiaire. A ce titre, elle est un établissement public administratif». «Ces travaux distinguent la construction ou l’entretien d’ouvrages ou la réalisation de travaux en vue : de prévenir les risques naturels, les pollutions … ; de préserver, de restaurer ou d’exploiter des ressources naturelles, d’aménager ou d’entretenir des cours d’eau … ; de mettre en valeur des propriétés ; … ». Extraits du Guide des ASA, de Philippe Boulisset, aux éditions Edilaix].
 

[N°617] - Vente séparée d'un lot d'une place de stationnement par un promoteur

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 18/02/2016 page : 707)

Jean-Louis Masson attire l’attention de la ministre du logement, de l’égalité des territoires et de la ruralité sur le cas d’un plan local d’urbanisme (PLU) qui prévoit deux places de parking par appartement construit. Il lui demande si la commune peut s’opposer, et si oui comment, à ce que le promoteur commercialise séparément les appartements et les places de parking qui normalement, devraient leur être liées.

Le sénateur a appelé l’attention de la ministre du logement, de l’égalité des territoires et de la ruralité sur les immeubles bâtis neufs qui, alors que leur construction remplit les conditions de réalisation de deux aires de stationnement par appartement, font par la suite l’objet d’une vente séparée des appartements d’une part et d’autre part des aires de stationnement, et sur l’éventualité du pouvoir de la commune de s’opposer à cette commercialisation séparée. Au regard du droit civil qui régit les ventes immobilières, et plus particulièrement de l’article 544 du code civil qui dispose : «La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements», le promoteur en sa qualité de propriétaire a toute liberté de procéder à la vente séparée de lots d’habitation et de lots de stationnement. Il en résulte que l’obligation faite au promoteur de réaliser deux places de stationnement par appartement n’emporte pas obligation pour ledit promoteur de vendre à un seul et même acquéreur, et un appartement, et une aire de stationnement ; si l’on inverse la proposition, cela reviendrait à contraindre l’acquéreur d’acheter, en plus de l’appartement, une place de stationnement, ce qui renchérirait le prix, alors même que l’acquéreur n’en aurait pas nécessairement l’usage. Il n’existe donc aucun fondement juridique permettant à la commune de s’opposer à une vente séparée des appartements et des aires de stationnement.

[N°615] - Jardins à usage privatif. Charges.

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 05/01/2016 page : 202)

Stéphane Saint-André attire l'attention de la ministre du logement, de l'égalité des territoires et de la ruralité sur le règlement des charges d'entretien des jardins privatifs. La loi précise que les charges d'entretien des ascenseurs ne sont payées que par ceux qui sont aux étages. La loi est plus confuse s'agissant des jardins. D'ailleurs, comme en pareil cas, les contentieux sont nombreux. Ils sont considérés comme des parties communes de la copropriété et sont repris dans les charges locatives car ce droit de jouissance exclusive n'est pas un droit de propriété. Cependant la cour d'appel d'Aix-en-Provence a récemment précisé que la taille et le remplacement des arbres de haute futaie implantés dans un jardin à usage privatif sont pris en charge par la copropriété alors que l'arrosage, qui relève de l'entretien courant, est à la charge de l'utilisateur du jardin. Il lui demande s'il est envisagé de préciser ces charges ou de faire supporter la totalité des charges aux copropriétaires des rez-de-chaussée qui en ont l'usage exclusif. Ce serait une mesure de justice puisque les propriétaires des rez-de-chaussée ne payent pas l'entretien des ascenseurs.

À lire

[N°615] - Piscines à usage collectif. Sécurité. Précision.

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 01/12/2015 page : 9706)

Charles-Ange Ginesy interroge la ministre du logement, de l'égalité des territoires et de la ruralité sur les critères d'application de l'arrêté du 14 septembre 2004 portant prescription de mesures techniques et de sécurité dans les piscines privatives à usage collectif. Ainsi, à la suite d'une assemblée générale d'un syndicat de copropriétaires, une décision d'effectuer des travaux de rénovation partielle de la piscine a été votée. Il apparaît qu'une copropriété est hors périmètre du champ d'application de l'arrêté pour cause du « régime juridique d'un ensemble d'habitations ». Par conséquent, il lui demande de bien vouloir lui préciser les critères d'application de cet arrêté.

À lire

[N°615] - Loi Carrez. Surface cadastrale. Taxes foncières.

