Quelques questions à Brunon DUMONT SAINT PRIEST, délégué générale FIDI (Fédération Interprofessionnelle du Diagnostic Immobilier)
« L’année 2007 doit être considérée comme un virage pour la profession du diagnostic immobilier »
Les 3e Etats généraux du diagnostic immobilier se sont déroulés au Palais des Congrès de Paris les 21 et 22 janvier 2008.
Pour la première fois, un Ministre s’est adressé directement aux diagnostiqueurs immobiliers : Mme Nathalie KOSCIUSKO – MORIZET, Secrétaire d’Etat à l’écologie auprès de Ministre d’Etat chargé de l’Environnement du Développement et de l’Aménagement Durable était attendue par cette jeune
profession qui se retrouve au cœur des objectifs pour le logement du Grenelle de l’Environnement.
Les 21 et 22 janvier derniers, se sont tenus les 3èmes états généraux du diagnostic immobilier, l’occasion de revenir sur l’obligation d’insérer aux contrats de vente mais aussi au contrat de location cette nouvelle obligation fixée par l’ordonnance du 8 juin 2005.
L’obligation de certification pour les diagnostiqueurs à compter du 1er novembre dernier, permet de faire reconnaître les capacités de ces professionnels dans leur domaine d’intervention.
Pour les diagnostiqueurs, cette certification a suscité un énorme effort dont peu de professions peuvent se vanter puisqu’on estime à 30 millions d’euros l’investissement pour l’obtention de ce que nous considérons comme un permis de travail, correspondant à 10 % du chiffre d’affaires global du diagnostic immobilier en France.
C’est pourquoi l’année 2007 doit être considérée comme un virage pour la
profession du diagnostic immobilier.
Pouvez-vous nous dresser en quelques lignes le panorama de l’actualité du diagnostic immobilier : bilan de l’année 2007, mise en œuvre du diagnostic gaz, certification obligatoire de la profession....?
La mise en œuvre de l’obligation du diagnostic-gaz avant changement de propriétaires, depuis le 1er novembre vient compléter le diagnostic technique du bien, qui sera complété à compter du 1er janvier 2009 par le diagnostic électricité. Pour rappel, le diagnostic technique, obligatoire lors des transactions doit comporter le constat de risque d’exposition au plomb, le constat d’état parasitaire, le constat de repérage amiante, le diagnostic de performance énergétique, et donc le diagnostic gaz.
Il faut d’ailleurs constater que ce dernier devenait indispensable, si l’on se réfère au nombre de DGI (danger grave immédiat) que signalent les diagnostiqueurs depuis la mise en place de ce diagnostic.
Pour les professionnels, cette évolution s’est traduite par de nouvelles formations, en plus de la certification. On se rend compte ainsi qu’en même temps que la professionnalisation de ce métier, le diagnostic technique s’étoffe pour tendre vers une photographie précise de l’immeuble au moment de la transaction. C’est une volonté législative à laquelle les diagnostiqueurs répondent et s’adaptent.
Quels sont aujourd’hui les défis auxquels les diagnostiqueurs immobiliers vont devoir répondre ? Pourquoi la profession a-t’elle si mauvaise réputation ? Comment assurez-vous votre indépendance vis-à-vis de la profession immobilière ? Comment se caractérise aujourd’hui cette profession?
La question aborde deux points dont les adhérents de la FIDI ont particulièrement à cœur. La première est celle de l’image de cette jeune profession et sa reconnaissance en tant que partenaire à part entière de la filière du bâtiment. L’intervention du diagnostiqueur constitue une valeur ajoutée inestimable tant pour le propriétaire qui vend son bien que pour l’acquéreur.
D’un point de vue purement juridique, le diagnostic immobilier, tel qu’il est réalisé par la grande majorité des professionnels réduit considérablement les recours pour annulation de vente au prétexte du vice caché.
C’est une sécurité pour le vendeur, et une garantie pour l’acquéreur. Cette réalité induit, de fait, la deuxième notion à laquelle la question fait référence : l’indépendance et l’impartialité que le législateur a clairement mentionnées dans l’ordonnance du 8 juin 2005. La crédibilité du diagnostiqueur se fait certes sur sa compétence, reconnue par l’attribution d’une certification mais aussi sur sa totale indépendance tant vis-à-vis du propriétaire ou de son mandataire qu’à l’égard des entreprises qui seront chargées de réaliser les éventuels travaux.
Notre action est donc aujourd’hui de sensibiliser l’ensemble des acteurs sur cette notion fondamentale parce qu’elle est le fondement même de crédibilité de la profession.
Pourquoi le diagnostic immobilier doit-il aujourd’hui être compris pour une opportunité pour le logement ? Comment, à cette fin, harmoniser la relation entre diagnostiqueurs professionnels de l’immobilier et propriétaires/locataires ?
Pour aller plus loin, dans la garantie offerte tant à l’acquéreur qu’au vendeur, la FIDI défend avec force le fait que le diagnostic technique soit fourni dès l’entrée du bien sur le marché. C’est pour nous une marche à franchir vers une plus grande transparence dont tout le monde pourra se féliciter. Il suffit pour s’en convaincre de voir ce qui se passe dans la majorité des cas : l’acquéreur ne prend connaissance du diagnostic du bien qu’il vient d’acheter qu’après la réalisation de la transaction, autrement dit une fois qu’il en est propriétaire. Il s’agit d’une mesure simple facilement adaptable.
Une autre mesure sur laquelle nous travaillons est la réalisation d’un diagnostic technique qui soit accessible et compréhensible par tous. Il s’agit là de répondre à une demande très claire des prescripteurs, qui passe de plus en plus de temps à explorer les documents de diagnostic immobilier. La FIDI s’investit dans ce projet complexe compte tenu du niveau de technicité des diagnostics. Mais là aussi, notre objectif est bien sûr d’assurer une véritable transparence.
