Au Parlement

Joëlle Huillier attire l’attention la ministre de l’égalité des territoires et du logement sur la situation des gardiens d’immeubles. (...) victimes d’agressions physiques ou verbales, il semble qu’ils ne bénéficient pas des mêmes protections, puisque certains sont défendus par leurs employeurs pendant que d’autres n’ont d’autre solution que de porter plainte à titre personnel. Il en résulterait des différences de traitement, certaines violences étant qualifiées d’«agression sur agent exerçant une mission de service public» et d’autres non. Des dispositions obligent les employeurs à prendre des mesures de prévention pour la sécurité et la santé de leurs salariés, comme l’article L. 4121-1du code du travail ou l’accord interprofessionnel du 26 mars 2010 sur le harcèlement et la violence au travail. Mais il n’y a pas d’obligation de suivi a posteriori des violences externes, dans le cas d’une plainte par exemple.Elle demande donc à la ministre si elle envisage des mesures permettant, lors d’une plainte en justice, la défense systématique par leurs employeurs des gardiens d’immeuble, particulièrement exposés dans le cadre de leur mission au contact avec le public. Elle souhaite aussi savoir si, comme le préconisait le rapport de 2008 sur la revalorisation de ce métier, un rapprochement des différentes conventions collectives est à l’étude, afin de mettre fin aux différences entre gardiens du parc social et gardiens du parc privé.

(...) le rapport Pelletier d’octobre 2008 a émis un certain nombre de propositions concernant la sécurité des gardiens d’immeuble et notamment celle de rappeler à tout e mployeur son obligation l égale d’assurer la sécurité de ce dernier ou celle de le doter des outils et instruments de travail de nature à assurer sa santé et sa sécurité. En mai 2012, dans le cadre de la mission permanente d’évaluation de la politique de prévention de la délinquance, un rapport conjoint des inspections générales des ministères de la justice, des affaires sociales, de l’éducation, de l’environnement et du développement durable, a émis un certain nombre de violences à l’encontre des gardiens d’encourager les structures d’appui aux propositions nouvelles afin de prévenir les d’immeubles. Ainsi, ce rapport préconise personnels de proximité du type “centre de ressources” pour les personnels de proximité afin de «lutter contre les phénomènes de résignation face à la violence» ou encore d e faciliter le dépôt de plainte par les personnels d e proximité accompagnés par leur hiérarchie. Par ailleurs, le rapport de 2008 sur la profession de gardien préconisait un rapprochement des trois types de conventions collectives. Sans nécessairement remettre en cause ce rapprochement, il convient d’observer qu’il existe des différences importantes dans l’exercice et les res ponsabilités de métier de gardien selon que celui ci est pratiqué dans le secteur privé ou social. Cette mesure, qui ne relève pas du périmètre du ministère de l’égalité des territoires et du logement, qui n’est pas habilité à intervenir sur ces conventions collectives, qui relèvent du droit du travail, doit ainsi faire l’objet d’une réflexion préalable à une négociation avec l’ensemble des représentants des professionnels concernées.

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 04/06/2013 page : 5888)

Arlette Grosskost attire l’attention de Mme la ministre de l’écologie, du développement durable et de l’énergie sur les isolations extérieures des bâtiments. (...) lors d’un ravalement de façade d’un immeuble, rien n’oblige le syndic à présenter à ses copropriétaires un devis avec travaux d’isolation et un devis sans travaux d’isolation. Elle voudrait savoir quelles sont les dispositions que compte prendre le gouvernement pour inciter les syndics de copropriété à engager des rénovations durables.

