Au Parlement

Sous l’égide du ministère du logement un groupe de travail composé d’organisations représentatives de consommateurs et de professionnels  travaille à l’élaboration d’un « carnet de santé » de l’immeuble.

M. Léonce Deprez demande à Mme la secrétaire d’Etat au logement de lui préciser, à l’égard de la réglementation du marché immobilier, l’état actuel de la « réflexion interministérielle sur ce thème actuellement en cours » comme l’indiquait son prédécesseur en réponse à sa question écrite n° 54439 du 27 novembre 2000 (JO Ass. nat. du 26 février 2001). Question transmise à Mme la garde des sceaux, ministre de la justice.

La garde des sceaux, ministre de la justice, fait connaître à l’hono­rable parlementaire que depuis les années quatre-vingt-dix de nombreux textes législatifs ont eu pour objet d’améliorer l’information de l’acquéreur immobilier. La réflexion interministérielle annoncée lors de la réponse à la question écrite en date du 27 novembre 2000 avait pour objet de tenter de remédier à l’incommodité liée au caractère épars de ces différents textes. Cette réflexion a récemment abouti à l’idée de présenter les obligations résultant des différentes dispositions législatives ou réglementaires concernées dans un seul document les regroupant. Ce dernier, qui pourrait s’apparenter à un « carnet de santé » ou « carnet de vaccination » de l’immeuble, permettrait à l’acquéreur de prendre connaissance de l’état de l’immeuble qu’il envisage d’acquérir. Afin d’élaborer ce document, un groupe de travail composé notamment d’organisations représentatives des consommateurs et de professionnels devrait être prochainement constitué sous l’égide du ministère du logement.

Rép. min. Deprez n° 66755, JO Ass. nat. du 6 mai 2002 p. 2424.

Le dispositif de protection des occupants de logements meublés instauré par la loi du 29 juillet 1998 d’orientation relative à la lutte contre les exclusions s’applique au bailleur de meublés ainsi qu’aux sociétés commerciales qui sous-louent des meublés à des étudiants.

M. Jacques Pélissard attire l’attention de Mme la secrétaire d’Etat au logement au sujet de la situation des étudiants prenant en location des logements meublés. Une disposition de la loi de lutte contre les exclusions du 29 juillet 1998, insérée dans l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation, prévoit en effet qu’un bailleur louant plus de quatre logements meublés est tenu d’établir un bail d’une durée minimale d’un an, le locataire ayant le droit de partir à tout moment à condition de respecter un préavis d’un mois. Cette disposition pose malheureusement quelques difficultés matérielles d’application en raison, d’une part, de la difficulté de savoir si le bailleur possède plus de quatre logements meublés destinés à la location, et, d’autre part, du développement, notamment dans les villes universitaires, de systèmes de sous-location en meublé. Cette seconde situation est le plus souvent illustrée par la pratique de certaines sociétés commerciale qui prennent à bail des logements, les meublent et les sous-louent ensuite à des étudiants. Il souhaiterait dans ce cadre savoir si l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation s’applique uniformément aux différentes formules juridiques de location, et donc également aux sous-locations. Une telle hypothèse permettrait en effet à de nombreux étudiants, en parfait accord avec les textes applicables, de pouvoir libérer plus rapidement de tels logements, du fait de la durée réduite des années universitaires, et ce sans devoir régler un loyer jusqu’à la fin du bail.

L’article 126 de la loi du 29 juillet 1998 d’orientation relative à la lutte contre les exclusions a introduit dans le code de la construction et de l’habitation un chapitre consacré aux mesures relatives à la protection des occupants de certains meublés et comportant 3 articles, L. 632-1, L. 632-2 et L. 632-3. Ces dispositions s’appliquent désormais à toute personne qui loue un logement meublé à un bailleur louant habituellement plus de quatre logements meublés que la location s’accompagne ou non de prestations secondaires dès lors que le logement constitue sa résidence principale. Par ces mesures, le législateur a entendu mettre en place un dispositif juridique instaurant un statut, une protection pour les personnes ayant leur résidence principale dans un logement meublé et qui ne bénéficient pas des protections normales dont jouissent les locataires du parc public ou privé. La situation, soulevée par l’honorable parlementaire, des étudiants qui sous-louent des logements meublés à des sociétés commerciales titulaires d’un bail commercial paraît pouvoir s’inscrire dans ce dispositif ; cette situation pourrait, sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux, être requalifiée en situation de location car la sous-location d’un bail commercial ne saurait avoir d’autre objet que l’exercice d’une activité commerciale, ce qui n’est pas le cas des étudiants qui sont titulaires d’un contrat d’habitation. Toutefois, les logements loués aux étudiants s’ils comportent à la fois des locaux privatifs et des espaces collectifs pourraient relever des dispositions prévues à l’article 193 de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains qui définissent les logements foyers et fixent les conditions de location dans ces établissements.

