Pour ce problème délicat des provisions pour charges, en cas de mutation, l'intérêt du syndicat étant privilégié, il est essentiel pour lui de savoir qui est propriétaire à l'approbation des comptes. Il appartient aussi aux professionnels de l'immobilier et aux notaires de déterminer avec leurs clients le contenu des clauses conventionnelles.
M. Jean-Marc Nudant appelle l'attention de M. le ministre délégué au Logement et à la Ville sur l'interprétation du décret du 27 mai 2004, et plus particulièrement son article 6-2 alinéa 3 relatif à l'apurement des comptes. En effet, la notion de “trop ou moins perçu sur les provisions, relevé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire, lors de l'approbation des comptes” est difficilement acceptée et crée l'incompréhension des vendeurs et des acheteurs. Il lui rappelle que l'acheteur du lot est toujours la personne présente lors de l'approbation des comptes qui a eu lieu dans le semestre qui suit l'arrêté de l'exercice comptable. Or, la disparition du compte d'attente ou prorata temporis déconcerte l'acheteur qui va supporter le glissement à la hausse du budget prévisionnel voté un an plus tôt. Comme il déconcerte le vendeur qui, en cas du glissement vers le bas du budget prévisionnel, se verra déposséder du crédit sur charges trop versées, puisque l'acquéreur en bénéficiera. Les conventions particulières prévues à l'article 6-3 sont toujours possibles et obligent contractuellement les parties à l'acte. Ne serait-il pas possible pour éviter toute discussion d'imaginer une clause qui impliquerait les intervenants lors du compromis de vente au moment où toutes explications et toutes négociations sont encore possibles ? Selon l'article 6-3, les négociations entre parties sont inopposables au syndicat des copropriétaires. Si elles ne sont pas respectées par l'un d'elles. L'article 6-2 sera appliqué. La régularisation après reddition se ferait entre les parties comme un propriétaire bailleur avec son locataire. Il lui demande de bien vouloir lui préciser les intentions du Gouvernement dans ce domaine.
L'article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 d'application de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu'à l'occasion de la mutation, à titre onéreux d'un lot, le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes. L'honorable parlementaire signale que ces règles sont difficilement comprises et acceptées par les parties au contrat de vente, parce que l'acquéreur serait toujours la personne présente lors de l'approbation des comptes et que la disparition de la règle du prorata temporis aurait pour conséquence que le moins perçu serait à sa charge, donc au bénéfice du vendeur, et le trop perçu à son bénéfice, donc au détriment du vendeur.
Il convient de préciser, au préalable, que la partie au contrat qui participe à l'assemblée générale chargée d'approuver les comptes est la personne qui a la qualité de copropriétaire vis-à-vis du syndicat des copropriétaires. Or, il ressort de l'article 6 du décret que c'est la notification du transfert de propriété au syndic qui rend la mutation opposable au syndicat. Tant que la notification n'a pas été réalisée, le vendeur conserve la qualité de copropriétaire et continue de recevoir les convocations à l'assemblée générale. Ensuite, l'approbation des comptes permet de dégager la différence entre le total des dettes du syndicat réglées ou restant à régler et le total des appels de fonds lancés par le syndic. L'intérêt du syndicat est privilégié. Il importe donc peu de savoir qui du vendeur ou de l'acquéreur a versé telle ou telle provision, totalement ou partiellement. L'essentiel pour le syndicat est de savoir qui est propriétaire à l'approbation des comptes, en application des règles de l'article 6 précité, et d'avoir ainsi un interlocuteur unique, ce qui présente un intérêt certain en cas de litige entre les parties. C'est toujours dans l'intérêt du syndicat que l'article 6-3 rend les conventions entre l'acquéreur et le vendeur inopposables au syndicat. Il n'est pas envisagé d'édicter des clauses types pour régler les relations entre les parties au contrat de vente. Il appartient aux professionnels de l'immobilier et en particulier aux notaires de déterminer avec leurs clients le contenu des clauses conventionnelles, dans le cadre de la liberté contractuelle.
Rép. min. n° 50794 à M. Nudant, JO ass. nat. du 5 avril 2005, page 3547.