(...) toute décision de travaux portant sur les parties communes (ravalement des façades, isolation des murs par l’extérieur, isolation de la toiture, remplacement de la chaudière dans le cas d’une chaudière collective) [nécessite] un accord collégial. Le fonctionnement classique d’une copropriété et son mode d’adoption et de vote des travaux font que, très souvent, seules les actions prioritaires et d’urgence sont réalisées. Les travaux de réhabilitation énergétique, souvent coûteux, n’étant pas perçus comme prioritaires, ne sont que plus rarement entrepris par les copropriétaires. Afin d’encourager ces derniers à entreprendre une démarche active de rénovation énergétique de leur patrimoine, l’État a mis en place les mesures suivantes. D’une part, les bâtiments à usage principal d’habitation en copropriété de cinquante lots ou plus, équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement, et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001 doivent faire l’objet d’un audit énergétique d’ici fin 2016. Celui-ci permettra de sensibiliser les copropriétaires auxéconomies d’énergie et de les impliquer dans la rénovation énergétique de leur bien en leur proposant des scenarii de rénovation adaptés. Cette obligation a fait l’objet d’un décret en date du 27 janvier 2012 un arrêté d’application est sur le point d’être publié. D’autre part, les autres bâtiments en copropriété, toujours équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement, doivent faire l’objet d’un diagnostic de performance énergétique dans les mêmes délais. A la suite de la réalisation de ce diagnostic de performance énergétique ou de cet audit énergétique, les copropriétaires ont l’obligation, en assemblée générale, de se poser la question de la réalisation de travaux d’économies d’énergie. Certes, cela ne se traduit pas par l’obligation de réaliser des travaux, mais présente l’avantage d’obliger les copropriétaires, sur la base d’éléments concrets de l’audit énergétique ou du diagnostic de performance énergétique, de décider ensemble de l’intérêt de réaliser des travaux d’économie d’énergies. De plus, la loi portant engagement national pour l’environnement (Grenelle Il) a introduit la notion de travaux d’intérêt collectif portant sur les parties privatives qui permet aux syndicats de copropriétaires de s’accorder, à la majorité de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sur des travaux d’économies d’énergie portant sur les parties privatives. Cette mesure permet d’élargir le panel des actions que les syndicats de copropriétaires peuvent mener à J’échelle du bâtiment en termes de rénovation énergétique. Dès l’entrée en vigueur des textes réglementaires d’application, il sera par exemple possible pour un syndicat de voter, en assemblée générale, le changement de la chaudière collective, l’isolation des murs par l’extérieur mais éga lement le remplacement de l’ensemble des menuiseries de la copropriété (article 7 de la loi Grenelle). Dans le cadre du plan de rénovation énergétique de l’habitat, d’autres mesures seront étudiées, notamment dans la loi sur l’urbanisme et le logement qui sera débattue en 2013, pour inciter les syn dics de copropriété à engager des rénovations énergétiques. Une simplification des procédures de prise de décision ainsi que la constitution de fonds de travaux obligatoires sont par exemple envisagées. De plus, la capacité financière des syndics de copropriété sera améliorée grâce à la mise en œuvre de l’éco PTZ collectif, ainsi que par le soutien à l’émergence de structures de tiers financement, qui apporteront des liquidités supplémentaires aux copropriétés voulant s’engager dans des opérations de rénovation énergétique. Enfin, l’idée qui consisterait à conseiller, pour tout projet de ravalement de façade, la réalisation d’un devis complémentaire relatif à l’isolation des murs par l’extérieur peut être reprise dans un guide sur les plans de travaux en copropriétés. Cette solution est pertinente dans le sens où un ravalement de façades nécessite l’installation coûteuse d’équipements (échafaudages notamment) qui permet de réduire le coût de l’isolation elle-même.