Rép. min. Pélissard n° 65974, JO Ass. nat. du 29 avril 2002 p. 2138.

L’ANAH encourage l’installation de fenêtres aux caractéristiques performantes sur les plans thermique et énergétique par l’allocation de primes complémentaires aux subventions déjà allouées aux copropriétaires bailleurs ou occupants.

M. Yves Bur attire l’attention de M. le ministre de l’équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mer sur les conséquences des nouvelles réglementations sur la production de fenêtres par les artisans menuisiers. En effet, dans le marché de la rénovation qui constitue le marché principal des artisans menuisiers, l’agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (ANAH) a décidé d’encourager par l’allocation de primes spécifiques l’installation de fenêtres performantes au plan thermique et énergétique. Pour que le client puisse bénéficier de ces primes exceptionnelles, l’entreprise devra avoir mis en oeuvre une fenêtre bénéficiant du label Acotherm Th6 ou Th8 selon le cas. Par ailleurs, concernant la construction neuve, la solution technique RT2000

maisons individuelles non climatisées dispose elle aussi que, pour les bâtiments neufs, les fenêtres et portes-fenêtres doivent être marquées du label Acotherm dans une fourchette allant de Th5 à Th9. Or, cette double exigence de label Acotherm n’est accordée à ce jour qu’à des produits industriels bénéficiant de la norme NF-Nouvelle fenêtre bois. L’obtention de cette marque est inaccessible aux entreprises artisanales pour des raisons de coûts de certification (de l’ordre de 30 000 euros) et de son inadaptation à des fabrications artisanales à l’unité et sur mesure. Compte tenu du fait que, techniquement, les performances thermiques et énergétiques des productions artisanales sont parfaitement compatibles avec les exigences du label Acotherm, une solution consisterait dans la mise en place de dispositifs simplifiés (du type descriptifs agréés par le centre scientifique et technique du bâtiment qui est est en charge de la RT2000 et l’ANAH) permettant aux productions artisanales de bénéficier d’une équivalence Acotherm leur évitant ainsi des procédures de normalisation inadaptées à leur organi­sation, à leurs types de production et leurs capacités financières. C’est pourquoi il lui demande de bien vouloir lui indiquer les initiatives qu’il envisage pour faire aboutir cette démarche.

L’ANAH a décidé d’encourager l’installation de fenêtres performantes au plan thermique et énergétique par l’allocation de primes complémentaires aux subventions déjà allouées aux propriétaires bailleurs ou occupants. Une instruction du mois de juillet de l’ANAH sur les économies d’énergie précise que le propriétaire pourra bénéficier des primes exceptionnelles dans le cas où l’entreprise aura mis en oeuvre une fenêtre bénéficiant de la certification Acotherm Th6 ou Th8, ou d’un label équivalent, ou encore d’une étude thermique démontrant l’équivalence des performances. Dans le secteur de la construction neuve, la solution technique RT 2000 maisons individuelles non climatisées, dans sa partie consacrée aux fenêtres et portes-fenêtres, considère uniquement le cas où les fenêtres possèdent une certification Acotherm dans une fourchette de Th5 à Th9. Cependant le titre IV de l’arrêté du 29 novembre 2000 relatif aux caractéristiques thermiques des bâtiments nouveaux et des parties nouvelles de bâtiments prévoit une procédure d’approbation de nouvelles solutions techniques. Les professionnels ou les groupements de professionnels ont la possibilité de présenter au ministre chargé de la construction et de l’habitation une demande d’agrément de solution technique pour leur produit, accompagnée d’un dossier d’études conformément à l’article 72 de l’arrêté précité. L’agrément de la solution technique est effectué après l’avis d’une commission d’experts constituée à cet effet.

Rép. min. Bur n° 927, JO Ass. nat. du 21 octobre 2002, p. 3732.
 

