[N° 580] - Sécurité routière. Voirie. Signalétique

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 17/04/2012 page : 3024)
 

Question : Marie-Jo Zimmermann expose à M. le ministre de l’intérieur le cas d’une commune ayant installé, à la demande des résidents, des panneaux de limitation de vitesse sur la voie privée d’une copropriété qui est ouverte à la circulation publique. Elle lui demande si la commune peut facturer le coût d’achat et de pose de ces panneaux à la copropriété.

Réponse : Conformément à l’article L. 2213-1 du Code général des collectivités territoriales (CGCT) le maire exerce à l’intérieur de l’agglomération la police de la circulation «sur les routes nationales, les routes départementales et les voies de communication». Il convient d’entendre, par voies de communication à l’intérieur des agglomérations, l’ensemble des voies publiques ou privées ouvertes à la circulation publique. En outre, l’article L. 2212-2 du CGCT prévoit que le maire dispose sur le territoire de la commune de pouvoirs de police administrative qui comprennent notamment «tout ce qui intéresse la sûreté et la commodité de passage dans les rues, quais, places et voies publiques». Sur le fondement de ces dispositions, le maire exerce son pouvoir de police sur l’ensemble des voies ouvertes à la circulation publique, y compris celles qui relèvent de propriétés privées, afin d’assurer la sûreté et la commodité du passage (CE, 15 juin 1998, Commune de Claix, n° 171786). L’inaction de l’autorité de police sur une voie privée ouverte à la circulation publique, en l’espèce l’absence de signalisation et d’éclairage nécessaires pour signaler une palissade, est de nature à engager la responsabilité de la commune en cas d’accident survenu à un tiers (CE, 8 mai 1963, commune de Maisons-Laffite). Or, en vertu de l’article R.411-25 du Code de la route, les dispositions prises par l’autorité investie du pouvoir de police doivent faire l’objet de mesures de signalisation pour être opposables aux usagers. L’installation de panneaux de limitation de vitesse sur une voie privée ouverte à la circulation publique relève ainsi des obligations législatives et réglementaires précitées de l’autorité municipale et ne peuvent être mises à la charge des propriétaires. De manière générale, il convient de préciser que l’autorité de police municipale ne peut pas mettre à la charge de propriétaires privés la réalisation de travaux lorsque ces travaux ont un intérêt collectif et ne sont pas la conséquence de la méconnaissance par les propriétaires d’obligations qui leur incombent (CE, 6 avril 1998, req. n° 142845 ; CAA Bordeaux, 30 avril 2002, req. n° 99BX01216).
 

[N° 579] - Copropriété. Assemblées générales. Conseil syndical. Composition

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 17/04/2012 page : 3070)

Question : Dominique Dord attire l’attention (…) sur les modalités permettant d’être membre du conseil syndical d’une copropriété et d’être élu éventuellement comme président de l’assemblée générale de copropriété. Un arrêt de la Cour d’appel de Montpellier du 28 mars 2006 permet à l’époux d’une copropriétaire, non propriétaire lui-même, de présider une assemblée s’il est élu. La loi du 12 mai 2009 de simplification et de la clarification du droit et d’allègement des procédures précise dans son article 7 : «les membres du conseil syndical sont désignés par l’assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l’article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux ou les usufruitiers». La décision récente de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 7 janvier 2011 a annulé l’assemblée générale qui avait élu en qualité de président de séance le mandataire de 3 copropriétaires, qui ne l’était pas lui-même. Il le remercie des précisions qu’il pourra apporter sur les modalités pour être membre d’un conseil syndical d’une copropriété, sur l’éventuelle possibilité pour un mandataire d’un copropriétaire, non propriétaire lui-même, pour siéger à ce conseil, voire de se présenter à l’élection du président de l’assemblée générale.

