[N° 508] - Charges communes - Impayés - Recouvrement - Frais de procédure - Réglementation

par Edilaix
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Le syndicat de copropriétaires a le pouvoir d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais “nécessaires”, à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée. Ces frais ne sont pas définis par la loi.

M. Marc Le Fur demande à M. le ministre délégué au Logement et à la Ville de lui donner des indications précises sur la notion de “charges nécessaires”, qui a été introduite par la loi SRU du 13 décembre 2000, concernant le recouvrement des impayés par les syndics de copropriété. Il souhaite avoir une définition de cette notion, ainsi que les différents frais, autres que les  “frais obligatoires”, qui peuvent être inclus dans les frais nécessaires. Il lui demande s'il envisage d'adopter une définition réglementaire de cette notion.

Le premier alinéa de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis confère au syndicat de copropriétaires le pouvoir d'imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d'une créance justifiée, en dehors de toute action en justice. Les frais nécessaires ne sont pas définis par la loi. La jurisprudence retient le coût de la mise en demeure et les frais exposés auprès de la conservation des hypothèques au titre des frais nécessaires. Les honoraires de l'avocat de la copropriété ne sont pas retenus, mais sont indemnisés au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Restent les frais de relance, les honoraires du syndic pour remise du dossier à l'huissier et à l'avocat et les frais d'huissier, qui ne sont pas considérés comme des frais nécessaires. Cette jurisprudence, qui interprète donc de façon restrictive l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, émane des cours d'appel, notamment celle de Paris. La Cour de cassation ne s'est pas encore prononcée à ce sujet. L'adoption d'une définition réglementaire des frais nécessaires n'est pas envisagée.  D'une part, elle n'est pas prévue par la loi, d'autre part, elle n'aurait qu'une valeur indicative puisque le dernier alinéa de l'article 10-1 confère au juge le pouvoir d'en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties.

Rép. min. n° 56858 à M. Le Fure, JO ass. nat. du 5 avril 2005, page 3550.

[N° 509] - Copropriété - Réglementation - Décrets d'application - Publication - Délais

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Il n'est pas envisagé que, sous couvert de l'adaptation, les syndicats de copropriétaires procèdent, à la majorité de l'article 24, à des modifications importantes du règlement de copropriété qui nécessitent toujours la majorité de l'article 26.

M. Antoine Herth attire l'attention de M. le ministre de l'Equipement, des Transports, de l'Aménagement du territoire, du Tourisme et de la Mer sur les préoccupations des associations de copropriétaires. La loi SRU du 13 décembre 2000 ayant modifié la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété, ces associations sont en effet dans l'attente de la modification du décret d'application du 17 mars 1967. Aussi, il souhaiterait connaître les intentions du Gouvernement en ce domaine.

Le décret n° 2004-479 du 27 mai 2004 modifiant le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis a été publié au Journal officiel du 4 juin 2004. La liste des travaux non compris dans le budget prévisionnel figure dans ce décret à l'article 32 modifiant le décret n° 67-223 du 17 mars 1967. S'agissant du décret relatif à la comptabilité du syndicat des copropriétaires, il est paru au Journal officiel le 18 mars 2005. Enfin, l'article 49 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis donne la faculté à l'assemblée générale des copropriétaires de décider les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement, à la majorité de l'article 24 de la même loi, soit la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, jusqu'au 13 décembre 2005. Il pourrait être envisagé de pérenniser purement et simplement cette mesure, à condition, d'une part, que l'adaptation des règlements de copropriété demeure une simple faculté et que, d'autre part, la portée des adaptations possibles soit clairement précisée, dans le sens retenu par la recommandation n° 23 de la commission relative à la copropriété. En effet, il n'est pas envisagé que, sous couvert de l'adaptation, les syndicats de copropriétaires procèdent, à la majorité de l'article 24, à des modifications importantes du règlement de copropriété qui nécessitent toujours la majorité de l'article 26, voire l'unanimité lorsqu'il s'agit par exemple de modifier la répartition des charges, en vertu de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965. La question pourra être examinée lors du débat parlementaire sur le projet de loi « Habitat pour tous » en cours de préparation.

