Veille juridique

Précisions apportées par la Cour de cassation

En 2017, selon la direction des affaires civiles et du sceau, les tribunaux de grande instance, d’instance et les juridictions de proximité ont été saisis de 41 700 demandes en matière de copropriété (3 % du total des litiges).

La loi pour l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique(n° 2018-1021, 23 novembre 2018, JO 24 nov.) aborde de nombreux domaines dont celui de la copropriété. Néanmoins, si certains des articles nouveaux ou modifiés, entrent en vigueur dès la promulgation de la réforme, d’autres nécessitent des règlements, ce qui retarde d’autant leur application.

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) a été publiée au Journal officiel du 24 novembre 2018. Les 234 articles de la loi intéressent tous les acteurs du droit immobilier.
En matière de copropriété (art. 202 à 216), notre lecteur se reportera à notre étude “La copropriété à l’épreuve de la loi ELAN”, signé par Jean-Marc Roux.
Pour les dispositions relatives aux copropriétés dégradées et à la lutte contre l’habitat indigne, notre lecteur lira avec intérêt les principaux extraits de la loi (art. 185 à 199) dans le Cahier central de ce numéro consacré aux Copropriétés en difficulté.

Le 16 octobre 2018, le projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) a été définitivement adoptée par le Sénat, après avoir été voté de manière définitive en séance publique par l’Assemblée le 3 octobre. Nous reproduisons ci-dessous les modifications significatives issues de cette réforme en matière de copropriété et les commentaires de Hugues Périnet-Marquet, professeur de droit à l’université Panthéon-Assas. Nos lecteurs liront dans le prochain numéro, les commentaires de notre rédaction.

 "Loi ELAN et copropriété"

Hugues Périnet-Marquet est professeur à l’Université Panthéon-Assas (Paris II) et président du GRECCO (Groupe de RECherche en COpropriété).

Le Sénat s’est prononcé en juillet contre le projet d’autoriser le gouvernement à prendre des mesures en droit de la copropriété par ordonnance. Le Sénat réitère sa demande d’organiser un débat parlementaire sur les aménagements à la loi du 10 juillet 1965.
Petit historique
Le projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) concerne à la fois, l’urbanisme, le développement des territoires, le logement social, les marchands de sommeil et … le statut des immeubles en copropriété.
Si le redressement des copropriétés fait l’objet de dispositions relativement précises, le sort du droit commun de la copropriété est renvoyé à des ordonnances que le gouvernement devrait prendre sous un délai d’une année après la promulgation de la loi.
Ce projet législatif ELAN a fait l’objet d’une consultation citoyenne par voie numérique, recueillant plus de 2 000 contributions en 2017, puis d’une conférence inédite “de consensus” au Sénat. Lors de cette conférence, le président du Sénat, Gérard Larcher, avait déjà déploré que plusieurs dispositions de la loi soient renvoyées à des ordonnances prise par l’exécutif, sans débat.
Après sa présentation au Conseil des ministres en mai 2018, le projet de loi a été examiné en première lecture à l’Assemblée nationale. À cette occasion, le rapporteur de la loi, Richard Lioger, a précisé aux députés qu’il «serait défavorable à tous les amendements relatifs à la copropriété». Ce 16 juillet, c’était au tour du Sénat de se prononcer en première lecture.
Refus de l’habilitation à légiférer par ordonnance
«Si chacun reconnaît la nécessité de clarifier et simplifier le droit de la copropriété», le Sénat «constate un désaccord sur la méthode». Les sénateurs relèvent «qu’aucun argument n’est avancé pour justifier le recours aux ordonnances» et que, traditionnellement, le recours aux ordonnances se justifie par «la nécessité de légiférer rapidement ou par la technicité du sujet». Ce qui n’est pas le cas puisque «cette réforme était envisagée dès l’été 2017, comme l’a rappelé le Conseil d’Etat dans son avis sur le projet de loi. Le gouvernement a donc eu quasiment un an pour procéder aux consultations nécessaires et proposer au Parlement les modifications de fond, du droit de la copropriété». Le Sénat souligne encore «le refus d’une grande majorité des professionnels de légiférer par ordonnance sur un sujet aussi important». Ainsi, les sénateurs ont adopté un amendement supprimant cette habilitation à légiférer par ordonnance. À suivre.