Réponse : Concernant l’élection du président de séance de l’assemblée générale, l’article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit uniquement l’interdiction pour le syndic, son conjoint le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, ainsi que ses préposés de présider l’assemblée générale. L’article 15 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 précise que l’assemblée générale désigne, au début de chaque réunion, son président. Aucune autre condition n’est prévue ni par la loi, ni par le décret. Toute personne peut donc légalement être désignée président de séance par l’assemblée générale, qu’elle soit ou non copropriétaire, sous réserve des éventuelles stipulations du règlement de copropriété en la matière. Ainsi, peut notamment être désigné président de séance par l’assemblée générale un copropriétaire, un associé d’une société elle-même copropriétaire (Cass. Civ. 6 mars 2002), le conjoint d’un copropriétaire (CA Paris. 13 mars 2003). En revanche, la désignation comme président de séance du mandataire d’un copropriétaire, extérieur au syndicat, fait débat : admise par certains arrêts (CA Montpellier, 28 mars 2006) et par une partie de la doctrine (Givord, Giverdon, Capoulade, La copropriété 2010-2011, n° 810), elle constitue un motif d’annulation d’assemblée générale pour d’autres arrêts (CA Paris, 19 sept. 1990, CA Aix-en-Provence, 7 janv. 2011) et auteurs (Lafond, Roux, Stemmer, code de la copropriété, sous art. D. 15 n° 1). Concernant la désignation des membres du conseil syndical, l’article 21 de la loi de 1965 précitée prévoit expressément que seuls peuvent être désignés membres du conseil syndical par l’assemblée générale les copropriétaires, les associés d’une société elle-même copropriétaire, les accédants ou acquéreurs à terme, leurs conjoints, les personnes liées à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux et leurs usufruitiers. En conséquence, le mandataire d’un copropriétaire, lui-même non copropriétaire, ne peut être désigné membre du conseil syndical que s’il est conjoint, partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, représentant légal ou usufruitier d’un copropriétaire.

[N° 579] - Copropriété. Syndics. Offices d’HLM

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 17/04/2012 page : 3024)
 

Question : Éric Raoult attire l’attention (…) sur la nécessité de développer une plus grande transparence dans les relations entre les syndics de copropriété et les copropriétaires dans les cas où le copropriétaire majoritaire fait également office de syndic. En effet, dans de nombreuses résidences de notre pays, des offices d’HLM occupent cette double fonction, ce qui engendre des relations parfois compliquées entre ce syndic qui est le copropriétaire majoritaire, et ceux qui ne sont que minoritaires. Afin d’éviter une organisation qui pourrait s’apparenter à une réglementation «juge et partie», il lui demande, en conséquence, dans quelle mesure une plus grande transparence peut être envisagée (…).

Réponse : Dans les syndicats de copropriétaires issus de la vente de logements HLM à leurs locataires, le principe imposant que l’organisme HLM vendeur soit syndic vise avant tout à garantir les intérêts des nouveaux copropriétaires. En effet, l’organisme HLM vendeur a, en tant qu’ancien propriétaire et gestionnaire unique des immeubles dans lesquels les logements sont vendus, une bonne connaissance de ces immeubles, ainsi que de la situation des anciens locataires devenus copropriétaires. De plus, le fait que l’organisme HLM vendeur devienne syndic dans ces immeubles permet d’assurer une certaine continuité : les nouveaux copropriétaires conservent le même interlocuteur concernant la gestion de l’immeuble. Par ailleurs, le principe selon lequel l’organisme HLM vendeur est syndic du syndicat de copropriétaires nouvellement créé n’est pas absolu. Ainsi, l’organisme HLM peut renoncer à la fonction de syndic ; de plus, les copropriétaires autres que l’organisme HLM, dès lors qu’ils représentent au moins 60 % des voix du syndicat, peuvent décider de recourir à un autre syndic. Lorsque l’organisme HLM est copropriétaire majoritaire, la réduction de ses voix à la somme des voix des autres copropriétaires, prévue par l’article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne s’applique pas. Toutefois, les intérêts des copropriétaires minoritaires restent protégés d’une part, par les règles de majorité requises pour certaines décisions (double majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix du syndicat, voire unanimité de tous les copropriétaires), et d’autre part, par le contrôle du juge sur les éventuels abus de majorité susceptibles de résulter de la situation de copropriétaire majoritaire. Enfin, le fait pour l’organisme HLM vendeur d’être copropriétaire des logements non vendus n’est pas incompatible en soi avec l’exercice de la fonction de syndic. Au contraire, de manière générale, la loi de 1965 précitée reconnaît expressément la possibilité pour un copropriétaire d’être également syndic non professionnel dans le même syndicat de copropriétaires. Dans ces conditions, la transparence dans les relations entre l’organisme HLM, copropriétaire et syndic, et les autres copropriétaires dans les syndicats issus de la vente de logements sociaux paraît suffisamment assurée, et il n’est pas envisagé de modifier la réglementation en la matière.
 