Rép. min. n° 37222 à M. Herth, JO ass. nat. du 5 avril 2005, page 3545.
 

[N° 509] - Politique du logement - Diagnostics obligatoires - Réglementation

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En cas de diagnostic amiante délivré par un diagnostiqueur non agréé, au-delà de la responsabilité du propriétaire vendeur, celle du vendeur professionnel peut être recherchée au titre de la responsabilité civile.

Le décret n° 96-97 du 7 février 1996, complété par le décret n° 2002-839 du 3 mai 2002, demande aux propriétaires de biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, d'effectuer, en cas de vente, des recherches relatives à la présence d'amiante dans le but d'informer tout acheteur potentiel. Le diagnostic technique amiante doit être réalisé par un professionnel agréé ayant reçu une formation spéciale. Cependant, M. Jean-Pierre Giran demande à M. le Garde des Sceaux, ministre de la Justice, de bien vouloir lui indiquer les sanctions au civil encourues par un vendeur professionnel de l'immobilier qui, vendeur de biens en copropriété, a produit un diagnostic amiante délivré par un diagnostiqueur non agréé.

Le Garde des Sceaux, ministre de la Justice, fait connaître à l'honorable parlementaire qu'un état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante doit être annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d'achat et à tout contrat réalisant ou constatant la vente de certains immeubles bâtis. En l'absence d'un tel état, aucune clause d'exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par la présence d'amiante dans les éléments de construction. Il appartiendra aux juges, souverains en la matière, de préciser si la délivrance d'un constat de risque par une personne non agréée entre dans ce cas de figure. Au-delà de cette responsabilité imputable au propriétaire vendeur, celle du vendeur professionnel qui produit un document délivré par une personne non agréée peut être recherchée selon les principes généraux régissant les mécanismes de la responsabilité civile.

Rép. min. n° 58750 à M. Giran, JO ass. nat. du 3 mai 2005, page 4663.

[N° 509] - Copropriété - Réglementation - Procédure de retrait

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Les conditions du retrait d'un ou plusieurs lots d'une copropriété relèvent de l'article 28 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la décision étant prise en assemblée spéciale statuant à la majorité des voix des copropriétaires composant cette assemblée.

M. Hervé Novelli souhaiterait attirer l'attention de M. le ministre délégué au Logement et à la Ville sur la réglementation relative à la copropriété, et plus particulièrement sur le cas des copropriétaires qui souhaitent se retirer du régime de copropriété. La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne prévoit aucune disposition particulière pour ce type de procédure. La jurisprudence semble retenir comme principe que c'est l'assemblée générale des copropriétaires qui est compétente pour statuer sur une demande de retrait de la copropriété, considérant que c'est une décision concernant la vie de la copropriété. Dans ce cas, la décision doit être prise selon la règle de l'unanimité et doit recueillir l'accord de tous les membres de la copropriété. Il suffit d'une abstention, ou d'un copropriétaire absent, pour que l'unanimité ne soit pas obtenue. Il souhaiterait connaître son avis sur une éventuelle évolution de la législation qui requerrait la règle de la majorité, ou à défaut une majorité qualifiée, pour statuer sur la demande de retrait de la copropriété.

Les conditions du retrait d'un ou plusieurs lots d'une copropriété sont fixées par l'article 28 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Cet article permet de scinder une copropriété initiale en une propriété séparée et une copropriété ou en plusieurs copropriétés lorsque l'immeuble est composé de plusieurs bâtiments et que la division en propriété du sol est possible. Ces conditions préalables étant réunies, la demande de retrait est présentée, soit par le propriétaire d'un ou de plusieurs lots, correspondant à un ou plusieurs bâtiments, qui souhaite constituer une propriété séparée, soit par les propriétaires, dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix des copropriétaires composant cette assemblée, qui souhaitent constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L'assemblée générale du syndicat initial statue sur les demandes à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Rép. min. n° 58526 à M. Novelli, JO ass. nat. du 3 mai 2005, page 4673.
 