La Chambre nationale syndicale des géomètres-topographes (CNSGT) a sollicité l’avis de l’Autorité de la concurrence, notamment sur les états descriptifs de division et les plans qui peuvent y être annexés.  Le CNSGT l’a interrogé sur le point de savoir si «l’inclusion éventuelle des plans annexés aux états descriptifs de division de copropriété entrait dans le champ du monopole des géomètres-experts».
Voici in extenso la réponse apportée par l’Autorité de la concurrence :
«Sur cette question des plans annexés aux états descriptifs de division de copropriété, l’Autorité relève que si la législation prévoit que les parties privatives d’une copropriété sont la propriété exclusive de chaque propriétaire, la jurisprudence a exclu l’action en bornage entre deux parties d’une même copropriété.
Par ailleurs, les modalités d’établissement de l’état descriptif de division de copropriété laissent aux propriétaires et copropriétaires une assez grande liberté dans le choix de la forme de l’état descriptif de division, état qui a pour objet de décrire et non de délimiter les biens fonciers.
Ainsi, il n’existe aucun texte réglementaire ou législatif imposant de recourir aux services des géomètres (experts ou topographes) pour réaliser les plans ou documents topographiques qui pourraient être annexés à cet état descriptif, ces derniers n’étant qu’une des modalités permises pour identifier les fractions d’immeubles (au sens de l’article 71-2 du décret n° 55-1350 [du 14 octobre 1955, ndlr]).
De plus, les états descriptifs de division peuvent être réalisés par un notaire ou un huissier de justice, conformément aux dispositions des articles 50-1 et 50-2 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 […] (en dehors des cas où ils le seraient directement par les propriétaires ou les copropriétaires).
La seule obligation faite à l’état descriptif de division est d’inclure un tableau comprenant les colonnes prévues à l’article 71-5 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, dont les intitulés ne se rapportent pas à des mesures ou des données topographiques.
Dès lors, les états descriptifs de division peuvent être rédigés de manière uniquement littérale ne comportant ni plan, croquis ou mesurage topographique de quelque sorte.
Au regard de tous ces éléments, aucun droit exclusif ne semble avoir été octroyé par la loi ou le règlement aux géomètres-experts en matière de réalisation d’un plan ou d’une esquisse annexé à un état descriptif de division de copropriété.
De ce fait, l’Autorité relève que la publicité faite autour du «principe de La Rochelle», et les doutes qu’elle a pu faire naître auprès des professionnels sur l’étendue exacte du monopole des géomètres-experts, notamment la question de savoir s’il inclut les plans ou esquisses annexés à des états descriptifs de division de copropriété, justifie que des clarifications soient apportées sur ce point dans la loi.
Ces clarifications législatives, dont les modalités d’application pourront, en tant que de besoin, être précisées par voie règlementaire, sont d’autant plus nécessaires que le nombre d’états de division de copropriété est appelé à croître significativement depuis l’adoption de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), en raison des exigences renforcées de transparence et de communication en matière de copropriété et les incitations faites aux copropriétés pour mettre à jour lesdits états descriptifs.
D’un point de vue économique, réserver les plans annexés aux états descriptifs de division de copropriété aux seuls géomètres-experts reviendrait à leur accorder une rente de situation injustifiée. Avec plus de dix millions de logements en copropriété en France, cela équivaudrait, en moyenne, à réserver à chaque géomètre-expert un monopole sur les plans de plus de 5 000 logements en copropriété. Outre son anachronisme, une telle décision serait totalement inopportune en termes d’efficience économique.»
Ainsi, la proposition n° 3 de l’avis n°18-A-02 du 28 février 2018 relatif à la profession de géomètre-expert est la suivante : «Dans le cadre de la réforme législative qu’elle recommande, l’Autorité suggère de prévoir explicitement dans la loi que les plans et esquisses annexés aux états descriptifs de division de copropriété n’entrent pas dans le champ du monopole des géomètres-experts.»

Le 16 mai 2018, a été enregistrée à la présidence de l’Assemblée nationale une proposition de loi (n° 954) visant à favoriser la surélévation des immeubles. Estimant que la surélévation des immeubles bâtis est l’un des moyens de rééquilibrer le marché immobilier dans les villes les plus peuplées, cette proposition vise, dans son article 1er, à modifier l’article 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et à faire dépendre la décision de surélever ou de construire des bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif, d’un vote des copropriétaires statuant à la majorité absolue et non plus à la majorité des deux tiers. L’article 2 applique les mêmes modalités de vote à la décision d’aliéner le droit de surélever un bâtiment existant.

Le décret n° 2018-347 (JO du 12 mai) fixe les modalités d’application de l’article 93 de la loi pour une République numérique relatif au recommandé électronique. Ce décret précise les conditions d’application visant à garantir l’équivalence de l’envoi d’une lettre recommandée électronique avec l’envoi d’une lettre recommandée. Le texte entre en vigueur le 1er janvier 2019.Les dispositions qu’il crée au sein du Code des postes et des communications électroniques concernent la vérification de l’identité de l’expéditeur et du destinataire, l’identification du recommandé, les preuves de dépôt par le prestataire, …
Il est ainsi précisé que «le prestataire de lettre recommandée électronique informe le destinataire, par voie électronique, qu’une lettre recommandée électronique lui est destinée et qu’il a la possibilité, pendant un délai de quinze jours à compter du lendemain de l’envoi de cette information, d’accepter ou non sa réception. Le destinataire n’est pas informé de l’identité de l’expéditeur de la lettre recommandée électronique.
En cas d’acceptation par le destinataire de la lettre recommandée électronique, le prestataire procède à sa transmission. Le prestataire conserve une preuve de la réception par le destinataire des données transmises et du moment de la réception, pour une durée qui ne peut être inférieure à un an.
En cas de refus de réception ou de non-réclamation par le destinataire, le prestataire met à disposition de l’expéditeur, au plus tard le lendemain de l’expiration du délai prévu ci-dessus, une preuve de ce refus ou de cette non-réclamation. La preuve de refus ou de non-réclamation du destinataire est conservée pour une durée qui ne peut être inférieure à un an.»