Que devient la qualification partie commune/partie privative au regard du contrat d’assurance ?
Le syndicat de copropriété est l’organe qui gère les parties communes. Son mandataire est le syndic. Il est le gestionnaire des parties communes et avant toute intervention dans le cadre de la mission qui lui est confiée par la loi du 10 juillet 1965, il lui appartient au préalable de vérifier cette qualification, parfois délicate.
L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, dispose que «sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un propriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire». La question se pose régulièrement pour les canalisations encastrées en dalle qui peuvent être qualifiées par le règlement de copropriété, de partie privative.
Toutefois, au regard de l’application du contrat d’assurance, cette distinction est sans objet.
En effet, dès lors que la canalisation ne peut être atteinte que par dégradation du gros-œuvre, elle devient partie commune et les dommages qui en résultent incombent à l’assureur du syndicat. (C.A. Paris, pôle 4, Ch. 2, 16 mars 2011 n° 06-19.158).
Les notions à retenir sont donc celles de :
• Biens mobiliers (mobiles, que l’on peut déplacer) ;
• Biens immobiliers (structure du bâtiment) ;
• Biens immobiliers par destination (solidaires de la structure).
En résumé, l’assurance de l’immeuble garantit les biens immobiliers et immobiliers par destination, ainsi que le mobilier de la copropriété (exemple : les luminaires des parties communes) ou ses embellissements (exemple : la peinture des parties communes).