[N° 509] - Véranda - Loggia - Superficie - Calcul - Réglementation

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Pour être pris en compte dans le calcul de la superficie le local, véranda ou loggia, doit être clos, couvert et inclus dans la partie privative du lot de copropriété

M. Ghislain Bray appelle l'attention de M. le ministre délégué au Logement et à la Ville sur les modalités de calcul des surfaces prévues par la loi Carrez. Il souhaiterait savoir à quelles conditions les surfaces d'une véranda ou d'une loggia peuvent être intégrées au calcul en question.

La loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, dite loi Carrez, institue une obligation de faire mention de la superficie privative dans l'acte de vente d'un lot de copropriété. Conformément aux dispositions de l'article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la superficie privative d'un lot est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres, sans tenir compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Pour être pris en compte dans le calcul de la superficie privative telle que prévue dans la loi susvisée, le local doit donc être clos, couvert et inclus dans la partie privative du lot de copropriété. Il en résulte que les locaux des parties communes, y compris à jouissance privative ou exclusive, ne sont pas pris en compte pour déterminer la superficie privative.
En conséquence, la superficie d'une véranda ou d'une loggia est intégrée dans la superficie privative si elle répond aux quatre conditions cumulatives suivantes : ces locaux doivent être clos, couverts, d'une hauteur égale ou supérieure à 1,80 mètre et compris dans la partie privative du lot.

Rép. min. n° 57814  à M. Bray, JO ass. nat. du 12 avril 2005, page 3857.
 

[N° 509] - Logement - Equipements - Installations électriques - Normes de sécurité

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L'usure naturelle, l'échauffement des matériels au fil des ans sont parfois à l’origine d’une installation dangereuse. En dehors des normes et réglementation à respecter, le gouvernement envisage, dans son projet de loi « Habitat pour tous », de rendre obligatoire un état de l'installation électrique lors des ventes de logement.

M. Jean-Luc Warsmann attire l'attention de M. le ministre délégué au Logement et à la Ville sur la vétusté de nombreuses installations électriques qui semblent être à l'origine d'un nombre conséquent d'incendies domestiques. Il souhaite connaître l'analyse du Gouvernement sur la question ainsi que les mesures envisagées afin d'améliorer la situation.

L'arrêté du 22 octobre 1969 portant réglementation relative aux installations électriques des bâtiments d'habitation indique que les installations électriques des bâtiments d'habitation à construire doivent être conformes aux dispositions des normes NF C 14-100 et NF C 15-100 en vigueur au moment de la demande de permis de construire. Pour les installations intérieures des logements, c'est la norme NF C 15-100 “installations électriques basse tension “ qui doit être respectée. Le décret n° 72-1120 du 14 décembre 1972 modifié relatif au contrôle et attestation de la conformité des installations électriques intérieures aux normes de sécurité en vigueur, prévoit que les installations nouvelles ou entièrement rénovées doivent faire l'objet d'une attestation de conformité aux prescriptions de sécurité imposées par les règlements en vigueur, préalablement à la mise sous tension par un distributeur d'électricité. Une installation électrique ancienne et conforme à la norme en vigueur à la date de construction est donc en conformité. Toutefois, les normes sont révisées régulièrement, tous les dix ans environ, aussi une installation électrique conforme lors de la construction peut être considérée obsolète dès lors que la norme a changé et sans que cette installation ne soit devenue pour autant dangereuse. Néanmoins, l'usure naturelle, l'échauffement des matériels au fil des ans peuvent avoir pour conséquence de rendre une installation dangereuse, quand bien même elle est conforme. Il ne saurait y avoir de règles générales sur ce sujet, les installations ne subissant pas toutes les mêmes contraintes. Aussi, le ministre délégué au Logement et à la Ville, en charge du domaine de la construction envisage dans son projet de loi « Habitat pour tous », de rendre obligatoire un état de l'installation électrique lors des ventes de logement.

Rép. min. n° 55436 à M. Warsmann, JO ass. nat. du 1er avril 2005, page 3856.
 

