Veille juridique

Après une période d’incertitude et de doutes, les premières réponses aux questions des gestionnaires, des juristes et des copropriétaires, ont été apportées par l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 (JO 26 mars) portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété, laquelle a été complétée plus tard par l’ordonnance n° 2020-460 du 22 avril 2020 (JO 23 avr.).

Le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 (JO 23 février) fixe le montant plafond des honoraires et frais perçus par les syndics de copropriété pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou de plusieurs lots objets de la même mutation à 380 € TTC.

Le décret entre en vigueur le 1^er juin 2020.

Un arrêté du 10 février 2020 (JO 14 février) fixe les montants de la rémunération dus aux chambres de commerce et d’industrie par les syndics, administrateurs de biens et agents immobiliers pour la délivrance de la carte professionnelle, pour les modifications et renouvellements de la carte, pour l’établissement de récépissé de déclaration préalable d’activité et, enfin, pour les attestations de personnes habilitées à représenter un titulaire de carte professionnelle.

Les montants sont les suivants :
160 € pour la délivrance d’une carte professionnelle initiale ou avec nouvelles mentions d’activité ;
68 € pour la modification de la carte ;
130 € pour le renouvellement de la carte ;
96 € pour le récépissé de la déclaration préalable d’activité ;
55 € pour une attestation d’habilitation du collaborateur par le titulaire de carte professionnelle.

Ces rémunérations s’appliquent à toute demande déposée à compter du 1^er mars 2020.

L’ordonnance n° 2020-115 du 12 février 2020  (JO 13 février) renforce les dispositions relatives à la lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme (LCB-FT).
Cependant, le décret n° 2020-118 pris en application de l’ordonnance et publié le même jour exonère les syndics et administrateurs de biens de l’application des dispositifs Tracfin.
Ainsi, les syndics de copropriété n’ont plus l’obligation de mettre en place des procédures internes d’identification, d’évaluation et de gestion des risques.
Et pour les gestionnaires, seules les locations dont le loyer mensuel est supérieur à 10 000 €/mois restent soumises à contrôle.
En revanche, les agents immobiliers restent soumis aux procédures Tracfin.

Depuis la loi n° 2010-737 du 1^er juillet 2010 portant réforme du crédit à la consommation, il est permis aux syndicats de copropriétaires d’ouvrir un livret A pour la gestion de leur trésorerie. Par cette mesure, inscrite dans l’article L. 221-3 du Code monétaire et financier (CMF), le législateur a entendu réparer un oubli de la loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008 qui avait laissé de côté la situation des syndicats de copropriétaires.  Ces derniers ont donc vu, en ce domaine, leurs droits alignés sur ceux dont bénéficiaient déjà les associations visées à l’article 206 du Code général des impôts, à savoir essentiellement les associations loi 1901. L’article 58 de la loi Alur du 24 mars 2014 est venu créer, pour les livrets A détenus par des syndicats de copropriétaires, une règle dérogeant à cette assimilation aux associations en prévoyant que le plafond applicable aux livrets A dont sont titulaires les syndicats de copropriétaires est fixé en fonction du nombre de lots (CMF, art. L. 221-4).

Les prévisions de ce texte font, enfin, l’objet d’un décret qui modifie tout d’abord la rédaction de l’article R. 221-2 du CMF qui dispose que le plafond du livret A est fixé à 76 500 euros pour les syndicats de copropriétaires mentionnés au premier alinéa de l'article L. 221-3. Pour les syndicats de copropriétaires dont le nombre de lots de la copropriété à usage de logements, de bureaux ou de commerces est supérieur à cent, ce plafond est porté à 100 000 euros. Le décret complète ce dispositif au travers de la création d’un nouvel article R. 221-2-1. Ce dernier prévoit que, lorsqu'un syndicat de copropriétaires sollicite le bénéfice du plafond majoré mentionné au premier alinéa de l'article R. 221-2, il accompagne sa demande auprès de l'établissement distribuant ce livret de la fiche synthétique mentionnée à l'article 1^er du décret n° 2016-1822 du 21 décembre 2016 fixant le contenu de la fiche synthétique de la copropriété prévue par l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. A défaut de communication de cette fiche, le plafond de 76 500 euros, mentionné à ce même premier alinéa de l'article R. 221-2, s'applique. L'établissement a alors un délai de trente jours suivant la réception de cette demande pour se prononcer. Enfin, le texte prévoit que le titulaire informe par écrit l'établissement de crédit de tout événement impliquant un changement de plafond du livret A. Les dispositions de ce décret entrent en vigueur le 1^er avril 2020.

