Selon quelles procédures est adoptée la décision de surélever en copropriété ?
La surélévation présente plusieurs spécificités lorsqu’elle est réalisée au sein d’un immeuble soumis au régime de la copropriété.
Généralement définie comme un exhaussement de la ligne de faîtage du toit, elle engendre la création de lots de copropriété, à partir de l’exercice d’un droit accessoire sur les parties communes, le droit de surélever tel que défini par l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965.
Si le syndicat des copropriétaires est porteur de ce projet, il est alors maître de l’ouvrage et crée de nouveaux lots qu’il peut ensuite céder.
L’opération de surélévation peut également être réalisée par un copropriétaire ou par une personne tierce, lesquels doivent acquérir auprès du syndicat des copropriétaires le droit de surélever.
La loi ALUR du 24 mars 2014 est venue faciliter considérablement l’exercice du droit de surélever en remplaçant l’obligation de recourir à un vote de l’assemblée générale des copropriétaires à l’unanimité par un vote à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, tout en créant des droits de priorité pour les copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever.
Les décisions peuvent être prises à la majorité de l’article 25 si l’immeuble se situe dans un périmètre de droit de préemption urbain.
La modification de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 et la création de l’article 26-1 de ladite loi font que, lorsque les conditions de ces «articles-passerelle» sont réunies, les décisions de surélévation peuvent même être adoptées respectivement aux majorités des articles 24 et 25, ce qui représente un abaissement considérable des majorités.
Le syndicat des copropriétaires est amené à prendre toute une série de décisions par voie de résolutions et, le plus souvent, à l’occasion d’assemblées générales successives au gré de la progression du projet.
Il y a nécessité de faire procéder préalablement à une étude de faisabilité juridique pour analyser l’état descriptif de division et le règlement de copropriété, en fonction du projet envisagé, et prévoir les modifications de ces actes.
En effet, des lots transitoires constitués du droit de surélever et d’une quote-part de parties communes sont créés dans le cadre d’un modificatif de l’état descriptif de division, ce qui implique bien sûr une modification subséquente de la clause de répartition des charges dans le règlement de copropriété.
Les résolutions doivent permettre l’approbation de ces modifications, du projet de surélévation et la cession des lots transitoires lorsque l’opération est réalisée par un copropriétaire ou une personne tierce.
Le syndicat des copropriétaires va recevoir le prix de cette cession et pourra le cas échéant envisager de l’employer à des travaux de rénovation énergétique ou de création d’un ascenseur, ce qui est ainsi l’occasion pour les copropriétaires d’améliorer considérablement leur immeuble, grâce à des fonds auxquels ils ne s’attendaient pas forcément.