[N° 509] - Copropriété - Réglementation - Installations de climatiseurs

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L’installation d’un climatiseur requiert l’autorisation de l’assemblée générale à la majorité de l’article 25. Si nécessaire, selon le cas on peut avoir recours au second vote à la majorité plus souple ou convoquer une nouvelle assemblée générale. En attendant, il est toujours possible de recourir un appareil de climatisation d'appoint.

M. Jacques Kossowski entend tirer l'attention de M. le secrétaire d'État au Logement sur l'installation de climatiseurs dans les habitations en copropriété. Certaines personnes, notamment les plus âgées, souhaitent installer chez elles un système de climatisation efficace comprenant deux unités dont l'une située à l'extérieur. Or dans l'état actuel de la réglementation (en particulier la loi de 1965), elles doivent demander l'accord du syndic de copropriété et des autres copropriétaires. Cette procédure peut être longue et faire parfois l'objet d'obstructions injustifiées. Dans ce contexte, et alors que notre pays a connu en 2003 un terrible épisode de canicule, il conviendrait d'assouplir et d'actualiser les textes en vigueur qui semblent anciens et inadaptés. Cette modification pourrait intervenir conjointement à une redéfinition des normes relatives aux niveaux sonores et aux dimensions de ces climatiseurs, en tenant compte de l'existence ou non de balcons. En conséquence, il lui demande de bien vouloir prendre des initiatives dans ce domaine.

L'installation d'un appareil de climatisation comprenant deux unités dont l'une située à l'extérieur ne requiert pas l'autorisation du syndic mais celle de l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à savoir la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, parce qu'elle est susceptible d'affecter les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble. Si la majorité de l'article 25 peut paraître difficile à atteindre, il convient de rappeler que la même assemblée peut décider à la majorité la plus souple de la loi du 10 juillet 1965, à savoir, la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés en procédant immédiatement à un second vote, lorsque le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat. Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. En outre, il est toujours possible d'utiliser un appareil de climatisation d'appoint, ne nécessitant pas une installation fixe, sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, dans la mesure où son installation n'affecte ni les parties communes, ni l'aspect extérieur de l'immeuble. Il n'est donc pas prévu de modifier la loi du 10 juillet 1965. Enfin, la norme européenne NF EN 14511, qui couvre notamment les systèmes de climatisation monoblocs, à deux éléments séparés et multispilt, spécifie, dans sa partie parue en septembre 2004, les exigences minimales portant entre autres sur les caractéristiques nominales et acoustiques, et permettant d'assurer que des climatiseurs, des pompes à chaleur et des groupes refroidisseurs de liquide avec compresseur entraîné par moteur électrique sont aptes à l'emploi prévu par le fabricant lorsqu'ils sont utilisés pour le chauffage et/ou la réfrigération des locaux. Compte tenu de la date de publication récente de cette norme, il n'est pas prévu de travaux sur le sujet à court terme. Enfin, il convient de rappeler qu'un dispositif gouvernemental a été mis en place cette année pour anticiper les fortes chaleurs de l'été dans les maisons de retraite.

Rép. min. n° 47384 à M. Kossowski, JO ass. nat. du 1er mars 2005, page 2236.
 

[N° 511] - Baux d'habitation - Loyers impayés - Lutte et prévention

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Le Conseil national de l'habitat (CNH) a été chargé par le Gouvernement de conduire une réflexion sur la mise en œuvre d'un mécanisme de garantie des risques locatifs, système qui donnerait aussi au locataire la possibilité de se maintenir dans les lieux en cas de difficulté. Il préconise non seulement de consolider les dispositifs existants et d'en améliorer la complémentarité, mais également de couvrir le risque dans le parc privé conventionné