[N° 578] - Logement. Aides et prêts. Performance énergétique

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 13/03/2012 page : 2316)

Question : Denis Jacquat attire l’attention du secrétaire d’État en charge du logement, sur les préconisations exprimées dans le rapport intitulé «pour une meilleure efficacité des aides à la performance énergétique des logements privés». Le rapporteur propose de créer un éco-prêt à taux zéro collectif délivré au syndicat de copropriétaires en fonction du nombre de logements éligibles. Il le remercie de bien vouloir l’informer à ce propos.
 

Réponse : La loi de programmation relative à la mise en œuvre du Grenelle de l’environnement, dite Grenelle 1, a fixé pour objectif de réduire la consommation d’énergie du parc des bâtiments existants d’au moins 38% d’ici à 2020, et, à cette fin, la rénovation complète de 400 000 logements par an à compter de 2013. Le scénario retenu dans le cadre des travaux du Grenelle prévoit en effet la rénovation complète de plus de 4 millions de logements, ainsi que des rénovations intermédiaires sur environ 9 millions de logements. Les deux principaux outils financiers permettant d’atteindre ces objectifs sont l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) et le crédit d’impôt développement durable (CIDD) :
• L’éco-PTZ est un prêt destiné à financer des travaux d’amélioration de la performance thermique des logements existants antérieurs à 1990 et utilisés en tant que résidence principale. Ce prêt, disponible depuis le 1er avril 2009 auprès des établissements bancaires partenaires, permet de favoriser le développement d’opérations de travaux lourds qui permettront de faire sensiblement diminuer la consommation énergétique des logements existants les moins performants.
L’éco-PTZ est mobilisable pour financer des travaux constitués : d’un “bouquet de travaux de renovation“ ; soit de travaux permettant de limiter la consommation d’énergie en dessous d’une valeur maximale ; soit d’une réhabilitation de systèmes d’assainissement non collectifs par des dispositifs ne consommant pas d’énergie.
• Le CIDD, créé par la loi de finances en 2005, a pour objectif d’inciter les particuliers à effectuer des travaux d’amélioration énergétique de leur logement en utilisant des produits très performants, ou une énergie renouvelable.
En 2011, le CIDD avait permis la rénovation de plus de 6 millions de logements depuis son instauration, mais, alors que le nombre de rénovations lourdes devait s’accélérer pour atteindre l’objectif de 400 000 rénovations complètes de logements par an, la distribution des éco-prêts a fortement chuté concomitamment à la fin du cumul avec le CIDD. Ainsi, pour l’année 2011, l’objectif a été loin d’être atteint, avec une distribution inférieure à 50 000 prêts pour un objectif de 240 000, et la perspective de 400 000 éco-prêts par ail à compter de 2013 apparaissait fortement compromise. Afin de rééquilibrer le soutien public en faveur des rénovations lourdes, dont la réalisation est indispensable pour l’atteinte des objectifs du Grenelle, la loi de finances initiale (LFI) pour 2012 a apporté de nombreuses évolutions aux deux aides visant à améliorer leur coordination et à relancer l’éco-PTZ. Par ailleurs, la LFI a introduit la possibilité pour les syndicats de copropriétaires de souscrire à un éco-PTZ afin de financer la réalisation de tous les travaux touchant aux parties et équipements communs ainsi que de ceux prévus au g de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, à la condition que 75% des quotes-parts des copropriétés concernées soit compris dans des lots affectés à l’usage d’habitation (référence: VI bis de l’article 244 quater U du code général des impôts).

