Quels sont les points juridiques à surveiller pour engager une surélévation ?
Les points à surveiller sont multiples et dépendent du stade de l’opération. Ces vérifications juridiques ne sont pas moins importantes que les vérifications techniques, car elles sont tout autant susceptibles de faire avorter le projet qu’une problématique de structure.
Au stade de la faisabilité, il faut s’assurer avant tout de la compatibilité du projet avec les règles du PLU applicables. Pour ce qui concerne le droit de l’urbanisme, il n’existe plus de COS, donc plus de limitation du nombre de mètres carrés constructibles par parcelle, mais la règle a été remplacée par une combinaison de facteurs limitants (gabarit, prospect), dont l’interprétation n’est pas toujours simple. A titre d’exemple, la largeur de la voie peut limiter directement la hauteur réalisable au titre de la surélévation. Il faut également vérifier la compatibilité de l’affectation des lots à construire avec le PLU, mais également avec la destination de l’immeuble. Ces points peuvent être limitants pour créer des surélévations de type «habitation» au-dessus d’un immeuble de bureaux. Sur le plan du droit privé, il est impératif de s’assurer précocement des servitudes qui pourraient empêcher le projet, telles que des servitudes de vue, des servitudes non altius tollendi, voire l’inscription de l’immeuble dans un volume limité en hauteur ou l’existence de cahiers des charges dans le périmètre des lotissements. La recherche de ces servitudes est délicate, car elle suppose une recherche documenaire (acte notarié), mais aussi l’examen de l’implantation de l’immeuble (notamment pour le respect des jours et des vues). L’assistance de professionnels, géomètre expert et architecte, est indispensable.
Au stade du vote de la décision de cession du droit de surélever, les copropriétaires doivent s’assurer que le «lot transitoire» est suffisamment défini quant aux constructions qu’il permettra de réaliser, et que les travaux impactant les parties communes sont suffisamment décrits. Le syndicat devra aussi s’assurer que l’acquéreur, promoteur ou particulier, souscrira ou fera souscrire par les entreprises toutes les assurances nécessaires, et en particulier, une assurance pour les éventuels dommages aux existants, et justifiera de l’obtention du permis de construire avant le commencement des travaux.
Par ailleurs, de nombreuses décisions sont induites par la décision de surélévation, et il faut veiller à n’en omettre aucune, sous peine de créer une source de contentieux à l’avenir. Il faudra notamment penser à l’impact des travaux réalisés sur la répartition des charges, notamment en cas de prolongation de l’ascenseur. Il faudra également penser à indemniser le propriétaire du dernier étage si son appartement connait une perte définitive de valeur ou un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire. Or, cette indemnité est à la charge du syndicat des copropriétaires, si l’assemblée générale ne pense pas à exiger la garantie du constructeur de la surélévation.
Enfin, une fois la décision de cession prise par le syndicat des copropriétaires, il faudra veiller à purger les droits de préemption avant de signer l’acte authentique de vente. Le syndic, en particulier, doit purger le droit de «priorité» du propriétaire situé immédiatement sous la surélévation. Le notaire devra veiller à purger le droit de préemption urbain lorsqu’il s’applique.