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 07/05/2013 page : 5015)

Pascal Popelin attire l’attention de la ministre de l’égalité des territoires et du logement sur la nécessité de mieux encadrer les relations entre copropriétaires et syndics lorsqu’un copropriétaire majoritaire occupe également la fonction de syndic. Ce cas de figure se retrouve notamment pour ce qui est des résidences d’habitation pour lesquelles le copropriétaire majoritaire est un office HLM. Cette situation, rendue possible par la réglementation en vigueur, est de nature à générer un certain nombre de dysfonctionnements. Elle s’apparente d’une part à un mode de fonctionnement fondé sur un système de «juge et partie» qui n’apporte aucune garantie de transparence et de neutralité lorsqu’il s’agit de prendre des décisions importantes pour l’ensemble de la copropriété et dont l’impact peut être très lourd pour les copropriétaires. Elle instaure ensuite de fait une forme de déséquilibre entre le copropriétaire majoritaire et les quelques copropriétaires minoritaires, dont la voix ne peut que très rarement être entendue et prise en compte. Ce cadre est enfin propice à l’émergence de relations très conflictuelles rendant parfois la vie du voisinage peu sereine. Compte tenu de cette situation de déséquilibre, il souhaiterait avoir connaissance des mesures qui pourraient être envisagées afin de faire évoluer la réglementation dans un sens qui permettrait une meilleure prise en compte de la voix des copropriétaires minoritaires, notamment lorsque la répartition des logements entre un office HLM et des propriétaires particuliers est stabilisée de longue date au sein d’une copropriété.

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis reconnaît expressément la possibilité pour un copropriétaire d’être également syndic non professionnel dans le même syndicat de copropriétaires. Le principe posé par la loi de 1965 revêt un intérêt particulier s’agissant d’organismes HLM ayant vendu des logements à d’anciens locataires. Ainsi, dans les syndicats de copropriétaires issus de la vente de logements HLM à leurs locataires, le principe imposant que l’organisme HLM vendeur soit syndic vise avant tout à garantir les intérêts des nouveaux copropriétaires. En effet, l’organisme HLM vendeur a, en tant qu’ancien propriétaire et gestionnaire unique des immeubles dans lesquels les logements sont vendus, une bonne connaissance de ces immeubles, ainsi que de la situation des anciens locataires devenus copropriétaires. De plus, le fait que l’organisme HLM vendeur devienne syndic dans ces immeubles permet d’assurer une certaine continuité : les nouveaux copropriétaaires, anciens locataires de l’organisme HLM vendeur, conservent le même interlocuteur concernant la gestion de l’immeuble. Par ailleurs, le principe selon lequel l’organisme HLM vendeur est syndic du syndicat de copropriétaires nouvellement créé n’est pas absolu. Ainsi, l’organisme HLM peut renoncer à la fonction de syndic ; de plus, les copropriétaires autres que l’organisme HLM, dès lors qu’ils représentent au moins 60 % des voix du syndicat, peuvent décider de recourir à un autre syndic. Certes, lorsque l’organisme HLM est copropriétaire majoritaire, la réduction de ses voix à la somme des voix des autres copropriétaires, prévue par l’article 22 de la loi [précitée], ne s’applique pas. Toutefois, les intérêts des copropriétaires minoritaires restent protégés d’une part, par les règles de majorité requises pour certaines décisions (double majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix du syndicat, voire unanimité de tous les copropriétaires), et d’autre part, par le contrôle du juge sur les éventuels abus de majorité susceptibles de résulter de la situation de copropriétaire majoritaire. Dans ces conditions, la transparence dans les relations entre l’organisme HLM, copropriétaire et syndic, et les autres copropriétaires dans les syndicats issus de la vente de logements sociaux paraît suffisamment assurée, et il n’est pas envisagé à ce stade de modifier la réglementation en la matière.

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 07/05/2013 page : 5016)

Marie-Jo Zimmermann demande au ministre de l’intérieur si la taxe de balayage est tombée en désuétude ou si les communes continuent à pouvoir la mettre en œuvre. Si oui, elle souhaite savoir selon quelles modalités d’assiette et de taux, le montant de cette taxe doit être fixé.

