L'absence d’autorisation au seul bénéfice des copropriétaires
Le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 a modifié l’article 55 du décret du 17 mars 1967 qui dispose désormais que «le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice».
Rappelons que ce défaut de pouvoir est une irrégularité de fond qui affecte la validité de l’acte et qui pouvait, jusque-là, être invoquée par tout défendeur, en tout état de cause. Il relève des dispositions des articles 117 et 118 du Code de procédure civile. Le décret du 27 juin 2019 limite désormais cette exception de nullité aux seuls copropriétaires, en excluant les tiers au syndicat.
Concrètement, les locateurs d’ouvrage, leurs assureurs, et, plus largement, les personnes ayant engagé leur responsabilité à l’égard du syndicat ou qui en sont débiteurs et qui font l’objet d’une action judiciaire à l’initiative de ce dernier, ne pourront plus se prévaloir de l’absence de l’habilitation à agir du syndic devant le tribunal. Cela évitera bien des débats sur la validité de l’habilitation, lesquels comportent parfois de purs moyens dilatoires, compte-tenu de l’assouplissement constant de la jurisprudence sur ce point.
Il faut voir dans ce nouveau dispositif la transposition directe de la théorie moderne des nullités qui a été transcrite par l’ordonnance du 10 février 2016 et qui «distingue la nullité absolue de la nullité relative : la nullité absolue est celle qui sanctionne la violation d’une règle d’intérêt général tandis que la nullité est relative lorsque l’intérêt protégé est seulement un intérêt particulier».
Le nouvel article 1179 du Code civil dispose ainsi que «la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général. Elle est relative lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d’un intérêt privé».
La personne-tierce au syndicat n’a donc pas à bénéficier de la protection qui n’est due qu’aux seuls copropriétaires qui doivent spécialement mandater leur syn- dic pour agir, cette protection étant intrinsèque au contrat qui lie le syndicat des copropriétaires à son syndic.
Faut-il pour autant considérer que cette habilitation n’est plus requise ? Le texte maintient le principe de l’autorisation à agir, la seule évolution ne concernant que le mécanisme de l’exception de nullité qui devient relative.
Le syndic a tout intérêt à continuer de faire voter une résolution précise pour être autorisé à agir, car une telle décision revient au syndicat et ne relève pas de sa seule initiative : l’action en justice est un choix important qui emporte des coûts de procédure et qui engagerait gravement sa responsabilité s’il n’était pas habilité pour le faire.
Véhicules électriques
Le décret du 27 juin 2019 ajoute aussi aux exceptions à l’autorisation à agir du syndic qui figurent à l’alinéa 3 de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, l’opposition aux travaux réalisés par le locataire ou occupant de bonne foi du logement et permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du Code de la construction et de l’habitation ; cette opposition étant soumise à un délai de forclusion de six mois suivant la réception de la demande, la modification est plutôt heureuse.