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 24/11/2015 page : 8519)

Pierre Lequiller attire l'attention du ministre de l'économie et des finances sur une incohérence du CGI pouvant doublement porter préjudice aux propriétaires de biens immobiliers concernés par la loi Carrez sur le métrage de leur surface habitable. En effet, les restrictions de la loi Carrez peuvent minorer la surface réelle d'un bien immobilier, notamment par la hauteur sous plafond minimale imposée par elle. Or l'article 324M (annexe III) du CGI précise que, sur le plan fiscal, c'est désormais la surface au sol qui sert de base à l'imposition, et non la surface Carrez. On voit bien que cette mesure est une double peine pour les propriétaires : imposés sur des surfaces considérées comme "non habitables" par le dispositif Carrez, ils ne peuvent, à la vente, ne faire valoir que la surface habitable Carrez. C'est pourquoi il l'interpelle, afin de voir si une harmonisation n'était pas possible entre ces deux interprétations de la surface d'un même bien immobilier.

À lire

[N°614] - Eco-ptz. Aide à la rénovation. Conditions d'attribution.

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 17/11/2015 page : 8391)
Jean-Patrick Gille attire l'attention du ministre de l'économie sur les difficultés d'accès des copropriétés à l'éco-prêt à taux zéro collectif. Depuis le Grenelle de l'environnement, les copropriétés sont très fortement incitées à réaliser des économies d'énergie. Le décret n° 2013-1297 du 27 décembre 2013 et l'arrêté correspondant déterminent les conditions dans lesquelles les syndicats de copropriétaires peuvent bénéficier d'un éco-prêt à taux zéro pour financer des travaux de rénovation énergétique d'intérêt collectif sur les parties communes ou privatives de bâtiments achevés avant le 1er janvier 1990. L'article 2 de ce décret dispose que seuls les établissements de crédit ayant signé avec l'État un avenant à la convention relative à l'éco-PTZ individuel pourra délivrer l'éco-PTZ copropriétés. Or, l'avenant-type qui doit être approuvé par arrêté conjoint des ministres chargés de l'économie, du logement et de l'environnement, est en cours de publication. Et les établissements de crédit ne répondent pas positivement aux demandes des syndicats de copropriétaires. Cette situation est d'autant plus regrettable qu'elle freine les projets de travaux et donc l'ambition du gouvernement de favoriser la rénovation énergétique des bâtiments anciens. Aussi, il souhaiterait connaître les mesures qu'il envisage de mettre en œuvre afin de permettre l'accès rapide à l'éco-PTZ collectif.

Afin de faciliter la réalisation de travaux d'amélioration de la performance thermique des logements en copropriété, l'article 43 de la loi de finances rectificative pour 2011 du 28 décembre 2011 a ouvert la possibilité de délivrer directement un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) aux syndicats de copropriétaires, dans des conditions spécifiques. À la suite de l'entrée en vigueur du cadre législatif de l'emprunt collectif des syndicats de copropriétaires, prévu par l'article 103 de la loi du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit et à l'allègement des démarches administratives et du décret d'application du 11 mars 2013 relatif à l'emprunt collectif de copropriété, le cadre réglementaire spécifique de l'éco-PTZ applicable aux copropriétés a été précisé par un décret et un arrêté publiés le 31 décembre 2013. Ces derniers textes conditionnent la distribution du produit à la signature par les établissements de crédit d'un avenant à la convention les liant à l'État pour l'éco-PTZ. L'avenant a été approuvé par l'arrêté du 23 décembre 2014 relatif aux conditions d'application de dispositions concernant les avances remboursables sans intérêts octroyées aux syndicats de copropriétaires et destinées au financement de travaux de rénovation afin d'améliorer la performance énergétique des logements anciens, publié au Journal officiel du 28 décembre 2014. Par ailleurs, l'article 3 du décret du 2 décembre 2014 relatif aux avances remboursables sans intérêt destinées au financement de travaux de rénovation afin d'améliorer la performance énergétique des logements anciens prévoit l'application d'une rémunération des établissements de crédit plus importante pour un éco-PTZ copropriétés que pour un éco-PTZ individuel. Cette disposition répond à l'alerte lancée au gouvernement par les établissements de crédit sur les conditions de refinancement particulières et les coûts de gestion plus élevés induits par un prêt collectif par rapport à un prêt individuel. L'accord mutuel trouvé entre le gouvernement et les établissements de crédit devrait garantir la bonne distribution de ce produit. Le Crédit foncier de France (CFF) est d'ailleurs, depuis le 23 juillet 2015, le premier acteur à mettre en œuvre le volet « copropriété » de l'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ). Le gouvernement, pleinement conscient de l'enjeu que représente la mise en œuvre de cet éco-PTZ « copropriétés », qui devrait permettre de faciliter la rénovation thermique pour les copropriétés, invite les autres banques, dont certaines ont déjà fait part de leur intérêt, à se mobiliser pour distribuer ce produit qui contribuera à l'atteinte des objectifs de rénovation thermique des logements.