Le coût financier de la rénovation du parc des ascenseurs, estimé à 4 milliards d’euros, sera à la charge des propriétaires qui pourront bénéficier d’aides en vigueur dans l’habitat telles :  PALULOS, taux réduit de TVA, subventions ANAH, déductibilité des revenus financiers.

M. Maxime Gremetz interroge M. le ministre de l’équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mer sur le futur programme de mise aux normes de sécurité des ascenseurs. Face à la multiplication des accidents à cause du mauvais état de nombre d’ascenseurs, le Gouvernement a annoncé des mesures visant à rendre obligatoires les normes de sécurité sur dix-sept types de risques recensés. Le coût financier de la rénovation du parc d’ascenseurs est estimé à quatre milliards d’euros que devront prendre quasi intégralement en charge les locataires, via les organismes bailleurs et les propriétaires. Compte tenu de l’importance du coût qui devra essentiellement être supporté par des revenus modestes, il lui demande s’il n’entend pas envisager un dispositif plus juste alliant subventions d’Etat et avantages fiscaux.

Les travaux de mise en sécurité du parc existant des ascenseurs sont évalués à 4 milliards d’euros. Leur coût sera à la charge des propriétaires qui pourront solliciter le bénéfice des aides en vigueur dans le domaine de l’amélioration de l’habitat. Ainsi, en ce qui concerne le patrimoine des bailleurs sociaux, les travaux destinés à la sécurité des ascenseurs sont éligibles à la PALULOS (prime à l’amélioration des logements à usage locatif et à occupation sociale) instituée aux articles R. 323-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation (CCH). Le taux de subvention est de 10 % dans la limite du montant de travaux subventionnables, mais il peut être porté à 25 % si une collectivité locale participe pour un montant équivalent au financement de ces travaux de sécurité. Par ailleurs, les travaux effectués sur le patrimoine du parc social bénéficient du taux réduit de TVA. Quant aux propriétaires privés, ils pourront bénéficier des subventions de l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat, dans les conditions fixées aux articles R. 321-12 et suivants du CCH. Le taux de subvention peut varier de 20 à 70 % suivant le statut du propriétaire et la localisation de l’immeuble. En outre, ces travaux peuvent faire l’objet d’un prêt du 1 % logement. Concernant les avantages fiscaux, les travaux de remise aux normes des ascenseurs bénéficient du taux réduit de TVA, en application de l’article 279-0 bis du code général des impôts. Par ailleurs, les travaux sur les ascenseurs exposés par les bailleurs privés sont déductibles des revenus fonciers. Enfin, pour les logements conventionnés dans le cadre de l’article L. 351-2 du CCH, qu’ils appartiennent aux bailleurs sociaux ou aux bailleurs privés, la réalisation des travaux ne devrait pas avoir d’incidence significative sur la part du loyer à la charge des locataires bénéficiaires de l’aide personnalisée au logement (APL).

Rép. min. Gremetz n° 1115, JO Ass. nat. du 21 octobre 2002, p. 3732.

La loi SRU du 13 décembre 2000 a abrogé l’article L 115-5 du code de l’urbanisme, ce qui rétablit la possibilité de diviser un terrain au bout de dix ans sans être soumis à l’autorisation de lotir.

M. Robert Lamy appelle l’attention de M. le secrétaire d’Etat au logement sur les modalités d’application de l’article R. 315 1 du code de l’urbanisme. Cet article stipule que toute division d’une propriété foncière en vue de l’implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété, constitue un lotissement. Or, cette période de moins de dix ans semble être remise en cause par des interprétations, notamment des services de la DDE, qui tendent à dire qu’il n’y a plus de notion de temps, et qu’à partir de l’instant où un tènement a été divisé une fois pour une première construction, il n’est plus possible d’en obtenir d’autre, compte tenu que dans beaucoup de plans d’occupation des sols il est précisé « une construction par tènement », sans autre précision. L’application de la règle des dix ans paraissait une sage disposition, ménageant une évolution lente des agglomérations, sans geler définitivement la libre disposition des biens. Il lui demande, en conséquence, de bien vouloir lui préciser quelle doit être l’interprétation exacte de cet article du code de l’urbanisme.

