[N°623] - Énergie Chauffage • Individualisation.

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 27/09/2016 page : 8829)

Lionel Tardy attire l’attention de la ministre de l’environnement sur l’individualisation des frais de chauffage dans les immeubles collectifs. L’article 26 de la loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte prévoit l’inscription de ce point à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires à compter du 18 février 2016. Cet article crée des problèmes manifestes d’articulation avec, d’une part, le décret n° 2012-545
du 23 avril 2012 relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs, qui prévoit une mise en service des appareils au 31 décembre 2017 ; et d’autre part, avec l’arrêté du 27 août 2012 relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs à usage principal d’habitation, qui prévoit des seuils d’application. Il souhaite savoir si ces deux textes, ainsi que les notions de seuils et la date butoir qui leur sont attachées, sont toujours applicables.

À lire

[N°622] - Règlement de copropriété • Stationnement Vente

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 13/09/2016 : 8207)
Pierre Morange souhaite attirer l’attention de la ministre du logement sur les conséquences que peut avoir la «clause de priorité» d’un règlement de copropriété lors de la vente d’un lot à usage exclusif de stationnement. Dans une copropriété comportant logements et parkings, un particulier extérieur à cette copropriété a pu acheter un parking et devenir à ce titre copropriétaire. Il bénéficie alors, si elle a été adoptée, de la clause de priorité sur les autres places de stationnement mises en vente. Les propriétaires de logement peuvent ainsi se trouver peu à peu exclus de ces emplacements, d’où une scission qui se créée entre les logements et les places de stationnement pourtant initialement et rationnellement liés. Aussi les copropriétaires s’émeuvent-ils de cette situation et demandent-ils que la clause de priorité ne concerne que les copropriétaires propriétaires de logement sur place. Il la prie de bien vouloir l’informer des mesures qu’elle entend prendre pour répondre à cette demande.

À lire

[N°622] - Vente de lots Fonds de travaux Réglementation

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 13/09/2016 page : 8221)
Joaquim Pueyo attire l’attention de la ministre du logement sur le fonds de travaux créé par l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014. Ce texte modifie l’article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 en rendant obligatoire la constitution par le syndic, d’un fonds de travaux. Or, ce même article dispose que «les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l’occasion de la cession d’un lot». Certains copropriétaires s’interrogent sur le bien-fondé de cette disposition qui apparaît en contradiction avec le droit de propriété garanti par la Constitution. Aussi, il lui demande si elle entend faire réviser cette clause pour permettre la récupération de la part non dépensée du fonds de travaux en cas de cession d’un lot.

À lire

[N°621] - Syndics Administrateur provisoire Désignation

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 07/06/2016 page : 5140)
Marc Le Fur attire l'attention de la garde des sceaux, ministre de la justice sur les blocages entraînés par l'absence de syndic dans le fonctionnement d'une copropriété. En l'absence de syndic, il est en effet impossible pour une copropriété de recouvrer les charges, de convoquer une assemblée générale ou d'effectuer des travaux. Afin de remédier à ce dysfonctionnement, l'article 47 du décret du 17 mars 1967 a prévu une procédure spécifique par le biais de la nomination d'un administrateur provisoire. Le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété. Dans son rapport pour l'année 2014, le Conseil supérieur du notariat préconise qu'afin d'alléger la charge de travail des tribunaux, dans une copropriété dépourvue de syndic, le soin de désigner un mandataire chargé de réunir une assemblée générale de copropriété nommant le syndic soit confié au notaire. Il lui demande quelle suite le gouvernement entend donner à cette proposition.

L'hypothèse de l'absence de syndic, lorsqu'elle est liée à une autre cause qu'un défaut de désignation par l'assemblée générale, est régie par l'article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. En application de cette disposition, tout intéressé peut demander au président du tribunal de grande instance de désigner un administrateur provisoire pour une durée qu'il fixe. Cet administrateur provisoire est notamment chargé de se faire remettre les fonds, documents et archives du syndicat et de convoquer une assemblée générale aux fins de désignation d'un syndic. Le président de la juridiction statue par ordonnance sur requête. Cette procédure permet de désigner rapidement un professionnel impartial sans risque de conflit d'intérêt. Son impact sur la charge de travail des juridictions n'apparaît pas excessif au regard des avantages que présente une désignation judiciaire. Le gouvernement n'envisage donc pas, en l'état actuel de sa réflexion, de modifier l'article 47 du décret du 17 mars 1967 afin de confier au notaire le pouvoir de désigner un administrateur provisoire.

