Peut-on modifier la répartition des charges ?
En principe, il est nécessaire de recueillir l’unanimité des voix des copropriétaires pour modifier la répartition des charges fixées par le règlement de copropriété (article 11 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). «Or, force est de constater que certains aléas de voisinage réduisent parfois la possibilité pour que l’unanimité se constitue, bien que la nouvelle répartition des charges soit mieux appropriée à l’évolution de la vie en collectivité dans l’immeuble concerné, alors même qu’une très large majorité des voix exprimées des copropriétaires accepte la nouvelle répartition» (Réponses ministérielles, cette revue, avril 2017, n° 627).
Deux voies sont possibles pour modifier la répartition des charges communes : le vote de l’assemblée générale et la voie judiciaire.
Dans le premier cas, un vote unanime est exigé en principe mais des dérogations permettent un vote majoritaire. «L’unanimité est requise dans la mesure où la répartition des charges de copropriété est de nature contractuelle. De la sorte, elle constitue la loi des parties et ne peut être modifiée ou révoquée que par le consentement mutuel de tous les contractants ou pour les causes que la loi autorise, par application de l’article 1134 du Code civil. Il faut entendre l’unanimité comme l’expression de l’ensemble des copropriétaires, et non pas comme celle des copropriétaires présents et représentés à l’assemblée générale ; si elle est difficile à réunir, elle est aussi la garante de l’intérêt général des copropriétaires et s’abstrait des divergences d’ordre personnel entre copropriétaires. Les dérogations se justifient par l’évolution de l’immeuble en copropriété soit dans l’usage des parties privatives, soit dans la consistance des parties communes (acquisition ou la vente de parties communes), ou des parties privatives (subdivision d’un lot) ou encore la réalisation de travaux, notamment des travaux d’amélioration ou d’économies d’énergie» (Réponses ministérielles, cette revue, précité).
Dans le deuxième cas, à savoir la voie judiciaire, chaque copropriétaire peut saisir le tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble concerné. Un copropriétaire constatant une irrégularité - que sa part soit supérieure de plus d’un quart à ce qu’elle devrait être, ou que la part d’un autre copropriétaire s inférieure de plus d’un quart à ce qu’elle devrait être - peut saisir le tribunal de grande instance, dans les cinq ans suivant la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier ou dans les deux ans suivant la première vente du lot de copropriété intervenue après la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier. Le juge établit alors un nouveau tableau de répartition des charges tenant compte de la révision : il s’impose alors à tous les copropriétaires.