[N° 578] - Logement. Anah. Missions

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 13/03/2012 page : 2314)

Question : Jacques Remiller appelle l’attention du secrétaire d’État en charge du logement, sur les conditions et les moyens d’intervention de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) (…). Lors des derniers états généraux du logement, plusieurs intervenants ont proposé de stabiliser les moyens d’intervention de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) et de développer ses missions. Les objectifs issus de ces états généraux du logement ont retenus les objectifs d’éradication de l’habitat indigne, de rénovation des logements à forte déperdition d’énergie, d’adaptation progressive des logements aux besoins des personnes en perte d’autonomie et le traitement des copropriétés dégradées. Les différents acteurs du logement ont préconisé une orientation nouvelle du régime national des aides de l’ANAH. (…).

Réponse : Les priorités fixées à l’Agence nationale de l’habitat (Anah) depuis 2010, qui portent sur l’habitat indigne et très dégradé, comprenant les copropriétés dégradées et l’amélioration des logements occupés par leur propriétaire modeste notamment dans le cadre du programme “habiter mieux“ et du plan dépendance (autonomie des personnes), répondent aux préoccupations des états généraux du logement. La réforme du régime des aides, entrée en vigueur le 1er janvier 2011, vise à concentrer l’action sur ces priorités en rééquilibrant les aides pour les propriétaires occupants avec un taux de subvention de 25 à 50% d’un montant de travaux dont le plafond a été revu à la hausse. Pour les propriétaires bailleurs, l’obligation de grille de dégradation, la contrepartie de loyer maîtrisé et l’étiquette énergétique minimale E permettent d’assurer la qualité technique et sociale des logements aidés tout en concentrant l’action sur les situations les plus difficiles. Cette réforme a également modifié le dispositif de financement de l’ingénierie des opérations programmées. Ainsi l’ensemble des études préalables à la mise en place de la convention est subventionné au taux uniforme de 50% pour assurer le choix du dispositif le plus adapté au contexte. Pour le suivi animation, la subvention comprend une part fixe de 35% du montant annuel, pouvant être portée à 50% pour les OPAH-RU et les OPAH-Copro, et une part variable pour les aides aux propriétaires occupants (300 €/logement) ou l’accompagnement des publics spécifiques (prime MOUS de 1 300 €/ménage). (…).

[N° 577] - Copropriété. Charges. Consultation des pièces avant assemblée générale

par Edilaix
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(Sénat - réponse publiée au JO le 16/02/2012 page : 447)

Question : Daniel Raoul attire l’attention du secrétaire d’État chargé du logement sur le droit de consultation des pièces justificatives de charges par les copropriétaires avant la réunion de l’assemblée générale. L’article 18-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ouvre à tout copropriétaire, le droit de consulter les pièces justificatives des charges pendant au moins un jour ouvré avant la réunion de l’assemblée générale appelée à connaître les comptes.
Selon l’article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, les modalités de consultation, telles que les a arrêtées une assemblée générale, doivent être rappelées dans la convocation à l’assemblée qui examinera les comptes, laquelle convocation constituant le point de départ de la période de consultation. Cependant, la législation n’impose pas que soient fixées les modalités de consultation, pas plus qu’elle ne tire les conséquences induites par ce défaut. Il en résulte que, pour exercer ses droits, un copropriétaire doit engager les frais d’une procédure soumise à différents aléas, dont les manœuvres dilatoires du syndic, qui rendent pratiquement impossible une consultation pendant le délai réservé à cet effet.
Aussi, il lui demande de bien vouloir compléter la réglementation : soit en édictant l’obligation pour tout syndic, sous la sanction de nullité de son mandat, de soumettre à l’approbation de l’assemblée générale un projet fixant les modalités précises de consultation des pièces justificatives, dans le respect de l’article 18-1 visé ci-dessus ; soit, à défaut d’une telle mesure, en subordonnant l’exigibilité des charges à l’encontre d’un copropriétaire à l’exercice effectif, sur sa demande formelle, de la consultation des pièces, pendant la période et pour toute la durée légalement prévues, en imposant au syndic de satisfaire cette demande.