[N°621] - Vente Formalités Facturation

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 21/06/2016 page : 5839)
François de Mazières attire l'attention de la ministre du logement, de l'égalité des territoires et de la ruralité sur la loi pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové (ALUR). Cette loi a notamment prévu le plafonnement des frais facturés par les syndics de copropriété au titre de l'état daté devant être réalisé à l'occasion de la vente d'un bien immobilier. Cependant, actuellement, profitant de l'absence de décret fixant ce plafond, il semble que certains syndics facturent non seulement l'établissement d'un état daté mais également d'un pré-état daté. Face à ce constat, il lui demande de bien vouloir lui indiquer dans quel délai la publication de ce décret est prévu.

Dans un souci de protection du consommateur et du fait de certaines pratiques excessives quant aux montants facturés, la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (ALUR) a prévu le plafonnement de l'état daté ainsi que celui «des frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire». La loi prévoit que ces frais et honoraires sont imputables au seul copropriétaire concerné. L'état daté est un document facturé par le syndic au copropriétaire vendeur permettant d'apporter une information, lors de l'acte de vente, sur les créances et les dettes du copropriétaire vendeur et de l'acquéreur vis-à-vis de la copropriété. Son contenu est fixé à l'article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété. Le montant plafond doit être déterminé par un décret, actuellement en cours d'élaboration, et qui devrait aboutir au deuxième semestre 2016. En revanche, la pratique consistant, pour certains syndics à facturer au copropriétaire cédant un «pré-état daté», qui correspond généralement aux informations financières qu'un copropriétaire vendeur est tenu de remettre à un candidat acquéreur au stade de la promesse de vente, ne répond à aucune exigence législative ou règlementaire. Ce n'est donc pas l'absence de décret instaurant un plafonnement qui favorise la pratique du «pré-état daté». Toutefois, les pouvoirs publics, conscients de la problématique liée à ce «pré-état daté», ont souhaité simplifier les dispositions en matière d'informations, et notamment les informations financières des acquéreurs d'un ou plusieurs lots en copropriété. Ainsi, l'ordonnance n° 2015-1075 du 27 août 2015 relative à la simplification des modalités d'information des acquéreurs prévues aux articles L. 721-2 et L. 721-3 du Code de la construction et de l'habitation a procédé à des ajustements de nature à alléger les informations à communiquer à l'acquéreur afin de fluidifier les transactions immobilières, tout en préservant l'objectif d'une meilleure information de celui-ci dès le stade de la promesse de vente. Désormais, les informations financières de la copropriété que le copropriétaire doit fournir en cas de vente, portent sur les seuls éléments utiles pour l'acquéreur. L'ordonnance a également prévu la simplification de l'établissement des éléments nécessaires à cette information. L'objectif poursuivi est de permettre au copropriétaire vendeur de pouvoir établir ces informations à partir des éléments dont il dispose, sans qu'il soit nécessairement obligé de recourir au syndic.

[N°620] - Règlementation. Audit énergétique. Chauffage urbain.

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 14/06/2016 page : 5494)
Hervé Féron interroge la ministre de l’écologie sur le périmètre de l’obligation de réalisation d’un audit énergétique. L’article L. 134-4-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), créé par la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 impose de procéder à ce diagnostic dans les immeubles à usage principal d’habitation en copropriété de 50 lots ou plus, équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement et pour lesquels la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001. Les informations qui en sont retirées doivent permettre d’établir un plan pluriannuel de travaux d’économies d’énergie ou un contrat de performance énergétique afin d’améliorer la performance énergétique des bâtiments. Plusieurs textes réglementaires ont été publiés afin de préciser le contenu et les modalités de réalisation de l’audit énergétique. Cependant, des membres de syndic de copropriétés s’interrogent sur l’étendue de cette exigence en raison du manque d’exhaustivité de ces normes. Si les textes réglementaires évoquent de façon assez explicite les bâtiments dotés d’installations collectives classiques appartenant au domaine privé, ils restent muets sur les immeubles alimentés par d’autres systèmes, comme le chauffage urbain public en semblent exclus car ils ne correspondent pas entièrement aux modalités d’accomplissement d’un audit énergétique. Il souhaite ainsi connaître les différentes installations soumises à cette obligation.