A l’issue de ces états généraux, vous expliquez notamment qu’il serait intéressant de mettre en place une véritable « fiche de santé » de l’immeuble ce qui obligerait à introduire de nouveaux diagnostics. Pouvez-vous nous expliquer de quoi s’agirait t’il ?
La protection de l'acquéreur vis-à-vis des vices cachés et du locataire est loin d'être complètement assurée. L'infestation par la mérule et plus généralement les désordres liés à l'humidité, les risques graves et immédiats de l'électricité et du gaz dans les locations, la qualité de l'air intérieur, le bruit, la solidité du clos et couvert : autant de risques non couverts actuellement et la liste n'est sûrement pas exhaustive.
En effet, au cours d’une table ronde à l’occasion des Etats Généraux, un intervenant a lancé cette idée de « fiche de santé » de l’immeuble.
Les choses ne sont pas si simples. Il n’en demeure pas moins que nous devons nous approcher d’un diagnostic qui soit le plus global possible. Vous faites référence à la MERULE et à toutes les infestations liées à l’humidité, nous sommes à la FIDI persuadés que ce diagnostic doit être rendu indispensable dans toutes les régions vulnérables au développement de ces champignons, dont les dégâts peuvent s’avérer catastrophiques. Nous sommes particulièrement vigilants sur cette question et ne manquons jamais une occasion de le rappeler aux administrations concernées.
La fiche de santé sous entend un diagnostic global. Ce qui est impossible aujourd’hui. Les choses doivent évoluer petit à petit. Cet étalement doit permettre aux diagnostiqueurs de se former pour pouvoir répondre à l’appel dès que le nouveau diagnostic est mis en œuvre.
« L’âge moyen du parc-logement est de 56 ans : voyez donc l’importance du travail qu’il reste à faire… »
Enfin, il y a un constat important dont on ne parle que rarement c’est la décence du logement. Tout logement donné en location à titre de résidence principale doit ainsi être conforme à des normes de décence qui s’appuie sur l’état de la toiture, les canalisations de gaz, la détection de plomb, l’électricité….
C’est fondamental, par ailleurs, comme, pour les transactions, le diagnostic de performance énergétique est aussi obligatoire pour les mises en location. Comme l’a précisé la secrétaire d’Etat à l’écologie, Madame KOSCIUSKO MORIZET, lors de son intervention aux Etats généraux du diagnostic immobilier, le diagnostiqueur détient un rôle crucial dans la réalisation des objectifs du Grenelle de l’environnement pour le logement.
Il suffit de se rappeler que l’âge moyen du parc-logement est de 56 ans pour mesurer l’importance du travail qu’il reste à faire.
Depuis le 1er novembre 2007, tous les diagnostiqueurs ont l’obligation d’être certifié pour réaliser les 5 diagnostics du Dossier de Diagnostic Technique (DDT) à savoir : l’amiante, le plomb, les termites, le DPE et le gaz. La certification constitue de fait un véritable permis de travail pour réaliser des diagnostics techniques immobiliers.
Le consommateur est-il ainsi mieux protégé ?
Nous ne sommes pas certains qu’il faille résumer la certification par cette question. Une chose est certaine, cependant : la certification va permettre au consommateur de s’adresser à un professionnel qui pourra apporter au demandeur les preuves de sa certification et l’attestation d’une assurance en RCP. C’est une garantie importante.
Le diagnostic-électricité sera obligatoire au 1er janvier 2009, pouvez-vous nous expliquer ce en quoi il va consister ?
Pour répondre en quelques mots et dans l’attente de la sortie de l’arrêté rendant obligatoire ce nouveau diagnostic, on peut préciser que le champ d’application du diagnostic est délimité à l’ensemble de l’installation électrique privative des locaux à usage d’habitation et dépendances.
Il exclut le matériel électrique amovible tels que matériels portatifs (outils à main), les matériels mobiles ou semi-fixes (matériels électroménagers tels que cafetières, lave-linges, réfrigérateurs, fours, plaques de cuisson, etc …)
A qui incombe le coût du diagnostic ? Pouvez-nous donner une fourchette moyenne de prix ?
Le coût du diagnostic incombe au propriétaire du bien au moment de sa réalisation. Dans le cas d’une vente, ce coût revient donc au vendeur.
Quels sont selon vous les diagnostics de demain ?
Nous éviterons de rentrer dans une anticipation trop aléatoire. Il faut laisser au législateur cette compétence. même si nous savons les attentes sur les questions d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite, de la qualité de l’air intérieur, ou encore sur la prévention des risques d’incendie. Par contre nous savons que des défis importants sont attendus, en particulier dans le domaine de l’environnement et du développement durable, par le DPE. Les diagnostiqueurs ont prouvé leur capacité à apporter leur pierre dans la construction d’une société soucieuse à la fois de réduire les émissions de gaz à effet de serre, mais aussi de
réduction de la consommation énergétique.
Le million de DPE réalisé depuis juillet 2006 prouve la qualité de cette expertise du diagnostiqueur immobilier dans un domaine novateur.
Par le DPE, le diagnostiqueur s’affiche comme un véritable conseiller du consommateur, puisqu’il lui demande de formuler des prescriptions indiquant les travaux pouvant être réalisés, les coûts, les économies générées mais aussi les avantages fiscaux que le propriétaire pourrait réaliser. Cette dimension, nouvelle, constitue un grand défi pour le diagnostiqueur certes, mais aussi pour les propriétaires qui auront pour interlocuteur un professionnel du bâtiment, indépendant pour prodiguer les bons conseils.
