Prise en application de l’article 88 de la loi ELAN, l’ordonnance n° 2019-418 du 7 mai 2019 (JO du 8 mai) définit la vente de logements sociaux à des personnes physiques avec une application différée du statut de la copropriété.
A compter du 1er janvier 2020, ce dispositif facultatif, sera destiné à favoriser l’accession sociale à la propriété en organisant une transition de l’acquéreur vers le statut de copropriétaire. Pendant cette période transitoire d’une durée maximale de dix ans, d’une part, l’acquéreur se familiarise avec le régime juridique de la copropriété, tout en échappant à certaines de ses contraintes, d’autre part, l’organisme HLM assure la gestion des parties communes de l’immeuble et assume seul la charge financière des gros travaux de l’immeuble.
L’ordonnance prévoit les conditions de dérogation au statut de la copropriété, et détermine notamment les obligations de l’organisme HLM. A compter de la vente et jusqu’à la date de transfert des quotesparts de parties communes, il entretient les parties communes et les équipements communs et veille à leur conservation. Il supporte les dépenses nécessaires à l’entretien et la conservation des parties communes et des équipements communs et, le cas échéant, les dépenses afférentes à leur amélioration. Il ne peut prendre de décision portant atteinte à la valeur ou aux conditions de jouissance des parties communes et de celles de chacun des lots, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.
S’agissant du statut de l’acquéreur, il est prévu que, sous certaines réserves, l’acquéreur ne peut s’opposer à l’exécution par l’organisme HLM, même à l’intérieur de son logement, des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants ou aux travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité et de sécurité. En matière de contribution aux charges de l’immeuble, l’ordonnance prévoit qu’à compter de la vente, et jusqu’à ce qu’il devienne propriétaire de la quote-part des parties communes, l’acquéreur bénéficie d’un droit d’usage réel des parties communes et des équipements communs de l’immeuble.
A ce titre, il verse à l’organisme vendeur une contribution aux charges en contrepartie notamment des services rendus liés à l’usage des parties communes et des équipements communs et des dépenses d’entretien courant. Ces obligations seront transmises lors des ventes éventuelles successives.
L’ordonnance précise que le transfert différé de la propriété des quotes-parts de parties communes intervient à une date commune pour l’ensemble des ventes. A compter de ce transfert, le syndicat de copropriétaires est constitué, l’assemblée générale des copropriétaires est mise en place à l’initiative de l’organisme.