Réponse : L’article 18-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis encadre la consultation, par les copropriétaires, des pièces justificatives de charges entre la date de convocation de l’assemblée générale devant se prononcer sur l’approbation des comptes et la tenue de cette assemblée. Ainsi, durant cette période, le syndic doit tenir les pièces justificatives à la disposition des copropriétaires au moins un jour ouvré, selon les modalités de consultation préalablement fixées par l’assemblée générale et rappelées aux copropriétaires par le syndic dans la convocation. Si les textes ne prévoient pas les conséquences d’un défaut de décision de l’assemblée générale concernant les modalités de consultation des pièces justificatives, la jurisprudence apporte les précisions nécessaires. Ainsi, l’absence de décision de l’assemblée générale ne pouvant remettre en cause le droit de consultation reconnu aux copropriétaires par la loi, le syndic doit malgré tout tenir les pièces justificatives à la disposition des copropriétaires pendant le délai séparant la convocation de l’assemblée générale de la tenue de celle-ci (Cass. Civ. 3e, 4 janv. 1991, 8 juin 1994, 12 avr. 2005 ; CA Paris, 21 févr. 1997, 29 sept. 1997). Le syndic ne pouvant se substituer à l’assemblée générale pour fixer les conditions de consultation des pièces justificatives, tout copropriétaire peut en principe demander à consulter les pièces le jour ouvré de son choix, sous réserve de l’appréciation souveraine des juges du fond. De plus, l’accès aux pièces justificatives peut être ordonné par le juge des référés à la demande de tout copropriétaire (TGI Moulins, 17 mars 1986). Dans le cas où le copropriétaire n’a pas été mis à même d’exercer le droit de consultation qu’il tient de la loi, il peut demander l’annulation des décisions d’assemblées générales ayant des incidences sur les charges susceptibles de lui être imputées (CA Versailles, 22 nov. 1990 ; CA Paris, 11 sept. 1992). Enfin, si les assemblées générales antérieures n’ont pas fixé les modalités de consultation des pièces justificatives, la non-inscription à l’ordre du jour d’un projet de résolution précisant les modalités de consultation est susceptible, sous réserve de l’appréciation souveraine des juges du fonds, d’engager la responsabilité du syndic. Dans ces conditions, le droit des copropriétaires de consulter les pièces justificatives des charges est suffisamment garanti, même en l’absence de décision d’assemblée générale déterminant les modalités de consultation. Dès lors, il n’est pas envisagé de modifier la réglementation pour prévoir ou que le syndic ait l’obligation d’inscrire à l’ordre du jour la question des modalités de consultation des pièces justificatives à peine de nullité de son mandat, ou que l’exigibilité des charges à l’égard de chaque copropriétaire soit soumise à la consultation préalable des pièces justificatives, d’autant que c’est, au final, l’approbation du montant définitif de la dépense qui rend exigibles les charges.

[N° 576] - Copropriété. Charges communes. Fourniture d’eau, individualisation

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 17/01/2012 page : 693)

Question : Alain Marc attire l’attention de M. le secrétaire d’État chargé du logement, sur le calcul de la consommation d’eau dans les immeubles en copropriété. Lorsque celle-ci n’est pas décomptée par un compteur divisionnaire, elle est répartie au prorata des millièmes de copropriété. Cette répartition ne tient pas compte du nombre d’occupants dans chaque logement et peut pénaliser les propriétaires. De plus elle n’encourage pas les économies (…). Conformément à la loi du 10 juillet 1965 modifiée et son décret d’application du 17 mars 1967 fixant le statut de la copropriété, l’installation d’un compteur divisionnaire est soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires qui peut s’y opposer. Il lui demande s’il est envisageable de modifier cette loi pour autoriser tout copropriétaire qui le souhaite à faire installer à ses frais un compteur divisionnaire et à régler sa quote part suivant les mètres cubes décomptés par son compteur.