Décret n° 2020-93 du 5 février 2020 relatif au plafond du livret A applicable aux syndicats de copropriétaires, JO du 7 février 2020.

La loi de finances pour 2020 a une forte tonalité écologique et sociale. Elle intègre peu de nouveaux dispositifs, participant à une certaine stabilité fiscale que les pouvoirs publics recherchent depuis plusieurs années. Voici quelques dispositions intéressant la copropriété.

Prorogation et adaptation du CITE.- Le crédit d’impôt sur le revenu afférent aux dépenses en faveur de la transition énergétique (CITE) réalisées dans l’habitation principale, est prorogé jusqu’au 31/12/2020 pour les ménages aux revenus dits intermédiaires, lorsqu’ils sont propriétaires du logement qu’ils affectent à leur résidence principale (en sont exclus les locataires et occupants à titre gratuit). En revanche, le CITE est supprimé pour les ménages les plus modestes, mais remplacé par une prime de transition énergétique versée par l’ANAH.

Les ménages ayant des revenus supérieurs aux plafonds applicables (soit 27 706 € pour la première part de quotient familial, majorée de 8 209 € pour chacune des deux demi-parts suivantes et de 6 157 € à compter de la troisième) peuvent, toutefois, bénéficier du CITE pour les dépenses relatives aux matériaux d’isolation thermique des parois opaques.
Chaque équipement, matériel ou prestation éligible se voit attribuer désormais un montant forfaitaire de crédit d’impôt.

Au titre de la période de cinq années consécutives, comprises entre 2016 et 2020, le montant du crédit d’impôt ne peut excéder 2 400 € pour une personne seule et 4 800 € pour un couple soumis à une imposition commune - cette somme étant majorée de 120 € par personne à charge.

En parallèle, la liste des dépenses éligibles est aménagée (art. 15).

Nouvel assouplissement du dispositif éco-PTZ.- Le délai de trois ans actuellement imposé à l’emprunteur pour transmettre, à compter de la date d’octroi d’un éco-prêt à taux zéro, les éléments justifiant que les travaux ont été effectivement réalisés conformément au descriptif et au devis détaillés et qu’ils satisfont aux conditions d’éligibilité à ce prêt, est écarté en cas de décès de l’emprunteur, d’interruption temporaire de travail pour des raisons de santé pendant au moins trois mois, d’état de catastrophe naturelle ou technologique, de contestation contentieuse de l’opération ou de force majeure. Cette dérogation s’applique aux demandes déposées depuis le 1/07/2019 (art. 47). Par ailleurs, des modalités particulières de calcul de ce délai de trois ans sont prévues lorsque l’éco-PTZ est accordé à un syndicat de copropriétaires. Pour l’appréciation du délai, la date d’octroi de l’avance s’entend de la date de signature par l’emprunteur du contrat de prêt mentionné à l’article 26-5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (art. 24).

Suppression progressive de la taxe d’habitation.- Est confirmée la suppression progressive de la taxe d’habitation sur la résidence principale : le dégrèvement sous condition de revenus est renforcé à compter de 2020. Les contribuables qui n’en bénéficient pas seront exonérés de la taxe à hauteur de 30 % en 2021 et de 65 % en 2022. A partir de 2023, elle sera totalement supprimée sur les résidences principales, quels que soient les revenus des contribuables, mais elle subsistera au titre des autres locaux (art. 16).