L’article 37 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 a modifié l’article 1528 du code général des impôts en précisant que les communes peuvent, sur délibération du conseil municipal, instituer une taxe de balayage. La taxe est établie par l’administration municipale qui en fixe le tarif. Des tarifs différents peuvent être fixés selon la largeur de la voie. Le produit de la taxe de balayage ne peut excéder les dépenses occasionnées par le balayage de la superficie des voie livrées à la circulation publique, telles que constatées dans le dernier compte administratif de la commune. La taxe est due par les propriétaires riverains, au 1er janvier de l’année d’imposition, des voies livrées à la circulation publique. Elle est assise sur la surface desdites voies, au droit de façade de chaque propriété, sur une largeur égale à celle de la moitié desdites voies dans la limite de six mètres. Lorsque l’immeuble riverain est régi par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la taxe est due par le syndicat des copropriétaires au 1er janvier de l’année d’imposition. Afin de fixer le tarif de la taxe, l’autorité compétente de l’État communique, avant le 1er février de l›année précédant celle de l›imposition, aux communes qui en font la demande, les informations cadastrales nécessaires au calcul des impositions. (…).
 

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 26/02/2013 page : 2201)

Philippe Meunier appelle l’attention du ministre de l’économie et des finances sur une situation donnant lieu à la taxation sur les plus-values immobilières. Ainsi, suivant deux compromis de vente sous seings privés de même date, des consorts se sont engagés à vendre divers biens et droits immobiliers au profit d’acquéreurs distincts. Aux termes des deux ventes à régulariser en suite de ces deux compromis, il en résultait une exonération de plus-value en raison du montant des cessions, chacun des vendeurs cédant respectivement deux quotes-parts de biens inférieures à 15 000 €. Cependant, ces compromis ont fait l’objet d’une préemption, au moyen de deux arrêtés de préemptions distincts. Aujourd’hui, il y a donc deux ventes de plusieurs lots de copropriété dans un même ensemble immobilier, à un seul et unique acquéreur et non plus deux acquéreurs distincts et compte tenu du prix de cession global, le seuil d’imposition de 15 000 € est franchi, entraînant une taxation sur les plus-values immobilières. Étant donné que l’élément générant la plus-value ne résulte pas de la volonté des consorts, l’unicité d’acquéreur étant la conséquence de la préemption, il lui demande quelle solution il entend donner à ce problème.

Conformément aux dispositions du 6° du II de l’article 150 U du Code général des impôts (CGI), les plus-values résultant de la cession d’immeubles, parties d’immeubles ou droits relatifs à ces biens sont exonérées d’impôt sur le revenu, et par suite de prélèvements sociaux dus au titre des produits de placement, lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 € (…). La circonstance que la cession soit réalisée au profit d’un acquéreur unique, du fait de l’exercice par celui-ci de son droit de préemption, ne saurait justifier, au risque d’une rupture du principe d’égalité devant l’impôt, de déroger aux règles d’appréciation du seuil d’exonération de 15 000 € rappelées ci-dessus, qui sont d’application générale. Cela étant, il pourrait être répondu plus précisément à la question posée si, par l’indication des noms et adresses des personnes concernées, l’administration pouvait être à même de procéder à une instruction plus détaillée et circonstanciée du cas particulier évoqué.

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 26/02/2013 page : 2259)

Gérald Darmanin interroge la ministre de l’égalité des territoires et du logement sur les propositions du Think Tank «Cartes sur table», et notamment sur la proposition visant à soumettre à l’impôt sur le revenu les «revenus fictifs» que constitue l’absence de loyer pour les propriétaires ayant remboursé leur emprunt. (…), il souhaiterait connaître la position du gouvernement sur ce sujet, qu’il espère, bien évidemment, défavorable.