[N°614] - Handicapés. Stationnement. Emplacement réservés.

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 17/11/2015 page : 8380)
Sandrine Doucet attire l'attention de la secrétaire d'État chargée des personnes handicapées et de la lutte contre l'exclusion sur la situation des personnes à mobilité réduite dans les bâtiments d'habitat collectif en copropriété dont la construction est antérieure à l'arrêté du 24 décembre 1980. En effet, les copropriétés construites avant cette date ne sont pas assujetties à l'obligation d'allouer un nombre minimal de places de stationnement adaptées et réservées aux personnes à mobilité réduite, et la création de ces places ne peut se faire qu'au moyen d'une demande à l'assemblée des copropriétaires, qui est libre de refuser. Aussi, elle souhaiterait connaître les solutions qui sont envisagées par le gouvernement pour permettre aux personnes à mobilité réduite de disposer de places adaptées quelle que soit la date de construction de la copropriété dans laquelle elles résident.

Depuis l'arrêté du 24 décembre 1980 fixant les dispositions relatives à l'application du décret n° 80-637 du 4 août 1980 modifiant le code de la construction et de l'habitation, partie règlementaire, en vue de rendre accessibles et adaptables aux personnes handicapées à mobilité réduite les bâtiments d'habitation collectifs neuf et les logements qu'ils contiennent, un minimum de 5 % des places de stationnement d'automobiles destinées aux habitants et aux visiteurs doit être adapté aux personnes à mobilité réduite, en particulier aux usagers en fauteuil roulant, pour les bâtiments d'habitation collective nouvellement construits. L'ordonnance n° 2014-1090 du 26 septembre 2014 relative à la mise en accessibilité des établissements recevant du public, des transports publics, des bâtiments d'habitation et de la voirie pour les personnes handicapées, a consolidé cette disposition en y ajoutant l'obligation de louer ces places de manière prioritaire aux personnes handicapées habitant toute copropriété construite après le 1er janvier 2015. Ainsi, depuis 35 ans, le nombre d'immeubles possédant des places de stationnement adaptées n'a cessé de croître et le dispositif organisé autour de l'ordonnance de 2014 vient consolider et accélérer le processus.

[N°614] - Fibre optique. Autorisation. Simplification

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 10/11/2015 page : 8207)
Deux députés alertent le ministre de l'économie sur les 50 nouvelles mesures de simplification pour les entreprises élaborées par le Conseil de la simplification. Il lui demande comment il entend simplifier la procédure d'autorisation pour l'implantation de la fibre optique dans les parties communes d'un immeuble.

Le choc de simplification voulu par le Président de la République s'est d'ores et déjà traduit par l'adoption d'un grand nombre de mesures concrètes ces deux dernières années qui ont permis de fluidifier les relations entre les particuliers, l'administration et les entreprises. Le 30 octobre 2014, parmi les 50 mesures rendues publiques, la mesure n° 20 visait à simplifier la procédure d'autorisation pour l'implantation de la fibre optique dans les parties communes d'un immeuble. En effet, l'acceptation de l'offre d'un opérateur de déployer la fibre optique dans un immeuble collectif nécessite l'accord préalable de l'assemblée générale des copropriétaires. Dans la mesure où cette dernière ne se réunit en général qu'une fois par an, l'avancement des projets de déploiement de la fibre optique dans des immeubles existants s'en trouve ralenti. L'article 114 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques modifie ainsi l'article 24-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Cet article, qui précise les liens entre l'assemblée générale des copropriétaires et le syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical est complété, afin de permettre à l'assemblée générale de donner mandat au conseil syndical, pour se prononcer sur toute proposition de déploiement de la fibre dans l'immeuble sans attendre la tenue de la prochaine assemblée générale. L'article 114 de la loi du 6 août 2015 prévoit également qu'un projet de résolution en ce sens est systématiquement inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale chaque année tant que l'immeuble n'est pas fibré. Cette mesure permet d'accompagner la dynamique engagée par le gouvernement en faveur du déploiement des réseaux à très haut débit jusqu'à l'abonné et in fine de respecter l'engagement pris par le Président de la République, du très haut débit pour tous d'ici 2022.