M. Jacques Le Guen attire l'attention de M. le ministre délégué au Logement et à la Ville sur les difficultés rencontrées par les petits propriétaires bailleurs lorsque leurs locataires ne payent plus leurs loyers. Ces impayés peuvent en effet avoir des conséquences financières graves pour ces petits propriétaires qui, dans la plupart des cas, avaient épargné pour investir afin de compléter leurs revenus. Désarmés face à la mauvaise foi de certains locataires indélicats, ils ont alors recours à des procédures judiciaires particulièrement lourdes, et souvent vaines du fait d'insolvabilité de ces locataires. Il leur est donc difficile de récupérer les sommes dues, ce qui entraîne par la suite une réticence à louer. Cette situation problématique, car empêchant la remise sur le marché de nombreux logements, risque ainsi d'entraver l'action menée par le Gouvernement pour accroître l'offre locative privée.
Il lui demande donc, à la lumière du rapport du Conseil national de l'habitat sur la garantie des risques locatifs, quelles sont les mesures qui pourraient être prises pour favoriser une meilleure sécurité financière des bailleurs.

L'offre locative est actuellement insuffisante pour répondre aux besoins de l'ensemble de la population. Cette pénurie résulte notamment du faible niveau de la production de logements sociaux au cours de la dernière décennie. Le Gouvernement entend donc, grâce à la loi de programmation pour la cohésion sociale, répondre à cette situation par un accroissement de l'offre de logements accessibles aux ménages disposant de ressources modestes. Mais il souhaite également que le parc de logements existants soit davantage utilisé. Or, certains logements ne sont pas mis en location par leurs propriétaires, car ceux-ci craignent d'être confrontés à des impayés de loyers et à des dégradations. Le Gouvernement a décidé de redonner confiance aux bailleurs privés pour les encourager à remettre sur le marché des logements actuellement vacants. À cet effet, il a chargé le Conseil national de l'habitat (CNH) de conduire une réflexion sur la mise en oeuvre d'un mécanisme de garantie des risques locatifs. Outre la sécurisation qu'il apporte aux bailleurs, un tel dispositif permet à des ménages confrontés à des difficultés et considérés, à tort ou à raison, comme porteurs de risques par certains propriétaires d'accéder plus facilement à un logement locatif. Un système de garantie des risques locatifs donne également une possibilité au locataire de se maintenir dans un logement lorsque survient un accident de la vie. Des dispositifs, tels que les fonds de solidarité logement (FSL), le LOCA-PASS ou bien encore les assurances privées, garantissent déjà le risque locatif, mais n'offrent qu'une couverture partielle.
Par exemple, le LOCA-PASS s'adresse principalement aux salariés du secteur assujetti à la collecte du “1 % Logement” ; quant aux assurances privées, elles sont amenées à sélectionner les locataires au détriment des ménages fragiles, afin de limiter les risques. Le groupe de travail du CNH chargé de cette étude a remis son rapport le 24 novembre 2004. Il préconise non seulement de consolider les dispositifs existants et d'en améliorer la complémentarité, mais également de couvrir le risque dans le parc privé conventionné.
Le projet de loi “Habitat pour tous”, qui sera présenté prochainement en conseil des ministres, proposera des dispositions en ce sens.
En effet, le parc privé conventionné offre, en complément du parc locatif social, des solutions de logement pour les locataires à revenus modestes. En outre, les logements privés conventionnés appartiennent le plus souvent à des propriétaires qui ne possèdent qu'un petit nombre de logements et pour qui un dispositif de garantie contre les impayés de loyer revêt une grande importance. La loi de programmation pour la cohésion sociale contient également des dispositions destinées à redonner confiance aux propriétaires privés. Dans le cadre des procédures de surendettement, il est ainsi prévu que les créances des bailleurs soient réglées prioritairement à celles des établissements de crédit.

Rép. min. 57131 à M. Le Guen, JOAN Q du 24 mai 2005, page 5401.

[N° 511] - Impôt sur le revenu - Ascenseurs - Mise aux normes - Charges - Déduction

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Il est précisé dans quelles mesures les coûts résultants de l’application de la loi sur la sécurité des ascenseurs sont déductibles des revenus fiscaux.