Redéfinition du statut du loueur en meublé professionnel.- Dans sa décision 2017-689 QPC, le Conseil constitutionnel avait censuré l’exigence de l’inscription au RCS du loueur en meublé professionnel. La loi redéfinit en conséquence cette qualité par rapport aux deux seules conditions suivantes : les recettes annuelles tirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 € ; ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumises à l’IR (art. 49).

Le décret n° 2020-8 du 6 janvier 2020 (JO du 7 janvier 2020) déclare d’intérêt national l’opération de requalification de treize copropriétés dégradées du quartier du Val Fourré. L’ORCOD-IN du Val Fourré est la troisième opération à être reconnue d’intérêt national, après celles de Clichy-sous-Bois (Le Bas Clichy) et de Grigny (Grigny 2). Le gouvernement l’a ainsi identifiée comme étant de priorité nationale, dans le cadre du plan “Initiative Copropriétés” lancé à l’automne 2018 et qui concerne près de 700 copropriétés, soit 57 000 logements.

Ce plan vise à coordonner et soutenir les efforts de l’État et des collectivités territoriales afin de développer une véritable stratégie nationale de traitement des copropriétés sur le long terme.

Cette stratégie poursuit trois objectifs principaux. En premier lieu, il s’agit de transformer les copropriétés en accompagnant les collectivités dans la démolition,  puis la reconstruction d’une offre nouvelle de logements. En deuxième lieu, elle vise à redresser les copropriétés dans le cadre d’un projet global de requalification intégrant l’assainissement de la gestion, la réhabilitation du bâti et des équipements et l’acquisition temporaire de logements pour combattre les marchands de sommeil. Enfin, en troisième lieu, elle tend à mettre en place des actions de prévention pour les copropriétés qui présentent un profil de fragilité avéré avant qu’elles n’entrent dans un processus de dégradation.

L’établissement public foncier d’Île-de-France (EPFIF) est le pilote de cette opération. L’État, en partenariat avec l’ensemble des réservataires publics, dirigera le processus des relogements qui seront rendus nécessaires soit par l’intervention foncière de l’EPFIF, soit lorsque des situations d’habitat indigne seront détectées, soit encore en cas de projets sur une copropriété nécessitant sa libération complète.

Par ailleurs, la mise en œuvre de l’ORCOD-IN intégrera également des actions de lutte contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil dans le quartier du Val Fourré et aux abords, telles qu’elles ont été renforcées par la loi ELAN.

La loi d’orientation des mobilités n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 (JO du 26 décembre) concerne, pour deux de ses dispositions, la copropriété.

L’article 54 précise qu’il est créé un
«j) L’autorisation donnée à un ou plusieurs copropriétaires d’effectuer à leurs frais les travaux permettant le stationnement sécurisé des vélos dans les parties communes, sous réserve que ces travaux n’affectent pas la structure de l’immeuble, sa destination ou ses éléments d’équipement essentiels et qu’ils ne mettent pas en cause la sécurité des occupants.»

L’article 69 rappelle et précise le droit à la prise dans les stationnements pour les véhicules électriques ou hybrides au bénéfice des occupants. Ainsi, «le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic ne peut s’opposer sans motif sérieux et légitime à l’équipement des emplacements de stationnement d’installations dédiées à la recharge de véhicules électriques et hybrides rechargeables et permettant un décompte individualisé des consommations, par un locataire ou occupant de bonne foi des emplacements de stationnement et aux frais de ce dernier» (modification de l’art. L. 111-3-8 du Code de la construction et de l’habitation). «Afin de lui permettre de réaliser une étude et un devis pour les travaux mentionnés au même premier alinéa, le syndic permet l’accès aux locaux techniques de l’immeuble concernés au prestataire choisi par le locataire ou l’occupant de bonne foi».