En cohérence avec les objectifs environnementaux fixés par la loi du 3 août 2009, la loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement a instauré divers dispositifs innovants afin de mettre en ordre de marche les différents acteurs du secteur «bâtiment» vers la performance énergétique et environnementale. Plus particulièrement, concernant le secteur de la copropriété, qui compte près de 8 millions de logements, la loi a introduit des mécanismes visant à inciter les copropriétaires à réaliser des travaux d’économie d’énergie et à simplifier le vote en assemblée générale de tels travaux. Entre autres, l’article L. 134-4-1, introduit par cette loi, impose la réalisation d’un audit énergétique pour tout bâtiment à usage principal d’habitation en copropriété de 50 lots ou plus, équipé d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement, et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001. Les copropriétés de plus de cinquante lots raccordées à un réseau de chaleur (également appelé réseau de chauffage urbain) sont bien concernées par cette obligation. Un réseau de chaleur est une installation distribuant à plusieurs utilisateurs/clients de la chaleur produite par une ou plusieurs chaufferie (s), via un ensemble de canalisations de transport de chaleur. Il s’agit donc bien d’une installation collective de chauffage.

[N°620] - ASL. Election. Réglementation.

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 31/05/2016 page : 4819)
Charles de La Verpillière appelle l’attention de la ministre du logement sur les modalités d’élection des présidents des associations syndicales libres. L’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires ne prévoit pas les modalités de cette élection, alors qu’elle dispose, en son article 22, s’agissant des associations syndicales autorisées(ASA), que le président est élu par le syndicat parmi ses membres. Aussi, il lui demande s’il est nécessaire de procéder par analogie s’agissant des associations syndicales libres (ASL), ou si une totale liberté est permise dans la rédaction des statuts, avec la possibilité de prévoir qu’un tiers non-propriétaire, professionnel ou non-professionnel, puisse assurer les fonctions de président.

L’article 9 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 prévoit que les syndicats administrant les ASL soient composés de membres élus parmi les propriétaires membres de l’association ou leurs représentants, dans les conditions fixées par les statuts. En revanche, aucune disposition ne vient encadrer les modalités de l’élection du président. Cependant, à l’instar des règles applicables à l’élection des présidents des associations “loi 1901” ou des assemblées délibérantes, il doit être considéré que le président d’une ASL doit obligatoirement être un membre de cette association.

[N°620] - ASL. Statuts. Mise en conformité.

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 31/05/2016 page : 4799)
Yves Blein attire l’attention du ministre de l’intérieur sur la situation juridique de nombreuses associations syndicales libres (ASL) de propriétaires. L’ordonnance du 1er juillet 2004 a abrogé la loi du 21 juin 1865 sur les associations de propriétaires et prescrit la mise en conformité obligatoire des statuts des associations existantes. Dès lors, de nombreuses associations ont procédé à leur mise en conformité et déposé les statuts rénovés à la préfecture ou à la sous-préfecture. Or, il semblerait que dans deux cas sur trois ce dépôt ait été rejeté dès lors que le déclarant n’était pas en mesure de justifier, par le récépissé, du dépôt des statuts initiaux. La préfecture rejette, en effet, la demande si elle ne trouve pas l’inscription de l’association dans ses registres et exige alors les formalités de création de l’association, ce alors même que ces associations existent depuis longtemps, que ses statuts ont fait l’objet d’un acte notarié et qu’elles remplissent toutes leurs obligations statutaires. Il en résulte que les ASL sont aujourd’hui dans l’impossibilité de mettre leurs statuts en conformité. Face à cette situation, il lui demande les mesures que le gouvernement pourrait prendre afin de permettre aux ASL de sortir de cet imbroglio juridique et de se mettre leurs statuts en conformité.