L’article R. 315-1 du code de l’urbanisme précise notamment que « constitue un lotissement [...] toute division d’une propriété foncière en vue de l’implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété ». Il en résulte, comme le souligne l’honorable parlementaire, qu’une division intervenant plus de dix ans après la précédente n’est pas soumise à autorisation de lotir. Certains plans d’occupation des sols ont, par le passé, institué des règles locales interdisant le recours aux lotissements, interdisant la division d’une propriété foncière en plus de deux lots ou n’autorisant qu’une seule construction par tènement constitué à la date d’approbation du plan. L’existence de ces règles posait un problème juridique sérieux dans la mesure où le Conseil d’Etat a jugé que les documents d’urbanisme ne peuvent imposer que des conditions de fond à l’octroi des permis de construire, et ne peuvent prévoir des conditions de procédure. En outre, elles conduisaient l’administration à considérer que tout terrain détaché d’un tènement foncier déjà partiellement bâti devenait inconstructible, compte tenu des dispositions de l’ancien article  L. 111-5 du code de l’urbanisme qui prévoyait qu’il « ne peut plus être construit sur toute partie détachée d’un terrain dont la totalité des droits de construire, compte tenu notamment du coefficient d’occupation du sol en vigueur, a été précédemment utilisée ». Cet état de fait n’était pas conforme, comme le souligne l’honorable parlementaire, à l’esprit de l’article  R. 315-1 du code de l’urbanisme. C’est la raison pour laquelle la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains a abrogé l’article L. 111-5 du code de l’urbanisme, rétablissant ainsi la possibilité de diviser un terrain au bout de dix ans.

Rép. min. Lamy n° 49773, JO Ass. nat. du 29 avril 2002, p. 2235.

Les dispositions de la loi SRU du 13 décembre 2000 imposant depuis le premier janvier 2002 l’adoption d’un budget prévisionnel et le règlement de charges par provisions trimestrielles sont sans incidence sur les demandes de règlement par provision de charges locatives effectuées par les copropriétaires bailleurs.

M. Didier Julia appelle l’attention de M. le ministre de l’Equipement, des Transports, du Logement, du Tourisme et de la Mer sur la nouvelle réglementation, issue de la loi SRU, de la gestion des charges de copropriété locatives. Il semblerait que la copropriété ne puisse plus faire des appels de charge avant de connaître le montant des charges réelles de l’année écoulée, qui ne pourra intervenir qu’au cours du premier trimestre de l’année suivante. Or ce dispositif poserait un problème en cas de départ d’un locataire. En effet, le délai de restitution de la caution laissée par le locataire est actuellement fixé à deux mois. Ce délai ne permettrait plus aux propriétaires de retenir sur la caution la part des charges de copropriété restant due par le locataire sortant. Il lui rappelle que le délai de restitution de la caution est déjà considéré trop long par de nombreux locataires sortants qui doivent acquitter une nouvelle caution lors de leur entrée dans un nouveau logement Aussi, il résulte de cette disposition qu’une des deux parties risque de se trouver lésée. Soit le locataire, si ce dispositif entraîne un allongement de la durée de la restitution de la caution afin de permettre au propriétaire de calculer le solde des charges de l’année écoulée sur le montant réel. Soit le propriétaire, qui ne pourra retenir sur la caution le reliquat de charges dû par le locataire. Il lui demande comment il peut être remédié à cette situation.

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifiée par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU), a rendu obligatoire, à compter du 1er janvier 2002, la distinction entre le budget prévisionnel établi pour les dépenses courantes de copropriété, seul type de dépenses ayant une incidence sur les charges afférentes au locataire, et les dépenses pour travaux comptabilisées hors budget prévisionnel. L’article 14-1 nouveau de la loi de 1965 précitée précise que le budget prévisionnel est voté par le syndicat des copropriétaires, et que l’appel des charges se fait par provisions trimestrielles ou selon une autre périodicité si l’assemblée générale des copropriétaires le décide. De plus, ces provisions qui représentent une fraction du budget voté sont exigibles le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. De fait, ces dispositions mettent fin à des pratiques anciennes, qui se maintenaient essentiellement en région parisienne, et par lesquelles les copropriétaires remboursaient au syndicat, trimestriellement et à terme échu, les dépenses que celui-ci avait payées. Ces nouvelles dispositions ne modifient pas sensiblement les modalités de demandes de provisions adressées par les copropriétaires bailleurs à leurs locataires au titre de leurs charges locatives. En effet, la part récupérable des charges locatives sur les charges courantes de copropriété est a priori du même ordre que celle des années écoulées, et avant comme après la loi SRU, la régularisation des charges de copropriété est annuelle. Par ailleurs, le délai de remboursement du dépôt de garantie au locataire, fixé à deux mois de la restitution des clés par l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, suppose que la régularisation des charges de copropriété soit intervenue avant cette restitution. Or, ceci n’est pas toujours le cas, et les tribunaux admettent que le bailleur restitue au locataire sortant 75 % à 80 % du dépôt de garantie dans ce délai, et ne rembourse le solde dû qu’après la régularisation annuelle, sans intérêts. Les dispositions introduites par la loi SRU ne modifient en rien cette pratique admise par la jurisprudence, et qui a pour avantage de limiter les inconvénients dus au caractère annuel de la date de régularisation des charges, et ce, tant pour le locataire que pour le bailleur.