Conformément aux dispositions du II de l’article 15 du Code général des impôts, les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu. Cela étant, l’imposition des contribuables propriétaires de leurs logements sur un revenu fictif équivalent au loyer économisé a déjà été pratiquée. En effet, jusqu’en 1965, la législation française taxait sur la base d’un revenu fictif le propriétaire qui se réservait la jouissance d’un logement. Cette mesure visait à assurer, sur le plan des principes, l’égalité entre celui qui, pour se loger, était obligé d’engager une dépense substantielle par le paiement d’un loyer et celui qui, propriétaire de son logement, économisait la valeur de son loyer. Cette législation, prévoyant l’imposition du propriétaire à raison du loyer qu’il économisait, soulevait de nombreux problèmes. Ainsi, sur le plan technique, se posait la question de la détermination du loyer à prendre en compte et, par suite, celle de l’évaluation de la valeur locative des logements en cause. Sur le plan budgétaire, l’imposition du loyer économisé par le propriétaire avait pour contrepartie logique la déduction des charges afférentes au logement. Dans cette hypothèse, le loyer effectivement imposable se trouvant en définitive significativement réduit, le Trésor était perdant. Enfin, sur le plan économique, l’imposition d’un loyer fictif constituait un frein à l’acquisition de logements. (…). L’inégalité qui existe entre le locataire et le propriétaire de son logement doit en tout état de cause être relativisée puisque, même s’il n’acquitte pas de loyer, ce dernier supporte néanmoins, outre les charges financières, s’il a financé son acquisition au moyen d’un emprunt, des dépenses spécifiques auxquelles n’est pas tenu le locataire : impôts fonciers, charges de copropriété, le cas échéant, et de manière générale, l’intégralité des dépenses d’entretien et de réparation du bien.

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 26/02/2013 page : 2250)

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 22/01/2013 page : 1352)

Geneviève Gaillard attire l’attention de la ministre de l’Égalité des territoires et du logement sur la question de la fiabilité des diagnostics de performance énergétique (DPE). Une association de consommateurs vient de mener une enquête sur la fiabilité du diagnostic de performance énergétique en faisant pratiquer cinq diagnostics dans chacune des cinq maisons enquêtées, réparties sur tout le territoire français. Dans chaque cas, les maisons ont reçu deux, voire trois classes énergétiques différentes (…).

(…) Une enquête UFC-Que choisir publiée le 21 février 2011 avait relevé plusieurs failles relatives au nouveau dispositif de DPE, et confirmé la nécessité d’un plan de fiabilisation de l’outil. Par ailleurs, le nombre de réclamations déposées en 2010 s’élevait à 30 seulement, montrant une méconnaissance des recours possibles. De plus, seulement 4 % des diagnostiqueurs se sont vus en 2010 retirer leur certification et 10 % ont été suspendus de leur activité, montrant ainsi la nécessité de renforcer la surveillance des professionnels par les organismes certificateurs. C’est notamment pour cela que les pouvoirs publics ont engagé une large concertation avec l’ensemble des parties prenantes afin de définir un programme d’actions dans le but de le fiabiliser et de l’améliorer. Les réunions avec les fédérations de diagnostiqueurs, les organismes de certification, les associations de consommateur et l’ensemble des acteurs concernés qui ont eu lieu tout au long du premier semestre 2011 ont permis d’arrêté un plan d’amélioration qui est ainsi structuré en 6 axes : 1. ajout d’une fiche technique au DPE pour en assurer la transparence des données renseignées par le diagnostiqueur : cette mesure a été intégrée dans l’arrêté du 8 février 2012 modifiant l’arrêté du 15 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine ; 2. amélioration de la méthode de calcul pour passer de 30 à 60 points de contrôle ce qui permettra d’en affiner le modèle : la nouvelle méthode de calcul a été officialisée dans l’arrêté du 17 octobre 2012 ; 3. validation des logiciels afin que pour des données d’entrée identiques, tous les outils informatiques génèrent les mêmes résultats : cette mesure a été intégrée dans l’arrêté du 27 janvier 2012 relatif à l’utilisation réglementaire des logiciels pour l’élaboration des DPE suivant la méthode de calcul 3CL-DPE version 2012 ; 4. création d’une base de données pour le recueil des DPE : cette base n’est pas totalement opérationnelle puisqu’elle est basée sur la méthode de calcul, mais le sera en 2013 ; 5. montée en compétence des diagnostiqueurs, en créant des exigences sur le niveau de formation minimum requis (…) ; 6. amélioration du contrôle et de la qualité des diagnostics : d’une part grâce à la base de données dont l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe) a la charge et d’autre part grâce à une opération spéciale de contrôle aujourd’hui en cours chez les organismes certificateurs. Ces mesures ont pour objectif la fiabilisation du dispositif et la professionnalisation des acteurs. L’intégralité du plan a d’ores et déjà fait l’objet d’un texte réglementaire publié et entrera en vigueur début 2013 (…). ●
 