La déclaration initiale de l’association syndicale libre à la préfecture est constituée de la déclaration elle-même, accompagnée de deux exemplaires des statuts, du plan parcellaire et d’une déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels ils s’engagent, en application des articles 3 et 4 du décret du 3 mai 2006 portant application de l’ordonnance du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires, et des articles 7 et 8 de cette ordonnance. Le dépôt de tout dossier complet donne droit à la remise d’un récépissé dans un délai de cinq jours et conduit à une publication au Journal officiel d’un extrait des statuts dans le délai d’un mois, à compter de la délivrance du récépissé.  Les modifications ultérieures des statuts, comme la mise en conformité de ces statuts avec le droit issu de la réforme de 2004, sont, elles, effectuées obligatoirement par le président de l’association syndicale libre, dans un délai de trois mois à compter de la date de délibération approuvant ces modifications. Le document le plus important lors du dépôt des premiers statuts est la déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels il s’engage. En effet, l’adhésion à l’association s’accompagne de la constitution d’un droit réel ne permettant un retrait de l’association syndicale libre qu’à travers la vente du bien inclus dans le périmètre de l’association ou la distraction du bien de ce périmètre. Il convient donc de s’assurer que chaque propriétaire a bien donné son accord.  Il est de bonne administration qu’une preuve de la publication d’un premier extrait des statuts soit demandée lors d’une demande de modification des statuts, dès lors que les services préfectoraux doivent vérifier que le consentement a bien été donné. Dans le droit existant avant la réforme de 2004, les statuts étaient publiés au recueil des actes administratifs de la préfecture et dans un journal d’annonces légales. À défaut, la préfecture ne peut que considérer que le dépôt des statuts constitue une première déclaration de l’association syndicale libre, et est donc amenée à demander l’ensemble des documents exigés à cette occasion. Il convient de rappeler que la publication des statuts au Journal officiel ne crée pas l’association syndicale libre mais la dote de la personnalité morale vis-à-vis des tiers. L’association syndicale libre est légalement constituée dès le consentement unanime des propriétaires membres et l’établissement des statuts. Ses décisions sont, dès sa création, opposables à ses membres.

[N°620] - Handicap et ERP. Accessibilité. Professions libérales.

par Edilaix
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(Sénat - réponse publiée au JO Sénat le 19/05/2016 page : 2107)
Jean-Louis Masson attire l’attention de la ministre du logement sur les dispositions relatives à l’accessibilité et notamment, la mise en œuvre de l’agenda d’accessibilité programmée (Ad’AP – Voir étude dans ce numéro, en p. 17). Certaines professions libérales installées dans des immeubles anciens ont vu les copropriétés voter contre l’exécution des travaux d’accessibilité. Lors de l’exécution des formalités déclaratives d’accessibilité auprès des communes concernées, certaines d’entre elles exigent que, lorsque les travaux d’accessibilité sont refusés par la copropriété, il soit cependant produit par le pétitionnaire un plan et un descriptif des travaux à réaliser faute de quoi, le dossier sera rejeté. Or un tel plan n’existe pas si la copropriété a refusé de faire une étude détaillée. Elle lui demande comment on peut régler une telle contradiction.

Les propriétaires ou exploitants d’un établissement recevant du public (ERP) peuvent se trouver face à une impossibilité administrative de mise en accessibilité lorsque l’assemblée générale des copropriétaires refuse l’autorisation de réaliser des travaux dans les parties communes de la copropriété. Afin d’éviter que ces propriétaires ou exploitants ne soient sanctionnés du fait de l’inaction d’un tiers, le législateur a instauré un nouveau motif de dérogation en cas de refus de l’assemblée générale des copropriétaires de réaliser les travaux d’accessibilité dans les parties communes. Ce nouveau motif de dérogation est codifié au 4° de l’article R. 111-19-10 du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Les travaux correspondants ne concernent toutefois que certains types de handicap, principalement le handicap moteur. Cette dérogation pour les parties communes est accordée de plein droit lorsque l’établissement existe dans la copropriété au 24 septembre 2014. Par conséquent, son caractère automatique n’entraine pas la nécessité de produire un plan ou toute autre pièce justificative autre que le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires. Toutefois, le gestionnaire reste tenu de rendre les prestations à l’intérieur de son local accessibles aux personnes handicapées, quel que soit leur handicap. Une nouvelle dérogation aux règles d’accessibilité pour motif de rupture de la chaîne de déplacement inscrite au b) du 3° de l’article R. 111-19-10 du CCH, pourra éventuellement être demandée par le propriétaire ou l’exploitant de l’établissement, cette dérogation s’appréciant handicap par handicap. Cette demande de dérogation à l’obligation de mise en accessibilité des parties privatives devra être justifiée notamment par un plan de l’intérieur de son ERP et du descriptif des travaux qui ne pourront être effectués. À titre d’exemple, lorsqu’un utilisateur de fauteuil roulant ne peut accéder à un ERP situé en étage du fait de l’absence d’un ascenseur, le propriétaire ou le gestionnaire de l’ERP pourra effectuer une demande de dérogation au motif de la rupture de la chaîne de déplacement, exemptant de fait de la nécessité de prévoir les espaces de retournement avec possibilité de demi-tour, les espaces de manœuvre de porte et les espaces d’usage devant les équipements d’usage. Cependant, il convient de préciser que les dispositions destinées à permettre l’accessibilité autre que celle liée au handicap moteur devront quant à elles être mises en œuvre. Lorsque l’ERP est créé dans la copropriété après le 24 septembre 2014, la demande de dérogation pour le motif du refus de l’assemblée générale des copropriétaires de réaliser les travaux d’accessibilité dans les parties communes n’est pas automatique et doit être motivée par le propriétaire ou l’exploitant de l’établissement. En effet, celui-ci devra être en mesure de justifier les raisons pour lesquelles il souhaite installer son établissement dans un bâtiment qui n’est pas totalement accessible.