De même, «lorsque l’immeuble possède des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif et n’est pas équipé des installations électriques intérieures et extérieures permettant l’alimentation de ces emplacements pour permettre la recharge des véhicules électriques et hybrides rechargeables ou des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules (…) le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires la question de la réalisation d’une étude portant sur l’adéquation des installations électriques existantes aux équipements de recharge et, le cas échéant, les travaux à réaliser à cet effet.»

«Sont joints à la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires : le détail des travaux à réaliser ; les devis et les plans de financement élaborés à cet effet (…). «Lorsqu’elle a été réalisée, un ou plusieurs copropriétaires peuvent demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires la question des travaux (…). Cette délibération est adoptée dans les conditions de l’article 24.»

Un seul article est proposé au vote du Parlement pour la ratification de l’ordonnance ELAN : «L’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis est ratifiée.» Le gouvernement ne prévoit donc, dans son projet de loi, aucun ajout ou correction au texte de l’ordonnance.

Ainsi, la création d’un fonds spécifique dédié au plan pluriannuel de travaux est ignorée. Prévue dans le texte initial de l’ordonnance, souhaitée par les professionnels, acceptée par les associations de copropriétaires, la création de ce fonds avait pour objet de faciliter la mise en œuvre de travaux, notamment d’économies d’énergie.

Dès lors, seuls des amendements pourront modifier les dispositions du texte publié le 31 octobre 2019.  Voici le communiqué du Conseil des ministres du 15 janvier :
«L’ordonnance qu’il s’agit de ratifier (…) entrera en vigueur, pour l’essentiel de ses dispositions, le 1^er juin 2020. L’objectif est que la gestion des copropriétés soit facilitée, adaptée à leur taille, que les prises de décision interviennent plus rapidement et que les copropriétaires s’investissent. Cette ordonnance doit permettre aux copropriétés d’être mieux entretenues et de répondre aux enjeux de rénovation énergétique.

Conformément à l’habilitation donnée par le législateur, elle redéfinit ainsi, plus de cinquante ans après, le champ d’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis et adapte ses dispositions au regard du type d’immeuble et de la taille de la copropriété concernée. Elle permet également de répondre aux objectifs de clarification, de modernisation, de simplification et d’adaptation des règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété, notamment celles relatives à la prise de décision par le syndicat des copropriétaires ainsi que les droits et obligations des copropriétaires, du syndicat des copropriétaires, du conseil syndical et du syndic. Elaborée à la suite d’un important travail de consultation, elle ne remet pas en cause les grands équilibres du droit de la copropriété, mais offre aux acteurs un dispositif simplifié et mieux adapté aux spécificités de certains immeubles, tout en facilitant la prise de décision au sein des copropriétés. Ainsi, la participation aux assemblées générales par correspondance est améliorée, et un deuxième vote est facilité, lorsqu’une décision n’a pas recueilli la majorité requise mais qu’une proportion non négligeable des copropriétaires y était favorable, avec la généralisation du mécanisme dit de la “passerelle”. Cela permettra de remédier aux conséquences de l’absentéisme croissant des copropriétaires en assemblée générale, obstacle majeur à la prise de décision.

L’ordonnance offre également de nouveaux moyens d’action aux copropriétaires, notamment en facilitant la réalisation de travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite en parties communes aux frais exclusifs d’un copropriétaire, ou encore en permettant à tout copropriétaire de solliciter la tenue d’une assemblée générale, à ses frais, pour délibérer de questions le concernant.»

Une profonde réorganisation judiciaire est en cours de déploiement.

Dès le 1^er janvier 2020, les tribunaux d’instance et de grande instance fusionnent pour donner naissance à des tribunaux judiciaires aux compétences étendues.

Cette évolution de la répartition des contentieux de première instance s’accompagne d’un mécanisme de spécialisation de certains tribunaux pour connaître de litiges dits «techniques», comme celui de la copropriété.