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 29/01/2013 page : 1098)

Marc Francina attire l’attention de la ministre de l’Égalité des territoires et du logement sur l’obligation d’installer des détecteurs de fumée dans les immeubles, notamment dans les parties communes (…).

La loi visant à rendre obligatoire l’installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d’habitation a été promulguée le 9 mars 2010. Cette obligation incombe à l’occupant, qui devra équiper son logement, d’ici au 8 mars 2015, d’au moins un détecteur de fumée conforme à la norme européenne harmonisée NF EN 14604 (par arrêté du 24 avril 2006, tous les détecteurs avertisseurs autonomes de fumées mis sur le marché français doivent être conformes à cette norme). Outre cette obligation, la loi prévoit également la mise en place de mesures de sécurité dans les parties communes des immeubles collectifs contre l’incendie. Le décret n° 201136 du 10 janvier 2011 relatif à l’installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d’habitation vient préciser les exigences inscrites dans la loi, et renvoie à un arrêté d’application, à paraître dans les semaines à venir, le soin de préciser les modalités d’installation et d’entretien du détecteur, ainsi que les mesures à prendre par les propriétaires dans les parties communes des immeubles collectifs. En effet, l’installation de détecteurs de fumée dans les parties communes des immeubles collectifs sera interdite, dans la mesure où une détection de fumée dans les parties communes déclencherait l’alarme et inciterait les gens à sortir de leur logement et à entrer dans les fumées. Or, ce sont précisément les fumées qui tuent. Ainsi, pour les parties communes des copropriétés, les mesures à prendre visent à éviter la propagation du feu dans les dégagements et circulations des immeubles, notamment dans les cas où le départ de feu intervient dans les locaux à risques. Ainsi, ce sont des dispositions pragmatiques qui ont été retenues, comme par exemple la mise en place de portes pour séparer les locaux poubelles du reste du bâtiment. De plus, le coût raisonné de ces mesures permettra à l’ensemble des copropriétés de les mettre en œuvre. L’amélioration de la sécurité, qui est la préoccupation majeure qui guide l’action du gouvernement avant toute autre considération, repose avant tout sur la sensibilisation des personnes aux risques d’incendie…

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 08/01/2013 page : 218)

Lionel Tardy attire l’attention de la ministre de l’égalité des territoires et du logement, sur les pratiques des syndics de copropriétés. En effet, les associations de consommateurs leur reprochent un manque de transparence dans leur gestion ainsi que des rémunérations parfois abusives. Il souhaite donc connaître les mesures qu’elle entend prendre pour réglementer les pratiques des syndics de copropriété, notamment en ce qui concerne la tarification.