Réponse : L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les charges relatives aux services et équipements communs sont réparties en fonction de l’utilité que présentent ces services et équipements à l’égard de chaque lot, étant rappelé que l’utilité s’entend de l’utilité théorique, indépendamment de l’utilisation réelle des services et équipements par les occupants de chaque lot. Lorsque la fourniture d’eau constitue un service collectif, les dépenses relatives à ce service sont donc réparties entre les copropriétaires soit en fonction de la consommation si des compteurs divisionnaires sont installés, soit en fonction des tantièmes de charges en l’absence de tels compteurs. Lorsque l’immeuble est dépourvu de compteurs, la loi de 1965 précitée réserve à l’assemblée générale la possibilité de décider l’installation de compteurs divisionnaires dans tous les lots de copropriété, et de modifier en conséquence à la même majorité la répartition des charges pour passer d’une répartition aux tantièmes vers une répartition en fonction de la consommation relevée par les compteurs, par dérogation au principe général d’intangibilité de la répartition des charges. En revanche, il résulte d’une jurisprudence constante (Cass. Civ. 3e, 10 oct. 1990 ; CA Paris, 9 mai 1984, 26 mai 1999, 20 mars 2003, 17 avril 2008 ; CA Versailles, 5 mai 1995) que l’initiative individuelle d’un copropriétaire qui fait installer un compteur divisionnaire ne lui permet pas de se désolidariser de la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété. En effet, seule l’installation de compteurs divisionnaires dans tous les lots de copropriété permet de cerner la consommation nécessaire à l’entretien des parties communes : nettoyage, espaces verts... Par ailleurs, seule l’installation de compteurs divisionnaires dans tous les lots de copropriété permet de disposer, dans l’immeuble concerné, d’un parc de compteurs relevant la consommation d’eau de manière homogène en termes de sensibilité des appareils et d’usure de ces derniers, susceptible d’entraîner des dysfonctionnements dans le comptage. Dans ces conditions, il n’est pas envisagé de modifier la loi de 1965 précitée pour permettre au copropriétaire qui le souhaite d’installer un compteur divisionnaire d’eau froide et de se désolidariser en conséquence de la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété.

[N° 576] - Copropriété. Charges communes. Montant

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 17/01/2012 page : 530)

Question : Philippe Folliot appelle l’attention de (…) sur la hausse des charges de copropriété. Fort de l’exemple d’une famille …, les chiffres de l’ARC, Association des responsables de copropriété, datant de 2009, annoncent une hausse des charges de copropriété, sur une période de trois ans, supérieure à 10 %, alors que l’inflation n’a progressé que de 4,2 %. En outre, conformément à l’article 10 alinéa 1 de la loi de 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : «les charges sont réparties en fonction de l’utilité que chaque copropriétaire tire de ces services».  Or ces charges générales ou spéciales concernent aussi bien l’entretien des lieux communs que le paiement des honoraires des concierges et du syndic (…).

