Quelle garanties souscrire ?
• Existe-t-il une obligation d’assurance ?
La loi ALUR introduit pour la première fois, l’obligation de s’assurer pour un syndicat de copropriétaires. Avec la précision suivante, que cette obligation ne concerne que la responsabilité civile du syndicat. Elle a pour objet de réparer les dommages que l’on a causés à autrui.
On pourrait donc en déduire, que la souscription d’une police d’assurance était précédemment facultative, de même que pour l’avenir, la garantie des risques autres que la responsabilité civile.
Ce raisonnement serait audacieux et constitutif d’une faute professionnelle pour le syndic de copropriété (Faute pour omission d’assurance : Cass. Civ.3e 20 juill.1994).
D’une part, bien des règlements de copropriété prévoient l’obligation d’assurance et, dans certains cas, les garanties à souscrire.
D’autre part, à la lecture de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic a pour mission de pourvoir à l’entretien et la conservation des parties communes. L’objet de l’assurance «multirisques immeuble» étant la réparation des conséquences d’un sinistre, la notion de conservation est liée à l’obligation de souscription d’assurance.
Le syndicat des copropriétaires étant doté de la personnalité morale (article 14 de la loi du 10 juillet 1965), il est responsable vis-à-vis des tiers de ses actes et des dommages causés par le défaut d’entretien des parties communes. C’est la traduction dans le domaine de la copropriété des articles 1384 et 1386 du Code civil.
Le contrat d’assurance souscrit va permettre l’indemnisation des dommages moyennant le paiement d’une prime, calculée en fonction du «risque». Le risque pour l’assureur est représenté par l’immeuble. C’est dire que l’état de conservation de l’immeuble détermine directement le montant de la prime.
Les articles de la loi ALUR traitant de la copropriété sont intégrés dans le Titre II «Lutte contre l’habitat indigne». Dans ces ensembles immobiliers dégradés, du fait de leur typologie, il est évident que les sinistres sont nombreux, et que souscrire une garantie contre le vandalisme ou le bris de glace peut apparaître en décalage avec le contexte.
D’autant plus que la prime est également liée à la fréquence des sinistres. On peut trouver à s’assurer mais pour un coût parfois prohibitif.
D’où la position du législateur : imposer une obligation d’assurance à tout syndicat, uniquement pour sa responsabilité civile corrélée avec l’obligation pour un assureur de proposer un contrat. L’article 18 de la loi est modifié en ce sens par la loi ALUR.
Elle va imposer au syndic de soumettre au vote de l’assemblée générale la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l’assemblée générale, l’assurance pourrait être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l’article L. 112-1 du Code des assurances.
•En dehors de la responsabilité civile, quelles garanties souscrire ?
Les assureurs proposent habituellement dans leurs conditions générales, des garanties classiques telles que :
• incendie, foudre, explosion ;
• dégâts des eaux ;
• tempête, grêle et neige ;
• vol ;
• bris de glace.
S’y ajoutent des garanties dites «obligatoires», en ce sens où leur traitement est fixé de manière uniforme pour toutes les copropriétés.
Il s’agit des garanties catastrophes naturelles, technologiques et actes de terrorisme.
D’autres garanties figurent dans les contrats. Citons, de manière aléatoire, la garantie perte d’eau, vandalisme, choc de véhicules… autant de propositions qui devraient être adaptées aux besoins de la copropriété.
Il appartient donc à chaque gestionnaire, en application éventuelle du règlement de copropriété, et en fonction de sa connaissance de l’immeuble de contrôler les garanties à souscrire, d’autant plus qu’elles impactent le montant de la prime.