Rép. min. Julia n° 505, JO Ass. nat. du 18 novembre 2002, p. 4297.

Il n’est pas envisagé de modifier les règles de double majorité pour le vote de travaux d’amélioration, notamment lorsqu’ils sont liés à des problèmes de sécurité.

M. Philippe Rouault appelle l’attention de M. le ministre de l’Equipement, des Transports, du Logement, du Tourisme et de la Mer sur la règle de la double majorité pour le vote des travaux d’amélioration lors des assemblées générales de copropriété. De nombreux copropriétaires déplorent qu’il soit très difficile, en raison d’un abstentionnisme marqué, d’obtenir les 66 % de voix nécessaires. Ceci est particulièrement grave lorsque ces travaux sont liés à des problèmes de sécurité. Il lui demande s’il entend assouplir la règle existante afin de mettre fin à ces inquiétudes.

En vertu de l’article 30 de la loi n° 65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’assemblée générale décide, pour répondre entre autres à des problèmes de sécurité, selon la règle de la double majorité prévue à l’article 26 de cette même loi, c’est-à-dire un vote à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, toute amélioration telle que la transformation d’un ou plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux et fixe à la même majorité la répartition du coût des travaux envisagés. Cette exigence de majorité forte a été souhaitée par le législateur car des éléments essentiels de la copropriété sont en cause. On retrouve d’ailleurs cette exigence dans l’article 26-1 de la même loi, lequel vise les travaux à effectuer sur les parties communes en vue d’améliorer la sécurité des personnes et des biens au moyen de dispositifs de fermeture permettant d’organiser l’accès de l’immeuble (interphones, digicodes...). Cet article est une dérogation à l’article 26 qui interdit, à quelque majorité que ce soit, d’imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. La règle de la double majorité constitue donc déjà, de ce point de vue, un assouplissement du régime juridique applicable. De plus, le dernier alinéa de l’article 26 permet, dans certaines conditions, à une deuxième assemblée générale de décider des travaux d’amélioration à une majorité réduite. Enfin, si les travaux à réaliser résultent d’obligations législatives ou réglementaires, ce qui peut être le cas de dispositifs de sécurité, leurs modalités de réalisation et d’exécution sont décidées à la majorité simple des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 e de la même loi. Il n’apparaît donc pas justifié de modifier sur ce sujet la loi fixant le statut de la copropriété.

Rép. min. Rouault n° 846, JO Ass. nat. du 25 novembre 2002, p. 4458..

Tant que le dossier technique amiante n’a pas été constitué, il ne peut être exigé du copropriétaire la production d’un constat de présence ou d’absence d’amiante dans les parties communes.

M. Léonce Deprez attire l’attention de M. le ministre de l’Equipement, des Transports, du Logement, du Tourisme et de la Mer sur les difficultés d’application des décrets n° 2001-840 et n° 2002-839 imposant de faire procéder au repérage de matériaux contenant de l’amiante sur les parties communes dans un immeuble en copropriété. Les notaires commencent à exiger des vendeurs des « constats complets » très pénalisants pour les vendeurs. Il lui demande s’il ne serait pas souhaitable qu’un décret précise que - dans l’attente du repérage complet prévu par le décret modificatif du 13 septembre 2001 - le constat visé par le décret modificatif du 3 mai 2002, en cas de vente, peut être valablement réduit au diagnostic obligatoire déjà obtenu par le syndicat des copropriétaires.