Réponse : Plusieurs facteurs peuvent expliquer un niveau élevé de charges d’un immeuble en copropriété. Interviennent, notamment, les caractéristiques de l’immeuble, telles que la date de construction, l’état général de l’immeuble, l’état des équipements comRéponse : Plusieurs facteurs peuvent expliquer un niveau élevé de charges d’un immeuble en copropriété. Interviennent, notamment, les caractéristiques de l’immeuble, telles que la date de construction, l’état général de l’immeuble, l’état des équipements communs et des parties communes, l’existence de services collectifs, l’existence ou non d’impayés de charges. Il convient donc que tout candidat à l’acquisition d’un lot de copropriété vérifie ces éléments, en plus du prix de vente du lot de copropriété. Il lui est donc conseillé de demander au vendeur, avant même la signature de l’avant-contrat, les relevés de charges des deux dernières années au moins, afin d’évaluer celles qui lui incomberont, les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, pour savoir si des travaux sont envisagés ou si des litiges sont en cours (malfaçons, impayés de charges...). L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n’est pas en lui-même à l’origine de l’augmentation du niveau des charges qui aurait pu être constatée par différentes enquêtes ou observatoires. Il a seulement pour objet de distinguer deux catégories de charges de copropriété et leurs modalités de répartition. L’alinéa premier de l’article 10 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot». Ces charges sont à distinguer de celles mentionnées au deuxième alinéa, relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, qui comprennent, par exemple, les frais de réparation et de réfection des parties communes, les honoraires du syndic, auxquels les copropriétaires sont tenus de participer, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot. Un copropriétaire peut avoir l’impression de ne pas maîtriser, d’une part, le niveau des charges liées aux services collectifs et les éléments d’équipement communs, dans la mesure où c’est l’utilité objective, ou potentielle, qui doit être prise en considération et non l’utilisation effective desdits services collectifs et éléments d’équipements communs ; et, d’autre part, les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, puisqu’elles sont justifiées par le simple fait d’appartenir au syndicat de copropriété, indépendamment de l’intérêt ou de l’utilité que les parties communes objets des dépenses présentent pour le copropriétaire, cette utilité étant censée être égale pour tous. Toutefois, le niveau des charges étant aussi étroitement lié à la gestion même de l’immeuble, il appartient aux copropriétaires de se doter des moyens de contrôler la gestion du syndic et de l’assister. Il convient, à ce titre, de souligner le rôle essentiel du conseil syndical. Ainsi, l’article 26 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l’élaboration du budget prévisionnel dont il suit l’exécution. Afin que le syndic consulte plus souvent le conseil syndical, l’assemblée générale des copropriétaires peut fixer, en application de l’article 21 de loi de 1965 précitée, un montant des marchés et contrats suffisamment bas, à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire. L’assemblée générale peut également exiger des devis détaillés pour les travaux (nombre d’heures, taux horaire, prix des fournitures, etc.), renégocier les divers contrats anciens de la copropriété, négocier le contrat de syndic de manière à limiter les tâches n’entrant pas dans la gestion courante. Il convient enfin de signaler que, dans certains cas, un accroissement temporaire de charges peut être justifié, pour, par exemple, réaliser un diagnostic de performance énergétique, un audit, ou des travaux d’économie d’énergie, ou encore poser des compteurs divisionnaires d’eau froide ou d’eau chaude, qui permettront à terme de réduire les charges.

[N° 576] - Copropriété. Règlement de copropriété. Révision

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 17/01/2012 page : 692)

Question : Bernard Debré interroge M. le secrétaire d’État chargé du logement, sur les révisions des règlements de copropriété. Il souhaiterait savoir si, lorsque ces derniers sont antérieurs à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ceux-ci, en application des dispositions de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, peuvent être révisés sur le fondement de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 pour répartir les charges en fonction de nouveaux tantièmes résultant de revalorisations consécutives à des améliorations du bâti (revalorisation d’appartements des plus hauts étages après la mise en place d’un ascenseur, par exemple).

