Fiscalité de la cession de droits de surélévation
La cession d’un droit de surélévation par un copropriétaire en faveur du syndicat des copropriétaires - ou inversement - est susceptible de générer une plus-value taxable ; cette opération est également assujettie aux droits de mutation.
• Impôt de plus-value.- Un syndicat des copropriétaires étant fiscalement transparent, ses membres sont imposés personnellement au titre des revenus qu’il perçoit et des plus-values réalisées.
Lorsque le cédant est une personne physique, la plus-value suit le régime des plus-values immobilières des particuliers. Mais l’article 150 U, II-9° du CGI exonère les plus-values de cession d’un droit de surélévation réalisées par les particuliers en vue de la réalisation de locaux destinés à l’habitation. Le bénéfice de cette exonération est subordonné à la condition que la personne cessionnaire s’engage à achever les locaux exclusivement destinés à l’habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date de l’acquisition. En cas de non-respect de cet engagement par la personne cessionnaire, celle-ci se voit appliquer une amende d’un montant égal à 25 % de la valeur de cession du droit de surélévation.
Institué il y a dix ans pour favoriser la réalisation de logements dans les zones où leur construction est limitée par la faiblesse de l’espace foncier disponible, ce régime temporaire d’exonération a été prorogé à plusieurs reprises, dernièrement par la loi de finances pour 2021 et ce jusqu’au 31 décembre 2022. Le cédant peut toutefois bénéficier, le cas échéant, des autres possibilités d’exonération de droit commun prévues par le régime des plus-values immobilières des particuliers, notamment lorsque le prix de cession n’excède pas 15 000 € (CGI art. 150 U II-6°) : ce plafond s’appréciant par quote-part divise détenue en pleine propriété, cette exonération pourra donc avoir particulièrement vocation à s’appliquer quand la cession est réalisée par plusieurs copropriétaires.
Lorsque le cédant est une entreprise, la plus-value est taxée selon le régime des plus-values professionnelles. Une possibilité d’exonération temporaire (pour les entreprises à l’IR ou à l’IS) a été instaurée entre 2012 et 2017, aujourd’hui disparue.
• Droits de mutation.- la cession d’un droit de surélévation peut être soumise à la TVA suivant le régime de l’immeuble auquel il s’applique. Passibles ou non de cette taxe, les livraisons d’immeubles entrent dans le champ d’application du droit de vente, celui-ci s’appliquant au taux réduit lorsque la mutation est soumise à la TVA (Bruno Pays, Professeur affilié à Paris School of Business).
