Veille juridique

Une année 2018 record

Selon le rapport d’activité publié courant juillet 2019 par l’ANAH, 2018 aura été une année d’activité record, avec près de 700,4 millions € d’aides distribuées et 94 081 ménages aidés, soit une augmentation de +16,5 % par rapport à 2017.

Ces sommes se répartissent de la manière suivante :
- 624,3 millions € aux propriétaires pour le financement de leurs travaux ;
- 59,9 millions € pour l’ingénierie (études, suivi-animation d’opérations programmées, etc.) ;
- 13 millions € pour les opérations de résorption de l’habitat insalubre (RHI) ;
- et enfin 3,2 millions € d’euros pour l’humanisation des centres d’hébergement.

Plan Initiative Copropriétés

En matière de copropriétés, le rapport fait état de la mise en place, dans le cadre du plan Initiative Copropriétés, de plusieurs nouvelles aides financières pour les collectivités territoriales ainsi que de l’amélioration des aides existantes pour les syndicats des copropriétaires.

Sont également rappelées les activités de promotion de certifications professionnelles ainsi que les actions en faveur de l’inscription des copropriétés dans des référentiels de bonnes pratiques.

Registre des copropriétés

Le rapport souligne également que 2018 a connu une avancée très significative du registre des copropriétés avec l’immatriculation, fin 2018, de 310 189 copropriétés (contre 138 737 en 2017) et l’existence de 31 459 comptes de télé-déclarants actifs (dont 24 538 comptes de syndics bénévoles).

Récemment, a été déposé à l’Assemblée nationale un rapport d’information (n° 2077) sur la mise en application de la loi ELAN du 23 novembre 2018.

Concernant les sept ordonnances attendues, les consultations portant sur celle de la  modernisation du régime de la copropriété, menées par le ministère de la justice, sont terminées. Il ressort de ces travaux préparatoires la détermination de plusieurs grands objectifs parmi lesquels celui de rendre effective la mise en concurrence régulière des syndics de copropriété, d’élargir les possibilités de délégation de pouvoirs au conseil syndical et d’améliorer le fonctionnement du fonds de travaux. Un temps envisagé, un nouvel abaissement des règles de majorité pour la prise de certaines décisions en assemblée générale a finalement été écarté de manière consensuelle en raison du risque d’atteinte portée au droit de propriété et à l’équilibre financier des copropriétés.

Reflétant la diversité des thèmes abordés lors de la réforme pointilliste du statut de la copropriété opérée par le législateur au travers de la loi ELAN du 23 novembre 2018, le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 (JO du 28 juin 2019) comporte trois volets : le fonctionnement des assemblées générales, les modalités de circulation des informations au sein du syndicat, et enfin des mesures diverses.

Après avoir proposé un certain nombre de mesures relatives aux règles de gouvernance des grandes copropriétés dans son projet de modification de la loi du 10 juillet 1965, le Groupe de REcherche en COpropriété (GRECCO) formule aujourd’hui, ses propositions sur les modalités de gestion des petites copropriétés.
Nous reproduisons ci-après, ce projet du GRECCO relatif aux syndicats de copropriétaires composés de deux copropriétaires et à ceux comportant dix lots principaux au plus et dont les charges moyennes sont inférieures à 15 000 euros.
A la suite de la nomination de certains de ses membres au Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière (CNTGI) et notamment de son président, le professeur Hugues Périnet-Marquet,  le groupe s’est reformé autour du professeur Matthieu Poumarède de l’Université Toulouse 1 Capitole qui a accepté d’en prendre la présidence.

La loi ALUR du 24 mars 2014 a posé, au sein de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le principe selon lequel, sauf décision contraire de l’assemblée générale, tout syndic professionnel doit proposer un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés. Ce texte, applicable à compter du 1er janvier 2015, n’a pas porté ses fruits, le constat dressé par les parlementaires à l’occasion de la loi ELAN étant que les extranets sont des coquilles quasi vides dans lesquels les copropriétaires ne trouvent pas les documents stratégiques.
Afin de remédier à cette carence, le Sénat a estimé nécessaire une intervention de la puissance publique pour préciser les documents que doit contenir a minima l’extranet.
Ainsi, le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 (JO du 24 mai) met en oeuvre le principe légal d’un accès différencié en distinguant les informations accessibles à l’ensemble des copropriétaires, celles consultables seulement par le titulaire du lot concerné et enfin celles mises à la disposition des seuls membres du conseil syndical.

Le décret n° 2019-503 du 23 mai 2019 (JO du 24 mai) est pris pour l’application de l’article 21 (al. 6) de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel le conseil syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété. En cas d’absence de transmission des pièces, au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard sont imputées sur les honoraires de base du syndic. Le décret prévoit que la pénalité applicable est fixée au minimum à 15 euros par jour de retard.

Le décret n° 2019-488 du 22 mai 2019 (JO du 23 mai) organise le contrôle du respect des dispositions issues de l’article 191 de la loi ELAN selon lequel les personnes condamnées à une peine leur interdisantd’acquérir un bien immobilier ne peuventpas porter d’enchères devant le juge de l’exécution saisi d’une procédure de saisie immobilière.
Ce texte vise à compléter le contrôle mis en place par l’article 77 de la loi ALUR imposant au notaire chargé d’établir un acte authentique de vente d’un bien immobilier à usage d’habitation de vérifier si l’acquéreur a été condamné à une interdiction d’acheter. Partant du constat qu’aucune disposition similaire n’a été prise en matière d’adjudication, la loi ELAN a donc voulu interdire aux marchands de sommeil condamnés à une interdiction d’acheter de participer à une vente par adjudication dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière.
Le décret fixe les modalités de contrôle du respect de cette interdiction en prévoyant notamment qu’avant de porter les enchères, lorsque l’immeuble saisi est un immeuble à usage d’habitation, l’avocat doit se faire remettre par son mandant une attestation sur l’honneur. Ce décret s’applique à compter du 1er septembre 2019.

Prise en application de l’article 88 de la loi ELAN, l’ordonnance n° 2019-418 du 7 mai 2019 (JO du 8 mai) définit la vente de logements sociaux à des personnes physiques avec une application différée du statut de la copropriété.

Le décret n° 2019-496 du 22 mai 2019 (JO du 23 mai) est pris pour l’application de l’article 71 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 portant sur l’individualisation des frais de chauffage.

Par arrêté de la garde des sceaux en date du 23 avril 2019, Hugues Périnet-Marquet est nommé président du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI). M. Périnet-Marquet est professeur à l’université Panthéon-Assas (Paris II) et président du Groupe de RECherche en COpropriété (GRECCO), association à l’origine d’un travail de réécriture et de simplification de la loi de 1965.