Réponse : Concernant l’adaptation des règlements de copropriété, l’article 49 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, créé par la loi n° 2000-1028 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, prévoit dans sa version en vigueur que «l’assemblée générale adopte, à la majorité prévue à l’article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété sera effectuée au droit fixe.» La possibilité pour l’assemblée générale de décider à la majorité simple prévue à l’article 24 de la loi de 1965 précitée de l’adaptation des règlements de copropriété est applicable à tout règlement de copropriété, qu’il ait été publié avant ou après l’entrée en vigueur de la loi de 1965 précitée. Toutefois, cette possibilité ne concerne que les adaptations rendues nécessaires par l’évolution de la législation et de la réglementation, à l’exclusion de celles rendues nécessaires par des décisions d’assemblée générale, telles que par exemple la modification de la répartition des charges suite à la réalisation de travaux d’installation d’ascenseurs votés par l’assemblée générale. De plus, l’application de l’article 49 ne saurait avoir pour effet de permettre la modification d’une répartition des charges contraire aux principes généraux de répartition fixés par l’article 10 à la majorité simple prévue à l’article 24. En effet, le règlement de copropriété est le contrat fondamental liant tous les copropriétaires, dont la répartition des charges constitue une clause essentielle. De plus, dans un souci de sécurité juridique et de bon fonctionnement des syndicats de copropriétaires, il est essentiel de limiter les risques ultérieurs d’impayés de charges et de contentieux, consécutifs au désaccord de copropriétaires quant à la modification de la répartition des charges. C’est pourquoi la modification de la répartition des charges, qui ne saurait être assimilée à une simple adaptation visée à l’article 49, requiert l’unanimité des copropriétaires, ou, en application de l’article 11, la même majorité que celle requise pour le vote de travaux ou d’actes de disposition sur parties communes lorsque ce sont de telles décisions qui rendent nécessaire la modification de la répartition des charges. Concernant les principes de répartition des charges prévus par l’article 10 de la loi de 1965 précitée, les charges relatives aux équipements communs et aux services collectifs sont réparties selon l’utilité objective que présentent à l’égard de chaque lot ces équipements et services, indépendamment de leur utilisation réelle. Les charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes sont réparties en fonction des valeurs relatives des parties privatives de chaque lot par rapport à l’ensemble des valeurs des parties privatives de l’immeuble, telles que ces valeurs résultent de la consistance, de la superficie et de la situation des lots lors de l’établissement de la copropriété. Il résulte de ces dispositions que si la création d’un équipement commun, tel un ascenseur, s’accompagne de la création d’une grille de répartition des charges spécifiques votée par l’assemblée générale à la même majorité que les travaux en application de l’article 30 de la loi de 1965 précitée, la création d’un équipement commun ne peut en revanche fonder une modification de la répartition des charges relatives aux parties communes, puisque la répartition de ces dernières repose sur la valeur relative des parties privatives lors de l’établissement de la copropriété. Les dispositions de l’article 10 de la loi de 1965 précitée étant d’ordre public, il ne peut y être dérogé ni par le règlement de copropriété, ni par décision d’assemblée générale. Si la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété est malgré tout contraire aux principes fixés par l’article 10, l’article 43 de la loi de 1965 précitée permet à tout copropriétaire, sans condition de délai, de saisir le juge pour faire constater le caractère non écrit de la clause de répartition. Le juge procède alors à une nouvelle répartition des charges, conformément aux principes fixés par l’article 10.

[N° 575] - Copropriété. Règlement de copropriété. Aires de stationnement, vente

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 03/01/2012 page : 86)

Question : Maxime Bono interroge le secrétaire d’État chargé du logement, sur les modalités d’application de l’article 20 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 portant dispositions relatives à la vente de lots accessoires de stationnement inséré à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en son article 8-1, afin de préciser l’organisation de la copropriété : «le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément à un plan local d’urbanisme ou d’autres documents d’urbanisme imposant la réalisation d’aires de stationnement peut prévoir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l’occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété». Il lui demande de préciser à quelle majorité des voix doit être adoptée, en assemblée générale des copropriétaires, une résolution qui viserait à modifier le règlement de copropriété conformément aux dispositions de la loi n° 2009-323.

Réponse : L’article 8-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que «le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément à un plan local d’urbanisme ou d’autres documents d’urbanisme imposant la réalisation d’aires de stationnement peut prévoir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l’occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété. Dans ce cas, le vendeur doit, préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs lots à usage de stationnement, faire connaître au syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception son intention de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette information est transmise sans délai à chaque copropriétaire par le syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, aux frais du vendeur. Elle vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification». Si le règlement de copropriété ne contient aucune clause relative au droit de priorité concernant la vente de lots exclusivement à usage de stationnement et que les conditions prévues par l’article 8-1 sont remplies, l’assemblée générale peut décider de l’insertion d’une telle clause dans le règlement de copropriété, à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires. En effet, l’article 26 de la loi de 1965 précitée dispose que «l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété», et la clause envisagée modifie bien les modalités de jouissance des parties privatives, puisqu’elle impose au copropriétaire qui vend un lot à usage exclusif de stationnement le respect du formalisme nécessaire à l’exercice par les autres copropriétaires de leur droit de priorité, alors qu’une telle vente est libre en l’absence de la clause instaurant le droit de priorité. En revanche, comme l’insertion d’une clause prévoyant le droit de priorité n’est pas une obligation mais une simple faculté, il ne peut être fait application, pour insérer une telle clause dans le règlement de copropriété, de l’article 49 de la loi de 1965 précitée, qui permet à l’assemblée générale de voter à la majorité simple prévue à l’article 24 les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires postérieures à son établissement.