L’arrêté du 19 mars 2010 modifiant l’arrêté du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels a encadré les contrats des syndics de copropriété en fixant d’une part la liste minimale des prestations de gestion courante, rémunérées par le forfait annuel, et d’autre part, le principe selon lequel les prestations particulières doivent être précisément définies dans le contrat de syndic, étant rappelé que ces prestations sont rémunérées en dehors du forfait annuel. Toutefois, il semble ressortir des enquêtes menées récemment par diverses associations de consommateurs et de copropriétaires que les pratiques tarifaires des syndics sont très diverses, et peuvent, notamment pour certaines tâches qui ne sont pas comprises dans la gestion courante, atteindre un tel niveau qu’elles paraissent déconnectées de la réalité des prestations fournies. La question de l’encadrement des pratiques des syndics de copropriété, notamment de la tarification de leurs prestations, sera examinée dans le cadre de la loi sur le logement et l’urbanisme qui sera élaborée en 2013.

(Sénat - réponse publiée au JO le 15/11/2012 page : 2603)

Question : Jean-Pierre Sueur appelle l’attention du ministre de l’égalité des territoires et du logement sur l’intérêt que pourrait présenter la création de fonds de travaux au sein des copropriétés. L’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 oblige les syndics à soumettre au vote de l’assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d’équipement communs. Toutefois, en pratique, la constitution de ces provisions est rarement votée. Cette absence d’anticipation peut placer les copropriétés dans une situation financière difficile lorsque des travaux doivent être réalisés. Il pourrait, en conséquence, paraître opportun de rendre obligatoire la constitution de ces provisions, afin de protéger les copropriétaires, notamment ceux dont les revenus sont les plus modestes. Le montant de ces provisions - distinct des autres recettes de copropriété - serait alors être placé en compte séparé “sur livret“. Il lui demande quelle est sa position à ce sujet.

Réponse : La constitution d’un fonds de travaux n’est actuellement pas obligatoire. L’article 18, alinéa 6, de la loi n° 65-557 de la loi du 10 juillet impose seulement au syndic de soumettre au vote de l’assemblée générale lors de sa première désignation, et au moins tous les trois ans, la décision de constituer des provisions spéciales pour travaux. Ces provisions spéciales ne nécessitent ni un vote préalable de travaux, ni un plan pluriannuel de travaux. Elles servent à financer des travaux d’entretien et de conservation des parties communes et des éléments d’équipement communs susceptibles d’être nécessaires dans les trois années à échoir. Dans la pratique, la décision de constituer des provisions spéciales pour travaux est rarement votée, par manque de moyens et aussi par crainte d’une mauvaise utilisation de l’argent disponible. Néanmoins, le gouvernement n’est pas favorable à l’obligation de constitution d’un fonds de travaux sans vote préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. En effet, imposer la constitution de fonds de travaux sans décision de l’assemblée générale reviendrait à porter atteinte au droit des copropriétaires sur leur épargne et à leur liberté d’en disposer et de la placer comme bon leur semble. Au surplus, une telle mesure ne protégerait pas les copropriétaires, notamment ceux dont les revenus sont les plus modestes. Au contraire, il s’agirait pour eux d’une charge supplémentaire de nature à aggraver leur situation, en particulier dans la période de fragilité économique globale actuelle. En revanche, la constitution du fonds pourrait résulter soit d’une décision des copropriétaires qui souhaitent mobiliser leur épargne pour anticiper des travaux, soit constituer une modalité de financement de travaux préalablement votés par l’assemblée générale des copropriétaires. La décision d’instaurer un fonds de travaux permettant d’anticiper les travaux à venir pourrait être favorisée grâce à un encadrement garantissant une utilisation de ce dernier conforme à son objet. Il conviendrait notamment de limiter la durée du fonds et le montant des provisions afin de permettre une évaluation périodique et les ajustements nécessaires, de rendre impossible son utilisation à d’autres fins que des travaux, de rendre obligatoire le placement des sommes au profit du syndicat des copropriétaires, de prévoir que les sommes versées sur ce fonds sont des provisions acquises au lot et non des avances attachées aux copropriétaires. Ces propositions ont vocation à être approfondies et expertisées dans le cadre de la préparation de la loi-cadre sur l’urbanisme et le logement prévue pour le printemps prochain.