Veille juridique

Au 31 mars 2019, 361 138 syndicats de copropriétaires avaient procédé à leur immatriculation selon les services qui tiennent le registre en question. En 2015, les pouvoirs publics avaient pourtant repéré 740 803 syndicats de copropriétaires (voir Loïc Cantin, Inf. rap. copr. n° 648, janvier-février 2019). Or, l’immatriculation est obligatoire pour la quasi-totalité des immeubles en copropriété depuis le 31 décembre 2018. Moins de la moitié des syndicats a donc procédé à cette formalité d’immatriculation.

Le décret n° 2019-298 du 10 avril 2019 relatif à la composition et au fonctionnement du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières vient de paraître au Journal officiel (JO 11 avril 2019), couronnant un processus de mise en place de cet organe qui aura été pour le moins tumultueux.

Le 5 mars 2019, le premier ministre annonçait «pour plus de transparence, nous obligerons les syndics à présenter des contrats-types et à rendre comparables leurs prestations». Comme le rappelle Christophe Tanay, président de l’UNIS, ce contrat de syndic type existe depuis 2015 et a été «modélisé et imposé par la Chancellerie contre l’avis quasi-unanime des membres du CNTGI». Cette déclaration interroge sur un renforcement de l’obligation de mise en concurrence dans la prochaine ordonnance.

Précisions apportées par la Cour de cassation

En 2017, selon la direction des affaires civiles et du sceau, les tribunaux de grande instance, d’instance et les juridictions de proximité ont été saisis de 41 700 demandes en matière de copropriété (3 % du total des litiges).

La loi pour l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique(n° 2018-1021, 23 novembre 2018, JO 24 nov.) aborde de nombreux domaines dont celui de la copropriété. Néanmoins, si certains des articles nouveaux ou modifiés, entrent en vigueur dès la promulgation de la réforme, d’autres nécessitent des règlements, ce qui retarde d’autant leur application.

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) a été publiée au Journal officiel du 24 novembre 2018. Les 234 articles de la loi intéressent tous les acteurs du droit immobilier.
En matière de copropriété (art. 202 à 216), notre lecteur se reportera à notre étude “La copropriété à l’épreuve de la loi ELAN”, signé par Jean-Marc Roux.
Pour les dispositions relatives aux copropriétés dégradées et à la lutte contre l’habitat indigne, notre lecteur lira avec intérêt les principaux extraits de la loi (art. 185 à 199) dans le Cahier central de ce numéro consacré aux Copropriétés en difficulté.

Le 16 octobre 2018, le projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) a été définitivement adoptée par le Sénat, après avoir été voté de manière définitive en séance publique par l’Assemblée le 3 octobre. Nous reproduisons ci-dessous les modifications significatives issues de cette réforme en matière de copropriété et les commentaires de Hugues Périnet-Marquet, professeur de droit à l’université Panthéon-Assas. Nos lecteurs liront dans le prochain numéro, les commentaires de notre rédaction.

 "Loi ELAN et copropriété"

Hugues Périnet-Marquet est professeur à l’Université Panthéon-Assas (Paris II) et président du GRECCO (Groupe de RECherche en COpropriété).

Le Sénat s’est prononcé en juillet contre le projet d’autoriser le gouvernement à prendre des mesures en droit de la copropriété par ordonnance. Le Sénat réitère sa demande d’organiser un débat parlementaire sur les aménagements à la loi du 10 juillet 1965.
Petit historique
Le projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) concerne à la fois, l’urbanisme, le développement des territoires, le logement social, les marchands de sommeil et … le statut des immeubles en copropriété.
Si le redressement des copropriétés fait l’objet de dispositions relativement précises, le sort du droit commun de la copropriété est renvoyé à des ordonnances que le gouvernement devrait prendre sous un délai d’une année après la promulgation de la loi.
Ce projet législatif ELAN a fait l’objet d’une consultation citoyenne par voie numérique, recueillant plus de 2 000 contributions en 2017, puis d’une conférence inédite “de consensus” au Sénat. Lors de cette conférence, le président du Sénat, Gérard Larcher, avait déjà déploré que plusieurs dispositions de la loi soient renvoyées à des ordonnances prise par l’exécutif, sans débat.
Après sa présentation au Conseil des ministres en mai 2018, le projet de loi a été examiné en première lecture à l’Assemblée nationale. À cette occasion, le rapporteur de la loi, Richard Lioger, a précisé aux députés qu’il «serait défavorable à tous les amendements relatifs à la copropriété». Ce 16 juillet, c’était au tour du Sénat de se prononcer en première lecture.
Refus de l’habilitation à légiférer par ordonnance
«Si chacun reconnaît la nécessité de clarifier et simplifier le droit de la copropriété», le Sénat «constate un désaccord sur la méthode». Les sénateurs relèvent «qu’aucun argument n’est avancé pour justifier le recours aux ordonnances» et que, traditionnellement, le recours aux ordonnances se justifie par «la nécessité de légiférer rapidement ou par la technicité du sujet». Ce qui n’est pas le cas puisque «cette réforme était envisagée dès l’été 2017, comme l’a rappelé le Conseil d’Etat dans son avis sur le projet de loi. Le gouvernement a donc eu quasiment un an pour procéder aux consultations nécessaires et proposer au Parlement les modifications de fond, du droit de la copropriété». Le Sénat souligne encore «le refus d’une grande majorité des professionnels de légiférer par ordonnance sur un sujet aussi important». Ainsi, les sénateurs ont adopté un amendement supprimant cette habilitation à légiférer par ordonnance. À suivre.