Le décret n° 2002-839 du 3 mai 2002 a été pris pour l’application d’une disposition de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (article 176) qui prévoit qu’un « état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l’absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante est annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d’achat et à tout contrat réalisant ou constatant la vente de certains immeubles bâtis ». Il définit le champ d’application de cette disposition comme étant l’ensemble des immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Le décret n° 2001-840 du 13 septembre 2001 soumet, par ailleurs, les copropriétaires d’immeubles collectifs d’habitation à l’obligation de constituer et de tenir à jour un dossier technique « amiante » pour les parties communes d’ici à fin 2005 (ou fin 2003 pour les immeubles de grande hauteur). Dans le cas particulier des immeubles collectifs d’habitation en copropriété, il est donc exigé, au titre des obligations instaurées par le décret n° 2002-839, qu’en cas de vente d’un appartement le copropriétaire produise un constat de présence ou d’absence d’amiante portant sur les parties privatives et les parties communes. Le repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante dans les parties communes est à la charge du syndicat des copropriétaires. Il ne peut donc pas être exigé du copropriétaire qu’il produise un constat de présence ou d’absence d’amiante dans les parties communes tant que le dossier technique « amiante » prévu par le décret n° 2001-840 n’a pas été constitué. En l’absence de ce dossier technique et jusqu’au 31 décembre 2005 (31 décembre 2003 pour les immeubles de grande hauteur), le copropriétaire vendeur est donc seulement tenu de faire réaliser un constat portant sur les parties privatives et de fournir, pour les parties communes, les résultats des recherches de flocages, calorifugeages et faux plafonds contenant de l’amiante réalisées entre 1996 et 1999 en application du décret n° 96-97 du 7 février 1996.

Rép. min. Deprez n° 3223, JO Ass. nat. du 9 décembre 2002, p. 4810.

Un copropriétaire peut mandater la personne de son choix pour le représenter à l’assemblée à l’exception du syndic. La méconnaissance de cette règle entraîne la nullité de la résolution adoptée en violation de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965.

M. Rudy Salles attire l’attention de M. le ministre de l’Equipement, des Transports, du Logement, du Tourisme et de la Mer sur le comportement de certains syndics professionnels tendant à abuser des personnes fragilisées. Depuis plusieurs années certains syndics professionnels mettent en place des comportements abusifs consistant à demander, à la veille des assemblées générales, des pouvoirs en blanc aux copropriétaires fragilisés, principalement des personnes âgées. Ce comportement pénalise plusieurs copropriétés qui sont ainsi mises sous l’influence exclusive des syndics malhonnêtes. Par conséquent, il souhaite savoir s’il mènera prochainement une réflexion sur la mise en place des mécanismes qui pourraient mettre fin à ces pratiques malhonnêtes.

L’article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis donne toute précision sur la délégation du droit de vote d’un copropriétaire à un mandataire. Le copropriétaire peut mandater la personne de son choix, membre ou non de la copropriété, mais en aucun cas ce ne peut être le syndic. En outre, chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote. En cas de méconnaissance de cette disposition, la sanction encourue est la nullité de la délibération ce qui implique une initiative des copropriétaires conformément au régime juridique de la copropriété en matière de contestation des délibérations de l’assemblée générale. Le mécanisme fixé par l’article 22 - qui est d’ordre public - paraît suffisant pour permettre un fonctionnement régulier de la copropriété.

Rép. min. Salles n° 2140, JO ass. nat. du 17 février 2003, p. 1231.

La suppression d’un vide-ordures dans un immeuble en copropriété peut être décidée soit à l’unanimité, soit à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

M. Christian Estrosi attire l’attention de M. le ministre de l’Equipement, des Transports, du Logement, du Tourisme et de la Mer sur la suppression des vide-ordures dans les logements en copropriété. Il semblerait en effet que cette suppression soit difficile à obtenir compte tenu de la règle de l’unanimité des tantièmes. Il souhaiterait savoir si le Gouvernement entend modifier la réglementation relative aux majorités pour permettre la suppression de ces équipements.

L’adaptation des vide-ordures, si elle est nécessaire, dépend de leur classement en partie commune ou partie privative. S’agissant le plus souvent d’un élément commun, notamment la gaine et le local de réception au pied de la gaine, deux hypothèses doivent être distinguées au regard de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. La suppression d’un équipement commun ne peut être décidée que par l’ensemble de tous les copropriétaires. En revanche, s’il s’agit de travaux de transformation d’un tel équipement, comme sa neutralisation, la décision est alors prise à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix selon l’article 26 c de la loi précitée.

Rép. min. Estrosi, n° 4239, JO ass. nat. du 17 février 2003, p. 1225.