Au 31 mars 2019, 361 138 syndicats de copropriétaires avaient procédé à leur immatriculation selon les services qui tiennent le registre en question. En 2015, les pouvoirs publics avaient pourtant repéré 740 803 syndicats de copropriétaires (voir Loïc Cantin, Inf. rap. copr. n° 648, janvier-février 2019). Or, l’immatriculation est obligatoire pour la quasi-totalité des immeubles en copropriété depuis le 31 décembre 2018. Moins de la moitié des syndicats a donc procédé à cette formalité d’immatriculation.
Il conviendra d’étudier ultérieurement le phénomène devenu massif de la copropriété désorganisée, c’est-à-dire dépourvue de syndics, voire inorganisée, ce qui signifie démunie même d’un règlement de copropriété. Néanmoins, l’un des éléments qui explique le mieux la difficulté à immatriculer les syndicats de copropriétaires tient à la façon de traiter le cas des syndics bénévoles ou coopératifs.
Seuls 19 638 syndicats gérés par un syndic non professionnel sont immatriculés au 31 mars 2019. Ce nombre est visiblement très inférieur aux plus de 100 000 syndics bénévoles ou coopératifs annoncés par les associations de copropriétaires, qui ont pourtant chacune rappelé l’obligation d’immatriculation. Des syndics bénévoles ou coopératifs expliquent qu’il leur a été demandé de produire un contrat de syndic pour qu’il soit procédé à l’immatriculation. Cette exigence a pu les surprendre, car ils estiment qu’un tel contrat ne doit être établi que lorsque le syndic, professionnel ou non, est rétribué. C’est sans doute une erreur d’appréciation de leur part.
Le décret n° 2015-342 du 28 mars 2015 mentionne bien les syndics bénévoles et coopératifs dans les publics qu’il concerne. Le contrat type de syndic annexé à ce décret cite effectivement les syndics bénévoles ou coopératifs dans son article 8 relatif à leurs émoluments, mais ledit contrat-type ne concerne pas que la rémunération. Il fixe le cadre de toutes les prestations ainsi que les frais imputables aux seuls copropriétaires (article 9 du contrat-type).
Cela constitue une protection pour le syndic non professionnel. Nul ne peut ensuite lui réclamer plus que ce qui est prévu à son contrat. Ainsi, en matière d’états datés, si le syndic non professionnel fait appel à une structure extérieure pour les établir, cela doit figurer dans son contrat au point 9.2 (frais et honoraires liés aux mutations) pour que cette pratique soit opposable à tous.
Dès lors, afin de pouvoir immatriculer leur syndicat de copropriétaires et être protégés face aux demandes intempestives, les syndics bénévoles et coopératifs doivent conclure un contrat de syndic, même s’ils ne sont pas rétribués.
