Veille juridique

Après avoir proposé un certain nombre de mesures relatives aux règles de gouvernance des grandes copropriétés dans son projet de modification de la loi du 10 juillet 1965, le Groupe de REcherche en COpropriété (GRECCO) formule aujourd’hui, ses propositions sur les modalités de gestion des petites copropriétés.
Nous reproduisons ci-après, ce projet du GRECCO relatif aux syndicats de copropriétaires composés de deux copropriétaires et à ceux comportant dix lots principaux au plus et dont les charges moyennes sont inférieures à 15 000 euros.
A la suite de la nomination de certains de ses membres au Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière (CNTGI) et notamment de son président, le professeur Hugues Périnet-Marquet,  le groupe s’est reformé autour du professeur Matthieu Poumarède de l’Université Toulouse 1 Capitole qui a accepté d’en prendre la présidence.

La loi ALUR du 24 mars 2014 a posé, au sein de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le principe selon lequel, sauf décision contraire de l’assemblée générale, tout syndic professionnel doit proposer un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés. Ce texte, applicable à compter du 1er janvier 2015, n’a pas porté ses fruits, le constat dressé par les parlementaires à l’occasion de la loi ELAN étant que les extranets sont des coquilles quasi vides dans lesquels les copropriétaires ne trouvent pas les documents stratégiques.
Afin de remédier à cette carence, le Sénat a estimé nécessaire une intervention de la puissance publique pour préciser les documents que doit contenir a minima l’extranet.
Ainsi, le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 (JO du 24 mai) met en oeuvre le principe légal d’un accès différencié en distinguant les informations accessibles à l’ensemble des copropriétaires, celles consultables seulement par le titulaire du lot concerné et enfin celles mises à la disposition des seuls membres du conseil syndical.

Le décret n° 2019-503 du 23 mai 2019 (JO du 24 mai) est pris pour l’application de l’article 21 (al. 6) de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel le conseil syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété. En cas d’absence de transmission des pièces, au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard sont imputées sur les honoraires de base du syndic. Le décret prévoit que la pénalité applicable est fixée au minimum à 15 euros par jour de retard.

Le décret n° 2019-488 du 22 mai 2019 (JO du 23 mai) organise le contrôle du respect des dispositions issues de l’article 191 de la loi ELAN selon lequel les personnes condamnées à une peine leur interdisantd’acquérir un bien immobilier ne peuventpas porter d’enchères devant le juge de l’exécution saisi d’une procédure de saisie immobilière.
Ce texte vise à compléter le contrôle mis en place par l’article 77 de la loi ALUR imposant au notaire chargé d’établir un acte authentique de vente d’un bien immobilier à usage d’habitation de vérifier si l’acquéreur a été condamné à une interdiction d’acheter. Partant du constat qu’aucune disposition similaire n’a été prise en matière d’adjudication, la loi ELAN a donc voulu interdire aux marchands de sommeil condamnés à une interdiction d’acheter de participer à une vente par adjudication dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière.
Le décret fixe les modalités de contrôle du respect de cette interdiction en prévoyant notamment qu’avant de porter les enchères, lorsque l’immeuble saisi est un immeuble à usage d’habitation, l’avocat doit se faire remettre par son mandant une attestation sur l’honneur. Ce décret s’applique à compter du 1er septembre 2019.

Prise en application de l’article 88 de la loi ELAN, l’ordonnance n° 2019-418 du 7 mai 2019 (JO du 8 mai) définit la vente de logements sociaux à des personnes physiques avec une application différée du statut de la copropriété.

Le décret n° 2019-496 du 22 mai 2019 (JO du 23 mai) est pris pour l’application de l’article 71 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 portant sur l’individualisation des frais de chauffage.

Par arrêté de la garde des sceaux en date du 23 avril 2019, Hugues Périnet-Marquet est nommé président du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI). M. Périnet-Marquet est professeur à l’université Panthéon-Assas (Paris II) et président du Groupe de RECherche en COpropriété (GRECCO), association à l’origine d’un travail de réécriture et de simplification de la loi de 1965.

Au 31 mars 2019, 361 138 syndicats de copropriétaires avaient procédé à leur immatriculation selon les services qui tiennent le registre en question. En 2015, les pouvoirs publics avaient pourtant repéré 740 803 syndicats de copropriétaires (voir Loïc Cantin, Inf. rap. copr. n° 648, janvier-février 2019). Or, l’immatriculation est obligatoire pour la quasi-totalité des immeubles en copropriété depuis le 31 décembre 2018. Moins de la moitié des syndicats a donc procédé à cette formalité d’immatriculation.

Le décret n° 2019-298 du 10 avril 2019 relatif à la composition et au fonctionnement du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières vient de paraître au Journal officiel (JO 11 avril 2019), couronnant un processus de mise en place de cet organe qui aura été pour le moins tumultueux.

Le 5 mars 2019, le premier ministre annonçait «pour plus de transparence, nous obligerons les syndics à présenter des contrats-types et à rendre comparables leurs prestations». Comme le rappelle Christophe Tanay, président de l’UNIS, ce contrat de syndic type existe depuis 2015 et a été «modélisé et imposé par la Chancellerie contre l’avis quasi-unanime des membres du CNTGI». Cette déclaration interroge sur un renforcement de l’obligation de mise en concurrence dans la prochaine ordonnance.