M. Jacques Domergue souhaite attirer l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'Economie, des Finances et de l'Industrie sur la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003, dite loi Urbanisme et habitat. Cette dernière comprend, notamment, des dispositions concernant la sécurité des ascenseurs. Elle prévoit ainsi trois obligations : la mise aux normes du parc d'ascenseurs ancien, l'entretien des ascenseurs par un prestataire qualifié et le contrôle technique périodique de ceux-ci. Le coût pour l'ensemble de ces mesures a été estimé à environ deux milliards d'euros sur une durée de quinze ans. De très nombreux propriétaires d'immeubles ont donc l'obligation de procéder à ces légitimes travaux. Dans ces conditions, il demande au Gouvernement de bien vouloir lui préciser dans quelle mesure les coûts résultant de l'application de cette loi sont déductibles des revenus fiscaux des obligés.

Les dépenses acquittées au titre de la mise aux normes du parc d'ascenseurs anciens des immeubles collectifs ainsi que du remplacement des ascenseurs vétustes sont assimilables à des dépenses de réparations déductibles en principe des revenus fonciers encaissés par les propriétaires bailleurs. En revanche, les dépenses d'entretien et de contrôle périodique des ascenseurs constituent des charges incombant aux locataires qui ne peuvent être définitivement déduites des revenus fonciers des propriétaires bailleurs dès lors qu'elles ne sont pas effectivement supportées par ces derniers.
Par ailleurs, les propriétaires qui occupent leur logement à titre d'habitation principale dans un immeuble collectif peuvent, le cas échéant, bénéficier du crédit d'impôt prévu à l'article 200 quater A du Code général des impôts. Sont ainsi éligibles au crédit d'impôt au taux de 15 % les dépenses afférentes aux immeubles collectifs achevés depuis plus de deux ans, payées entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2009, au titre de l'acquisition d'ascenseurs électriques à traction possédant un contrôle avec variation de fréquence.

Rép. min. 50894 à M. Domergue, JOAN Q du 19 avril 2005, page 4061.

[N° 511] - Copropriété - Réglementation - Réforme - Mise en œuvre

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L’assemblée générale peut décider jusqu’au 13 décembre 2005 des adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications  législatives. Un délai difficile à tenir.

Mme Maryse Joissains-Masini appelle l'attention de M. le ministre délégué au Logement et à la Ville sur la mise à jour des règlements de copropriété. La loi SRU du 13 décembre 2000 a accordé un délai de cinq ans aux copropriétés pour mettre facilement à jour leur règlement, cette disposition ayant pour but de permettre de supprimer les dispositions illégales et de rendre, ainsi, ces documents plus lisibles et plus accessibles aux copropriétaires. Malheureusement, le décret d'application de la loi SRU a mis près de trois ans et demi pour être publié, amputant d'autant le délai de cinq ans accordé par la loi. En conséquence, il ne reste aujourd'hui qu'un peu plus d'un an pour mener à terme cette entreprise. Elle lui demande de lui indiquer les mesures qu'il entend prendre afin de remédier à une situation qui risque d'être pénalisante pour l'ensemble des personnes concernées.

L'article 49 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis donne la faculté à l'assemblée générale des copropriétaires de décider les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives intervenues depuis son établissement, à la majorité de l'article 24 de la même loi, soit la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, jusqu'au 13 décembre 2005. Il pourrait être envisagé de pérenniser purement et simplement cette mesure, à condition, d'une part, que l'adaptation des règlements de copropriété demeure une simple faculté et que, d'autre part, la portée des adaptations possibles soit clairement précisée, dans le sens retenu par la recommandation n° 23 de la commission relative à la copropriété. En effet, il n'est pas envisagé que, sous couvert de l'adaptation, les syndicats de copropriétaires procèdent, à la majorité de l'article 24, à des modifications importantes du règlement de copropriété qui nécessitent toujours la majorité de l'article 26, voire l'unanimité lorsqu'il s'agit par exemple de modifier la répartition des charges, en vertu de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965. À cette occasion, il pourrait être précisé que les modifications réglementaires peuvent aussi justifier le recours à la procédure d'adaptation. La question pourrait être examinée dans le cadre du débat parlementaire sur le projet de loi “Habitat pour tous” en cours de préparation.

Rép. min. n° 61719 à Mme  Joissains-Masini, JOAN Q du 7 juin 2005, page 5969.