[N°619] - Commission de contrôle des syndics (CNTGI) Composition Compétences.

par Edilaix
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(Sénat - réponse publiée au JO Sénat le 12/05/2016 page : 2025)
Alain Houpert attire l’attention de la ministre du logement, de l’égalité des territoires et de la ruralité sur les compétences de la future commission de contrôle des syndics. La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) prévoit que la commission de contrôle dispose d’une mission beaucoup plus large puisqu’elle pourra sanctionner «tout manquement aux lois, aux règlements et aux obligations fixées par le code de déontologie». Cette précision est d’autant plus essentielle que le code de déontologie va en partie être élaboré par les membres du conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI) composé en grande majorité par des professionnels des grands groupes de l’immobilier [Question posée le 30 avril 2015, ndlr]. Il lui demande donc pourquoi les représentants des ministères de la justice et du logement, les juristes spécialisés en droit de l’immobilier, les professionnels, les représentants des usagers initialement prévus dans cette commission [représentation des syndicats de copropriétaires] ne siègeront pas. Il lui demande aussi si cette commission va être rapidement mise en place et si une communication sera faite auprès des professionnels pour leur préciser si les pouvoirs de la commission de contrôle seront aussi larges que la loi ALUR le prévoit. 

 [Réponse du ministère de la Justice, ndlr] La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, renforce la formation, la déontologie et le contrôle des professions de l’immobilier. C’est ainsi qu’elle soumet les agents immobiliers, les administrateurs de biens, les syndics de copropriété et les marchands de liste à un code de déontologie et les rend passibles de poursuites disciplinaires devant une commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières en cas de manquement aux lois et règlements en vigueur, de faute déontologique ou de toute négligence grave, commis dans l’exercice de leurs ac tivités.
Des décrets d’application sont nécessaires pour la mise en œuvre de ces mesures. Le décret n°  2015-1090 du 28 août 2015, publié le 30 août 2015 et entré en vigueur le 1er septembre 2015, a fixé les règles constituant le code de déontologie. S’agissant de la commission de contrôle, l’élaboration des projets de décrets d’application relatifs à la commission et à la procédure disciplinaire a conduit le gouvernement à considérer qu’il était nécessaire d’amender les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, afin de donner à la commission les moyens de son fonctionnement et de garantir l’effectivité des poursuites disciplinaires qui seront engagées devant elle.
Le projet de loi «égalité et citoyenneté», qui a été présenté au Conseil des ministres du 13 avril 2016, permettra de prendre des dispositions en ce sens. Le décret devant fixer les modalités de fonctionnement, de désignation des membres, de saisine et d’organisation de la commission pourra être adopté très rapidement après l’entrée en vigueur des modifications envisagées de la loi du 2 janvier 1970.  Conformément aux dispositions de l’actuel article 13-6 de la loi du 2 janvier 1970 précitée, la commission comprendra des représentants des professionnels passibles de poursuites disciplinaires, des représentants de leurs clients mais également des représentants de l’État ainsi que des membres d’une profession juridique ou judiciaire qualifiés dans le domaine de l’immobilier.